쉽고 현명한 재개발 투자

정남진(이지스마트) 지음

작가와 2024년 02월 16일 출간

작품소개

책소개

재개발.재건축 투자를 시작하는 당신에게 바칩니다.

나 역시 재개발.재건축 투자를 시작한 처음의 시절이 있었다.
도대체 재개발.재건축이 무엇인지?
도대체 어떻게 해서 재개발.재건축 투자로 돈을 벌 수 있다는 것인지?
아무리 책을 읽어 보아도, 무한한 인터넷 바다를 헤매어보아도 명확하게 알 수가 없었다. 재개발.재건축 관련한 부동산 유료강의도 수없이 찾아가 들어보았다. 결과는 마찬가지였다. 내가 이 강의를 듣고 과연 재개발 입주권을 매수할 수 있을까! 몇 번이고 스스로 생각해보고 시도해 보았으나, 결국, 나는 매수하지 못하였다. 나의 처음은 그렇게 지나갔다.

궁금은 하였으나, 시도하지 못하였기에 결국, 변화는 없었다.
몇 번의 부동산 시장의 활황 속에서 나에게 돌아오는 것은 경제적 안락함과 안도감이 아닌 상대적 박탈감과 상실감뿐이었다.

그후 나는 공인중개사 자격증을 취득하고 다년 간의 재개발.재건축 중개업을 하면서 그동안 몰랐던 재개발.재건축 사업의 본질과, 구조, 무엇보다 가격결정 메커니즘을 이해할 수 있었고, 그동안 도무지 알 수 없었던 것들(재개발.재건축이 왜 돈이 되는지?, 어떻게 투자해야 하는지?)을 이젠 그 누구보다도 명확히 알고 있다.

지금 이 글을 읽고 있는 당신도 지난 날의 나의 처음 마음과 다르지 않을 것이라 생각합니다. 지난 날의 나와 다르게, 당신으로 하여금 재개발.재건축 투자를 시작할 수 있게 하고, 부자의 반열에 오르는 데에 이 책과 내 생각을 공유할 수 있게 되어 기쁘기 그지없습니다. 독자 여러분과 그 기쁨을 함께 나누고자 합니다.
정남진 드림

목차

차례

1부 재개발.재건축 투자학개론
1장 재개발.재건축을 알아야 하는 이유 9
2장 이젠, 힘들게 이사 안 다녀도 되겠다 그치? 11
3장 도시정비법의 태동과 종류 13
4장 노후.불량건축물이 적으면 정비사업을 못해 17
5장 재개발.재건축은 법에서 정한 대로만 하여야 한다 19
6장 남지니커브-재개발의 메커니즘에 관하여 22
7장 남지니의 올재투(올바른재개발투자) 25
8장 의외로 간단한 재건축 투자법 28
9장 입주권 나오는 조합원은 따로 있다 30

2부 2030 부산시 정비기본계획의 이해
1장 우리가 반드시 정비기본계획을 살펴보아야 하는 이유 34
2장 정비사업 패러다임의 변화 39
3장 그린다고 모두가 작품이 되는 것은 아니다 46
4장 부산시 정비사업의 규제완화 50
5장 모르면 낭패를 보게 되는 일몰제 55
6장 아무리 이름없는 화가의 그림이라도 작품이 되는 그 곳 59

3부 정비사업의 진행과 투자 실무
1장 재개발.재건축은 구역지정부터가 시작이다 70
2장 조합설립, 재개발.재건축 사업의 첫 난관에 부딪히다 74
3장 고기도 먹어 본 사람이 많이 먹는다 76
4장 사업시행인가, 재개발.재건축 사업의 두 번째 난관에 부딪히다. 79
5장 가슴 시리는 현금청산 그리고 가슴 떨리는 매도청구 83
6장 재건축 초과이익 환수제 86
7장 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 금지 규정 90
8장 청함을 받은 자는 많되 택함을 입은 자는 적으니라 94
9장 권리산정기준일 이후에 쪼개면 현금청산 당한다 99
10장 재개발.재건축의 주택 공급규정 103
11장 상가조합원 입주권 순위 그리고 대단한 7순위 109
12장 정비사업의 주택공급규정-조합원의 자격 112
13장 알면 알수록 돈이 되는 지분쪼개기 117
14장 지분쪼개기와 지분합치기는 권리산정기준일 이전에 하자 120
15장 지분쪼개기 및 지분합치기 상세 126
16장 상가 및 무허가건축물의 분양자격 136
17장 재개발 투자의 꽃이라 불리는 뚜껑 141
18장 뚜껑 매수 시 반드시 확인해야 할 사항들 146

4부 재개발.재건축 관련 세금과 절세 방안
1장 아는 만큼 돈 버는 부동산 세금 151
2장 주택 취득세 중과세 그리고 공시가격 1억 원 이하 주택 158
3장 부동산 양도소득세 그리고 주택 양도세 중과세 165
4장 쉽게 풀어보는 취득세 및 양도세 중과세 Flowchart 170
5장 쉽게 알아보는 분양권.입주권.주거용오피스텔의 분양권 주택수 산입 기준 173
6장 양도소득세 중과세 제외주택 176
7장 재개발.재건축 원조합원, 승계조합원의 구분 기준과 구분의 실익 184
8장 입주권 관련 절세 방법 그리고 대체주택 비과세 191
9장 갈아타기를 위한 일시적 2주택 비과세 요건 198
10장 약인지, 독인지 알 수 없는 장기보유특별공제 204
11장 조정대상지역 다주택자 양도세 중과세 예외 및 거주 예외 요건 207
12장 주택 부속토지의 취득.보유.양도 시 주택수 산입 여부 210
13장 주택임대소득 과세대상 그리고 1세대의 정의 214

5부 재개발.재건축 가격평가 방법
1장 비례율, 능력 있는 조합장의 필요 요건 220
2장 이주비.주거이전비.이사비.영업보상비 224
3장 매도인이 부르는 값이 값이 아니다 229
4장 PPR지수도 모르면서 거품을 논하지 말라 237
5장 관리처분계획인가, 9부 능선을 넘다 279

6부 부자의 반열에 들어서기 위한 마음의 자세
1장 결국, 속도다 285
2장 결국, 우상향할 수밖에 없는 이유 286
3장 결국, 수급이다 289
4장 나를 헤엄치게 만든 것은 나 자신인가 물인가? 291
5장 유통의 속도와 자본의 증가는 비례한다 292
6장 최악의 결정은 잘못된 결정이 아니라 가장 늦은 결정이다 295

책 속으로

자, 우리 모두 타임머신을 타고 과거로 가보자,
당신은 결코 가난할 수 있겠는가? 아마도 불가능할 것이다.
현재에 있고, 미래를 알 수 있다면 나는 분명 빈자의 반대편에 서 있을 것이 분명하다. 이처럼 재개발.재건축은 우리에게 미래를 보여준다.

작가정보

저자(글) 정남진(이지스마트)

JAK부동산중개법인(주) 대표이사를 역임하고 있습니다.
재개발.재건축 오프라인 강사로 활동하고 있습니다.
재개발.재건축 실전 투자자입니다.