나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다

정종은 지음

비즈니스북스 2024년 02월 16일 출간 종이책 : 2024년 02월 20일 출간

작품소개

책소개

서울의 강남, 서초, 송파, 용산부터 경기도를 거쳐 제주도까지 전국 대장지역을 한눈에 콕콕…
반드시 오를 곳만 추천하는 분석지도 대공개!

2억~4억, 5억~9억, 10억까지
실투금액별로 접근하는 투자 연습법 수록!

부동산 침체가 장기화 될지도 모른다는 분위기가 확산하고 있다. 누군가는 ‘위기 중의 위기다’라고 외치고, 다른 한편에서는 ‘다시 없을 내 집 마련의 기회다’라고 주장한다. 그 와중에 금리는 고공행진하고 있다. 무주택자는 내 집 마련이 두렵고, 1주택자는 발이 묶였으며, 다주택자는 세금 문제로 골치를 앓고 있다. 하지만 첫 투자 이후 수년간 하락과 보합, 상승장을 경험해온 저자는 모두가 NO라고 했을 때 저렴하게 매수한 낡은 매물이 대장 아파트로 거듭나는 순간을 수시로 목격했다. 그 결과 전업투자자로 성공해 수십억 경제적 자유를 이루었다.
물론 저자는 단 한 번도 아무것도 없이 투자를 해야만 했던, 내 집 마련을 위한 첫 투자의 좌충우돌 기억을 잊은 적이 없다. 그래서 혼자만 부를 쌓는 것이 아니라 모두가 부자가 되었으면 하는 바람을 담아 부동산 유료플랫폼을 오픈한다. 누적 회원수 8천여 명, 수강생만 수백여 명인 이 플랫폼은 투자자들 사이에서 ‘유일하게 돈 내고 듣는 플랫폼’이라는 입소문을 타고 부동산 투자 중 가장 어렵고 시간이 오래 걸려 투자하는 데 주저하게 된다는 편견이 있는 재개발·재건축 투자의 높은 장벽을 낮췄다.
이렇듯 이 책은 플랫폼 및 강의를 통해 초보 투자자들이 가장 궁금해하는 것들과 투자 노하우를 쉽고 알차게 풀어냈다. 즉 서울, 경기에 이어 제주까지 전국 곳곳을 훑으며 표, 지도, 현장 사진과 같은 객관적인 자료를 바탕으로 반드시 투자해야 할 곳만 콕 짚어준 것이다. 더불어 재개발·재건축의 차이점 및 기초 용어부터 지역별, 실투금액별, 시기별 투자법까지 담아냈기에 고수익 신축 아파트를 최저가로 선점하고자 한다면 재개발·재건축 투자의 바이블이라 할 만한 이 책 한 권으로 충분하다.

목차

프롤로그 나의 첫 재개발 투자 분투기

인트로
2024 재개발·재건축 이슈와 트렌드
‘2024 도정법 개정안’의 주요 포인트와 예상 수혜 지역
수도권 분양가의 지속적인 상승, 고금리 상황은 시장에 어떤 영향을 미칠까?
‘1기 신도시 특별법’과 해당 도시들의 재건축 투자 전망은?

제1장
왜 재개발·재건축에 투자해야 하는가
우리가 재개발·재건축에 투자해야 하는 5가지 이유

제2장
단번에 이해되는 재개발·재건축 투자의 기초
재개발사업에 사용되는 기본 용어 이해하기
재개발·재건축 정비사업 절차 이해하기
재개발 투자, 언제 사고 언제 팔아야 하나
재개발과 재건축은 어떻게 다른가

제3장
서울부터 제주까지 대한민국 정비사업 유니버스
서울 재개발·재건축은 미래의 한정판 명품이다
강남·서초·송파·강동 유니버스
용산·마포·성북·은평 유니버스
여의도·목동 유니버스
경기도 유니버스
제주도 유니버스

제4장
아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업과 부동산 투자
소규모주택 정비사업
모아타운
비주택 정비사업 투자
정비사업 상가투자
아파트와 상가의 동상이몽, ‘상가 쪼개기’
리모델링

제5장
실투금액대별로 접근하는 핫한 재개발 투자처와 입지 분석
2억~4억 원대
인서울을 꿈꾸는 투자자들이여, 고개를 들어 노원구·성북구·은평구를 보라!
5억~9억 원대
강남이 코앞, 거여·마천 뉴타운의 미래 가치를 주목하라!
10억 원대
여기가 리얼 한강뷰! 입지의 끝판왕인 노량진, 한남, 성수, 흑석 뉴타운

제6장
실전투자 대비 매물 찾기 TIP
투자 고수들의 임장은 한끗이 다르다!

에필로그 영끌 MZ 부동산 투자자에게 보내는 편지
부록 1기 신도시 중 분당·일상 재건축 현황지도

책 속으로

그럼에도 시장은 과거와 달리 매우 빠르게 변화하고 그에 따른 거시경제 관여자들이나 주요 각국 정부들의 대처도 상당히 긴박하게 움직이는 모습으로 진화하고 있다. 이러한 환경에서 부동산 시장의 사이클 역시 과거 대비 빠른 흐름으로 이어질 것이라는 전망들도 매우 많다. 그래서 부동산 투자자로서의 우리는 좀 더 깊은 관심의 끈을 놓지 않고 거시경제를 비롯한 시장의 흐름을 주시해야 함을 잊지 말아야 한다. 세상은 생각보다 매우 빠르고, 우리의 예상보다 사람들의 적응은 더 빠르다. 밸런스가 맞아 세상이 돌아가는 것 같아도 때때로 세상은 이격(사이가 벌어짐)과 수렴(하나로 모아짐)을 반복한다. 그 밸런스의 붕괴가 일어나는 지점이 누군가에게는 기회다. 기회는 이격과 수렴의 사이, 균형과 불균형의 사이에 존재한다. 2022년 말과 2023년 초 시장이 무참히 흔들릴 당시 올림픽파크포레온이 미분양이 날 것이라는 패배주의로 잠실-송파권역 아파트 가격이 추락하는 날개조차 없어 보일 때 과감히 갈아탄 분들이 그 ‘사이’의 불균형에서 기회를 잡은 것과 같은 이치라 하겠다.
--- 인트로 2024 재개발·재건축 이슈와 트렌드


결국 부동산 투자란 적절한 시간과 적절한 곳에, 내가 낚을 어종에 맞게 미끼를 선택하여 낚싯대를 드리우는 것과 같다. 하지만 낚싯대만 던져두고 가만히 지켜봐서는 대어를 낚을 준비가 끝난 것이 아니다. 입질조차 없는 상황에서 하염없이 올라오지 않는 찌만 바라보는 것은 시간과 돈을 허비하는 짓이다. 때로는 장소를 이동하여 포인트를 바꾸기도 하고 비가 오면 낚시채비를 걷고 파라솔이나 텐트로 잠시 몸을 숨기듯, 무조건 낚싯대에 고기가 걸리기만을 기다리지 말아야 한다. 다른 말로 바꾸면, 내가 재개발·재건축 투자를 한다고 하여 무조건 ‘신축 아파트 준공’까지 기다릴 필요는 없다는 점이다. 중간에 가격이 오르면 언제든지 팔고 다른 것으로 갈아타도 된다. 이때 체크해야 하는 것이 시장의 분위기와 해당 사업 구역의 진행에 따른 대응이라 하겠다.
--- 제1장 왜 재개발·재건축에 투자해야 하는가



만약 너무 많은 조합원들이 84제곱미터 이상을 원한다면 신축 예정 세대수보다 신청자가 더 많은 경우가 발생할 수 있다. 이때는 보통 신청 순위 내에서 감정평가 금액순으로 배정되므로 나의 감정평가액 순위를 알고 이에 대응하는 것도 필요하다. 또한 평형만을 신청하는 곳도 있지만 세세하게 평형과 평면 타입별로 신청을 받는 곳도 있다. 이때 낮은 감정평가를 받은 조합원이라면 비인기 타입의 중대형 평형을 신청하는 것도 하나의 방법이라 하겠다.
--- 제2장 단번에 이해되는 재개발·재건축 투자의 기초


2구역의 경우에는 조합원 수가 여타 구역 대비 적은 탓에 조합원 간 내부 분쟁이 좀 적다는 후문이다. 대우건설로 시공사 선정을 완료하고 단지명은 가칭 ‘한남써밋’으로 결정되었다. 서울시와 협의를 통해 해발 90미터에서 118미터까지 고도제한을 끌어올리기 위해 노력 중이다. 한강뷰를 기대하기는 어려운 위치지만, 이태원 상권과 6호선 이태원역 역세권이라는 장점이 있고 일반분양 물량도 적지 않아 사업성도 나쁘지 않다. 당초 보광초등학교를 이전하려던 계획은 학교 개축으로 변경되었고, 개축비용은 기부채납으로 진행된다.
--- 제3장 서울부터 제주까지 대한민국 정비사업 유니버스


서울시와 국토부는 노후 저층 주거지의 새로운 정비방식을 추진한다. 이름하여 ‘모아타운’인데 기존의 ‘소규모주택 정비관리지역’의 서울시 버전이라고 이해하면 쉽다. 기존 블록 단위의 ‘모아주택’(가로주택정비나 소규모 재건축 등과 같은 소규모주택 정비사업 방식)의 개념을 확장시켜 10만 제곱미터 이내, 노후도 50퍼센트 이상 지역을 그룹으로 묶어서 노후주택정비와 그 지역 안에 필요한 기반시설(공영주차장, 공원) 등을 설치하는 대규모 지역단위 정비방식이다.
--- 제4장 아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업과 부동산 투자


‘도정법’ 제76조 제6항에 따르면, 재개발사업에 있어 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”라는 대원칙이 있다. 쉽게 말해 앞서 언급했던 다물권자에게도 1개의 입주권만을 공급한다는 것이다. 그런데 이러한 ‘1주택 공급’의 예외가 있다. 먼저 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위 안에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 추가되는 1주택의 주거전용면적은 60제곱미터 이하로 한다.
--- 제5장 실투금액대별로 접근하는 핫한 재개발 투자처와 입지 분석


그런데 내가 정말 어느 구역의 매물 가운데 좋은 매물을 좀 빨리 받고 싶거나, 급매물을 꼭 사겠다는 의지가 강력한 경우가 있을 것이다. 그 구역이나 재건축 단지 부동산마다 발품을 팔고 돌아다니면서 중개사님께 내 명함이나 연락처를 남기면서 “급매물 나오면 무조건 연락 꼭 주세요. 저는 ○억 이하 투자금이나 ○억 이하 프리미엄이면 무조건 살 용의가 있습니다.”라고 강하게 어필해두는 것이 중요하다. 특히 재개발 구역 내의 매물은 네이버 부동산이나 지역 중개 전산망에 올리지 않고, 가망 있는 고객별로 연락을 해서 거래를 성사시키는 경우도 다반사다.
--- 제6장 실전투자 대비 매물 찾기 TIP

출판사 서평

무주택자는 내 집 마련을, 1주택자는 상급지로 업그레이드를,
다주택자는 세금에서 자유로워지는 절호의 기회!
★★★
트루카피, 미네르바올빼미, 월천대사가
강력 추천한 책!

“재개발·재건축의 길에 들어서는 순간
경제적 자유로 직진하는 부의 그린라이트가 켜진다!”

빌라, 단독주택, 1+1 매물, 상가, 무허가주택, 도로 등 물건별,
무주택자, 1주택자, 다주택자 등 상황별 투자법 상세 분석!

“저 역시 처음부터 재개발·재건축 물건을 사겠다고 마음먹은 것은 아니었습니다. 서울이나 수도권 어딘가에 쓸 만한 집을 갖고 싶었지만, 돈은 없었죠. 청약도 열심히 도전해 봤지만 누구나 좋아하는 단지, 누구나 원하는 타입만 골라서 넣었던 청약 문맹의 한계였으니 제게 한 번의 기회조차 주지 않았겠지요. 그러다 우연히 재개발 물건을 만나게 되었습니다.”

이 이야기는 서울 한남3구역, 성남 신흥2구역을 포함해 수도권 30여 건, 지방 20여 건 등 수많은 부동산 투자를 통해 수십억 자산가로서 경제적 자유를 이룬 《나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다》의 저자 무진의 첫 투자 경험담이다. 살고 있던 집의 전세보증금을 건드리고 싶지 않아서 신용대출을 겨우 얹어 매수한 첫 재개발 투자가 수익률 1,300퍼센트를 기록하며 성공 투자의 사례이자 정비사업의 교본으로 남게 되었던 것이다.
이후 저자는 투자의 금전적인 수익보다 값진 ‘성공의 경험’을 선한 영향력으로 나누고 싶어 ‘아무것도 없던 나도 했으니 당신도 해낼 수 있다’는 마음가짐으로 플루시오스 광장을 기획해 재개발·재건축 투자자들의 호평을 받아왔다. 결국 모집과 동시에 수백에서 수천 명이 오픈런 한다고 알려진 이 부동산 유로플랫폼의 인기 강의들을 치밀하게 분석하고 실전에서 바로 써먹을 수 있는 노하우와 팁을 더욱 풍성하게 담아내어 이 책을 집필했다.
굳이 청약 당첨만 기다리지 않아도, 경매 시장만 하릴없이 기웃거리지 않아도 입지 좋은 곳의 대장 아파트를 선점할 수 있는 비법이 이 책에 담겨 있다. 비교적 소액으로 투자가 가능하고 종부세와 같은 무거운 세금을 줄일 수도 있기에 청약·대출·세금으로부터 온전히 자유로운 투자 팁도 풍부한 사례들을 통해 정리해놓았다. 저자는 굳이 아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업들도 꼼꼼히 분석했기에 초보 투자자들이 임장부터 시작하는 데 이 책 한 권이면 든든할 것이다.


“갭투자보다 부지런하지 않아도 분양권 당첨에 탈락해도
미래의 대장 아파트를 선점하는 데는 아무 문제 없다!”

서울 소규모 정비사업부터 전국의 핫한 재개발･재건축 지역 분석,
실전 대비 임장 팁까지 한 방에 끝내는 All-in-One 투자 수업!

이 책은 ‘재개발·재건축 투자자들이 가장 궁금해하는 것들’과 ‘내 집 마련 및 알짜 수익 실현 노하우’를 상세하게 담아냈다.
인트로에서는 2024년 재개발·재건축 이슈와 트렌드를 제시해 확실한 투자처를 골라내는 데 부족함이 없도록 했다. 제1장에서는 재개발·재건축에 투자해야 하는 5가지 이유를 소개한다. 덜 불안한 투자, 게을러도 문제없는 투자, 끝까지 기다리지 않아도 되는 투자, 경쟁자가 적은 투자 그리고 서울의 신축을 가장 싸게 사는 투자라는 점이 바로 그것이다. 제2장에서는 기본 용어 소개, 정비사업 절차 이해, 사고팔 타이밍 잡기, 재개발과 재건축 차이점 등을 다양한 표 및 사례를 들어 지역별로 세세하게 설명한다. 제3장에서는 서울부터 제주까지 정비사업을 현황지도들로 나누어 분석하는데 강남, 서초, 송파, 강동을 하나로 묶고, 용산, 마포, 성북, 은평을 묶었으며, 여의도, 목동을 통합해 보여준다. 경기도와 제주까지 추가해 실질적이고도 유용한 조언과 정보를 최대한 전수하고 있다. 더불어 책 중간중간에 실린 ‘무진’s 재개발·재건축 인사이트’를 통해 저자가 터득한 투자 시크릿을 내 것으로 만들 수도 있다.
제4장에서는 소규모주택, 모아타운, 비주택 정비사업, 상가투자, 리모델링 등 아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업과 부동산 투자를 두루 소개한다. 제5장에서는 실투금액대별로 접근하는 핫한 투자처와 입지를 분석하는데 노원구, 성북구, 은평구/마포구, 송파구/동작구, 용산구, 성동구를 세밀하게 훑으며 저자와 함께 직접 임장을 하듯 자세하게 안내한다. 제6장에서는 투자 고수들의 성공 임장법을 녹여놓았기에 누구라도 쉽게 이해할 수 있다. 마지막으로 부록에는 1기 신도시 중 특급지역인 분당과 일산의 재건축 현황지도를 지하철역 중심으로 담았다.
흔히 재개발·재건축 투자를 ‘시간을 내 편으로 만드는 투자’라고 한다. 물론 사놓고 마냥 묵히라는 뜻이 아니라 ‘타이밍’을 내 편으로 만들어야 한다는 것이다. 실거주든 투자 목적이든 시장이 보내는 시그널을 나의 타이밍으로 만들자. 결국 오늘 당신이 눈여겨본 낡은 아파트가 미래의 대장 아파트가 되는 부의 그린라이트가 켜질 것이다.

작가정보

저자(글) 정종은

부동산 유료플랫폼 ‘플루시오스 광장’의 운영자이자 부동산 투자자. 다년간 재개발·재건축, 분양권, 갭투자, 상가투자 등 다양한 부동산 상품에 투자해왔다. 이로 인해 부동산 투자자들이 꼽는 숨은 투자 고수로 불린다. 저자는 큰 부자가 되겠다는 일념보다 작은 집 하나라도 갖고 싶다는 바람이 더 컸다. 수중에 돈 몇천만 원을 들고 집을 보러 다녔을 때의 자괴감은 이내 부동산 투자의 원동력이 되었다. 지금껏 단 한 번도 ‘아무것도 없던’ 그 순간의 마음을 잊은 적이 없다.
첫 투자는 대출을 더해 실투자금 1억 원으로 매수한 재개발 부동산이었다. 입주 시 가치를 6억 원으로 예상했지만 실제 가치는 12억 원 이상이었다. 투자의 금전적 수익보다 그가 얻은 더 큰 수익은 ‘성공의 경험’이었다. 부동산 및 재개발 투자에 확신을 갖게 된 셈이다. 이후 수도권과 지방 가릴 것 없이 많은 매매 경험을 거치며 전업투자자로 성장했다.
저자는 혼자만 부를 쌓는 것보다 그동안 배운 것을 나누는 부동산 플랫폼 서비스 기획으로 또 한 번 영역을 넓혔다. 바로 플루시오스 광장이다. ‘플루시오스’란 그리스어로 ‘부자’를 뜻하는데, 부의 철학을 만들고 부의 기회를 만나는 곳이라는 의미를 담고 있다. 누적 회원 수는 현재 12기까지 약 8천여 명에 이르며, 재개발·재건축 정규 및 특강 수강생만 수백여 명이다. 투자자들 사이에서는 ‘유일하게 돈 내고 듣는 플랫폼’으로 알려져 있다.
플루시오스 광장은 부동산 관련 지식과 인사이트, 재개발·재건축 매물 안내, 발 빠른 부동산 시황 및 뉴스 등을 전한다. 또한 강의를 통해 정비사업의 개념과 지역분석 등을 통합적으로 분석하여 각자의 상황에 맞는 투자 방식과 투자처를 찾도록 돕고 있다. 결국 모두가 배우고 투자하면서 함께 부자가 되는 삶을 꿈꾼다. 이는 저자가 이 책을 집필한 이유이기도 하다.