따박따박 상가월세

매달 통장에 돈이 쌓이는 상가투자

차원희 (족장) 지음

잇콘 2024년 03월 18일 출간

작품소개

책소개

흙수저 시골청년이 1,000억 매입 건물주가 되기까지
24만 유튜버 ‘족장’ 차원희의 5단계 인생공략집(認生攻略集)

2024년, 아파트에 ‘영끌’한 사람들이 힘든 시기를 보낼 때, 조용히 미소 짓고 있는 사람들이 있다. 유튜브 ‘돈금술사 족장TV’의 주인장인 족장 차원희와 그를 따르는 사람들이다. 정책에 따라 출렁이는 아파트 시장 대신, 일찌감치 상가 투자에 도전하여 따박따박 현금흐름을 받으면서 시세차익까지 얻는 이들에게는 과연 어떤 비결이 있을까?

『따박따박 상가투자』의 저자 차원희는 그 비결을 ‘인?생?공?략?집’이라는 5개의 키워드로 풀어낸다. 투자의 필요와 이유를 알아야 한다는 알 인(認), 살아있는 현장 정보를 얻어야 한다는 날 생(生), 수익을 최우선목표로 삼아 부동산을 공략하는 칠 공(攻), 실제 경험을 통해 전략을 배우는 다스릴 략(略), 반드시 알아야 할 교훈을 담은 모을 집(集)이다.

단순히 상가 투자를 위한 지식만 담은 게 아니라, 저자 본인이 20대에 겪었던 방황과 이를 극복하며 얻어낸 투자의 지혜 및 노하우를 진솔하게 풀어냈다. 아무것도 없었던 20대 청년이 온몸으로 세상과 부딪히며 30대에 건물주가 되는 과정은 고달픈 현실을 살아가는 청년들에게 큰 울림을 줄 것이다.

목차

[SECTION 1] 인(認), 누구나 투자를 알아야 할 이유가 있다
01. 대한민국 사회 초년생의 잔인했던 시작
당근과 채찍, 그리고 냉혹한 사회 / 회사는 당신의 미래가 될 수 없다 / 회사는 당신의 성공을 바라지 않는다 / 당신은 몇 번 경주마인가
02. 다시 태어나도 가난하지 않을 자신이 있는가
선택하고 집중하라 / 부동산은 금융이다
03. 금융 그리고 자본주의라는 피라미드
은행의 구조를 이해하자 / 저축 vs 주식 vs 부동산 / 반드시 알아야 할 3개의 레버리지 / 실거주 vs 투자, 무엇이 먼저일까
04. 고금리 시대의 투자법
99%의 노력과 1%의 행운이 만든 성과 / 초보라면 확실한 투자 원칙을 정해두자 / 한 번의 투자로 월세 288만 원 만들기
05. 투자의 핵심 관·습·동·행
성공을 위한 첫발 떼기 ‘관심’ / 반복으로 실력을 만드는 ‘습관’ / 나눔으로 시간을 절약하는 ‘동료’ / 좋은 태도의 시작이자 마무리 ‘행동

[SECTION 2] 생(生), 투자에 필요한 살아 있는 지식
01. 상가 임대인이 되기 위한 마인드 세팅
투자의 본질을 잊지 말자 / 종잣돈을 모으면서 충분히 공부하자 / 상가 투자를 바라보는 관점을 익히자
02. 사칙연산으로 끝내는 수익률 계산법
상가 수익률 계산법의 기초 / 월세 10만 원의 차이가 무서운 이유
03 예비 임대인이 착각하기 쉬운 3가지
큰 평형이 오히려 유리하다 / 월세를 무조건 높인다고 좋은 게 아니다 / 임대인은 절대 ‘갑’이 아니다
04 초보자를 위한 단계별 접근법
집 앞 단지내상가부터 들여다보자 / 접근이 쉬운 학원가 상권부터 살펴보자 / 직장 근처의 익숙한 상권을 들여다보자
05 숨은 매물 찾아내는 검색법 3가지
네이버 부동산으로 상가 물건 검색하기 / 경매사이트에서 상가 물건 검색하기 / 대한민국 법원경매정보 사이트 / 고수만 알고 있는 경매 검색 팁 / 공매 사이트에서 상가 물건 검색하기 / 좋은 상가를 발견하려면 꾸준해야 한다
06 손쉽게 임대료 알아보는 법
네이버 부동산으로 조사하기 / 원맵으로 조사하기
07 미래의 임차인을 미리 상상하자
임차인을 상상하여 질문 만들기 / 상권의 특색을 알면 임차인이 보인다 / 키워드 검색으로 상권을 분석하자

[SECTION 3] 공(攻), 수익률을 바꾸는 실전 매물 공략법
01. 실수를 줄이는 임장 체크리스트
주변 상권은 어떠한가 / 상가 내부는 어떠한가 / 주차 공간은 충분한가 / 관리비는 적정한가 / 입점 제한 업종이 있는가 / 간판 확보가 가능한가
02. 중개사와의 인터뷰로 가격 조사하기
임대료를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유 / 팔리는 가격 알아보기 / 중개사 인터뷰를 위한 질문 리스트
03. 적정한 매입가를 산정하는 방법
단기투자를 할 때의 매입가 / 장기투자를 할 때의 매입가
04. 매입 전에 꼭 알아야 할 대출 비법
대출을 겁내지 않아도 되는 이유 / 은행이 인정해주는 소득의 종류 / 대출은 얼마까지 가능할까 / 90% 대출의 비밀 / 신용 관리는 필수다
05. 종잣돈만큼 중요한 임차인 모시기
중개사에 내놓을 땐 전단지를 만들자 / 프랜차이즈에 입점을 제안하자 / 창업박람회를 방문해보자
06. 높은 가격에 잘 매각하는 방법
월세는 최소 1년 이상 남겨둘 것 / 매도 전, 주변 시세를 다시 확인할 것 / 임대차 재계약 직후 매각할 것
07. 수익의 레벨을 바꾸는 세금 문제
취득할 때 내는 취득세 / 보유할 때 내는 재산세 / 양도할 때 내는 양도소득세 / 월세와 매매가에 붙는 부가가치세 / 월세 소득에 적용되는 종합소득세
08. 절세에 유리한 법인 설립
법인의 세금은 어떻게 다를까 / 법인과 상속 문제 / 직장인과 공무원의 겸직 문제 / 법인이 무조건 좋은 것은 아니다

[SECTION 4] 략(略), 진짜 경험담 속 매도의 기술
01. 다른 이의 경험담을 나의 노하우로 만들자
오로지 수익성만 바라보자
02. 지하상가 투자로 6개월 만에 1억 벌기
2년 동안 아무도 찾지 않았던 상가 / 엉망진창 상가 내부에서 희망을 발견하다 / 추가비용과 리스크를 고려한 입찰가 산정 / 잔금납부일 전까지 해야 할 일들 / 생각하지도 못한 대출의 위기 / 6개월 만에 1억 원 벌기
03. 지방 상층부 상가로 월세 250만 원 세팅하기
지방의 입지 좋은 병원, 그런데 왜? / 공실 천국, 임차 지옥 / 중개사에게 반드시 물어봐야 할 3가지 / 그럼에도 입찰하기로 결정하다 / 두근두근 입찰 당일 / 병원 임차인의 배신 / 하나의 상가를 4개로 쪼갠 이유 / 편견을 벗어던져야 성공할 수 있다
04. 적극적인 관심이 만든 단지내상가의 기적
검색하는 자에게 기회가 온다 / 단지내상가를 조사하는 방법 / 입찰가 산정은 총성 없는 전쟁 / 임차인을 직접 찾아내자 / 선택한 공실 vs 불행한 공실
05. 50억 원짜리 상가를 다루는 방법
고수와 하수의 차이는 집요함이다 / 매일 밤 12시, 검색망에 걸려든 물건 / 지역 조사는 평소에 해두자 / 사람에 최선을 다하면 복으로 돌아온다 / 우량 임차인을 찾아라 / 업종이 먼저냐 vs 월세가 먼저냐 / 언젠가는 당신도 하게 될 투자

[SECTION 5] 집(集), 족장이 짚어주는 마지막 조언
01. 투자자인 당신에게 필요한 3가지 이야기
위험에 대한 이야기 / 시간에 대한 이야기 / 조급함에 대한 이야기
02. ‘월백’부터 ‘월천’까지 가는 5단계 로드맵
1단계 : 기초 지식 쌓기 / 2단계 : 월세 100만 원 만들기 / 3단계 : 월세 300만 원 만들기 / 4단계 : 월세 500만 원 만들기 / 5단계 : 월세 1,000만 원 만들기 / 수요를 감안하여 차근차근 진행하자
03. 월세보다 중요한 것은 시세차익이다
수익률 계산의 함정 / 월세 수익률만 생각하면 큰일난다 / 투자 성과는 매각으로 결정된다
04. 지치지 않고 끝까지 성공하는 3가지 방법
초심을 되새기기 / 물건 복기하기 / 책을 가까이 하기

책 속으로

▷ 돌이켜보면 나는 참 순진했다. 아니 정확히 말하면 나의 바람과 현실을 제대로 구분하지 못했다. ‘비록 1년 계약이지만 우리가 얼마만큼 힘들게 운동해서 이 자리까지 왔는지 알아주겠지’ 혹은 ‘성적이 조금 좋지 않더라도 운동을 더 할 수 있겠지’라는 것은 그저 나의 바람일 뿐이었다. (...) 회사는 개인 사정을 헤아려 주지 않으며, 계약서에 적혀 있는 조항을 충실히 따른다. 글자에는 아무런 감정이 없다. 도장을 찍는 순간 우리는 그곳에 적혀 있는 문구대로 움직여야 한다. 그리고 안타깝게도 나와 회사라는 두 이해관계인의 계약서에 ‘당신을 책임진다’는 문구는 존재하지 않는다. (p.34 회사는 당신의 미래가 될 수 없다)

▷“혹시 상가 투자는 안 하세요?” 상가 투자? 그거 어려운 것 아닌가? 공실이 생기면 버티기 어렵다는 이야기를 들었기 때문에, 아파트 같은 주거용 부동산에 비해 막연히 어려울 거라고 생각하고 있었다. 그런데 그렇지 않다는 것이다. (...) 재미있는 것은 이렇게 투자하고 나서 오히려 돈이 620만 원 남았다는 것이다. 여기에 은행 이자를 월세로 갈음하고 월 160만 원 가량의 정기수익이 생긴 것이다. 이런 게 가능하다고? 도무지 믿기지 않았던 나는 혹시 사기가 아닌가 싶어서 어떻게 투자를 하고 나서 돈이 더 남을 수 있는지 자세히 물어봤다. 그때 스터디원이 했던 한마디를 아직도 잊을 수 없다. “원희 씨, 부동산은 금융이에요.” (p.48 부동산은 금융이다)

▷A라는 노인이 있다. (…) 젊었을 때부터 저축이 미덕이라 생각해온 노인은 정말 열심히 일해서 1년에 2,500만 원씩 저축을 했다. 그리고 40년이 지나서야 10억 원이라는 돈을 모을 수 있었다. 현금 10억 원과 40년이라는 세월을 바꾼 격이다. B라는 청년이 있다. 수익형 부동산을 매입하면서 10억 원을 빌렸고 이자는 월 400만 원이었다. 이 부동산에서는 매달 1,000만 원의 월세가 들어온다. 1,000만 원의 월세에서 이자를 갚아 매월 순수익 600만 원을 만들었다. (…) 청년은 노인이 40년간 모은 10억 원을 한 달에 400만 원의 이자로 빌렸다. 노인이 40년이라는 시간을 들여 만든 돈을 단돈 400만 원의 이자를 내고 쓴 것이다. (p.60 시간 레버리지)

▷숙박시설은 본래 어떤 곳인가? 여행객들이 휴식하기 위해 만들어진 곳이다. 즉 숙박시설의 본질은 잠을 자고 휴식을 취할 수 있는 공간이다. 방과 화장실, 이불만 준비되면 숙박시설의 요건이 갖추어진 것이다. (…) 잠자리가 깨끗하지 않고 휴식공간이 편안하지 않은데 부수적인 시설만 잔뜩 있다고 영업이 잘될 리가 없다. 투자든 사업이든 간에 절대로 이렇게 본질을 벗어나면 안 된다. (…) 의외로 많은 사람이 공부도 제대로 하지 않은 상태에서 중개사가 오를 것 같다고 말하는 것만 믿고는 무조건 매입하거나, 실투자금이 들지 않는 무피투자라고 하니까 개발호재가 없음에도 마구잡이로 매수하면서 부동산 개수만 늘려가곤 한다. 이렇게 자신이 처음 생각했던 투자 방법이 아닌 남들의 말만 듣고 우르르 몰려갔다가 어느 순간부터 손실을 보는 경우가 있다. (…) 절대로 잊지 말자. 투자에서 가장 중요한 첫 번째는 투자에 대한 본질을 정확하게 이해하는 것이다. 투자의 본질은 돈을 벌기 위함이다. (p.92 투자의 본질을 잊지 말자)

▷그러던 중 갑자기 중개사로부터 월세를 20만 원만 내려주면 바로 임차를 맞춰 보겠다는 제안이 왔다. A씨는 월세 20만 원을 덜 받더라도 당장 마음 편하게 사는 게 낫겠다며 과감히 월세 80만 원에 계약을 체결하였다. 다시 따박따박 월세가 들어오자 A씨는 마음의 평화를 찾을 수 있었다. 월세를 충분히 받아온 A씨는 상가를 매도하게 되었다. 그런데 청천벽력 같은 소리를 듣게 된다. 분명 2억 6,000만 원에 매입했던 상가인데 현재 가격은 2억 1,200만 원밖에 안된다는 것이다. 상권이 바뀐 것도 아니고, 꾸준한 임차수요와 착실하게 임대료를 내는 임차인까지 있는데 왜 가격이 내려갔는지 A씨는 도무지 알 수 없었다. 그렇지만 중개사의 대답은 냉정했다. “수익형 부동산에서 수익이 안 나는데 누가 사겠어요?” 그렇다. 월세 20만 원을 내려준 탓에 수익률이 급격하게 내려갔으며, 똑같이 5% 수익률로 계산했을 때 약 4,800만 원 정도의 가치가 감가된 것이다. (…) 절대 잊지 말아라, 상가는 수익률이다. (p.105 월세 10만 원의 차이가 무서운 이유)

▷반대로 큰 상가는 공실의 리스크가 크다고 생각할 텐데 절대 그렇지 않다. 단순하게 생각하자. 임대인(공급자)으로서 임차인(수요자)이 원하는 만큼만 임대하면 문제가 해결된다. 예를 들어 100평짜리 상가를 매입했다면 반드시 한 번에 임대할 필요는 없다. 100평이라는 평수를 케이크를 나누듯 임차인들이 원하는 만큼 나눠서 대여해 준다고 생각하면 어떨까? 누군가에게는 30평, 누군가에게는 40평, 이런 식으로 두 개 또는 세 개 호수로 나누어 원하는 만큼만 임대하는 것이다. 이렇게 호수를 나누어 임대했을 때는 임대료 측면에서 또 다른 장점도 있다. 어떤 것이든 한 번에 많은 양의 물건을 매입하면 가격은 낮아지고, 개별로 매입하면 가격이 높아진다. 상가도 그렇다. 큰 평형을 한 번에 임대했을 때 받는 월세보다 여러 임차인에게 나누어 임대하면 받는 월세의 합산 금액이 좀 더 높아진다. (p.110 큰 평형이 오히려 유리하다)

▷단기투자의 목적은 시세차익이다. 보유 기간이 1~2년으로 짧은 만큼 향후 임대료 상승의 여지가 적지만, 안정적인 상권 혹은 개발계획이 없더라도 저렴하게 매입했을 때 차익을 얻을 수 있다면 시도할 법하다. 단기투자에서는 절대 욕심을 부려서는 안 된다. 시세보다 20%가량 저렴하게 매입하고, 그중 약 10%가량의 순수익을 목표로 접근하는 것을 추천한다. (…) 2년 이상의 장기투자는 짧은 시간에 큰 이익을 거둘 수는 없지만, 안정적인 월세와 꾸준한 현금흐름을 추구하는 경우에 적합하다. 장기투자에서 가장 중요한 포인트는 개발계획이 있거나 인구가 유입되고 있어 임대료 상승 가능성이 있는 지역을 선택하는 것이다. 임대료가 상승해야 나중에 매도할 때의 가격도 함께 상승하기 때문이다. (p.187 적정한 매입가를 산정하는 방법)

▷ 상가를 매입하는 사람은 왜 매입을 하려 할까? 매입하는 사람들의 연령대는 어떻게 될까? 이런 부분을 잘 파고들어 고민하다 보면 정답이 보인다. 상가 매입을 원하는 사람 중 대다수는 40대 후반에서 50대 초반이었다. 이분들은 은퇴 후 노후 준비를 위해 상가를 매입하는 경우로, 대부분은 안정적인 임대 수익을 원한다. 이런 사람들에게 임차기간이 약 6개월밖에 남지 않은 매물은 어떨까? 매입하려다가도 임차 기간이 얼마 남지 않았다는 생각에 계약을 꺼릴 것이다. (p.211 월세는 최소 1년 이상 남겨둘 것)

▷ 3단계의 목표는 세 개의 상가에서 매달 월세 300만 원을 만드는 것이다. 여기서 말하는 상가의 숫자와 월세 금액은 큰 의미가 있다. 먼저, 300만 원이라는 월세는 한 달 월급과 비슷한 수준이기 때문에 중요하다. 내가 시간을 들여 일을 하지 않아도 한 달 월급에 가까운 돈이 들어오는 것이다. (…) 그렇다면 왜 세 개의 상가일까? 이것은 업종 때문이다. 내가 생각할 때, 임차인에게 한 달에 들어오는 월세는 이자를 제외하고 최소 100만 원 이상은 되어야 한다. 그렇지 않은 상가는 업종이 약하거나 후면 또는 먹통상가(상가 내부의 상가)일 가능성이 크다. 그래서 월세 수익 300만 원을 상가 개수로 나눴을 때 평균 100만 원 이상이 나오는 것을 감안해 상가 개수를 세 개로 잡은 것이다. (p.361 3단계 : 월세 300만 원 만들기)

작가정보

저자(글) 차원희 (족장)

첫 월급 193만 원, 28살에 경남 거제에서 무작정 상경, 10년 만에 1,000억 원 이상의 매입과 100억 원 이상의 수입, 유튜브 24만구독자와 2,270만 뷰! 이 모든 것을 맨손으로 만들어낸 사람!

학창시절 넉넉지 못한 가정환경 속에서 공부와는 담을 쌓고 유도선수로 살았다. 메이저 대회에서 1등을 했지만 첫 월급은 고작 193만 원. 미래를 위해 선수 생활을 포기하고 부동산 공부를 시작했다. 가방 하나 둘러매고 무작정 도착한 서울에서 처음에는 좌절감과 외로움과 우울증으로 패배자가 될 뻔했지만, 싸던 짐을 내려놓고 마지막 도전을 한다. 10년이 지나고 39세가 된 지금은 1,000억 원 이상의 부동산을 매입하고, 100억 원 이상의 수익을 올린 성공한 투자자가 되었다.

경제적 안정을 찾은 뒤에는 처음 시작하는 사람들이 자신과 같은 고난을 겪지 않기를 바라는 마음에 맨몸으로 부딪혀 얻은 실전 노하우를 커뮤니티와 유튜브에서 가감 없이 공개하며 투자자들의 멘토로 활동 중이다. 그 노하우를 집약하여 월세 100만 원부터 시작해서 1,000만 원까지 도달하는 단계별 전략을 책으로 펴냈다.