수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?

대체불가 유망 입지지도 TOP 16

갓서블 지음

매일경제신문사 2024년 04월 01일 출간 종이책 : 2024년 03월 18일 출간

작품소개

책소개

* 부동산 인플루언서 렘군, 청울림 강력 추천
* 황금입지 선정 기준 5가지 소개, 각 지역별 생애주기 맞춤 대표 아파트 추천
* 수도권 16개 유망 도시 지역별 ‘한 장 입지 지도’ 약 70종 수록

수도권의 가장 유망한 입지 16곳을 엄선해서 분석하고, 각 지역의 생애주기별 맞춤 대표 아파트를 추천하는 책 《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》가 출간됐다. ‘입지 보는 5가지 기준’을 객관적으로 설명하고, 그 기준에 따라 각 지역의 입지 조건을 친절히 풀이했다. 한눈에 지역을 파악할 수 있도록 저자의 임장 노트를 그대로 담은 지도 약 70개도 함께 수록되어 있다. 지역마다 엄선한 ‘갓서블 원픽’ 아파트도 소개한다. “지금 살까, 기다리다 살까?”, “A아파트를 살까, B아파트를 살까?”, “좋은 입지를 가진 구축과 뛰어난 상품성이 있는 신축 중 뭘 사야 할까?”, “상위 급지로 언제 갈아타야 할까?” 등 실거주자, 부동산 투자자의 단골 질문에 명쾌한 기준도 제시한다.
저자 갓서블은 렘군 부동산사관학교 푸릉 입지플래닛 강사이자, 부동산 투자로 월 1,000만 원 수입의 경제적 자유를 달성한 자산가다. 모든 부동산 투자는 입지로부터 시작하고, 가격이 오르는 곳은 다 이유가 있다. 입지를 파악하지 않고 부동산에 뛰어드는 건 모래 위에 성을 쌓는 것과 같다. 매수하고자 하는 아파트의 미래 가치를 가늠하기 위해서는 입지 이해가 탄탄해야 한다. 《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》를 통해 자신에게 딱 맞는 집을 찾고, 치열한 부동산 시장에서 자산도 불리는 법을 얻기 바란다.

목차

추천의 글
프롤로그: 모든 부동산은 입지로부터 시작해야 한다

1장 자산을 늘리는 부동산, ‘입지’가 답이다
ㆍ 일자리, 의식주의 본질
일자리가 입지다
일자리가 늘어나는 지역은?
ㆍ 교통, 일자리와의 연결고리
수도권 입지 포인트는 교통망이다
교통 호재를 부동산 매수에 활용하는 방법
앞으로 입지 지각변동을 일으킬 교통망은?
ㆍ 학군, 부모의 심리를 읽어라
명문 학군이란?
아파트 동 차이로도 가격이 달라진다
ㆍ 상권, 주거편의성을 높인다
입지 가치를 높이는 상권
입지 가치를 낮추는 상권
ㆍ 환경, 주거환경과 자연환경
주거환경, 변화의 크기가 수요의 크기다
자연환경, 입지를 비로소 완성한다
[입지 꿀팁1: 생애주기별 입지 선택 솔루션]

2장 경기도 동부권역 입지분석
ㆍ 성남, 모든 걸 갖춘 자족도시
천당 위 판교
천당 아래 분당, 서 · 수 · 정
호재가 많은 이매동
가성비 학군지 분당동 샛별마을
교통망 확충으로 거듭날 위례신도시
한창 재건축 · 재개발 중인 성남 구도심
ㆍ 하남, 서울의 일부가 되어간다
한강을 품은 미사강변신도시
스타필드가 있는 하남 구도심
송파구에 인접한 감일지구
ㆍ 구리, 작은 고추가 맵다
구리의 강남, 토평역 일대
구리 빅4 아파트가 있는 구리역 주변, 인창동
서울까지 한 정류장인 갈매지구
ㆍ 남양주, 10년 뒤 100만 도시가 될 곳
남양주 리딩 권역, 다산신도시
남양주의 전통강호, 별내신도시
한강이 보이는 덕소뉴타운
[입지 꿀팁2: 리모델링 투자의 모든 것]

3장 경기도 중부권역 입지분석
ㆍ 안양, 전통적인 공업도시
경기권 최대 학원가 평촌
동안구인 듯, 만안구인 듯 비산동
만안구의 중심, 안양동
ㆍ 의왕, 교통 요충지로 안양을 넘보다
인덕원역의 후광을 받는 포일동, 내손동
인덕원동탄선이 들어오는 오전동, 고천동
자연친화적인 학의동 백운밸리
ㆍ 군포, 서울 접근성 좋은 1기 신도시
서울 접근성 좋은 가성비 1기 신도시 산본
작은 산본신도시인 당동과 당정동
ㆍ 광명, 02 지역번호 쓰는 밝고 환한 곳
교육과 행정의 중심지 철산동
경기 최대 규모 광명뉴타운
광명의 시세를 견인할 일직동

4장 경기도 서부권역 입지분석
ㆍ 부천, 경기도 인구밀도 1위
1기 신도시 중동 · 상동
외곽에 있는 부천 옥길지구
ㆍ 김포, 한강 도시로 거듭날 지역
한강과 맞닿아 있는 김포 한강신도시
김포 대장 걸포북변역
ㆍ 고양, 일산을 품고 있는 100만 특례시
1기 신도시 중 용적률이 가장 낮은 일산신도시
‘킨텍스‘에 살아요
ㆍ 시흥, 바라지와 산업단지의 도시
인천 생활권인 배곧신도시
은행지구와 시너지를 내는 은계지구

5장 경기도 남부권역 입지분석
ㆍ 용인, 일자리가 증가하는 곳에 돈이 몰린다
분당과 광교 사이 수지구청역
대표적인 대형 평수 권역 성복지구, 신봉지구
분당과 같은 생활권인 죽전지구
전통 명문 학군 신촌중학교의 보정동
교통 호재 GTX-A 연계노선인 신갈역, 기흥역
깔끔한 택지지구, 역북
ㆍ 수원, 수도권의 허리
나, 광교 살아요
수원의 강남이었던 영통구
영통동을 뛰어 넘으려는 매탄동
신축 수요를 채워줄 수원의 새 택지지구
서울 가는 길목의 북수원
ㆍ 화성, 젊은 부부가 바라는 도시
학군 빼고 완벽한 동탄2신도시
삼성전자 직주근접, 동탄1신도시
ㆍ 안산, 신안산선의 지각변동
안산의 중심 고잔동
펜타 역세권이 되는 초지역
[입지 꿀팁3: 학군지 구축 vs 비학군지 신축]

6장 입지에 인사이트를 더하다
ㆍ 지금 살까? 기다릴까? 고민 해결 5가지 지표
투자 시점 기준 하나, 주택구입부담지수
투자 시점 기준 둘, 전세가율
투자 시점 기준 셋, 공급량
투자 시점 기준 넷, 미분양
투자 시점 기준 다섯, 거래량
ㆍ A아파트 vs B아파트를 선택하는 4단계 판단법
ㆍ 입지와 상품성 무엇을 선택해야 할까?
ㆍ 용의 꼬리보다 뱀의 머리를 잡아라
ㆍ 상위 급지로 이동이 무조건 정답일까?
[입지 꿀팁4: 두 번의 선택으로 자산을 100배 늘리다]

에필로그: 나는 욜로족이었다
참고도서

책 속으로

그러나 수도권에서도 학군 지역일 경우엔 교통망에 가까운 것보다 어느 학교에 배정될 수 있는 거주지인지 여부가 가격에 더 큰 영향을 끼친다. (…) 안양시 평촌동을 예로 들어보자. 안양 4호선 범계역에서 내려 로데오거리를 지나 평촌 학원가에 가면 주위에 수많은 아파트가 있다. 1990년대 초반에 지어져 연식이 30년 가까이 됐지만 안양에서 가장 높은 시세를 형성하고 있다. 이곳에서는 역까지의 거리보다 학군이 더 중요하다.
1992년에 지어진 향촌마을 현대4차아파트와, 2002년에 지어진 귀인마을 현대홈타운아파트, 1994년에 지어진 무궁화마을 경남아파트, 1992년에 지어진 목련마을 우성7단지아파트는 평촌 학원가를 사이에 두고 나란히 있다. 이 4곳의 중학교 학군이 다 다르다.
_ 1장 자산을 늘리는 부동산, ‘입지’가 답이다 중에서


서현동에는 시범단지삼성한신아파트, 시범단지한양아파트, 시범단지우성아파트, 시범단지현대아파트가 있다. 1기 신도시에서 가장 먼저 입주를 한 시범단지다. 이 중 대표 아파트는 1991년식 시범단지한양아파트(2,419세대)이며 2024년 1월 기준 33평 매매가가 14억 3,000만 원, 전세가는 5억 8,000만 원에 형성되고 있다. 생활기반시설도 넉넉하다. 수인분당선 서현역이 있고 AK플라자, 서현역 로데오거리, 분당제생병원, 분당세무서, 소방서, 교육지원청 등의 상업ㆍ업무시설이 위치해 있다.
_ 2장 경기도 동부권역 입지분석 중에서


인구 107만 명인 고양시는 인구 63만 명인 안산시와 비슷한 규모의 일자리가 있어 자체 내 일자리가 부족한 게 단점이다. 하지만 서해선 개통으로 마곡의 일자리 접근성이 좋아졌고, GTX-A가 개통되면 강남 등 주요 일자리 접근성이 더욱 좋아질 것이다. 대화동 일대 87만㎡ 부지에 일산 테크노밸리의 약 2,700여 명의 일자리가 들어오면 자체 내 수요도 더 많아질 것이다. 앞으로 킨텍스의 시세를 잘 지켜보자. 킨텍스는 일산의 미래다.
_ 4장 경기도 서부권역 입지분석 중에서


또 교통 호재로 입지 가치가 변하고 있는데 동쪽에 인덕원동탄선 북수원역이 생긴다. 다섯 개 역만 가면 인덕원역을 통해 추후 월곶판교선과 GTX-C노선으로, 두 정류장만 아래로 내려가면 신분당선으로 환승할 수 있다. 또한 서쪽으로는 서호천 건너 이목지구가 약 4,200세대 규모로 들어선다. 이목지구는 에듀타운 특화지구답게 초등학교, 공공도서관, 학원가도 함께 계획되어 있어 주거 환경이 더 좋아지고 있다. 이렇게 시설 개선으로 상품성이 올라가고, 교통과 주거환경이 좋아지며 입지 가치가 변하는 곳에 관심 가지자. 왜? 현재 가치보다 미래 가치가 좋아질 것이기 때문이다.
_ 5장 경기도 남부권역 입지분석 중에서


‘역세권의 입지 좋은 구축’과 ‘역과 멀지만 상품성 좋은 신축’ 중 무엇을 선택을 해야 할까? 많은 사람들이 부동산을 매수할 때 겪는 딜레마다. 요약하면 ‘입지’와 ‘상품성’의 경쟁이다. 두 마리 토끼를 모두 잡으면 좋은데, 좋은 입지는 제한적이고 신축도 무한정 지을 수 없다. 입지와 상품성 어느 쪽에 더 우선순위를 둬야 할까?
_ 6장 입지에 인사이트를 더하다 중에서

출판사 서평

입지력을 키우는 부동산 투자 멘토링
“자산을 100배 늘리는 상위 급지 점프법!”

《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》는 저자 갓서블이 임장 다니면서 얻은 생생한 정보를 토대로 수도권에서 미래 가치 가장 높은 16곳을 선정해 소개한 책이다. 수익형 투자로 한 달 천만 원의 월세를 받고 있는 그의 노하우를 책에 아낌없이 녹여냈다. 1장에서는 지역을 이해하는 입지 관점을 일자리, 교통, 학군, 상권, 환경 5가지 기준으로 설명하고 입지의 과거, 현재, 미래를 보는 기준을 제시했다. 2장부터 6장까지는 경기도를 동부, 중부, 서부, 남부 네 개의 권역으로 나누고 한 장 지도를 곁들여 상세히 소개한다. 경기도 모든 지역을 하나하나 걸어보고, 비교하고, 부동산 중개소를 방문해 현장의 살아 있는 이야기를 담았다. 6장에서는 자가 진단 체크리스트를 제시하는 등 부동산 투자자들이 자주 묻는 질문에 명쾌하게 대답하면서 독자가 궁극적으로는 입지력을 키울 수 있도록 안내한다.

‘입지력’을 키우면 옥석이 보인다
부동산 하락장에도 흔들림 없이 편안한 내 집 마련 비기

유튜브에 부동산으로만 검색해도 수많은 영상이 나오고, 네이버에 부동산으로만 검색해도 셀 수 없는 부동산 글이 나온다. 정보의 홍수 속에서 우리는 유영하고 있다. 내 집 마련은 일생일대의 중요한 선택이다. 소음과 알짜 정보를 구별할 수 있어야 인생의 중요한 선택에서 후회하지 않을 수 있다. 그리고 수많은 정보를 구별해내는 것도 중요하지만 나만의 기준은 더 중요하다. 이른바 ‘입지력’을 키우는 것이다. 즉 ‘A아파트 가격 〉 B아파트 가격 〉 C아파트 가격’처럼 현재의 차이를 입지와 연관 지어 이해하면서도, 어느 순간 ‘A아파트 가격 = B아파트 가격 〉 C아파트 가격’의 순간이 오면 A아파트를 선택할 수 있는 안목을 기르는 것이다. 또 B아파트에 교통 호재, 주거환경 변화, 상품성 변화가 있다면 미래에 B아파트가 A아파트의 가격을 따라잡을 수 있음을 예측하는 것이다.
아파트의 가치는 고정불변하지 않는 생물 같은 존재다. GTX, 신안산선, 월곶판교선, 서해선 등의 교통 호재로 입지 위상과 선호도가 바뀐다. 오래된 빌라와 구축 아파트가 재건축, 재개발, 리모델링되면 상품성이 완전히 바뀐다. 이전에는 볼품없던 동네가 새 아파트 밀집 지역으로 탈바꿈하거나, 주차도 불편하고 녹물이 나오던 아파트가 지하 주차장 공사로 고급화될 때 그곳의 가치는 오를 수밖에 없다. 이렇듯 부동산의 가치는 유동적이기 때문에 꾸준한 관심과 공부가 필요한 것이다.

‘나한테 딱 맞는 아파트’를 사려면?
갓서블의 각 지역별 아파트 원픽

내가 사려는 집의 교통이 앞으로 어떻게 변할 것인지, 학군으로 수요가 몰려드는 곳인지, 떠나는 곳인지, 개발계획을 어떻게 바라봐야 하는지 등 입지에 대한 정확한 이해가 필요하다. 《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》에는 수도권에서 미래 가치 가장 높은 16곳의 핵심 정보를 ‘한 장 지도’로 일목요연하게 정리한다. 각 지역별로 수록된 지도 약 70여 개에는 상당히 상세하고 중요한 양질의 정보가 담겨 있다.
지역별 지도에는 저자 갓서블이 분석한 교통 호재(GTX, 지하철 연장, 트램), 상권, 학원가, 병원, 신설 사업지 등의 위치 정보를 아낌없이 담았다. 객관적인 정보를 토대로 각 지역의 어떤 권역이 1군지인지, 입지 비교의 기준으로 삼을 대장 아파트는 뭔지, 주변의 좋은 아파트는 무엇인지 소개한다. 이밖에 구매를 고려할 만한 학군이 좋은 아파트, 실거주로 추천하는 아파트, 변화가 많아 투자에 좋은 아파트를 지역별로 3군데씩 엄선해, 총 48개의 아파트를 갓서블의 원픽(ONE PICK)으로 꼽았다.

지금 당신이 수도권에서 사야 할 황금 입지
월 1,000만 원 자산가의 부동산 노하우를 훔치다!

저자는 1장에 소개한 입지 분석의 5가지 원리를 모든 지도에 녹여내 분석한다. 저자만의 명확한 입지를 보는 기준이 경기도 각 도시의 입지의 장점과 단점을 균형 있게 다루면서도, 생애주기별로 맞춤 아파트를 알기 쉽게 추천할 수 있는 기반이 됐다. 갓서블은 전국에 있는 모든 지역과 아파트를 둘러보며 투자했고, 근로소득으로 벌기 힘든 자산을 쌓았다. 그 역시 성공한 투자가 있고, 실패한 투자가 있었지만 돌이켜보면 아파트의 입지 가치를 이해하고 자신만의 기준을 세우는 것이 가장 중요했다. 이 책을 읽는 독자가 책장의 마지막을 덮을 때쯤 경기도 지역의 입지를 정확히 이해하고, 자신만의 기준을 세울 수 있을 것이다. 《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》는 ‘입지력’을 키우고 싶은 부동산 투자자에게 꼭 필요한 책이 될 것이다.

작가정보

저자(글) 갓서블

갓서블
월 1,000만 원의 현금 흐름이 발생하며 경제적 자유를 이뤘지만, 여전히 주말마다 새벽 5시 반에 일어나 수도권 부동산 현장을 누비는 10년차 직장인이다. 현재 블로그 〈갓서블, 수도권 부동산 여행탐험가〉를 운영하며, 푸릉에서 부동산 지역 분석 강의를 한다.
결혼을 하며 내 집 마련과 부동산의 중요성을 느꼈고, 책을 읽으며 부동산 공부를 시작했다. 전국에 안 가본 데 없이 다 다녔고, 2018년부터 서울과 경기를 포함 전국 각지에 부동산 투자를 했다. 세계여행을 다니듯 7년째 전국 부동산을 쏘다녔고 앞으로도 그럴 것이다.