알아야 산다 자영업 소상공인이 꼭! 알아야 할 10가지

상가건물 임대차보호법 실무

최연일 지음

바른북스 2024년 06월 04일 출간 종이책 : 2024년 05월 28일 출간

작품소개

책소개

저자는 19년 동안 교수, 컨설턴트, 상담위원으로 자영업 소상공인 분야에서 활동하며 소상공인의 창업과 폐업을 지켜보고 함께 고민해 왔다.
지금은 정보가 넘쳐나는 시대이다. 책이나 인터넷을 통해 정보를 수집할 수 있고, 많은 곳에서 자영업 소상공인의 사업과 관련된 교육을 제공하고 있다. 하지만 문제는 지식과 정보의 한계이다. 정보의 내용은 주로 메뉴의 개발이나 사업에서의 홍보 및 마케팅 등에 교육이 집중되어 있고, 상가건물 임대차와 관련된 교육은 많지 않은 것이 사실이다. 그리고 이론과 실무에서의 괴리는 분명히 존재하고, 사례별 정확한 실무를 알지 못하는 정보는 자영업 소상공인에게 오히려 독이 될 수 있다.

목차

서문

상가건물 임대차계약에 따른 권리와 의무

건물 누수로 인한 책임은 누구에게 있나
비로 인한 누수의 책임
상가 관리비도 인상제한이 있는지
상가에 도둑이 들어 문을 파손하였는데 누가 수리해야 하나
계약 후 영업 중인데 환풍기가 고장 났다면 수리는 누가 해야 하나
건물이 낡아 상가에서 안전사고가 나면 책임은 누가
비가 많이 와 누수가 심한데 책임은 누구에게 있을까
임대인 동의 후 낡은 창문 등을 수리했는데 비용을 청구할 수 있을까
상가 전기 승압 비용은 누가 부담하지
상가에 누수가 있어 임대인에게 수리를 요구하였는데 이행이 없을 때
임차인은 상가 장기수선충당금을 돌려받을 수 있을까

상가건물원상회복

임대차계약 후 낡은 창문을 교체했는데 원상회복을 어떻게 하나
상가 장판이 오염되었고 조금 파손되었는데 원상회복은
원상복구를 했는데 임대인이 완벽하지 않다고 보증금에서 차감할 수 있나
원상복구를 했는데 일부분이 되지 않았다고 보증금 전액을 돌려주지 않아도 되나
권리금을 지급했다면 전 임차인의 시설까지 원상회복해야 하나
기존 임차인이 설치한 무단 증축도 원상회복해야 하나
장사가 안 되는데 보증금으로 월차임을 대신할 수 있나
가게가 좁아 불법으로 증축하였는데 임대인이 나가라고 하면

「상가건물 임대차보호법」의 적용

소상공인 자영업자의 「상가건물 임대차보호법」의 적용 요건
임대료가 고액일 경우 「상가건물 임대차보호법」 적용
환산보증금이 9억 원을 초과하는 상가의 「상가건물 임대차보호법」 적용
법인인 소상공인 자영업자의 법 적용
환산보증금을 초과하는 상가의 보증금 보호
상가가 아닌데 「상가건물 임대차보호법」 적용을 받을 수 있나
공장을 운영 중인데 「상가건물 임대차보호법」 적용이 되나
비영리법인도 「상가건물 임대차보호법」 적용이 되나
상가 여러 개를 동시에 임차할 경우 「상가건물 임대차보호법」 적용은
임대인과 계약한 임차인이 아닌데 「상가건물 임대차보호법」 적용을 받을 수 있나
사업자등록을 하지 않은 임차인도 「상가건물 임대차보호법」 적용을 받을 수 있나
폐업한 후 다시 사업자등록을 신청하면
폐업 후 다시 창업할 때 사업자등록번호 부여
입점한 건물이 경매되었는데 보증금을 보호받을 수 있나
제3자에게 유효한 임대차의 공시방법은
건물 주인이 바뀌면 대항력과 우선변제권은
우선변제권이 없을 때 보증금 보호는 어떻게
건물 공유자 공동임대 시 우선변제 범위는
최우선변제는 누가 받지
임차한 건물이 경매되면 보증금을 돌려받을 수 있나

임대차계약

가계약금을 돌려받을 수 있을까
계약 후 24시간 이내에 해지할 수 있을까
계약해지 해약금은 얼마
법인소유 상가의 임대차계약 체결은 누구와
임대인의 요구로 아무 조건 없이 나간다는 특약은 유효할까
재건축하면 계약서에 아무 조건 없이 나간다는 특약이 유효한지
법인 대표자가 변경되면 계약서를 다시 써야 할까
계약기간 중간에 임차인이 나가면 임대인은 다시 계약서를 써 줘야 하나
임대인이 재계약서를 써 주지 않고 나가라고 하면
건물 매매로 임대인이 바뀌면 계약해지요구가 가능할까
「상가건물 임대차보호법」 적용이 되지 않는 상가 임대인의 계약해지요구
계약한 내용과 다를 경우 손해배상청구
잔금을 지급하였는데 임대인 때문에 상가 입주를 못 하고 있을 때
무상 사용권의 유효성
치킨을 판매한다고 하면 치킨만 팔아야 하나
업종제한계약을 했을 때 임차인의 의무
임대차계약 전 확인 사항
임대차계약 후 확인 사항
권리금계약에 따른 중개보수(수수료)는 얼마
계약이 해제되었는데 중개보수를 내야 하나
임대차계약과 권리금계약을 동시에 했을 때 중개보수(수수료)는
임차인이 계약해지를 요구할 경우 중개보수는 누가 내지
계약만기 전 임차인의 계약해지 시 중개보수를 지급해야 하나
임차인의 계약갱신요구 후 변심으로 계약해지요구

임대차계약의 종료

계약 시 2개월 연체 시 즉시 계약해지 특약이 유효한지
차임 연체의 의미
계약만기 20일 전 계약해지요구 가능 여부
계약만기 전 임차인의 계약해지요구 할 수 있나
건물 매매로 새로운 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나
3개월 이상 연체가 있으면 나가야 하나
건물 안전진단이 낮게 나와 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나
임대인의 관리비 인상 요구를 거부하면 계약이 해지되나
계약이 만기가 되었는데도 임차인이 나가지 않을 때 임대인은 마음대로 계약해지가 가능할까
새로운 임대인이 재건축한다고 나가라고 하면 나가야 하나
임차인이 새로운 임차인을 구했을 경우 임대차계약기간
임차인의 사정으로 언니 명의로 임차인을 변경하였을 경우 임대기간 보호
재계약서를 작성하면 임대기간 보호가 다시 10년인가
만기일 없이 임대기간을 1년으로 했을 경우 만기일은
임대기간 보호를 위한 시작일은 언제부터인가
경매 낙찰자에게 계약갱신권 행사가 가능한지

계약갱신요구와 거부

재건축 예정을 고지한 임대차계약 후 임대인이 나가라고 하면
임대차계약 후 10년이 지나면 계약갱신요구가 안 되나
법 개정 전 임대차계약도 10년 보호를 받나
임차인의 계약갱신요구 하는 방식이 따로 있나
「상가건물 임대차보호법」 적용이 안 되는 상가의 계약갱신요구 가능 여부
계약갱신요구는 언제까지 해야 하나
계약갱신요구를 했는데 임대인과 의견이 다르면 어떻게 하나
계약할 때 계약만기 시 계약갱신을 하지 않겠다는 특약을 했다면
교회도 계약갱신요구가 가능할까
3개월 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약거부가 가능할까
상가가 공동소유일 경우 계약해지요구
법 개정 전 임대차계약 후 묵시의 갱신 상태일 경우 보호
10년이 지난 경우에도 묵시적 갱신이 적용될까
묵시적 갱신일 때 계약해지요구는 어떻게
묵시적 갱신 반복주장 가능 여부
묵시적 갱신을 이유로 임대인이 새로운 임차인을 들이고 나가라고 할 때

임대료 지급과 증감청구

신탁등기 된 상가의 임대료는 누구에게
월차임 연체가 보증금을 초과하면 계약이 해지되나
임대료 감액 후 다시 올릴 때 5% 제한 여부
당사자가 합의한 월차임증액도 5% 제한이 있는지
구두로 약속한 임대료를 임대인은 증액할 수 있을까
보증금과 월세를 한꺼번에 올릴 수 있을까
보증금 인상 대신 월세를 올릴 수 있나
5% 초과하여 지급한 월차임을 돌려받을 수 있을까
상가 임대료 인상제한율
「상가건물 임대차보호법」 적용이 불가한 상가의 월차임 인상률은
건물이 매매되었고 새로운 임대인의 임대료 인상 요구
계약이 만기되지 않았는데 임대인이 월세를 올려 달라고 하네요
오랜 기간 올리지 않은 월세를 한꺼번에 올릴 수 있을까
임대인이 5% 이내의 월세 인상을 요구하는데 거부하면 계약해지인가요
임차인의 월세 감액 요구가 가능할까
임대료 3기 연체의 의미는
임대료를 연체하면 연체이자는 얼마
월세로 있는 상가를 임대인이 전세로 전환을 요구할 수 있나

권리금과 권리금반환

임차인의 권리금을 포기하는 특약이 효력이 있을까
임대인이 직접 상가를 쓰겠다고 하면
임대인이 특정 업종을 제한하면
권리금을 받기 위해 양수인을 찾았는데 임대인이 임대료를 많이 올리면
상가 전차인도 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있나
권리금을 받은 양도인이 인근에서 같은 업종으로 다시 창업하면
연체한 사실이 있는데 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있을까
10년이 넘게 상가를 운영했는데 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있나
묵시적 갱신 상태에서 임차인의 권리금 회수기회 보호는
최초 계약에서 8년 후 임대인이 상가를 사용하겠다고 했는데 임차인은 권리금을 받을 수 없나
권리금도 세금신고를 해야 하나
건물이 경매되면 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있을까
임대인이 비영리목적으로 사용이 가능한 기준은 무엇
임대인이 비영리목적으로 사용한다고 하고 매각을 하면
양수인을 찾을 때 임대인의 동의가 필요한지
권리금계약 후 임대차계약이 체결되지 않으면 계약금을 돌려받을 수 있나
권리양수인이 임대차계약 하려는데 임대인이 임대기간을 2년 한정이라고 하면
권리금계약 후 임대인의 비협조로 임대차계약을 체결하지 못한 경우
권리금 회수기회 보호 사례

상가건물 권리분석

권리분석방법

임대인이 보증금을 돌려주지 않아요

계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않아요
임대인이 보증금을 돌려주지 않는데 이사를 가야 하면
묵시적 갱신을 이유로 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않으면
임차권등기명령제도
지급명령신청
소송
보증금반환청구소송
소액소송
내용증명서
가압류
가처분
상가건물임대차분쟁조정위원회 신청
제소전 화해제도

작가정보

저자(글) 최연일

● 약력
도시행정학 박사, 부동산학 석사, 행정학사
- 베스트에셋부동산연구소 대표
- 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 겸임교수
- 한국공인중개사협회 전임교수/중앙상담위원
- 소상공인시장진흥공단 컨설턴트/평가위원
- (사)수원시도시재생협의회 회장
- 수원시 상권활성화센터 평가위원
- 공공지원사업(LH 등) 심사위원
- 경기도시장상권진흥원 컨설턴트
- 서민금융진흥원 자영업컨설턴트
- 신용보증기금 경영컨설턴트

● 신문·방송
- 〈소상공인방송〉 ‘폐업부터 창업까지 알아야 산다’ 15회(2019)
출연: MC 아나운서 한석준, 김영갑 교수, 최연일 컨설턴트
- 〈중소벤처기업부〉 ‘희망리턴패키지 소상공인재기지원 사업 2편’(2021)
출연: MC 박수홍/홍석천, 최연일 컨설턴트
- 『매일경제』 「점포 철거비도 버거운 자영업자…“돈 없어서 폐업도 못할 지경”」(2019)
컨설턴트 인터뷰 내용

● 수상
- 소상공인시장진흥공단 이사장상(2019. 12.)
- 중소벤처기업부 장관상(2021. 02.)

● 자격
- 상권전문관리자
- 공인중개사