건축주 상식

민경호 지음

좋은땅 2024년 04월 18일 출간 종이책 : 2024년 04월 02일 출간

작품소개

책소개

대규모 부동산 개발과는 달리, 소규모 건축사업에 참여하는 건축주들이 마주할 수 있는 리스크와 그에 대한 회피 방법에 대한 정보는 부족하다. 이에 저자는 건축주가 부정확한 사업성 검토나 무경험한 건축주의 결정에 의해 발생할 수 있는 다양한 문제점에 주목하여 이러한 문제에 대한 현상을 설명하고, 이를 피하기 위한 정보를 얻기가 어려운 현실을 진단한다.

이 책은 건축사업에 참여하는 사람들에게 중요한 정보와 전략을 제시하며, 잠재적인 건축주들이 집짓기에 앞서 반드시 고려해야 할 사항에 대해 생각해 보도록 한다. 또한, 이 책을 통해 건축사업에 관심이 있는 이들이 더 나은 결정을 내릴 수 있도록 도와준다. 건축 주체들에게 필요한 유용한 정보와 지침을 제공하며, 미래의 건축 사업에 대한 현명한 선택을 돕는 데 도움이 될 것이다.

목차

저자 학력 및 약력
닥터빌드 시공 사업 시스템
머리말

I. 건축사업 성공 사례
1. 자기자본 4억 원으로 80억 원의 자산가가 된 사례
2. 재개발 가망지에의 신축사업으로 자산 가치 상승이 예상되는 사례
3. 노후 빌라 재건축으로 자산 가치 상승시킨 사례
4. 노후 빌라 재건축 프로세스
5. 기타 소규모 건축 성공 사례 영상

II. 건축사업 실패 사례
1. 건축하다가 땅 빼앗기고 감옥 간 사례
2. 건축하다가 온 가족이 고통받은 사례
3. 건축부지에 설정된 저당권이 실행된 경우
4. 용인시 수지구 죽전동 고급단독주택 경매사건

III. 건축사업에 기생하는 사기꾼들 이야기
1. 건축설계사무소의 시공사 추천, 받으면 큰일 나는 이유
2. 건축사무소 명의 차용 행위
3. 믿으면 쪽박 나는 건축사업, 공사감독원의 비리 유형
4. 믿으면 쪽박 나는 파워 유튜버, 건설 브로커
5. 믿으면 쪽박 나는 건설 현장 총괄 관리자
6. 종합건설업 면허대여 업체
7. 건축 현장이 망하기를 바라는 시공사
8. 능력 없는 건설사를 배제하고 승냥이가 되는 하도급업체
9. 미준공 자금 대부업체에게 돈을 못 갚으면 벌어지는 일
10. 공사중단 현장에 기생하는 사기꾼들의 사기 프로세스
11. 무책임하고 무능력한 것도 사기

IV. 건축 현장의 권리침해 행태와 예방책
1. 대규모 건설사업과 소규모 건축사업의 비교
2. 건축사업 현장의 권리침해와 예방책

V. 건축사업의 성공법칙
1. 미래가치 있는 건축 입지의 선정
2. 가설계를 통한 규모 검토
3. 사업수지분석
4. 부지 매매계약 방법
5. 사업비 조달을 위한 금융대출
6. 적절한 건설사 선정
7. 시공관리 공정관리
8. 분양마케팅

VI. 민간건설표준도급계약서 해설
1. 서론
2. 공사명, 공사장소, 착공년월일, 준공예정년월일
3. 계약금액 기재방법
4. 계약보증금, 선금, 기성 부분금 지불방식
5. 지급자재의 품목 및 수량
6. 하자담보책임
7. 지체상금율
8. 공사비 지체에 따른 지연이자율
9. 붙임서류
10. 도급인·수급인 기재방법
11. 총칙, 정의
12. 계약문서
13. 계약보증금과 계약보증금의 처리
14. 공사감독원, 현장대리인의 배치, 공사 현장 근로자
15. 착공신고 및 공정보고
16. 공사기간
17. 선금
18. 자재의 검사
19. 지급자재와 대여품
20. 안전관리 재해보상
21. 건설근로자 보호
22. 공사기간의 연장
23. 부적합한 공사, 불가항력에 의한 손해
24. 공사의 변경·중지
25. 설계변경으로 인한 계약금액의 조정
26. 물가변동으로 인한 계약금액의 조정
27. 기타 계약 내용의 변동으로 인한 계약금액의 조정
28. 기성 부분금
29. 손해의 부담
30. 부분사용, 준공검사
31. 대금지급
32. 폐기물의 처리
33. 지체상금
34. 하자담보
35. 건설공사의 하도급 등, 하도급대금의 직접 지급
36. “도급인”의 계약해제 등
37. “수급인”의 계약해제
38. 계약해지 시의 처리
39. “수급인”의 동시이행항변권
40. 채권양도
41. 손해배상책임
42. 법령의 준수의무 및 분쟁 시 해결방법 등
43. 공사도급계약 특수조건 별지특약 예시

VII. 건축주가 알아야 할 건설분쟁 판례
1. 주택의 하자보수 및 손해배상청구
2. 현장소장 고용 시 주의할 점
3. 건설업 명의대여자의 책임과 건축주의 피해사례
4. 기성고 산정방법
5. 정액도급공사에서 추가 공사대금을 청구하기 위한 요건
6. 물가변동으로 인한 계약금액의 조정
7. 공사대금을 수급인 임직원에게 부동산으로 대물변제한 경우의 효력
8. 대물변제 약정 후 공사대금채권에 대한 압류의 효력
9. 도급인의 채무인수의 성질
10. 공사대금채권의 가압류
11. 노임에 대한 압류
12. 지체상금
13. 지체상금의 과다 여부 판단기준 등
14. 지체상금과 함께 약정한 계약보증금의 성격
15. 지체상금약정과 손해배상약정이 병존하는 경우
16. 준공기한 이전의 해제와 지체상금약정의 존속
17. 공사도급계약해제의 방법
18. 공사도급계약의 해제와 소급효 제한
19. 합의해제의 경우 손해배상청구의 여지
20. 법정해제(단독행위로 해제) 시 손해배상의 범위
21. 건축물의 하자
22. 약정과 다른 승강기의 시공은 중요한 하자인지?
23. 과다한 보수비가 소요되는 경미한 하자
24. 도급인의 지시에 따른 시공 또는 감리의 승인을 얻은 시공의 하자유무
25. 도급인은 하자의 존재를 이유로 공사대금채무의 지급을 거절할 수 있는지?
26. 하수급인에 대한 도급인의 동시이행항변권 행사
27. 하자를 이유로 도급계약을 해제할 수 있는지?
28. 하자를 이유로 분양위임계약을 해지할 수 있는지?
29. 담보책임의 면제특약의 유효성
30. 하자보수보증금의 성질
31. 하자보수보증금을 초과하는 실손해배상금의 청구 가능성
32. 하자보수보증금 청구권이 발생하기 위한 요건
33. 건설공제조합이 발생하는 계약보증서의 성격
34. 도급계약 시 부가세의 부담
35. 지체상금에 대한 부가세
36. 수급인이나 수급인의 피용자가 저지른 불법행위등에 대한 도급인의 책임
37. 제3자에 대한 감리자의 손해배상의무

닥터빌드 건축주대학

출판사 서평

투자에는 다양한 방법이 있다. 부담 없이 휴대폰으로 몇천 원의 주식을 사는 것부터 몇십, 몇백 억의 건물을 사는 것까지 투자자의 상황에 맞게 여러 방법으로 투자할 수 있다. ‘투자’라는 것이 여유 있는 일부 상류층의 일이었던 과거와 달리 지금은 어린아이들도 관심을 가지고 실천할 수 있는 시대이다.

여러 투자 방법 중 하나로 ‘재건축’이 있다. 재건축의 경우 기존에 있는 건물을 리모델링하는 것과 부지를 사서 그곳에 건물을 짓는 것이 있을 것이다. 그러한 투자를 할 경우, 생각해야 할 것이 한두 가지가 아니다. 철저히 준비하지 않을 경우 자산을 모두 잃고 마이너스 신세가 될 수도 있다.

“대규모 건축의 경우 개발전문시행사, 금융사, 신탁사, 신용 있는 건설사가 관여하고 각종의 보증제도 등의 활용을 의무화하는 제도가 있다. 그리고 사업성 검토, 건립 규모 검토, 부지매입, 착공과 준공, 분양, 수분양자 보호 및 입주관리까지 각 분야의 전문가가 개입되어 있다.
그러나 다가구 단독주택, 다세대 빌라 신축과 같은 소규모 건축사업은 무경험한 건축주가 사업성 분석에 관한 마땅한 상식도 없이 허가방 건축사의 성의 없는 가도면을 근거로 부정확한 사업성 검토하에 부지를 매입하고 기준 없이 능력 없는 건설사를 지인의 소개로 선정한 결과, 근거 없는 추가 공사비 요구 및 공사중단 사태, 하자 투성이 건물 등의 다양한 사건과 문제가 발생한다. 집 짓다가 망한 미준공건물의 경매 물건도 수시로 경공매 시장에 나오고 있다. 본 서에서도 사례로 설명하고 있지만 건축사업을 하다가 땅을 빼앗기는 경우도 전국 현장에서 적지 않게 발생하고 있다.”

이 책은 이와 같은 문제점에 초점을 맞추어 “건축 기술과 관련된 내용보다는, 차라리 건축주의 입장에서 건축사, 시공사 등을 올바로 선택하는 내용을 설명하였다. 또한 건축주의 입장에서 반드시 알아야 할 리스크 관련 상식을 중심으로 기술하였다.”

저자가 소개해 주는 사례와 해결 방법 등 건축에 있을 수 있는 여러 일들을 꼭 숙지하여 발생할 수 있는 다양한 위기를 지혜롭게 이겨 내기 바란다.

작가정보

저자(글) 민경호

학력
한양대학교 법과대학 법학과 졸업
성균관대학교 일반대학원 법학과 수료
건국대학교 부동산대학원 부동산학석사 졸업
서울벤처대학원대학교 부동산학과 부동산학박사 졸업

경력
전) 부동산 민법 및 계약법, 건축 관련 사법(私法) 강의 25년
전) 한국법학교육원(부동산 전문교육기업) 대표이사
전) (사) 새대한공인중개사협회 회장
전) 건국대학교 미래지식교육원 주임교수(소규모 건축디벨로퍼, 실전 토지투자과정 등 운영)
현) 건국대학교 부동산학과 겸임교수, 경희사이버대 자산관리학과 겸임교수
현) ㈜닥터빌드(건축사업 IT플랫폼), ㈜닥터빌드C&D(종합건설사, 정비사업전문관리업체), ㈜한빛알앤씨(광고대행사) 대표

저서
〈소규모 건축사업의 위험요인 중요도에 관한 연구〉(박사논문)
〈미준공건물의 소유를 위한 법정지상권〉(석사논문)
《집짓기노하우》(매일경제출판사)
《소규모 건축실패기와 성공기》(메가랜드)
《만화로 보는 민법판례》(이진주 작가 공저) 등 외 다수