나는 진짜 돈이 되는 역세권 아파트에 투자한다

박희용(부동산히어로) 지음

경이로움 2024년 04월 17일 출간 종이책 : 2024년 04월 03일 출간

작품소개

책소개

국토의 70%가 산지인 우리나라에서 서울 및 수도권에 집을 지을 수 있는 땅은 고작 5%다. 그런데 우리나라는 서울 및 수도권에 자본, 정보, 기업 등 다양한 자원이 집중되어 있다는 특징이 있다. 그러다 보니 한정된 공간에 많은 인구가 모이게 되고, 수요-공급 법칙에 따라 장기적으로 집값은 우상향할 수밖에 없다.
공공기관 지방 이전, 세종특별자치시 설치 등 서울 및 수도권 과밀 현상을 해소하기 위해 정부도 여러 노력을 계속하지만, 한 나라의 수도를 중심으로 많은 인구와 자원이 몰리는 것은 전 세계의 공통적인 현상이다. 그러므로 우리나라는 지속적으로 서울과의 접근성을 높이는 철도 개발을 많이 진행하고 있다.
철도 개발 계획 자체는 분명 호재다. 하지만 철도 개통에 따른 지역별 수혜의 크기는 다르다. 그리고 철도 개발 소문부터 실제 개통까지 걸리는 시간이 약 15년인 만큼, 그 사이에 계획이 수차례 변경되기도, 무산되기도 한다. 그러므로 어느 정도 수익을 확신할 수 있는 적절한 시기에 핵심 수혜 지역에 진입해야 부동산 투자에 성공할 수 있다.
이 책의 저자는 성공적인 신설 역세권 투자를 위해서는 나만의 확실한 투자 기준을 세워야 한다고 강조하며, 이 책에 그 기준을 세우는 데 도움이 되는 정보와 저자의 인사이트를 담았다. 개통 노선, 확정 노선 및 미확정 노선까지 꼼꼼하게 분석해 진짜 호재 지역과 아파트를 살펴보고, 언제 어떻게 매매해야 하는지를 제시했다. 그뿐만 아니라 큰 자금을 융통할 수 있는 대출 활용법과 부동산 수익을 높이는 세법 활용법까지 소개했다.
이 책으로 넘쳐나는 정보 속에서 나만의 확고한 투자 기준으로 신설 역세권에 투자해, 급변하는 부동산 시장에서 투자에 성공하기를 바란다.

목차

프롤로그 나만의 확실한 투자 기준을 세워라

PART 1 앞으로의 부동산 시장, 왜 철도인가?
왜 철도에 주목해야 하는가?
신설 철도 계획은 어떻게 진행되나?
노선에 따라 핵심 수혜 지역이 다르다?
역세권 투자의 3가지 핵심 포인트

PART 2 돈이 되는 철도는 따로 있다. 진짜 호재 vs. 가짜 호재
CHAPTER 1 앞으로 기회는 딱 한 번, 개통 또는 개통을 앞둔 노선
고속전철의 표본이 될 GTX-A노선
구리와 다산신도시를 서울 생활권으로, 8호선 별내 연장
신흥 경기도 일자리 중심지 판교와 연결되는 월곶판교선
개통 시점이 아쉬운 4호선 진접 연장
강남까지 한 번에, 7호선 청라 연장
호재라고 볼 수 있을까? 서해선 대곡소사선, 일산연장선

투자 포인트_가까운 미래에 확정된 수익을 보고 진입하자

CHAPTER 2 가장 큰 수익을 기대할 수 있는 착공을 앞둔 노선
양주와 의정부를 서울 생활권으로, GTX-C노선
수도권 동서를 연결하는 GTX-B노선
경기 남부 교통 소외 지역의 핵심 노선, 동탄인덕원선
착공을 위한 준비는 모두 끝났다, 위례신사선

투자 포인트_향후 부동산 시장 흐름과 공사 진행 상황의 연관성

CHAPTER 3 많은 주의와 확인이 필요한 미확정 노선
경제성 확보가 쉽지 않은 8호선 의정부 연장
예비타당성조사 재도전, 8호선 판교 연장
선거용 희망고문, 신분당선 서북부 연장
우리도 연장을 원한다! GTX-C노선 병점, 동두천, 천안, 아산 연장
오랜 동료에서 적으로? 5호선 김포, 검단 연장
김포 한강신도시의 유일한 희망? 인천 2호선 고양 연장
김부선? 김용선? GTX-D노선
단절된 두 택지를 연결하는 7호선 양주 지선

투자 포인트_경제성 확보와 노선 효율성의 동상이몽

PART 3 급변하는 부동산 시장에 대비하는 체력 키우기
CHAPTER 1 역사는 반복된다, 미리 공부하고 대비하자
시장이 변하는 원인을 알아야 현명하게 대처할 수 있다
역대급 하락장, 하락폭이 컸던 지역 vs. 가격 방어가 된 지역
2023년 이후, 역전세난으로 다시 한번 가격이 폭락할까?
2025년, 다시 한번 가격이 폭등할까?
지식산업센터의 봄날이 다시 올 수 있을까?

CHAPTER 2 이제부터 실전이다, 이것만은 기억하자
가격이 올라도, 떨어져도 집을 사지 못하는 이유
상승장과 하락장에서 좋은 매물 잡는 방법
부쩍 늘어난 후분양 아파트, 무조건 좋을까?
절대 사면 안 되는 토지임대부 주택
분양권 전매 부활, 원하는 가격에 빨리 매도하는 방법
이제 청약은 끝난 것인가?

CHAPTER 3 대출, 제대로 알아보고 제대로 활용하자
50년 만기 주택담보대출, 이대로 사라질까?
주택담보대출 종류에 따른 실전 갈아타기 전략

CHAPTER 4 부동산 투자 수익 극대화? 이제부터는 세금이다
양도소득세 필요경비, 실무에서는 이것만 챙기자
조정대상지역으로 지정되어도, 해제되어도 변하지 않는 세금

CHAPTER 5 부동산 세법, 제대로 알아야 수익률이 올라간다
2024년부터 부모 도움으로 집 사기 쉬워진다
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세, 실전에 활용하기
일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세, 이사 갈 집이 분양권 상태라면?
결혼 전부터 보유한 주택, 어떤 것부터 매도해야 세금을 덜 낼까?
상속받은 주택, 이렇게 해야 세금을 덜 낼 수 있다

에필로그_세상의 흐름을 따라가고 싶다면 부동산에 투자하라

책 속으로

계획 확정, 착공, 개통 전후로 주변 아파트 가격이 자극받는다는 사실을 알 수 있다. 특히 3가지 포인트 전후로 부동산 시장 분위기가 좋지 않을 때는 분위기를 반전시키는 효과를, 부동산 시장 분위기가 좋을 때는 좋은 분위기를 계속해서 이어나가는 효과를 보였다. (34쪽)

살아야 할 이유가 있다면 이 아파트를 선택하는 것이 좋다고 생각한다. 하지만 실거주 의사가 없는 투자 목적이라면 다른 지역에 투자하는 것을 권한다. 거래량이 늘어나고 부동산 시장 분위기가 살아나고 있는 지금 시기에는 특별한 호재가 없는 청라국제도시보다 이 책에 소개한 미래가치가 뛰어난 노선 중에서 가까운 미래에 착공 또는 개통을 앞둔 지역에 투자하는 것이 더욱 효율적이라고 하기 때문이다. 비슷한 자금을 묶어놓을 계획이라면 다양한 매도 전략이 나오는 곳이 더욱 좋은 투자처다. (100쪽)

평내호평역 주변에서는 어떤 아파트를 주목해야 할까? 필자는 두산알프하임을 추천한다. 지도상으로는 호평지구 원도심과 단절된 것처럼 보이지만, 실제 임장을 가보면 단절된 느낌이 전혀 들지 않는다. 3,000세대에 가까운 평내호평역 역세권 대단지 아파트로, 아파트 단지에서 역사까지의 도보 접근성이 나쁘지 않다. 신축 대단지답게 단지 내에 자체 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있고, 초등학교와 중학교를 품고 있으며, 주변 상권이 매우 좋다. (141쪽)

인천 2호선 고양 연장 사업이 본격적인 궤도에 오르면 어느 지역이 가장 주목을 받을까? 바로 골드라인 걸포북변역 주변이다. 현재 김포시 평균 집값은 서울 접근성이 가장 좋은 풍무동이 가장 높고, 골드라인을 중심으로 뒤로 갈수록 점점 낮아지는 경향을 보이고 있다. 현재로서는 도시에서 외부로 나가는 이동 수요를 대부분 골드라인이 수송하기 때문이다. 그러나 인천 2호선 고양 연장이 경제성을 확보하고 사업이 확정되면, 복합환승센터까지 예정된 걸포북변역 주변 아파트를 기준으로 김포시 집값 서열이 새롭게 정리될 것이다. (205쪽)

투자 관점에서 미확정 노선을 볼 때는 단순히 어떤 단계를 밟고 있는지, 결과가 언제 나오는지 등과 같은 객관적인 사실보다는 무엇 때문에 경제성을 확보하지 못했는지, 경제성을 확보하기 위한 구체적인 방법은 무엇인지, 경제성이 부족하다면 얼마나 부족한지 등을 확인해야 한다. (217쪽)

평소 관심 있던 지역이 조정대상지역으로 지정되었다면 ‘아! 현재 이 지역은 부동산 시장 분위기가 상당히 좋구나. 앞으로는 주택을 거래하기 힘들겠네’ 정도만 생각하면 된다. (291쪽)

비록 부동산학에서는 실거주할 계획이 없는 주택을 투기라고 정의하지만, 필자는 실거주하지 않더라도 법의 테두리 안에서 나의 행위로 누군가가 피해를 보지 않는다면 그것은 ‘투자’라고 정의 내리고 싶다. (322쪽)

출판사 서평

신설 역세권 투자에 성공하고 싶다면
이것만은 꼭 알아두자!
신설 역세권 투자자라면 꼭 알아야 할
진짜 호재와 가짜 호재 지역, 그리고 실전 매매 팁까지

이 책의 저자는 일반인의 부동산 투자는 대단한 지식을 요구하지 않는다고 말한다. 대신에 나만의 부동산 투자 기준을 확실히 정하고 급변하는 부동산 시장에서 현명한 판단을 해야 한다고 강조한다. 특히 많은 자원이 모여 있는 서울과의 접근성을 높이는 철도 개발은 앞으로도 계속될 것이니, 신설 역세권을 중심으로 진짜 호재 지역을 찾아야 한다고 말하며 이 책을 집필했다.
파트 1에서 부동산 투자를 할 때 왜 철도 개발에 신경 써야 하는지를 말했다.
파트 2에서는 개통 혹은 개통 예정이거나 미확정 노선별로 진짜 호재와 가짜 호재를 나누어 설명했다. 왜 이 노선이 호재인지 아닌지를 여러 방면에서 분석하고 저자가 호재라고 판단한 핵심 수혜 지역과 그 아파트를 여러 근거와 함께 소개했다. 그뿐만 아니라 적절한 진입 시점, 실거주인지 아닌지에 따라 달라지는 매매 기준, 아파트 가격 변동폭과 역세권 입주 예정 물량, 정책 등 고려해야 할 여러 정보를 제시하며 나만의 부동산 투자 기준을 세우는 데 도움이 될 만한 내용을 담았다. 특히 본문의 이해를 높이도록 지도와 그래프를 함께 제시했다.
파트 3에서는 역사가 반복되는 부동산 시장을 분석해 실전 매매 전략을 제시했다. 특히 자주 바뀌고 복잡해서 일반인들이 다소 어려워할 수 있는 대출과 세금 관련 내용은, 부동산 투자 수익을 극대화하는 데 꼭 알아야 할 중요한 내용인 만큼 이 책에서 쉽고 자세하게 풀었다. 구체적으로 오늘날은 과거와 달리 투자 목적으로 부동산에 투자하는 미혼 성인이 많아진 만큼, 각각 결혼 전부터 보유한 주택이 있을 때 어떻게 해야 절세할 수 있는지를 설명했다. 그뿐만 아니라 부동산 투자로 기껏 얻은 수익을 세금에서 잃지 않도록 양도소득세 비과세 전략을 소개하는 등 이론뿐만 아니라 현실을 반영한 정보를 쉽고 자세하게 이 책에 담아 실전 부동산 투자에서 큰 도움이 되도록 했다.
이 책을 꼼꼼하게 여러 번 정독한다면 나의 상황에 맞춰 수익을 극대화하는 나만의 부동산 투자 기준을 세우는 데 분명히 도움이 될 것이니, 부디 이 책으로 더 나은 미래를 준비하기를 바란다.

작가정보

저자(글) 박희용(부동산히어로)

국공립연구소와 제약회사에서 연구원으로 근무하며 평범한 월급쟁이로 살아왔다. 그러나 월급만으로는 지금보다 나은 삶을 살 수 없다는 것을 깨닫고, 31세에 본격적으로 부동산 투자 실전 경험을 쌓기 시작했다. 처음에는 직장 생활과 투자를 병행했지만, 이후 공인중개사 자격 등 여러 관련 자격을 취득하며 전업 부동산 투자자로 전향했다.
저자는 누구나 아는 뻔한 곳보다는 철도망이 신설되는 수도권을 중심으로 자금 여력에 맞는 나만의 투자처를 찾았고, 무리하지 않으면서 안정적인 수익을 올리는 나만의 투자 원칙을 정립했다. 그뿐만 아니라 직접 현장을 돌아다니며 얻은 경험까지 더해서 『사두면 오르는 경기도 아파트』 『GTX 시대, 돈이 지나가는 길에 투자하라』 등을 집필했다.
현재 부동산 시장은 흐름을 예측할 수 없는 혼란스러운 상황이다. 저자는 초보 부동산 투자자들이 철도 개발 호재가 진짜인지 가짜인지 현명하게 판단하기를 바라는 마음으로, 현재까지 발표된 철도 개발 계획을 중심으로 도움이 되는 콘텐츠를 블로그에 꾸준히 올리고 있다.