전세사기를 당했을 때 전세보증금 돌려받는 법

전문 변호사가 직접 알려주는

김대호 , 고윤기 지음

보누스 2024년 04월 25일 출간

작품소개

책소개

갈수록 늘어가는 전세 사기. 서울은 물론이고 전국 각지에서 벌어지는 전세 사기에 사람들이 불안함을 토로하고 있다. 전세 사기를 당해 보증금을 돌려받을 길이 막막한 사람이라면, 어떻게 대처해야 할까. 언뜻 속수무책인 듯 보이지만, 보증금을 돌려받을 방법이 없는 것은 아니다. 부동산 전문 변호사가 현장에서 다년간 쌓은 경험과 법률 지식을 잘 엮어 확실한 해결 방안을 알려준다. 피해자의 멘탈을 관리하는 법부터 실제로 전세보증금을 돌려받는 해결책까지 상세하게 정리해 소개한다. 이 책은 단순한 백과사전식 정보 나열을 지양하고, 현실적이고 구체적인 대안을 안내하는 실전 가이드다.

목차

1장 전세 사기를 당했다면 - 전세 사기에 대한 대처법

1 멘탈 관리
2 증거 수집과 변호사 상담
3 전세보증금 보전을 위한 조치(1) - 보험금 청구
가. 전세 사기와 관련한 보험들
나. 보험 가입 및 유지사실의 확인
다. 보험사고 해당 여부 확인
라. 보험금 지급 절차 및 필요서류 확인
마. 보험금 지급 거절 시 대처 방법
4 전세보증금 보전을 위한 조치(2) - 민사소송
가. 패소 시 소송비용 부담을 고려한 신중한 선택
나. 보험금 청구소송
다. 보증금 반환소송
• 표현대리 법리
라. 임차권 확인소송
마. 손해배상소송
1) 손해배상 청구의 요건, 과실상계, 소멸시효
2) 공인중개사와 보증기관에 대한 손해배상 청구
• 개업 공인중개사의 손해배상 책임
• 공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 업무보증
• 공인중개사 등에 대한 손해배상 청구
• 보증보험 등에서 피해액 전액을 배상받을 수 없는 경우
5 사기꾼 처벌을 위한 조치 : 형사고소와 배상명령 신청
가. 형사고소의 진행 방법
나. 형사 배상명령 신청
1) 배상명령이란?
2) 배상명령을 할 수 있는 사건
3) 배상명령 신청의 방법
• 검사의 통지
• 배상신청
• 법원의 통지
• 배상명령 신청을 할 수 없는 경우
4) 배상명령의 선고와 효과
• 배상명령의 선고
• 배상명령의 효력
6 전셋집 유지를 위한 조치
가. 임대인에 의한 명도소송에 대한 대응하기
나. 경매에 참여해서 직접 매수하기

2장 전세보증금 돌려받는 법

1 갭투자와 깡통전세가 만드는 위험의 콜라보
• 임대인의 다섯 가지 대응 방식
2 임차인의 대응 전략
가. 보증금 반환청구권 만들기
1) 임대차 계약 해지를 위한 통지 방법
2) 내용증명 우편과 공시송달
• 내용증명 우편이란?
• 인터넷 우체국의 활용
3) 의사표시 공시송달
• 임대인의 주민등록초본의 열람
• 의사표시 공시송달의 진행
• 공시송달의 효력 발생
나. 보증금 반환 최고 내용증명
다. 경매신청을 위해서 필요한 것 - 전세권과 전세의 차이
• 전세권자의 경매신청 방식 선택 문제
라. 임차권등기명령
마. 집행권원의 획득
바. 경매신청
사. 합의와 경매 취하
아. 배당
자. 배당으로 전부 변제받지 못한 경우의 문제점
차. 직접 경락받기와 주의할 점
카. 재산명시절차 및 채무불이행자 명부 등재 신청

3장 이용할 수 있는 보호 수단과 이용법

1 전세 사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
가. 법의 제정
나. 전세 사기 피해자의 요건
다. 접수처, 접수 방법, 소요 시간
라. 지원받을 수 있는 내용
2 안심전세 포털과 안심전세 APP
3 임차권등기명령 제도
가. 임차권등기명령 제도란?
나. 신청 요건
1) 신청권자와 상대방
2) ‘① 임대차가 끝난 후’의 의미
• 주의해야 할 사항
3) ‘② 임차보증금을 돌려받지 못한 경우’의 의미
4) 등기된 임차주택만 임차권등기명령이 가능한가? (임차주택의 범위)
• 원칙 : 미등기 주택은 임차권등기명령 불가
• 예외
5) 주택 일부분을 임차한 경우
6) 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우
다. 신청 절차
1) 신청의 상대방
2) 접수할 곳
3) 첨부서류(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조)
4) 비용 부담
라. 법원의 재판
1) 재판의 형식
2) 효력 발생 시기
3) 임차보증금의 반환의무가 선이행 의무
4) 판결에 대한 불복
5) 등기부등본에 반영
마. 임차권 등기의 효과
1) 대항력 및 우선변제권의 유지
2) 대항력 및 우선변제권의 취득
3) 소액보증금의 최우선 변제권 배제
4 전세보증금 반환보증제도
가. 전세보증금 반환보증이란?
나. 보증보험 취급기관
다. 보증대상 전세보증금
라. 보험 가입 조건
마. 보험금의 청구와 거절
1) 보험금 청구권의 발생
2) 임대차 계약의 종료와 묵시적 갱신
3) 보험금 청구 절차
4) 보험금 지급의 거절
5 민간임대주택 사업자의 보증보험 제도
가. 민간임대사업자 보증보험
나. 민간임대주택이란
다. 민간임대주택의 임대사업자
라. 민간임대주택의 유형
1) 민간건설임대주택과 민간매입임대주택
2) 공공지원임대주택과 장기 일반민간임대주택
마. 임대사업자의 의무와 보증보험의 가입
1) 임대사업자의 표준임대차 계약서의 작성 및 설명의무
2) 임대보증금에 대한 보증보험 가입
3) 예외적으로 보증보험에 가입하지 않는 경우
4) 보증보험금의 청구
6 현재까지의 후속 대책
가. 전세 사기 피해자 금융지원 프로그램 시행(2023. 6. 1.)
나. 대환대출 소득요건 완화 신탁사기 피해자 공공임대 제공 소송대리 등 추진(2023. 10. 5.)
다. 사망임대인의 전세 사기 피해자에 대한 법률 지원 강화(2023. 10. 16.)
라. 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안(2024. 1. 10.)
마. 민간임대주택 특별법 시행령/시행규칙 등 일부 개정령안 입법 예고(2024. 1. 30.)
사. 전세 사기 피해자 원스톱 서비스(2024. 1. 31.)
아. 국토교통부 장관 “민간 공급 장기임대주택 도입 발표”(2024. 2. 5.)

출판사 서평

전세 사기를 당했다?
보증금은 이렇게 지킨다!

지난 23년 전세 보증사고 규모가 역대 최고치라고 한다. 전세 보증사고는 집주인이 전세금을 제때 주지 않아 발생한다. 23년 발생한 사고액은 약 4조 원이며, 24년 1분기에 터진 사고 규모는 지난해 같은 기간보다 약 80% 늘었다. 전세 사기가 늘면서 피해 규모가 눈덩이처럼 불어나는 중이다.
전세 사기는 잠잠해질 기미가 안 보인다. 그만큼 사람들의 불안도 커지고 있다. 전세 사기를 당할지 모른다는 걱정도 문제지만, 이미 전세 사기를 당한 사람은 자신이 무엇을 해야 하는지 갈피조차 잡지 못할 정도로 큰 심리적 경제적 타격을 입는다. 만약 전세 사기를 당했다면 무엇을 어떻게 해야 할까.

사기 피해자가 가장 알고 싶어 하는
해결 방법과 행동 요령에 전문 변호사가 답하다

《전세사기를 당했을 때 전세보증금 돌려받는 법 : 전문 변호사가 직접 알려주는》은 부동산 전문 변호사가 실무에서 부딪치며 얻은 현장 감각과 대비책, 법률 전문가의 지식을 모두 담은 책이다. 이 책은 전세 사기를 당했을 때 어떤 일을 어떻게 해야 하는지를 알려주는 실전 안내서를 지향한다. 단순히 법률 지식을 모아 나열하는 데 그치지 않고, 현실적인 해결 방안과 대비책을 준비하고 실천하는 데 실질적인 도움을 주는 것이 이 책의 목적이다.
전세 사기를 당하면 일단 정신이 없다. 당해보지 않은 사람은 쉽게 이해하기 힘들 만큼 타격을 입는다. 이런 현실을 잘 알고 있는 저자는 법률적인 조언과 해결 방안을 말하기 전에 일단 사기 피해자가 본인의 심리를 어떻게 관리해야 하는지부터 이야기한다. 그만큼 사기 구제와 관련한 일련의 작업과 소송은 피를 말리는 싸움이기도 하다. 멘탈 관리와 관련한 내용을 설명한 후에는 피해자들이 가장 궁금해하는 점이 무엇이며, 자주 실수를 저지르는 점이 무엇인지 등을 설명한다. 그만큼 저자의 실무 감각이 빛을 발하는 지점이다.
이 책에 따르면, 제일 먼저 피해자가 해야 할 일은 증거 수집이다. 최대한 많이, 제대로 된 증거와 정황을 수집해야 한다. 증거 수집도 무턱대고 해서는 안 된다. 책에서는 사람들이 잘못된 방법으로 증거 수집을 하는 것을 경계하고 올바른 방법을 알려준다. 전문가인 변호사와의 상담도 매우 중요하다. 변호사를 꼭 선임할 필요는 없으므로 최대한 상담을 많이 받아서 사태를 정확히 파악하는 게 중요하다고 저자는 말한다.
이후에는 보험금 청구, 민사소송 및 형사고소와 배상명령 신청 등의 일이 기다리고 있다. 책에서는 일반인이 어떻게 이런 일들을 준비하고 실천할 수 있는지를 상세하게 설명한다. 이 부분은 조금 어렵고 지루할 수 있으나, 탄탄한 지식과 논리를 갖춰야 날로 교묘해지는 사기를 미리 막을 수 있다는 사실을 다시 한번 상기하자. 사기꾼은 언제나 법률적 허점과 무지를 노린다.

멘탈 관리에서 전세보증금 반환까지
전세 사기 피해에서 탈출하는 실무형 가이드

이 책은 총 3장으로 구성되는데, 앞서 말한 내용은 1장에서 다룬다. 2장에서는 전세보증금을 돌려받는 법을 설명하며, 3장에서는 피해자가 이용할 수 있는 여러 수단과 방법을 정리한다. 보증금 반환청구권 및 반환 최고 내용증명, 경매 신청, 임차권등기명령, 재산명시절차 및 채무불이행자 명부 등재 신청 등 일반인 수준에서 알아야 할 법률 내용과 관련 법령 및 제도를 상세하게 정리한다. 실제 대처에 필요한 각종 서류 양식도 함께 실어서 독자의 이해가 높아지도록 노력했다. 피해 구제에 필요한 거의 모든 지식과 실천 방법을 설명했기에 이 책은 말 그대로 전세 사기에 대처하는 실전 가이드가 되어준다.

작가정보

저자(글) 김대호

변호사 · 의사. 공대 출신으로 사법고시에 합격한 후, 현직 변호사로 활동하면서 의학전문대학원에 진학하여 의사 자격까지 취득한 독특한 이력의 소유자이다. 부동산 관련 법률 분야에서 탁월한 전문성을 보유하고 있으며, 한 번 맡은 일은 끝까지 파고드는 집요함으로 의뢰인들의 신뢰를 한 몸에 받고 있다. 이번 책은 자신이 실제 수행한 소송 경험과 연구를 바탕으로 집필되었으며, 전세 사기 피해 예방과 구제를 위한 날카로운 통찰이 빛을 발할 것으로 기대된다.

저자(글) 고윤기

변호사. 서울지방변호사회 인권이사, 사업이사를 역임했으며, 현재 로펌고우의 변호사로 활동하고 있다. 변호사 활동과 더불어 부동산 및 전세사기 관련 법률 정보를 대중에게 알리기 위해 유튜브 채널 ‘법률꿀팁’을 운영하고 있다. 오랜 기간 축적해온 전세사기 사건 처리 경험을 바탕으로 피해자들의 권익보호를 위해 노력해왔다. 이번 책에서 제시하는 예방책과 대응 방안은 실제 전세 사기를 당한 이들에게 실질적인 도움을 줄 것이다.