알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀

이홍규 지음

새로운제안 2022년 12월 25일 출간 종이책 : 2022년 07월 05일 출간

작품소개

책소개

상가 투자부터 창업까지!
상권분석 전문가가 알려주는
공실과 매출 걱정 없는 상권분석 절대원칙

노후 대비를 위한 상가 투자나 병원이나 식당, 카페, 편의점 등 창업을 생각하는 사람이라면 상권분석은 필수다. 제대로 된 상권분석 없이 투자하는 것은 눈을 가린 채 과녁을 향해 활시위를 당기는 것과 같다. 알아두면 ‘분명’ 쓸모 있는 것이 상권분석이다. 공실과 매출 걱정 없는 상권분석 절대원칙을 공개한다.

좋은 상권이란 무엇일까? 유동인구가 많은 상권? 역세권? 프랜차이즈 브랜드들이 몰려 있는 상권? 투자자 또는 예비 창업자라면 보이는 것의 함정에 빠지지 않게 조심해야 한다. 긴 시간 상권분석 전문가로 활동한 저자의 하나도 버릴 것 없는 노하우를 본 책에 담았다. 실제 사례를 통해 알아보는 상권과 입지를 바라보는 기준을 비롯해 투자자들에게 꼭 필요한 실전 팁, 사람들이 가장 궁금해하는 상권 관련 Q&A, 그리고 저자가 오랜 시간 손품과 발품을 팔아 정리한 서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100을 소개한다. 명확한 이유와 근거를 들어 좋은 상권과 나쁜 상권, 좋은 입지와 나쁜 입지 구별법을 저자 특유의 간결하고 핵심을 찌르는 듯한 명쾌한 어조로 소개하는 것이 특징이다. 투자자와 예비 창업자들에게 좋은 길잡이가 돼줄 것이다.

본 책의 제목처럼 알면 보이고 보이면 돈이 되는 것이 바로 상권분석이다. 상권분석은 결코 어려워서 못 하는 것이 아니다. 제대로 된 기준을 알면 누구나 할 수 있는 것이 상권분석이다. 전문가의 영역이라는 두려움을 버리고 저자가 알려주는 노하우를 하나씩 따라 하다 보면 투자해야 하는 바로 ‘그곳’이 보일 것이다.

목차

프롤로그

좋은 상권을 찾는 상권분석의 절대기준 3가지

1장. 이유 없이 잘나가는 상권은 없다. 상권분석의 절대기준 3가지
01 배후세대는 거짓말을 하지 않는다
[상권과 입지의 차이점]
02 생활동선을 읽으면 상권의 흐름이 보인다
03 절대로 잊지 말아야 할 수요와 공급의 원칙
04 경리단길 상권과 익선동 골목상권의 가장 큰 차이점
05 광교신도시에 공실이 넘쳐나는 이유

2장. 당신이 몰랐던 상권과 입지에 관한 사실 12가지
01 아파트 상권에서 좋은 상가를 찾는 원칙 2가지
02 입지에 마이너스가 되는 시설들
03 멀티플렉스 영화관이 상권에 미치는 영향
04 쇼핑몰 입지분석의 핵심은 고객 동선에 있다
05 대학가 상권분석은 무엇이 중요할까?
06 오피스 상권분석은 무엇이 중요할까?
07 로드사이드와 드라이브스루 상권분석은 무엇이 다를까?
08 한 번도 가보지 않은 지역도 분석할 수 있는 마법의 도구
09 주거용 부동산과 상업용 부동산의 차이 이해하기
10 권리금을 이해하지 못하면 절대로 상가 투자하지 말아라
11 전면 길이가 4미터가 넘는 상가에 투자해야 하는 이유
12 대형 병원만으로는 좋은 상권이 될 수 없는 이유

3장. 초보 투자자의 상권에 관한 착각 6가지
01 당신한테 이 가게가 좋아 보이는 이유
02 스타벅스 옆은 좋은 입지일까?
03 깨진 항아리 상권을 피해라
04 공인중개사 말만 들어서는 투자에 성공할 수 없는 이유
05 역세권 상가라고 무조건 대박 상가가 아닌 이유
06 빅데이터를 활용한 상권분석 노하우가 있을까?

4장. 상가 투자가 처음이라면 꼭 알아야 하는 실전 팁 5가지
01 지도로 상권을 파악하는 방법
02 상권분석지도를 만드는 방법
03 상권분석 전문가의 네이버 지도, 카카오맵, 구글 지도 활용법
04 실패하지 않으려면 비교하고 비교하고 또 비교해라
05 임대인과 임차인 바로 알기

5장. 상권분석 짧은 Q&A 8가지
Q1 프랜차이즈 브랜드들은 자체적인 상권분석시스템을 구축하고 있을까?
Q2 본인이 보유한 상가에 프랜차이즈 브랜드를 입점시키고 싶다면?
Q3 유명 프랜차이즈 브랜드들의 월평균 매출액은 얼마일까?
Q4 맥도날드와 스타벅스는 왜 대로변에 출점할까?
Q5 임차 조건에 영향을 주는 특수한 상황은 무엇일까?
Q6 공인중개사와 대화할 때 필요한 소통의 기술이 있을까?
Q7 공실은 왜 발생할까?
Q8 상권 분류에 따른 상권분석의 포인트는 무엇일까?

부록. 상권분석 전문가가 알려주는 서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100

에필로그

책 속으로

상권을 바라보는 안목을 기르면 상가 투자뿐만 아니라 창업을 하는 데도 큰 도움이 된다. 상권을 제대로 이해하지 못한 채 투자를 한다는 것은 눈을 가린 채 과녁을 향해 활시위를 당기는 것과 같다. 상권분석은 어려워서 못 하는 게 아니라 제대로 된 기준을 몰라서 못 하는 것이다. 제대로 된 기준만 알면 누구나 상권분석을 할 수 있다. 내가 9년간 프랜차이즈 점포 개발 업무를 하면서 익힌 상권분석 노하우를 본 책에 아낌없이 풀었다.
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하지만 내가 상권분석에서 중요한 기준으로 삼는 3가지는 배후세대, 생활동선, 경쟁강도다. 배후세대는 상권에서 소비할 수 있는 사람의 수를 말한다. 생활동선은 사람들이 어떻게 출퇴근하는지, 외식하는 장소는 어디인지, 부모가 자녀의 학원은 어디로 보내는지, 장을 볼 때는 어느 시장을 가는지, 아플 때는 어느 병원을 가는지 등 상권 내 사람들이 어떤 동선으로 움직이는가다. 마지막으로 경쟁강도는 지역 내 얼마나 많은 상가가 있는지, 배후세대 대비 너무 많은 상가가 있는 것은 아닌지를 살펴보는 수요와 공급의 논리다. 이 3가지 기준을 제대로 이해하면 직감에 의존하지 않고 제대로 된 상권분석이 가능하다.
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임차인들이 선호하는 자리가 어디인지, 장사가 잘될 만한 장소를 알아보는 눈을 키워야 한다. 경기가 호황일 때는 C급 입지여도 큰 문제가 없지만 경기 불황이 시작되거나 상권에 변화가 생기면 가장 먼저 타격받는 곳이 C급 입지다. 코로나19 같은 외부적인 요인이나 지역 내 배후세대가 빠져나가는 재개발, 대형 오피스의 타 지역 이전 등의 이슈가 생기면 C급 입지부터 무너진다. 또한 같은 건물 내 상가라도 몇 층에 있는지, 복도를 끼고 있는지, 코너 자리인지, 외부로 노출되지 않은 내부 상가인지, 해당 건물에 어떤 회사들이 입주해있는지 등 다양한 입지 요건에 따라 투자 가치가 달라진다.
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경리단길 상권에 충분한 배후세대가 있어 기본 수요층이 있었다면 지금도 사람들이 자주 찾는 상권으로 남아있었을 거라고 생각한다. 만약 경리단길 배후지나 멀지 않은 거리에 대단지 아파트 또는 대형 오피스 건물이 있었다면 어땠을까? 평일 오후에도 거주민이나 직장인들로 인한 상권 활성화가 가능하고 늘어나는 상가 공급을 감당할 충분한 고객층이 확보됐을 것이다. 그래서 지금도 많은 사람들에게 사랑받는 상권으로 남아있었을 것이다.
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애초에 주택과 상가의 개념이 다르기 때문에 아파트 매매가가 높다 한들 이것이 상가 매매가와 임차료가 높아야 하는 이유가 되지는 않는다. 좋은 상가의 본질은 얼마나 많은 고객이 주변에 있느냐다. 그리고 상가 공급량이 상권의 수요에 맞게 적절한가를 우선시해야 한다.
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대학가상권은 창업하기에 좋은 상권임은 분명하다. 하지만 계절과 요일 변화에 따른 매출 추이를 생각하지 않고 일반적인 관점에서 소비 활동이 활발한 20대의 수요가 많은 곳이라고 낙관한다면 위험도가 높다. 또한 지방에 있는 대학교같이 학기 중과 방학 기간의 학생 수에 큰 차이를 보이는 상권은 주의해서 투자해야 공실의 위험을 피할 수 있다.
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두 번째는 지하철역의 출입구는 하나가 아니라는 점이다. 2021년 서울 지하철 시청역―1호선과 2호선 더블 역세권―의 일일 평균 이용객 수는 약 61,000명, 공덕역―5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 쿼드 역세권―의 일일 평균 이용객 수는 약 62,000명이다. 그러면 시청역과 공덕역 역세권에 위치한 상가는 이 모든 사람들을 대상으로 영업이 가능할까? 지하철역 출입구 앞에 위치한다는 단순한 사실은 중요하지 않다. 어떤 배후 시설이 동선상에 위치해있는지가 좋은 입지와 나쁜 입지를 가르는 기준이다. 출입구가 여러 곳이기 때문에 지하철 이용객의 수요가 여러 갈래로 분산되기 때문이다.
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주거상권에서 병원의 밀집도가 중요한 이유는 배후지에서 접근성이 좋은 곳에 위치하는 것이 병원의 특성이기 때문이다. 본인이 아플 때를 생각해보자. 큰 병이 나거나 수술을 해야 한다면 거리가 멀어도 대형 병원을 찾아간다. 하지만 발목을 삐끗했을 때, 갑자기 열이 날 때, 이가 아파 치과를 가야 할 때는 어떤가? 되도록 집에서 가까운 병원을 찾게 된다. 그래서 주거상권에서 병원 밀집도는 해당 지역 내 거주민의 접근성이 좋은 상가 지역이 어디인지 판단하는 기준으로 삼기 좋다.
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그렇다면 본인 상가에 프랜차이즈 브랜드를 입점시키기 위해서는 어떻게 해야 할까? 모든 프랜차이즈 브랜드는 가맹점이나 직영점 개설을 위한 홈페이지 접수 창구를 가지고 있다. 본인 상가에 들어왔으면 하는 브랜드가 있다면 물건 정보를 해당 브랜드 홈페이지에 등록해보자. 지역 개발 담당자가 보통 1주일 안에 연락할 것이다. 홈페이지에 등록하는 내용은 길게 작성할 필요가 전혀 없다. 해당 물건지에 출점이 가능한지 아닌지는 담당자가 판단할 내용이다. 주소, 임차 조건, 면적 등의 정보만 간단히 남겨도 되니 어렵게 생각하지 말고 홈페이지를 방문해 문의를 남겨보자.
- 215p

출판사 서평

상권분석은 선택이 아닌 필수다!
무조건 성공하는 상가 투자·창업 가이드

긴 시간 상권분석 전문가로 현업에서 활동한 저자가 상권분석 절대기준에 대해 명쾌하게 알려준다. 누구나 할 수 있는, 눈에 보이는 이야기가 아니다. 명확한 이유와 근거를 들어 좋은 상권과 나쁜 상권, 좋은 입지와 나쁜 입지를 구별하고 분석하는 방법을 저자 특유의 간결하고 핵심을 찌르는 듯한 명쾌한 어조로 소개한다.

1장에서는 좋은 상권을 찾는 상권분석의 절대기준 3가지, 배후세대·생활동선·경쟁강도에 대해 알아보고 실제 서울과 경기 지역 사례를 통해 보다 구체적으로 살펴본다.

2장과 3장에서는 아파트, 멀티플렉스 영화관, 대학가, 오피스, 로드사이드 상권 등 여러 종류의 상권들에서 반드시 살펴봐야 할 중요한 포인트를 알아보고 우리가 착각했던 상권에 대한 오해들을 바로잡는다.

4장에서는 지도로 상권을 파악하는 방법을 비롯해 상권분석지도 만드는 법, 네이버 지도·카카오맵·구글 지도를 활용하는 저자만의 노하우 등 상권분석 실전 팁들을 소개한다.

5장에서는 상가 투자자 또는 창업자들이 가장 궁금해하는 내용들에 대해 Q&A 형식으로 담았다.

마지막 부록에서는 저자가 오랜 시간 손품과 발품을 팔아 정리한 서울·경기 지역 추천 상권 TOP 100과 각각의 특징을 아낌없이 공개했다.

돈이 들어오는 상가는 따로 있다. 알면 보이고 보이면 돈이 되는 것이 상권분석이다. 본 책이 투자자와 예비 창업자들에게 좋은 길잡이가 돼줄 것이다.

작가정보

저자(글) 이홍규

현재 ‘좋은창업공인중개사무소’의 대표와 창업 플랫폼 ‘창업은뷰티풀’의 영업대표로 활동 중이며 상권분석 강의와 점포 개발 컨설팅을 하고 있다.

‘GS리테일’의 편의점 점포개발팀에서 근무하며 상권분석을 시작했다. 이후 ‘공차’와 ‘버거킹’에서 점포 개발 업무를 담당하면서 상권에 대한 다양한 경험을 쌓았다. 최근에는 유튜버 ‘장사 권프로’님이 운영하는 네이버 카페 ‘똑똑한 사장들의 모임(똑사모)’에서 칼럼리스트로 활동 중이다. 더불어 네이버 카페 ‘창플(창업을 꿈꾸는 사람들의 플랫폼)’의 협력 업체로서 점포 개발 컨설팅도 함께 진행하고 있다.

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