부는 어떻게 완성되는가: 부동산 세금 편

부동산 취득·보유·양도·증여·상속 절세 전략

고경남 지음

황금부엉이 2023년 11월 22일 출간 종이책 : 2023년 11월 22일 출간

작품소개

책소개

부동산과 세금은 떼려야 뗄 수 없는 사이다. 세금을 고려하지 않고 주택을 사거나 판다면 수천만 원의 세금 폭탄의 주인공이 될 수도 있다. 미리 대비하지 않으면 열심히 모은 내 돈을 한순간에 세금으로 날리게 되는 것이다. 하지만 세법은 모든 법률 중에서 가장 빈번하게 바뀔 뿐만 아니라 시장 상황도 반영된다는 점에서 혼자 공부하기에 쉽지 않은 영역이다. 그래서 세금의 ‘세’자만 들어도 머리가 지끈거리는 이들을 위해 이 책이 나왔다.

자산가들의 세금 해결 전문 세무사가 알려주는
부동산 세금 절약에 대한 모든 것!

이 책은 절세 초보자도 쉽게 이해할 수 있는 친절한 개념 설명과 다양한 실제 상담 사례를 수록해 부동산 세금의 기본기를 튼튼히 다질 수 있는 책이다. 취득세부터 시작해서 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여·상속세까지 부동산 세금의 모든 것을 상황별로 일목요연하게 정리해 독자가 스스로 올바른 절세 계획을 세울 수 있도록 구성했다. 저자는 자산가들의 세금 해결을 전문으로 하는 세무사이자 다양한 방송에 출연하여 누구나 쉽게 따라할 수 있는 세테크 노하우를 전하고 있다.
세금은 아는 만큼 아낄 수 있다. 정확한 세금 계산은 전문가에게 맡기면 되지만, 어떤 상황에 어떤 절세전략이 필요한지 알아야 내 재산을 지키고 불릴 수 있다. 내게 맞는 최적의 세금으로 안내하는 이 책을 통해 부의 완성에 한 발 더 다가가 보자.

목차

머리말

1장 피할 수 없는 세금, 제대로 알고 파헤치자
01. 주택에 따라오는 세금 5대장
02. 매년 7월, 세법 예고편에 집중하자

2장 택스 플랜 _ 취득
01. 취득세 종류부터 파악해보자
02. 다주택자는 취득세가 12배
03. 다주택 투자자의 주택 취득전략
04. 어쩌다 2주택, 취득세율 중과세 피하는 방법
05. 모르면 손해, 남들보다 취득세 적게 내기
06. 자금조달계획서는 철저하게 작성하자
07. 부동산 취득자금, 차용증 작성의 모든 것

3장 택스 플랜 _ 보유
01. 갖고만 있어도 내는 세금, 재산세와 종부세
02. 1주택자 종부세 줄이기
03. 다주택자라면 종부세 흐름을 알자
04. 종부세를 줄여주는 주택 수 판단방법
05. 종부세도 매도일이 중요하다
06. 주택임대사업자라면 사업자 등록부터 해야 한다
07. 주택임대소득 절세전략 5가지
08. 건강보험료를 내기 싫다면 피부양자가 되자
09. 소득을 조정해야 피부양자를 유지할 수 있다
10. 건강보험료 감면, 기다리지 말고 신청하자

4장 택스 플랜 _ 양도
01. 성공적인 투자, 양도세가 결정한다
02. 양도세의 절세 키, 1세대 1주택
03. 고가주택 시세차익 20%로 줄이기
04. 상생 임대인은 비과세도 쉽게 받는다
05. 다운계약서는 주지도 받지도 않는다
06. 인테리어 공사는 세금을 줄여준다
07. 이사할 때 비과세 받는 1·2·3규칙
08. 세대를 합친 2주택자의 비과세 유효기간
09. 다주택자 주택 매도 순서 정하기
10. 세대 분리를 잘하면 비과세가 쉬워진다

5장 택스 플랜 _ 유사주택
01. 조합원입주권과 분양권도 주택이다
02. 조합원입주권과 분양권으로 취득하는 주택은 취득세율 중과를 피할 수 있다
03. 조합원입주권 양도세 비과세 챙기기
04. 분양권도 일시적 2주택 비과세가 가능하다
05. 오피스텔에 투자할 땐 세금 파악이 1순위
06. 주택 수를 줄이려면 오피스텔 공시 가격을 파악한다
07. 주택임대사업자를 통한 세금 혜택을 활용하자

6장 택스 플랜 _ 증여
01. 증여세 없이 증여받자
02. 주택 증여에도 요령이 있다
03. 기다림의 미학, 증여 후 10년까지 기다리기
04. 부동산 증여 Step 3
05. 손자녀에게 증여할 때 주의할 점 2가지
06. 대출받고 증여세 줄이는 부담부증여
07. 부모 집을 싸게 사는 저가 양도의 비밀

7장 택스 플랜 _ 상속
01. 알아두면 유익한 상속 기본 상식
02. 상속세는 이것만 기억하자! 10억 원, 5억 원
03. 상속세 면세점을 정확히 파악하자
04. 상속받은 부동산, 양도세 내지 말자
05. 주택 상속, 세금 한 푼 없이 물려받을 수 있다
06. 상속주택 양도세 비과세 가이드
07. 피상속인의 금융 거래내역 10년 치는 숨길 수 없다
08. 상속 대비는 장기전
09. 상속세 납부에도 요령이 있다

책 속으로

내 몸에 맞게 맞춰 입는 비스포크(Bespoke) 정장이 있다. 기성복이 아닌 오로지 내 취향에 맞는 색상, 디자인, 크기 등을 정해 원하는 스타일로 제조하는 방식이 이제는 냉장고, 청소기 등 가전제품에까지 널리 활용되고 있다. 세금에도 비스포크가 필요하다. 방대한 세법이 존재하지만 내게 해당하는 세법만 정확히 알고 있으면 된다. 납세의 의무가 국민의 의무인 것처럼 세법을 정확하게 활용하는 것은 국민의 권리다. 앞으로 발생할 세금을 정확히 파악하고 미리 계획하는 자세가 내 재산을 지키고 불릴 수 있는 유일한 방법임을 기억해야만 한다.
1장_「피할 수 없는 세금, 제대로 알고 파헤치자」 중에서

*
그런데 2023년부터 취득세 과세표준이 달라졌다. 상속은 기존과 동일한 방식으로 계산하지만, 증여로 인한 취득은 이제 공시 가격을 사용하기 어렵다. 실제 증여받는 금액, 즉 증여세를 신고할 때의 증여금액을 기준으로 취득세를 계산하도록 변경됐다. 주택의 증여금액은 일반적으로 공시 가격보다 높은 경우가 많다. 따라서 앞으로 증여로 인한 취득 관련 취득세는 2023년 이전보다 대부분 더 많이 내야 하는 구조가 됐다고 볼 수 있다. 이러한 취득세 개정안은 통과 이후 1년간의 유예기간을 주었다. 그래서 세금에 관심이 있는 사람이었다면 2023년이 되기 전에 미리 증여해서 취득세를 더 많이 내지 않았을 것이다.
_2장 「택스 플랜_취득」 중에서

*
부동산의 가액이 큰 만큼 양도세의 금액도 크다. 부동산 투자의 이익 실현단계에서 마지막 양도세를 고려하지 않는다면, 전혀 예상 하지 못한 큰 세금으로 이익 실현율이 급감하는 것을 경험할 수 있다. 모든 일이 그러하겠지만, 특히 세금은 계약서에 도장을 찍고 일 처리가 마무리되면 되돌릴 수 없다. 투자의 마지막에는 세금이 따라 온다는 것을 절대 잊지 않고 성공적인 플랜을 짤 수 있어야 한다.
_4장 「택스 플랜_양도」 중에서

*
그래서 자산가들은 부동산을 매각하기보다 자녀들에게 물려주고 싶어 한다. 부동산을 물려받은 자녀들은 재산을 축적할 수 있어 좋고, 향후 상속세의 무거운 세금을 대비할 수 있어서도 좋다. 물론 무상으로 물려받는 부동산에는 증여세라는 과중한 세금이 따라온다. 증여세는 누진세율구조를 갖고 있기 때문에 증여받는 재산의 가액이 크면 클수록 세금은 더 많이 납부해야 한다. 수억 원대의 증여세를 납부할 만큼 가치가 있는 부동산이 아니라면 증여할 때도 다양한 측면에서 고민해야 한다. 증여에도 방법이 있고, 순서가 있는 법이다. 그것을 ‘증여 Step 3’이라고 말한다. ‘쌀 때’, ‘나눠서’, ‘10년마다’가 그 키워드다.
_6장 「택스 플랜_증여」 중에서

*
상속이 발생하면 상속으로 인한 슬픔과는 별개로 현실적인 문제가 뒤따라 온다. 상속재산의 분할이다. 상속재산을 어떻게 나누느냐에 따라 상속세가 달라질 수 있고, 향후 상속인들의 세금에도 영향을 줄 수 있다. 그중 가장 대표적인 상속재산이 바로 피상속인이 소유하고 있던 (상속)주택이다. 피상속인의 주택은 상속 개시일로부터 상속인들에게 소유권이 이전된다. 주택이다 보니 상속인들의 주택 수에 영향을 미칠 수 있어 상속재산의 협의 분할이 굉장히 중요한 이슈가 된다.
_7장 「택스 플랜_상속」 중에서

출판사 서평

예측불허한 부동산 시장,
앞으로 돈을 더 버는 것보다 덜 빼앗기는 것이 중요하다!

최근 몇 년간 부동산 시장이 대한민국을 크게 흔들었다. 누구도 상상할 수 없을 정도로 가격이 급격히 상승했고 정부는 시장을 안정시키기 위해 2017년 8.2 부동산 대책을 시작으로 다양한 대책을 쏟아냈다. 특히 부동산 가격 폭등을 제어하기 위한 수단으로 세금을 손보기 시작하면서, 세법이 더욱 복잡해졌다. 이처럼 부동산 대책은 부동산 세법 개정안이라고 해도 무방할 정도로, 그 골자에는 세금이 자리하고 있다. 이제는 아무런 계획 없이 주택을 팔았다가는 매도 이익의 반 이상을 세금으로 토해 낼 수도 있는 상황이 온 것이다. 그만큼 세금이 부동산 시장에 있어 중요한 키워드가 되었다.
이런 상황에서도 정부는 수시로 법을 고치고 있어, 확정된 세법이 무엇인지 제대로 파악하기조차 어려운 실정이다. 부동산 투자를 한 사람은 물론이고 1주택자의 마음도 타들어 가고 있는 지금, 그런 독자들을 위해 이 책이 나왔다.

최신 개정 세법 반영으로
더욱 생생해진 실전 세테크 전략 전격 공개!

이 책은 꼭 알아야 할 부동산 세금에 대한 최신 지식을 담고 있다. 그런데 왜 매년 개정되는 세법을 유심히 살펴봐야 할까? 세법을 제대로 확인하지 않고 이전 법을 적용해 부동산을 사고팔거나 증여했다가는 큰 손실을 볼 수 있기 때문이다. 실제로 책에는 다음 해에 바뀌는 세법을 미리 알고 상가주택을 매도해 2억 5천만 원을 아낀 저자의 컨설팅 사례가 담겨있다. 만약 고객이 세법의 변화에 미리 대비하지 않았더라면 큰돈을 날렸을 것이다. 이처럼 부는 내가 아는 만큼 아끼고 거머쥘 수 있다.
또한, 이 책은 독자들이 절세에서 가장 효과적이고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 안내한다. 자주 바뀌는 부동산 정책과 세법을 모두 알 수는 없으니, 나에게 해당하는 세법을 기억해두는 게 최선이다. 그러기위해 취득·보유·양도·유사주택·증여·상속 6가지 상황 속에서 알아두어야 할 개념들을 이 책에 정리했다. 뿐만 아니라, 독자의 상황과 비교해가며 읽을 수 있도록 저자의 실제 상담 사례까지 수록해 스스로 필요한 세금전략을 세울 수 있도록 했다.
1주택자로서 받을 수 있는 세금 혜택에는 무엇이 있는지, 2주택자가 됐을 때 어떻게 대처해야 하는지, 취득세에서 중과를 받지 않기 위해서는 어떤 주택을 우선 증여해야 하는지, 상속받는 형제가 여러 명일 때 누가 어느 정도의 지분을 가져가야 세금을 덜 낼 수 있는지 등 누구나 겪을 수 있는 다양한 상황 속 궁금증들을 세목별로 알기 쉽게 정리했다. 따라서 이 책은 1주택자부터 다주택자까지 누구나 읽을 수 있는 절세 교과서가 될 것이다.
세금을 내고 난 뒤의 돈이 우리가 최종적으로 소유하게 되는 재산이다. 즉, 부는 절세로 완성된다. 이 책을 통해 힘들게 쌓은 나의 부를 완성하자.

작가정보

저자(글) 고경남

자산가들의 세금 해결을 전문으로 하는 세무사이자 단순한 세금 계산이나 신고를 넘어 최적·최선의 의사결정 방향성을 제시해 주는 것으로 유명하다.
KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원으로 오랜 기간 있으면서 VIP 고객의 절세전략 상담과 고객 초청 세미나를 진행했다. 은행 내부에서는 PB 및 지점장들을 대상으로 한 세무교육과정의 강사로 활동했다.
현재는 세무법인 신아(성수지점)의 대표 세무사이면서 메트라이프(MetLife) 생명보험의 세무전문위원으로 자산가들의 1:1 절세전략 자문을 진행하고 있다.
다양한 방송에 출연했으며 대표적으로 〈통합뉴스룸 ET〉(KBS2), 〈재테크 수다방 머니살롱〉(SBS Biz) 등에서 세무자문 고정 패널로 활동했다. 〈통합뉴스룸 ET〉에 출연해 ‘가족 간 계좌이체 주의사항’을 다룬 유튜브 영상은 조회 수가 400만 회를 기록하며 폭발적인 인기를 얻었다.
방송 출연 외에도 〈포브스 코리아〉, 〈헤럴드경제〉, 〈동아일보〉, 〈아주경제신문〉 등에 절세 칼럼을 연재했고, 〈조선일보〉, 〈한국경제신문〉 등이 주관하는 각종 재테크박람회에서 세금 컨설팅 상담위원으로, 한국FP협회와 한국금융연수원에서는 협업 강사로 활동했다.
저서로는 《2021 세금 줄여주는 책》(공저), 《보험 절세 모음.zip》(공저)이 있다.