전세사기를 피하는 법

전문 변호사가 직접 알려주는

김대호 , 고윤기 지음

보누스 2024년 04월 25일 출간

작품소개

책소개

갈수록 늘어가는 전세 사기. 서울은 물론이고 전국 각지에서 벌어지는 전세 사기에 사람들이 불안함을 토로하고 있다. 전세를 구하려는 개인은 어떤 대비책을 준비해야 할까. 언뜻 속수무책인 듯 보이지만, 알고 준비하면 당하지 않는 법이다. 부동산 전문 변호사가 현장에서 다년간 쌓은 경험과 법률 지식을 잘 엮어 확실한 대비책을 마련했다. 우리나라의 부동산 제도 전반을 살펴보고, 전세 제도의 역사적 형성 과정을 돌아본다. 그리고 배경지식을 바탕으로 전세 사기의 여러 유형과 그에 맞는 대책을 소개한다. 이 책은 단순한 백과사전식 정보 나열을 지양하고, 현실적이고 구체적인 대안을 안내하는 실전 가이드다.

목차

1장 부동산 관련 제도 이해하기

1 부동산 제도의 기본 개념
가. ‘권리’와 ‘법’
나. 재산권과 부동산
다. 채권은 무엇이고, 물권은 무엇인가?
1) 채권이란 무엇인가?
2) 물권이란 무엇인가
라. 공시(公示)의 원칙과 공신(公信)의 원칙
1) 공시(公示)의 원칙
2) 공신(公信)의 원칙과 등기의 추정력
2 등기부와 대장(臺狀)
가. 등기부
1) 등기부 종류
2) 등기부등본, 등기사항증명서, 등기사항일부증명서, 등기사항전부증명서
3) 등기부에 표시되는 권리들
4) 임차권 등기
5) 등기부에 표시되는 빨간 딱지 - 집행 관련 등기
6) 등기부의 실제 구성
• 등기부 전체 구성의 개요
• 표제부
• 갑구
• 을구
나. 대장(臺狀)과 건축물현황도
• 위반건축물의 천국이 되어버린 우리나라 빌라시장
다. 일반건물과 집합건물
1) 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 다중주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트
• 일명 ‘쪼개기’란 무엇일까?
2) 오피스텔
• 전입신고를 하지 않는 조건으로 오피스텔 전세 계약을 체결하는 경우의 법률관계
3) 빌라, 맨션
4) 주택, 근린생활시설, 근생 주택
5) 일반임대사업자, 주택임대사업자, 민간임대주택 사업자
6) 주민등록제도, 전입신고, 전입세대 확인서, 전입세대열람, 외국인 전입신고, 외국인 체류지변경신고, 외국인 체류확인서열람
7) 확정일자, 확정일자부, 확정일자부열람

2장 전세란 무엇인가
1 ‘전세’의 역사
2 태초에 전세권이 있었다
3 태초에 임대차도 있었다
4 보증금이 전세보증금이 되고, 임대차가 전세가 되다
5 전세를 전세권처럼 보호하는 법들이 탄생하다
6 전세권을 역전해 버린 전세
7 전세권의 현재
8 전세제도의 위기
9 우리나라 전세제도의 현재

3장 전세 사기의 유형과 방지법 및 대비법

1 사기란 무엇인가?
가. 사기 취소와 사기죄
나. 사기죄에 관한 법률 규정
다. 사기죄의 구성 요소
라. ‘기망’에 관하여
마. ‘기망’과 ‘채무불이행’의 구분
2 전세 사기란 무엇인가
가. 전세 사기의 의미
나. 전세 사기가 발생할 수밖에 없는 구조적 문제점
다. 전세 사기 주체에 따른 세 가지 분류
3 공인중개사에 의한 전세 사기
가. 전세 유용 사기가 성립할 수 있는 배경
나. 공인중개사에 의한 전세 사기의 특징
다. 공인중개사에 의한 전세 사기의 방지법
라. 공인중개사에 의한 전세 사기의 대비법
4 임대인에 의한 전세 사기
가. 임대인에 의한 전세 사기의 배경
나. 2023년 이루어진 제도의 개선
1) 2023. 4. 1.부터 바뀐 경매 및 공매의 배당순위 규정
2) 2023. 4. 1.부터 시행된 임대인의 체납세금 조회권
다. 임대인에 의한 전세 사기의 특징
라. 임대인에 의한 전세 사기의 방지법 및 대비법
1) 작위에 의한 기망 - 사례 1, 2, 3
• 직거래는 되도록 피하자!
• 전세자금 대출이 가능한 물건인지 문의해 보자!
• 전입신고 후 잔금 지급 조건으로 한다!
• 인터넷 등기소에서 ‘등기신청사건 처리현황’을 확인하고 잔금 지급을 늦은 오후나 저녁에 한다!
• 등기유지의무 불이행 시 해제권 특약
• 등기부 변경 시 고지의무 특약과 주기적으로 등기부를 확인하자
2) 부작위에 의한 기망 - 사례 4, 5, 6
• 방 쪼개기와 불법 증축 여부 직접 확인하기
• 계약 체결 시 체납세금이 확인되는 경우 계약을 해제할 수 있다는 특약을 명시하자! 계약 체결 후 즉시 세금 체납에 관하여 조회하자!
• 전세보증금 반환보증보험 가입하고 유지하기
5 임대인과 공인중개사 등의 공모에 의한 전세 사기
나. 공모에 의한 전세 사기의 특징
다. 공모에 의한 전세 사기의 방지법
1) 월세가 가능한지 문의한다!
2) 시세 파악을 최대한 자세히, 여러 경로를 통해서, 보수적으로 하자!
3) 해당 빌라의 다른 호실들의 등기부등본과 대장도 발급받아서 비교해 본다!
4) 민간임대주택인 경우에 임대인이 임대보증보험에 가입했는지를 확인하자!
5) 부동산강의, 전단지, 문자광고 등 비정상적인 소개경로를 통해 소개하는 물건은 피하자!
6) 중개수수료를 받지 않거나, 할인해 준다고 하면 의심해 보자!
라. 공모에 의한 전세 사기의 대비법
1) 녹취하자! 녹음 파일과 카톡, 문자를 잘 보관하자!
2) 임대인에 의한 부작위에 의한 전세 사기에서 설명한 대비법을 사용하자
• 깡통전세와 시세 사기의 구분 문제

출판사 서평

점점 교묘해지는 전세 사기 수법
모르면 당한다! 사기를 피하는 최고의 방법을 익혀라!

최근 들어 전세 사기 뉴스를 많이 접한다. 서울은 물론이고 인천과 대전 등지에서 작게는 수십억, 크게는 수백억 원에 달하는 대규모 사기가 벌어지면서 사람들이 매우 놀라기도 했다. 그래서인지 요즘은 전세를 기피하고 월세를 찾는 분위기라고 한다. 갈수록 정교해지는 사기 행각에 ‘피할 수 없으면 선택하지 말자’라는 생각이 사람들 사이에서 퍼지고 있다. 전세를 마냥 피할 수만은 없는데도 말이다. 현명하게 전세를 이용할 방법은 정말 없는 걸까? 유튜브와 블로그를 뒤져서 대책을 알아두거나 부동산을 좀 아는 지인의 도움을 받으면 괜찮을까?

날카로운 현장 감각과 정확한 전문 지식
전문 변호사가 말하는 가장 강력한 대비책

전세를 고민하고 있다면 주저하지 말고 《전세사기를 피하는 법 : 전문 변호사가 직접 알려주는》을 펼쳐보자. 부동산 전문 변호사가 실무에서 부딪치며 얻은 현장 감각과 대비책, 법률 전문가의 지식을 이 책 하나에 모두 담았다. 블로그나 유튜브를 검색해서 관련 지식을 얻는 방법도 유용하겠지만, 효율적이지는 않다. 대개 단편적인 지식을 얻는 데 그치거나 잘못된 정보를 얻기에 십상이기 때문이다. 그보다는 전문가의 지식과 노하우가 집약된 책을 이용하는 편이 좋다. 유튜브와 블로그에서는 파편화된 지식을 얻을 뿐이지만, 책은 저자가 정의한 목표를 향해 명확하게 구조화되어 있어서, 체계적으로 지식을 익히기에 안성맞춤이다.
전세 구하는 데 책까지 읽어야 하는지 의구심을 품을 사람도 있을지 모르겠다. 그러나 사기꾼이 누구보다 법률과 제도를 열심히 공부하고, 부동산 문외한인 일반인을 상대로 교묘하게 사기를 친다는 사실을 떠올려보자. 알지 못하면 당한다. 부동산 문제는 법률과 깊은 관계가 있는데, 법 조문 몇 개와 판례를 알고 있다고 해결할 수 있는 사안이 아니다. 법리라는 논리 관계에 따라 결론이 천양지차로 달라질 수 있기에 처음부터 제대로 공부해두는 게 좋다. 급하다고 바늘허리에 실을 매서 쓸 수는 없는 노릇이다. 조금 힘들더라도 차근차근 부동산 지식을 익혀야, 전세 사기를 제대로 피할 방법을 체득할 수 있다. 현실에서는 매우 다양한 사례가 등장하고 이해관계도 복잡하다. 복잡한 사안을 한눈에 알아보고, 사기꾼의 교묘한 속임수를 단박에 파훼하려면 단단한 지식과 논리로 자신을 무장해야 한다.

부동산 제도부터 사기 대비책까지
한꺼번에 정리하고 설명하는 실무형 가이드

이 책은 총 3장으로 구성된다. 먼저 부동산 관련 제도를 이해하는 1장, 전세 제도를 역사적 사회적 시각으로 살펴보는 2장, 본격적으로 전세 사기의 유형과 대비책을 알아보는 3장이 책의 얼개를 이룬다. 앞서 이 책의 목표가 부동산 지식을 체계적이고 구조적으로 익혀서 전세 사기를 피하는 법을 스스로 체득하는 데 있다고 말했다. 다시 말해, 독자에게 지식을 구조적으로 전달하는 게 목표다. 이 같은 목표를 달성하려고 일부러 큰 개념을 먼저 설명하고 세세한 개념과 논리는 나중에 설명하는 방식을 택했다. 독자로서는 처음에 지루함을 느낄지도 모르겠지만, 날이 갈수록 절묘(?)해지는 사기 행각을 처음부터 간파하려면 어쩔 수 없는 선택이다. 그만큼 이 책으로 독자가 전세 사기를 피하는 대책을 확실하게 손에 넣을 수 있다고 자신한다. 저자는 ‘무엇이든 당하고 나면 늦다’라는 말로 부동산 전세 사기의 심각성을 상기시키는 동시에 유비무환의 자세가 필요함을 역설하고 있다. 부디 이 책으로 익힌 지식을 이용해 ‘먼저 확인하고 대비’해서 전세 사기꾼들의 마수에 떨어지는 일이 없기를 바란다.

작가정보

저자(글) 김대호

변호사 · 의사. 공대 출신으로 사법고시에 합격한 후, 현직 변호사로 활동하면서 의학전문대학원에 진학하여 의사 자격까지 취득한 독특한 이력의 소유자이다. 부동산 관련 법률 분야에서 탁월한 전문성을 보유하고 있으며, 한 번 맡은 일은 끝까지 파고드는 집요함으로 의뢰인들의 신뢰를 한 몸에 받고 있다. 이번 책은 자신이 실제 수행한 소송 경험과 연구를 바탕으로 집필되었으며, 전세 사기 피해 예방과 구제를 위한 날카로운 통찰이 빛을 발할 것으로 기대된다.

저자(글) 고윤기

변호사. 서울지방변호사회 인권이사, 사업이사를 역임했으며, 현재 로펌고우의 변호사로 활동하고 있다. 변호사 활동과 더불어 부동산 및 전세사기 관련 법률 정보를 대중에게 알리기 위해 유튜브 채널 ‘법률꿀팁’을 운영하고 있다. 오랜 기간 축적해온 전세사기 사건 처리 경험을 바탕으로 피해자들의 권익보호를 위해 노력해왔다. 이번 책에서 제시하는 예방책과 대응 방안은 실제 전세 사기를 당한 이들에게 실질적인 도움을 줄 것이다.