20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

권자영 지음

슬로디미디어 2024년 03월 10일 출간 종이책 : 2024년 03월 10일 출간

작품소개

책소개

20년간 부동산 시장을 경험한 저자가 들려주는 부동산 가격에 대한 이야기. 감정평가사는 단순히 가격을 알려주는 직업이 아니라 국가의 든든한 파트너이자 국민 재산권의 지킴이다. 국토의 효율적인 발전을 위해서 국토를 대변할 수 있는 대표적인 표준지를 선정해서 매년 공시지가의 가격을 산정하는데, 감정평가사는 국민의 재산권을 지키기 위해 개인의 아파트가 경매에 들어가면 공정하고 신뢰성 있는 경매 법사가를 평가한다.
부동산은 사람처럼 개별성을 가지고 있고 부동산마다 가격을 형성하는 고유한 요인이 있다. 부동산 가격을 결정하는 구체적인 요인이 있고 그것을 활용할 수 있다면 세상에서 단 하나뿐인 나만의 부동산 비밀 노트를 만들 수 있을 것이다.

이 책을 통해 독자들에게 감정평가 업무의 중요성과 부동산의 가장 기초적 지식인 감정평가 이론을 알려주어 부동산과 관련하여 조금이나마 도움을 주고 싶다.

목차

1장. 가치 있는 세상을 만드는 직업, 감정평가사

1.국내 유일의 가치평가 전문가 023
2.감정평가사는 국가의 든든한 파트너 027
3.감정평가사는 국민 재산권 수호자 031
4.실무 일타 강사가 알려주는 단기 합격의 비밀 036
5.시대가 원하는 전문성을 갖춘 감정평가사 041
6.감정평가사의 다양한 활동 분야 046
V감정평가 이러쿵저러쿵 계륵 같은 탁상감정 051


2장. 당신이 알아야 할 부동산 감정평가 비밀

1 부동산 감정평가 비밀 원리 055
2 부동산 유형 인수분해 060
3 감정평가도 타이밍 066
4 감정평가서 원씽, 괄호감정평가표 069
5 감정평가서 요약본, 감정평가명세표 075
6 감정평가 프로세스 080
7 트렌드에 맞는 감정평가 084
8 감정평가액 밸런싱하기 089
감정평가 이러쿵저러쿵 부동산 어플 원씽, ‘스마트국토정보’ 093


3장. 전격 공개, 부동산 유형별 가격 비밀

1 부동산의 시작과 끝은 아파트 097
2 아파트 상가의 이모저모 102
3 숙박시설은 은밀하고 치밀하게 107
4 과거를 기초로 미래를 향해 도전하는 개발 후보지 112
5 도로의 변신은 무한대 117
6 강남의 중심 최고의 프라임 오피스, 센터필드 122
7 토지 가치 밸류업, 물류창고 127
감정평가 이러쿵저러쿵 대표님, 부가가치세 낮춰드립니다 132


4장. 좋아요 구독 감정평가 상식

1 감정평가 금액을 잘 받는 노하우 137
2 감정평가 데이터를 관리하는 센스 141
3 감정평가사가 기업의 신용도를 높여드립니다 145
4 표준지 공시지가는 시장가치를 얼마나 반영할까? 149
감정평가 이러쿵저러쿵 사업성 보고서는 무엇이며, 감정평가서는 어떤 점이 다른가? 152


마무리하며 154

책 속으로

감정평가사는 단순히 유형재산 및 무형재산의 가격을 평가하는 것뿐 아니라, 서로 다른 이해관계를 지닌 사람들 사이에서 공정하고 중립적인 감정평가를 통해 문제 해결의 실마리를 제공하기도 한다. 이는 부동산 가격을 결정할 때 판사가 중재하거나 판결하는 행위에 견줄 수 있다. 필자는 이것이 감정평가사의 존재 이유이자, 감정평가사가 갖추어야 할 핵심적인 자질 중 하나라고 생각한다. (p24)


한편 감정평가 수수료는 단순히 자산의 경제적 가치를 판정하는 행위에 대한 대가일 뿐만 아니라 그 가격에 대한 책임을 지는 대가이기도 하다. 따라서 국가에서도 감정평가 수수료에 관해 국토교통부공고로 「감정평가법인 등의 보수에 관한 기준」(이하 보수기준)을 규정하고 있다. 이 기준에 따라 감정평가 금액이 10억 원인 부동산을 평가할 경우 기본 수수료는 1,145,000원이고, 출장비, 공부 발급비, 부가세 등은 별도다. (p26)


두 번째는 상속세 및 증여세 절세를 위한 평가다. 부모가 가진 재산이 많거나 본인이 자녀에게 물려줄 재산이 많은 경우 절세를 목적으로 한다. 예를 들면 부모가 소유한 부동산이 많다면 증여나 상속을 받을 때 증여세 또는 상속세를 절세하기 위해 감정평가를 잘 받아야 한다. 일반적으로 상속세나 증여세를 최대한 적게 내려면 상속·증여받을 재산의 가치를 적정 범위 내에서 최대한 낮게 평가받는다. 하지만 세금을 낼 재원이 없다면 상속·증여받을 재산의 가치를 적정 수준 범위에서 최대한 높게 평가받아야 한다. 상속세를 현금 대신 감정평가한 금액만큼 부동산으로 물납할 수 있기 때문이다. (p32)


감정평가사 시험은 매년 국토교통부장관이 한국산업인력공단에 시험을 위탁하여 실시한다. 시험은 객관식으로 구성된 1차 시험과 주관식으로 구성된 2차 시험으로 나뉜다. 응시 자격은 나이, 학력, 경력 등에 제한 없이 누구나 응시할 수 있지만, 1차 시험에 접수하려면 일정 점수 이상의 공인 영어시험 성적을 제출해야 한다. 그러므로 감정평가사 시험에 관심이 있다면 공인 영어시험을 먼저 준비하도록 한다. (p37)


대한민국에는 돈 잘 버는 8대 전문직이 있는데, 변호사, 변리사, 관세사, 회계사, 감정평가사, 세무사, 노무사, 법무사다. 해마다 변동은 있지만 감정평가사의 평균 연봉은 약 6,800만 원으로 3위를 차지한다. 그러나 통계적 수치를 접할 때는 평균이란 숫자에 속으면 안 된다. 특히 전문직은 더 그렇다. 자격자라고 해서 비즈니스가 수동적으로 이뤄지지 않으며 능동적인 영업과 마케팅으로 성사된다. 비즈니스를 깔끔하게 마무리하는 전문가일수록 거래처가 많고, 그 분야에서 전문성과 노하우를 인정받아 좋은 평판을 얻어 추가적인 영업으로 연결된다. (p42)


감정평가사 시험에 합격하고 법인에서 수습 등 을 거친 후 법인에서 근무하기가 현실적으로 어려워서 개인 사무소 등을 개설하는 경우다. 본인만의 능력을 극대화하기 위해 추가로 행정사 자격을 취득하여 보상 전문가로 활동하기도 하고, 공인중개사 자격증을 취득하여 감정평가 업무도 하면서 중개 업무를 통해 추가 수입을 얻기도 한다. 한편 마음이 맞는 감정평가사가 모여 합동 사무소를 개설하기도 한다. (p47)


현재에 있다고 해서 반드시 현재 시점의 부동산 가격만 필요한 것은 아니다. 예를 들면 소송 평가를 하는 경우 기업의 회생 여부를 결정하기 위해 코로나19와 같은 부동산 가격에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사건이 발생하기 이전의 가격이 필요할 수도 있다. 그런 경우에는 과거 시점의 부동산 가격을 산정하기도 한다. 이와는 반대로 부동산 개발 프로젝트를 진행하는 경우 현재 준공되지 않은 건물이지만 미래 시점에 준공될 부동산의 가격을 산정하기도 한다. 즉, 부동산과 관련된 올바른 의사결정을 하기 위해 상황에 맞는 최적의 타이밍을 기준시점으로 하여 감정평가하는 것이 중요하다. (p67)

감정평가서는 평가 목적, 대상, 금액에 따라 보고서의 분량이 다른데, 일반적으로 감정평가 금액이 30억 원 미만인 부동산의 경우 감정평가서는 대략 50쪽 이내다. 한국감정평가사협회가 정하는 감정평가서 표준서식에 따르면, 감정평가서는 크게 ①표지, ②담보물건총괄표, ③괄호감정평가표, ④감정평가액의 산출 근거 및 결정 의견, ⑤감정평가명세표, ⑥광역위치도, ⑦상세위치도, ⑧지적개황도, ⑨건물개황도, ⑩사진 용지 및 관련 서류로 구성되어 있다. 70쪽짜리 감정평가서라도 단연코 가장 중요한 것은 괄호감정평가표다. (p69)


감정평가 내용은 공부와 사정 및 감정평가액으로 나뉜다. 실제 부동산이 토지대장, 일반건축물대장 등 공부에 기재된 면적과 실제로 이용되는 면적이 다른 경우에는 나누어 기재한 후 실제 사정 면적을 기준으로 평가액을 산정하기 위해서다. 예를 들어 공부상 지목이 대이면서 면적은 100㎡인 토지를 담보 평가한다고 하자. 현장 조사 결과 대상 토지 중 20㎡가 공부상 지목과 달리 현황 도로로 이용되고 있다면, 괄호감정평가표에는 공부상 평가 대상이 100㎡, 사정 면적에는 80㎡만 기재하고 20㎡는 평가 제외로 기재한다. 현황 도로는 담보 대상이 아니기 때문이다. (p73)


마지막으로 감정평가사와 지속적인 신뢰 관계를 형성해야 한다. 필자가 감정평가를 할 때 특히 신경 쓰는 부분이다. 예를 들어 의뢰인이 목표하는 금액이 430억 원인데, 필자가 평가할 수 있는 금액은 350억 원이 최대라면 왜 그렇게 평가할 수밖에 없는지 충분히 설명하고, 430억 원으로 평가했을 때 발생할 리스크를 충분히 설명한다. 특히 지금처럼 부동산이 하락할 때는 무턱대고 과거 평가전례를 참고하여 가격을 산정할 것이 아니라 위험 요소를 잘 설명해서 의뢰인이 난처한 상황에 빠지지 않도록 해야 한다. 이러한 소통을 통해 의뢰인과 감정평가사는 더 돈독한 신뢰 관계를 맺을 수 있다. (p140)


일반적으로 감정평가 대상이 이행지, 후보지와 같은 변화의 과정에 있는 토지일 경우 현재 상태의 가격은 감정평가서를 통해 가격 정보를 획득한다. 한편 사업성 보고서는 토지를 활용한 부동산 사업이 시행되어 분양되었을 때 예상되는 분양 수입 및 예상 사업 비용 등을 분석하여 대상 사업의 사업성의 가부를 확인하는 것이다. 따라서 PF(Project Finance) 사업지의 경우 감정평가서와 사업성 보고서를 함께 요청하는 것이 일반적이다. 사업성 보고서를 작성할 때 필요한 준비 서류는 사업 수지, 사업계획서, 건축물 현황도면 등이다. 사업 수지는 개발사업에 필요한 돈의 흐름을 일목요연하게 정리한 표인데, 사업의 성패를 가늠할 수 있는 것이 사업 수지이므로 사업성 보고서를 쓸 때는 해당 사업의 사업 수지를 제대로 이해하고 분석하는 작업이 필수다. (p152)

출판사 서평

감정평가 방식을 제대로 알고 원리를 이해한다면
내 재산의 가치를 높일 수 있습니다!

공정하고 책임감 있는 감정평가를 통해 선한 영향력을 주는 저는 감정평가사입니다.
이 책은 급변하는 부동산 시장에서 20년 감정평가사로 일한 저자의 열정이 묻어 있는 감정평가 실무 안내서입니다. 부동산의 가치가 어떻게 구성되고 어떤 방식으로 매겨지는지 알려주며 부동산 관련 업무를 하는 사람들에게 큰 도움을 줄 것으로 생각합니다.
일반인의 눈높이에서 감정평가의 개념과 감정평가사의 역할을 가장 쉽게 소개하고 있으며, 변화하는 감정평가 시장의 흥미로운 이슈를 자세하게 소개하고 있습니다. 책의 본문에서 강조한 것처럼 ‘국민 재산권의 수호자’라는 감정평가사의 막중한 책임을 늘 기억하길 바랍니다. 감정평가산업의 미래를 이끌어갈 젊은 감정평가사분들을 응원하고 감정평가사라는 직업에 관해 관심있는 분들에게 필독서로 권하고 싶습니다.

작가정보

저자(글) 권자영

2005년 제16회 감정평가 시험에 2년 만에 최종 합격한감정평가사로, 현재 ㈜중앙감정평가법인의 이사, 한국여성감정평가사회 부회장을 맡고 있다. 저마다 인생의 비하인드 스토리는 다를 수 있지만, 부동산 가격의 비하인드스토리는 보편타당한 감정평가 이론을 기초로 하고 있어 20년간 몸담았던 감정평가 경험과 노하우를 기초로 일반인들이 쉽게 접근할 수 있는 책을 만들어보고 싶다는 마음이 생겼다. 부동산 관련 수험서를 제외하면 대부분 경매, 공인중개사와 관련된 책이 주를 이루어 감정평가 관련 책의 필요성도 절실히 느꼈다. 이 책을 통해 부동산 가격이 어떻게 형성되고 평가 금액은 어떤 목적으로 어떤프로세스에 의해 결정되는지 알면, 부동산에 대한 안목을 한 단계 더 키울 수 있을 것이라 생각된다.