1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매

김기환 지음

경이로움 2023년 09월 15일 출간 종이책 : 2023년 09월 01일 출간

작품소개

책소개

부동산 경매라고 하면 수중에 많은 돈을 쥐고 있어야 하고, 각종 법률 용어를 통달해야만 가능하다고 생각하는 사람이 아직도 많다. 그러나 기본 개념만 안다면 누구든 시도해볼 만한 투자가 경매다.
이 책에는 21년간 경매 투자와 컨설팅을 해온 저자의 핵심 노하우가 압축되어 있다. 초보가 꼭 알 필요 없고 어렵기만 한 권리 분석은 제외하고, 누구라도 한 번 읽고 당장 경매 투자를 시작할 수 있도록 해주는 기초부터 꼼꼼히 담았다.
여러 부정적인 인식에도 불구하고 경매 투자를 해야 하는 몇 가지 이유가 있다. 먼저 경매를 활용하면 부동산을 시세보다 저렴한 가격으로 매수할 수 있다. 일반 부동산 투자에 비해 경쟁자가 적다는 것도 큰 장점이다. 더구나 낙찰 물건은 규제 지역의 부동산이라도 실거주 의무가 없어 바로 임대를 놓을 수 있으므로 자금 조달이 원활하다. 일반 투자와 달리 자금 출처를 소명할 의무가 없어 투자가 용이하다는 점도 장점이다.
아직도 건물주라는 꿈만 꾸고 있다면 당장 부동산 경매를 공부하기를 바란다. 경매는 소액으로 가치 있는 부동산을 소유할 수 있는 최고의 방법임을 잊지 말자.

목차

지은이의 말. 내가 부동산 경매를 하는 이유

Chapter 1. 나는 부동산 경매로 건물주가 되었다

한눈에 보는 경매 투자 튜토리얼
- #1. 경매 물건 검색 및 분석
- #2. 현장조사(임장)
- #3. 입찰과 낙찰
- #4. 명도
- #5. 활용
- #6. 정리

Chapter 2. 부동산 경매 투자의 시작

부동산 경매, 기본부터 알고 시작하자
- 부동산 경매의 분류
- 채무자는 정의롭고, 채권자는 나쁜 사람이다?
- 임의경매와 강제경매를 구분할 수 있어야 한다

부동산 경매, 왜 지금인가?
- 일반 부동산 투자에 비해 경쟁자가 적다
- 경매는 수요보다 공급이 더 많다

부동산 경매의 큰 그림부터 파악하라
- 적극적 재테크와 방어적 재테크
- 임대소득 창출을 위한 경매
- 사업소득 창출을 위한 경매
- 사업 기반 마련을 위한 경매
- 내 집 마련을 위한 경매

부동산 경매 투자의 진행 단계 이해하기
- 부동산 경매 투자 첫걸음
- 부동산 경매 투자의 기본 5단계

부동산 경매 투자의 핵심 공식
- 경매 목적별 필요한 비용
- 경매 투자에 실패하는 가장 큰 이유

부동산 경매에 필요한 마인드셋
- 객관성
- 예의
- 긍정적인 태도

Chapter 3. 무조건 성공하는 부동산 경매 따라 하기

Step 1-1. 물건 검색부터 꼼꼼하게
- 경매 사이트에서 물건 검색하는 법
- 가깝고 익숙한 지역부터
- 경매 물건을 볼 때 확인해야 할 것들
- 감정가의 90~100% 가격의 물건

Step 1-2. 생각보다 어렵지 않은 권리 분석
- 권리 분석 전에 기본 개념부터 알고 가자
- 말소기준등기 찾기 연습
- 권리 분석의 핵심, 매각물건명세서
- 등기부등본 이해하기

Step 1-3. 판단력을 요하는 상업성 분석
- 상업성 분석을 할 때 체크해야 할 것들
- 유찰된 이유를 추론해보자

Step 2. 현장 조사 노하우
- 임장 체크리스트 활용 방법
- 상가 투자라면 한 번 더 확인하자
- 공인중개사와 대화 나누는 요령
- 이웃이나 거주자 만나보기

Step 3-1. 입찰가 산정부터 경매 입찰까지
- 입찰가 산정하는 법
- 경매 매각기일 체크하기
- 입찰 서류와 보증금
- 입찰 결과 발표
- 대리인 제도 활용하기

Step 3-2. 낙찰 후에 진행해야 할 것
- 대출 알아보기
- 경락잔금대출이란 무엇일까?
- 만약 대출이 안 된다면

Step 4. 명도 협상과 실전
- 명도의 기본 구조
- 첫 방문 시 점유자를 만나지 못했다면
- 명도 협상의 시작은 상대방 분석
- 명도 실전 노하우 1: 인도명령
- 명도 실전 노하우 2: 점유자 유형별 대처법
- 성공적인 명도를 위한 핵심 포인트

Step 5-1. 효율적인 인테리어
- 인테리어의 핵심 포인트
- 적은 비용으로도 효과적인 가성비 인테리어
- 본격적인 인테리어와 업체 찾는 법

Step 5-2. 세입자 찾기와 관리
- 수익 창출의 마지막 단계, 세입자 찾기
- 세입자 관리 노하우

Chapter 4. 실전 투자 사례로 보는 케이스 스터디

레벨업 케이스 스터디 1. 광명시 주거상권 코너 지하상가
- 투자 의사결정 포인트
- 투자 결과와 교훈

레벨업 케이스 스터디 2. 부천시 지하 1층 목욕시설
- 투자 의사결정 포인트
- 투자 결과와 교훈

레벨업 케이스 스터디 3. 판교 오피스텔 공동투자
- 투자 의사결정 포인트
- 투자 결과와 교훈

책 속으로

낙찰률과 낙찰가율은 향후 부동산 경기 전망을 예측할 수 있는 대단히 유용한 지표다. 일단 낙찰률이 낮다는 것은 쉽게 말해 경매에 나온 물건을 사려는 사람이 없다는 뜻이다. 다시 말해 경쟁자가 없다는 의미다. 2022년 11월 기준 서울의 아파트 낙찰률은 14.2%였다. 이는 서울 지역에서 경매로 나온 아파트 10채 중 8채는 낙찰되지 않았다는 말이다. 이것을 한번 더 깊숙이 생각해보면, 초보 투자자도 어렵지 않게 낙찰 받을 수 있는 물건이 그만큼 많다는 뜻이다. (55~56쪽)

실력을 웬만큼 쌓으면 감정가 대비 90~100% 가격인 물건을 먼저 체크해보자. 초보자 입장에서는 다소 이해하기 어려운 조언일 것이다. 경매의 장점은 시세 대비 싸게 사는 것인데, 감정가와 거의 같은 가격으로 사는 것은 이득이 별로 없다고 생각할 수 있다. 그러나 감정가 대비 90~100% 가격을 가진 물건의 장점은 경쟁자가 거의 없다는 것이다. 즉 단독입찰할 가능성이 크다. 반면 가격이 낮은 물건은 경쟁자가 굉장히 많다. (120쪽)

다가구 주택은 등기부등본이 하나이며, 다세대 주택은 등기부등본이 여러 장이다. 이것이 의미하는 바를 쉽게 설명하자면, 다음과 같이 비유할 수 있다. 똑같이 여덟 가구가 거주하는 다가구 주택과 다세대 주택이 있다면, 다가구 주택은 8이고, 다세대 주택은 1+1+1+1+1+1+1+1이다. 즉 다가구 주택은 모든 가구가 하나의 등기부등본에 실려 있지만, 다세대 주택은 가구마다 등기부등본이 따로 나온다. 따라서 다가구 주택은 세부적인 권리 관계를 파악하기가 까다롭다. (181쪽)

이 투자 사례를 통해 내가 얻은 교훈은 두 가지다. 첫 번째는 금액이나 용도 등 한 가지 이슈로 인해 지레 포기하지 말아야 한다는 사실이다. 무엇이든 차분하게 생각해보면 좋은 방안을 찾을 수 있다는 사실을 잊지 말아야 할 것이다. 두 번째는 새로운 사업에 늘 열린 마음을 가져야 한다는 사실이다. 솔직히 말해 해당 투자가 끝나고 나서, 나는 꽤 성공적이었다고 자평했다. 그러나 낙찰 물건이 낙찰자 A의 손에서 어떻게 바뀌어가는지 보면서 마치 황금알을 낳을 거위를 놓쳐버린 듯한 기분이 들었다. 원래 사우나를 직접 운영해보려던 A는 이후 반려견 수영장이라는 신사업에 도전했다. (246쪽)

출판사 서평

한 번 읽고 바로 써먹는
실전 경매 투자 가이드

이 책은 경매에 관해 아주 기초적인 내용부터 실전 사례까지 두루 담았다.
Chapter 1에서는 저자가 상가 투자로 성공한 사례를 보여주어 투자 경매에 대한 오해를 바로잡고, 자신감을 얻을 수 있도록 한다.
Chapter 2에서는 부동산 경매에 관심이 생기기 시작한 사람을 위한 기초적인 내용을 알아본다. 경매의 개념과 종류, 경매의 장점, 경매 목적별 특징과 경매 진행 단계를 살펴본다.
Chapter 3에서는 부동산 경매 투자의 진행 단계별로 알아야 할 내용과 준비물을 꼼꼼히 설명한다. 얼핏 진행 과정만 보면 일반 부동산 투자보다 복잡해 보일 수도 있지만, 몇 번만 시도해보면 금방 익숙해질 것이다. 특히 초보자들이 두려워하는 권리 분석도 어렵게 공부할 필요 없이 이 책에서 다루는 내용 정도만 파악해도 충분하다. 지레 겁먹지 말고 일단 부딪쳐보자.
Chapter 4에서는 경매 투자 실력을 극대화하기 위한 실전 투자 사례를 공유한다. 임대소득을 창출한 사례, 공동투자 등 특수 사례와 더불어 저자가 아쉽게 놓친 뼈아픈 사례까지 공유한다. 사례별로 최대한 객관적인 정보를 먼저 제시하고, 당시 저자의 투자 의사결정 포인트, 실제 투자 결과와 깨달은 점도 담았다.
아직도 부동산 경매 투자를 겁내는 사람이라면 이 책을 펼쳐보자. 이 책에 있는 내용만 알아도 경매의 큰 그림을 그리고, 왕초보도 경매를 시작할 수 있다는 용기를 얻게 될 것이다.

작가정보

저자(글) 김기환

스마트휴먼스 대표이사, 로드옥션 대표이사. 처음이자 마지막 회사에서 1년 조금 넘게 모은 종잣돈 2,000만 원으로 빌라 경매를 시작해서 오피스텔, 상가, 토지, 공장 등 경매와 공매, NPL까지 21년간 실전 투자와 컨설팅을 해왔다. 낙찰 받은 건물에 커피숍, 헬스클럽, PC방, 유아 스포츠, 영어 유치원, 학원, 음식점, 호텔 등 다양한 업종을 창업했다. 상가건물 경매에 특화된 노하우를 바탕으로 ‘텐인텐’ 카페, ‘야생화의 실전경매’ 카페, 캠프부동산스터디, 코라경매학원, 동탄경매학원 등에서 강의하고 있으며, ‘아름다운 내집갖기’ 카페에서 ‘부가티 김쌤’이라는 이름으로 칼럼을 쓰고 있다. 무료 경매 사이트인 ‘로드옥션’을 운영하며, 유튜브 채널 ‘로드옥션’에서 경매의 바른길을 알리는 데 힘쓰고자 한다. 저서로는 『똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다!』가 있다.

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