대체 박선배는 어떻게 저 많은 돈을 버는 걸까?

트윈팝 지음

메이트북스 2023년 10월 25일 출간 종이책 : 2023년 10월 25일 출간

작품소개

책소개

5년 전에 집을 살 수 있던 돈이 지금은 전셋값도 되지 않는 현실! 이토록 험난한 부동산시장에서 평범한 2030세대가 살아남아 내 집 마련을 하려면 어떻게 해야 할까? 이 책은 대한민국의 흙수저 사회초년생을 대표하는 ‘우현’의 성장기를 통해 2030 무주택자들의 고충을 생생히 담아내고, 큰돈 없는 초보자도 실행 가능한 부동산 접근법을 알려준다. 물려받은 재산 하나 없이 오롯이 혼자 부를 일구어야 하는 청년들의 현실을 감안해 저자는 너무나 현실적인 부동산 이야기를 들려주며, 나아가 지금 당장 실천 가능한 부동산 투자법을 다룬다. 게다가 이 친절한 부동산 입문서는 소설 형식으로 되어 있어 딱딱한 자기계발 도서와 달리 매우 흥미롭게 읽힌다.
의식주의 ‘주’에 해당하는 부동산은 외면하고 싶어도 결코 외면할 수 없는 불가항력의 자산이다. 누구나 자가, 전세, 월세 중 하나의 유형에는 무조건 참여할 수밖에 없는 강제적인 시장이 형성되어 있기 때문이다. 하지만 꼬마머니를 가진 2030세대는 이러한 부동산시장에 뛰어들기가 무척 어렵다. 아직 ‘충분한 돈’이 없기 때문이다. 이미 자산을 이룬 사람의 투자방식과 이제 막 시작하는 2030세대의 투자방식은 엄연히 다르다. 돈 없고 집 없는 2030세대가 자신들의 상황에 맞는 투자법을 찾아 실행해야 하는 이유다. 이에 ‘우현’의 부동산 선생님인 ‘박선배’는 돈이 적은 젊은 세대에게 적합한, 이른바 ‘없는 자’를 위한 부동산 투자법을 전수한다. 서울(특히 강남) 부동산, 신축, 소형평수, 입지가 좋은 곳만 좇도록 하는, 뻔한 부동산투자 시각에서 벗어나 새로운 투자 가능성을 모색한다. ‘박선배’가 설명하는 5단계의 성공방정식과 LPS공략법, 부동산 4감(시세·접근·입지·투자의 감) 잡는 법, 하이리턴에 매혹되기보다 하이리스크를 경계하는 투자마인드 등을 내 것으로 만들어보자. 잃지 않는 투자를 강조하는 그의 철학을 습득하면 부동산이 그저 어렵고 두려운 2030세대라도 안전하게 재테크를 지속할 수 있을 것이다. ‘부자 선배’의 알짜배기 부동산 재테크 수업을 따라 내 집 마련은 물론, 인생역전을 향한 희망의 주로에 올라설 수 있길 바란다.

목차

지은이의 말_내 집 마련의 꿈, 전혀 늦지 않았습니다!
프롤로그_불평등하고 불공평한 자본주의사회!

1장 ‘부’의 불균형을 마주하다

열정적인 2030세대들의 이유 있는 줄포기 각서
실수령액 317만 원, 초봉 4,200만 원인 나는 대기업 사원이다
첫발을 내밀자마자 ‘포기’를 강요하는 사회

1년 일해 2천만 원 모았더니 집값은 2억 원 뛰는 대한민국
신길동 84타입 급매면 3억 원으로 가능하잖아!
월세, 전세, 매매… 평생을 짊어가야 하는, 짐 같은 집

남들은 근사하게 사는데 왜 나만 흙수저일까?
열에 아홉은 너 같은 흙수저니까 자기 비하 하거나 자책하지 마!

돈 한 푼 없어도 서울에 내 집 마련 가능하다. 하지만…
서초동 예술의전당 앞이 2천만 원에 내 집이 된다고?
1억 원으로 빌라 4채 살 수 있다는 광고문구의 진실

평정심을 잃고 조급해지는 그 순간, 위기는 찾아온다
돈은 무모한 사람이 버는 것인가?
2년 뒤, 4년 뒤 달라질 당신의 자산을 떠올려라

부의 차선, 유일한 희망 ‘그대도 할 수 있다’
부를 향한 성큼성큼 5단계
아파트는 재건축, 마인드는 재탄생

2030을 위한 내 집 마련 꿀팁_계란은 한 바구니에 담아라. 분산 말고 집중투자가 우선!

2장 ‘부’의 시작점에 서다

2030이 돈 없고 집 없는 건 너무나 당연하다
5년 전에 집 살 수 있던 돈이 지금 전세가도 되지 않는다
새우깡도 알고 있는, 집값이 올라가는 이유
주식과 코인은 1도 몰라도 살아가는 데 전혀 지장 없다
부동산투자가 꼬마머니 2030에게 더 필요한 이유

금수저가 아닌 이상 투자의 역행자가 되어야 한다
집값이 10억 원인데 그들은 무슨 돈으로 집을 살까?
크레이지 전세제도의 활용법
지금 서울에서 집을 사면 안 되는 이유

‘부동산 4감’부터 잡아야 한다
동심원파악법으로 ‘부동산 시세의 감’을 잡는다
비대면임장, 하루 5분 전화로 ‘부동산 접근의 감’을 익힌다
퇴근 후 택지지구 산책으로 ‘부동산 입지의 감’을 본다
급매 잡는 법으로 ‘부동산투자의 감’을 낚는다

부동산시장은 공급 부족의 슈퍼사이클에 접어들고 있다
2,500만 중심지인 서울이 멸실되고 있다
피하고 싶어도 피할 곳이 없는 전월세 폭등시장이 온다

수도권이라고 해서 다 같은 수도권이 아니다
서울 출퇴근 가능 여부로 수도권 투자가 갈린다

2030을 위한 내 집 마련 꿀팁_어떤 블로그와 책을 보고, 무슨 유튜브를 시청해야 할까?


3장 ‘부’의 질서를 배우다

부동산 고수 박선배의 비밀노트를 마주하다
빨간 노트에 담긴 박선배의 ‘재테크요약정리’

박선배의 부동산 비밀노트①_ 현재와 미래보다 ‘복기’가 먼저다
부동산의 지나온 과거를 한 번은 복기해볼 필요가 있다
어느 지역, 시기, 면적이든 ‘순환’은 투자의 해답을 알고 있다

박선배의 부동산 비밀노트②_ 입지보다 ‘입주’가 먼저다
부산의 자존심 해운대, 대구의 명품학군 수성구도 폭락중인 시장
역전세방지, 반값전세, 4년 전세… 이걸 알아야 한다

박선배의 부동산 비밀노트③_ 실행력보다 잠깐 ‘멈춤’이 먼저다
L(Low risk), 위험이 낮은가?
P(Profit), 수익성이 있는가?
S(Sellable), 쉽게 팔 수 있는가?

박선배의 부동산 비밀노트④_ 돈보다 ‘밀당’이 먼저다
부동산은 정찰제가 아니기에 말 한마디로 수백, 수천만 원도 깎는다
부동산투자는 결국 사람 간의 거래다
부동산투자는 레이싱게임이 아니다

2030을 위한 내 집 마련 꿀팁_집을 사야 하는 황금 타이밍은 언제인가?


4장 ‘부’의 승리가 눈앞에 있다

모든 투자의 가장 중요한 원칙, 쌀 때 사서 비쌀 때 판다
투자는 적어도 30~40년은 함께해야 할 최장거리 마라톤

부동산판을 흔드는 정부 정책, 새로운 기회가 온다
정부는 집값 하락을 원할까? 집값 상승을 원할까?
너(기업)와 나(개인), 그대(정부)를 알아야 백전백승이다
정부가 지속적으로 부동산규제를 완화할 수밖에 없는 이유

1기신도시의 독수리 5형제, 더 이상 막을 수 없는 기회가 온다
가성비 최고의 지역인 독수리 5형제가 온다
90년대생 아파트가 주도하는 시대가 온다

전국 실수요자들에게 최적의 내 집 마련 기회가 온다
전세가 폭락은 실수요자들에게 또 다른 기회다
내 집은 모름지기 쌀 때 사고, 비쌀 때 팔아야 한다

미친 고금리시대를 맞아 수익형부동산에 기회가 온다
금리가 상승하면 수익형부동산이 저렴해진다

누구나 선호하는 ‘신축’보다 여전히 안 찾는 ‘구축’에 기회가 온다
신차보다 비싼 중고차, 중고차도 때가 되면 가치가 상승한다

20평대와 30평대보다 40평 이상 중대형에 기회가 온다
욕망은 강해지고, 넓은 집은 사라진다

에필로그_평범함으로도 충분히 행복한 삶을 살아내다
부록_부동산으로 돈 버는 방법은 따로 있다

책 속으로

나도 너처럼 그렇게 생각한 적이 있었어. 저 사람들은 인생의 쓴맛이라고는 어릴 때 먹던 보약 말고는 없겠지? 나 빼고 다 돈 걱정 없이 사는 금수저 같아 보였거든. 근데 하나하나 가까이서 들여다보니까, 이 서울에서도 열에 아홉은 우리 같은 흙수저들이야. 돈 한 푼 물려받지 않고, 오히려 돈을 지속적으로 보태줘야 하는 경우도 의외로 많더라니까. 네 상황을 너무 비하할 필요도 없고 너무 자책할 필요도 없어. p.39

나의 시작이 누구와 같은지를 곰곰이 생각해보자. 내가 운영하는 자산이 이미 10억 원을 넘어간다면? 바로 은행이나 증권사 전문가에게 맡기고 여기저기 자금을 분산 운영하는 게 낫다. 하지만 그게 아니라면 분산투자는 맞지 않다. 1천만 원을 가지고 펀드, 달러, 주식, 코인 이런 식으로 자산이 흩어지는 우를 범하지 말자. 정작 제대로 된 기회가 왔을 때 잡을 수 있는 자금조차 없어질지도 모른다. 어느 정도의 자산이 쌓이기 전까지는 집중투자가 답이다. p.63

의식주 중 하나인 집 ‘주’가 없다면 어떨까? 집이 싫어 집을 나가 가출해도 다른 집에 들어가서 잠이라도 자야 하잖아. 집이 없다면 일주일 아니 3일도 버티기 힘들 거야. 그래서 누구나 자가든 전세든 월세든 이 세 범주 안에는 강제로 참여할 수밖에 없는 시장이 형성되는 거야. 누군가는 이렇게도 말해. 주식이랑 코인은 카드게임이고, 부동산은 화투놀이 같다고. 카드게임은 중도하차가 있지만, 화투는 게임이 지속되는 동안 그만두고 싶어도 그럴 수 없는 것처럼…. p.77

한국에 전세제도가 지금처럼 자리 잡게 된 배경 자체가 서로 윈윈 전략에서 나온 거야. 산업화 시기에 농촌에서 도시로 인구가 몰렸잖아. 집을 살 여유는 없고 월세는 매달 부담이겠지. 근데 이 전세라는 제도를 활용하면 맡겼던 돈을 다시 돌려받을 수 있으니까 완전 땡큐인 거지. 다른 쪽에선 어떨까? 집은 미리 사두고 싶은데 지금 당장 가용할 자금이 없어. 근데 ‘전세땡큐’ 외치는 사람과 손을 잡으면 적은 돈으로도 집을 미리 사둘 수가 있는 거야. 서로의 니즈가 완벽하게 하이파이브한 거지. p.88

부동산투자를 처음 접하는 사람에게 시세 파악은 기본이면서도 엄청 중요한 부분이야. 시세의 감이 없으면 부동산 사장님의 ‘이 가격은 진짜 싸게 나온 거예요. 지금 당장 계약하셔야 할걸요’ 하는 말에 그냥 넘어가는 거야. 그러고 나서 잔금 치를 때 ‘부동산에 호갱당했구나’ 하고 후회하게 되는 거지. 허름하고 낡아빠진 아파트가 왜 이렇게 비싸지? 삐까뻔쩍 잘 지어진 아파트가 왜 이렇게 저렴하지? 아파트를 알아보러 여기저기 지역을 둘러보다 보면 가격이 의아하다는 느낌이 들 때가 있을 거야. p.100

모든 수도권시장이 오를 때도 오르지 못하는 시장이 있고, 전국이 오른다고 해도 나 홀로 다른 그래프를 그리는 곳이 존재할 수도 있다. 그만큼 A라는 투자처가 힘들다면 B, C라는 다른 대안을 생각해낼 수도 있다는 게 된다. ‘하나만이 답’이라고 생각하면 목구멍으로 커다란 고구마를 삼킨 듯 답답한데, 해답이 여러 개라고 생각하니 어느새 좁은 목구멍에 통 큰 여유가 생긴다. 이 같은 여유는 속에 있는 조급증을 덜어내줄 것이다. 늦었다고 생각했는데 희망의 새싹은 어디선가 남모르게 자라나고 있었다. pp.136-137

신의 영역 다음으로 부동산의 정해진 미래를 예측하기 가장 좋은 방법은 바로 ‘부동산의 지나온 길을 복기’하는 것이다. 우리는 이 지나온 길을 일생에 한 번은 되짚어나갈 필요가 있다. “미래에 대한 최선의 예언자는 과거다”라는 조지 고든 바이런(George Gordon Byron)의 명언, “과거를 잃어버린 자는 그것을 또다시 반복하게 된다”라는 조지 산타야나(George Santayana)의 명언은 부동산에도 통한다. 과거의 길은 시장의 일거수일투족에 대한 실증적인 흔적을 간직하고 있기 때문이다. 이 흔적의 조각을 모으다 보면 우리가 앞으로 맞이하게 될 부동산의 미래를 자연스레 알아낼 수 있다. p.151

단순히 우리가 말하는 부동산도 그 안을 자세히 들여다보면 너무나도 많은 종류의 상품이 존재한다. 아파트, 단독주택, 다세대빌라, 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트형공장, 상가, 토지, 꼬마빌딩 여기서 끝이 아니다. 주택도 신축빌라, 재개발빌라, 신축아파트, 구축아파트, 재건축아파트로 분류할 수 있다. 이 수많은 부동산 범주 안에서 어떤 상품은 주식이나 코인처럼 하이리스크 하이리턴이고, 또 다른 어떤 상품은 예적금처럼 로우리스크 로우리턴이다. 각자의 상황에 맞는 선택을 얼마든지 할 수 있다는 말이다. pp.172-173

내가 가진 땅이 ‘자그마치 1,000평에 10억 원’이라고 자랑해도 팔려야 돈이 된다. 실제 땅을 사면 대대손손 물려줘야만 할 수도 있다. 부동산은 주식처럼 내가 팔고 싶을 때 당장 내다 팔아서 현금으로 확보할 수 있는 상품이 아니다. 그렇기에 매수를 하기 전에 이 집을 내가 팔고자 할 때 잘 팔 수 있을지까지도 염두에 둬야 한다. p.180

부동산 거래가격은 누가 결정하는 걸까? 정부에서 지정해줄까? 아니면 공인중개사가 중간에 멋대로 결정짓는 걸까? 알다시피 부동산가격은 팔고 싶은 매도자와 사고 싶은 매수자와의 협의에 의해 자유롭게 이뤄지는 시장이다. 누군가가 정해주는 정찰제 가격이 아니라는 말이다. 이 상황에서 밀고 당기기에 따라 계약금 쏘기 5분 전에도 몇백만 원의 금액이 내 주머니로 왔다 나갔다 한다. 매도자는 조금이라도 더 받고 싶고, 매수자는 덜 주고 싶은 게 당연한 이치다. p.185

부동산시장을 형성하는 대표적인 세 존재가 있다는 걸 아십니까? 먼저 부동산을 거래하는 당사자인 ‘개인’으로 지금 우리 같은 사람들입니다. 두 번째로 그 부동산을 제공해주는 ‘건설사’가 있습니다. 마지막으로 세 번째 이 부동산시장을 조여주고 풀어주는 역할을 하는 ‘정부’가 있습니다. 이들 각각은 처한 입장과 상황이 다를 수밖에 없습니다. 단순히 개인의 입장에서 바라보고 돈만 벌려는 악덕기업, 세금만 축내는 못된 정부, 이런 식으로 판단할 게 아니라 왜 그런 행동을 하는지 알고 있어야 한다는 겁니다. 적어도 부동산 재테크를 공부하고자 하는 사람이라면 말이죠. p.211

아파트는 주변 아파트 시세나 최근 팔린 같은 단지 내 아파트가격을 보고 어느 정도는 가늠이 됩니다. 그래서 매도할 때 그냥 부동산 몇 군데 전화해보거나 최근 실거래가를 보면 내가 팔고자 하는 동이나 층에 따라 가격을 금방 알 수가 있습니다. 반면 상가 시세는 2가지를 봐야 합니다. 첫 번째는 상가의 월임차료이고, 두 번째는 은행이율입니다. 이 둘을 활용해 얻을 수 있는 상가의 수익률이 바로 상가 시세를 가늠하는 기준이 됩니다. p.251

현재 수도권 부동산시장은 새 아파트를 원하는 사람들에 비해 입주할 수 있는 신축아파트의 수는 여전히 부족합니다. 그래서 신축아파트는 수도권 어디에 지어지기만 해도 소위 입지가 더 좋은 곳보다도 더 비싼 가격을 형성하고 있습니다. 하지만 우리가 염두에 둬야 할 건 ‘새 아파트라서 비싸다’는 걸 당연하게 생각해서는 안 된다는 겁니다. 시간이 흐르고 그 신축이 구축으로 변모하는 순간부터는 서울과의 접근성, 입지가 더 좋은 곳이 신축을 앞서는 시기가 찾아올 것이기 때문입니다. p.266

진짜 돈이란 무엇인가? 소유하고 있으면 시간이 지날수록 물가 상승에 따라 올라가는 것이다. 나는 이를 ‘돼지저금통 자산’이라고 부른다. 금, 부동산, 주식, 독서가 대표적이다. 비록 그 작은 구멍으로 투입되는 돈은 작을지라도 꾸준히 모으다 보면 어느새 저금통 자체가 커지는 효과를 누릴 수 있다. 단순히 잠시 동안 내 마음의 안식처가 될 뿐 아니라 실제 내 가정의 안식처가 되어줄 꿈의 자산이라 할 수 있다. 결국 회사를 다니며 받는 월급이라는 현금을 최대한 안전한 자산의 형태로 지니고 있어야 가치 하락을 방어할 수 있게 되는 셈이다. pp.290-291

우리는 잃지 않기 위해서 보고 싶은 매매가격이 아니라 봐야 하는 ○○가격에 초점을 맞춰야 한다. 그게 바로 ‘전세가격’이다. 전세가격은 이 아파트가 현재 지니고 있는 사용가치를 의미한다. 다시 말해 전세가격에는 매매가격에 포함되어 있는 거품이 없다. 내가 전세로 들어가는 집의 임대인이 “여기 10년 뒤에 GTX 호재가 있어서 지금 전세가격을 5천만 원 올릴 거예요”라고 한다면? 그 집에 들어갈 텐가? ‘장난 치나’ 하고 침을 퉤 뱉을지도 모른다. pp.300-301

출판사 서평

평범한 2030세대가
부동산시장에서 살아남는 투자법!

지잡대 출신의 설움을 이겨내고자 불굴의 노력으로 대기업 취업에 성공한 ‘우현’. 대기업 직장인쯤 되면 못해도 상위 10%, 아니 상위 20% 정도의 삶은 살 수 있을 거라 믿었건만. 내 집 마련은커녕 전셋집, 월세방도 쉽사리 구하지 못하는 것이 현실이다. 흙수저로 태어난 것에 대한 한탄만 늘어갈 뿐인 ‘우현’에게도 한 줄기 희망이 있었으니, 바로 같은 고향 출신의 직장 선배 ‘박선배’다. ‘박선배’가 ‘우현’에게 유일한 희망인 이유는, 그가 단순 직장 선배가 아닌 ‘부자 선배’이기 때문이다. ‘박선배’는 그저 사람 좋은 선배, 세상 물정 모르는 부류인 듯 보였으나, 이미 아파트 여러 채에 투자하고 상가건물까지 소유하는 등 남모르게 부를 축적해온 부동산 고수였다. 이러한 부동산 고수 ‘박선배’와의 대화를 통해 ‘우현’은 점점 부동산 재테크에 눈을 뜨게 된다.
또한 ‘박선배’의 소개로 부동산카페와 인연을 맺게 되고, 그렇게나 들어가기 어렵다는 부동산카페 오프라인 스터디모임에 들어가고자 무던히도 애를 쓴다. 마침내 ‘우현’은 지난한 노력 끝에 스터디모임의 최정예 멤버가 되고, 카페 주인장인 ‘카스파’가 진행하는 신입회원 OT 특강에 참여하게 된다. ‘쌀 때 사서 비쌀 때 판다’는 투자의 기본 원칙을 바탕으로 토론을 진행하는 ‘카스파’는 남다른 통찰력으로 체득한 투자 노하우들을 아낌없이 공유한다. ‘우현’을 포함한 스터디 구성원들은 각자의 부동산투자 경험을 가감 없이 이야기하며 올바른 투자마인드를 정착시켜간다. 무전(無錢)이 유죄인 듯 느껴지는 현실, 금수저가 아니면 한없이 초라해지는 현실에서 부동산을 통해 제2의 삶을 준비하는 ‘우현’의 부동산 입문 현장은 그와 다를 바 없는 삶을 살아가는 수많은 2030세대에게 위로와 자극을 준다. ‘박선배’와 여러 부동산 러닝메이트를 만나 180도 달라지는 ‘우현’의 삶을 따라가다 보면 또 한 명의 ‘부동산 고수’로 거듭날 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 트윈팝

15년 차 대기업 회사원이다. 나름 성공한 사회초년생이라 자부했지만, 상경 후 눈앞에 마주한 현실은 발도 뻗기 힘든 고시원 생활이었다. 물려받은 재산이 없는 서러움도 잠시, 이제는 취준생이 아닌 부준생(부동산준비생)의 길을 걸어야 했다. 적은 돈으로 시작했기에 남들의 시작 포인트를 따라가는 것조차 버거울 정도였다. 야생에 내던져진 아이처럼 모든 것이 낯설고 두려웠다. 그럼에도 해야만 했기에, 살아야 했기에 재테크 세계로 빠져들었다. 부동산 빙하기와 폭등기가 반복되는 10년이 넘는 기간 동안 실패와 좌절, 포기를 거듭하며 이론만이 아닌 살아
있는 공부로 채워나갔다. 수십 번의 실전경험이 쌓이면서 ‘적어도 이것만 지켜도 무너지지 않을, 꼭 이것만은 지켜야 하는 핵심’을 정립했다. 특히나 돈이 많아 강남만 바라보는 자들의 투
자가 아닌, 돈이 적은 사회초년생들도 실행할 수 있는 이른바 ‘없는 자’들을 위한 투자 인사이트를 얻었다. 그리고 그 인사이트를 이 책을 통해 젊은 독자들이 이해하기 쉬운 소설 형식으로 풀어냈다. 최소한 이 책을 읽는 독자들에게는 부동산이라는 단어가 절망의 대상이 아닌, 오히려 희망의 변곡점으로 다가올 수 있길 응원하는 마음으로, 오늘도 어려움 속에서 하루하루 인내해나갈 2030세대들에게 이 책을 바친다.