미국 부동산을 알면 투자가 보인다

다이애나 킴 , 에릭 나 , 조형민 , 김동용 , 한지혜 지음

중앙경제평론사 2023년 10월 25일 출간 종이책 : 2023년 04월 15일 출간

작품소개

책소개

※ 이 전자책은 한국출판문화산업진흥원(KPIPA)의 <2023년 전자책 제작 지원 사업> 선정작입니다.

서울의 역세권에 위치한 꼬마빌딩은 임대수익이 낮아 1년 새 거래가 반토막이라는 소식이 심심찮게 들려온다. 이처럼 한국 부동산 시장의 기복이 심하기 때문에, 다주택자들을 위한 다양한 세금혜택, 낮은 부동산 가격과 높은 수익률의 장점으로 더 큰 기회를 주는 미국 부동산 시장에 관심을 기울여야 한다. 미술품, 와인, 클래식카, 바비인형 등에 투자하듯이, 태평양 건너 미국 부동산에 가지 않고도 투자해서 관리 비용 걱정 없이 수익률만 분배받는 DST 부동산도 알아보자.

《미국 부동산을 알면 투자가 보인다》는 각 분야 현업에서 전문 면허를 가진 미국 부동산 전문가 5인이 ‘가장 안전하고 확실한 미국 부동산 투자’라는 소신으로, 20여 년의 미국 부동산 실무 경험을 녹여낸 국내 유일의 미국 부동산 백과사전이다. 단순한 정보나열이 아니라 미국 부동산 시장의 현재 흐름과 전망, 대체투자, 세법, 대출, 이민의 주제별로 심층분석하며 부의 사고방식까지 일깨워준다. 미국에 가지 않고 편하게 집에서도 달러 자산을 가지는 ‘랩톱 프로퍼티’부터, ‘미국 부동산 거래 절차’, 부동산 초보도 쉽게 접근할 수 있는 ‘DST 부동산’, ‘외국인 세액공제’, ‘외국인 대출 방법’, ‘미국 부동산 투자를 위한 비자 종류 선정’까지, 최고의 전문가들이 미국 부동산의 여러 핵심을 제시했다. 경영자, 직장인, 유학생, 투자자라면 반드시 알아야 할 미국 부동산 트렌드를 한 권으로 만나보자.

목차

1장 미국 부동산 A to Z
나의 놀이터는 뉴욕 부동산 시장이었다
미국 부동산에 반드시 투자해야 하는 7가지 이유
고환율, 고금리, 고물가 3종 위기 세트…. 미국 부동산 시장은?
직접투자 vs. 현지법인 투자? 과연 어떤 방식으로?
뉴욕/뉴저지 부동산법 변호사가 알려주는 거래 절차
미국 부동산 투자 시 주의할 점! 돈은 버는 것보다 지키는 게 더 중요하다!
두려운 건 두려움 그 자체

2장 대체투자
대체투자란?
DST란?
DST의 장점은?
DST와 리츠의 차이점은?
DST 1031 익스체인지
DST에 대한 모든 것
양도세 750달러의 실화

3장 미국 부동산 세법
미국 부동산세는 누가 어떻게 징수하고 납부하나?
법인 설립 후 부동산 투자, 과연 실익이 있나?
지방세와 대출이자
이가 없으면 잇몸으로, 사회보장번호 없으면 개인 납세자 번호로
외국인 부동산 투자: 부동산세는 내고 소득세는 안 내는 아이러니
세법을 알면 부동산이 쉽다

4장 주택담보대출 모기지
초고금리 시대, 부동산 투자의 기로에 서서
고금리/고환율 상황에서 대출받아도 되나요?
한국에서 미국의 외국인 대출받는 방법
시장을 선점할 수 있는 최적의 타이밍

5장 이민법
미국 비자란 무엇인가?
미국 비자는 왜 받기 어려운가?
미국 체류 목적에 따른 비자의 종류
미국 부동산 투자 시 어떤 비자를 받는 게 좋을까?
미국 영주권 혜택과 의무사항
미국 변호사 선정 시 알아두면 좋은 팁
당신의 운명을 바꾸는, 미국 비자

용어사전

책 속으로

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난 그 경험을 통해 합리적이지만 따뜻한 피가 흐르는 미국의 시스템과 사람이 사는 공간에 대한 미국 정부의 깊은 존중을 배울 수 있게 되었다. 파산법에서도 국민의 주거 공간에 대한 정부의 입장을 엿볼 수 있다. 예를 들어 뉴욕주에서는 파산하는 경우, 살고 있는 집의 순자산중 약 9만 달러에서 18만 달러까지 지킬 수 있다. 지역마다 면제금액이 다르기 때문에 잘 알아보아야 한다. 퀸스나 맨해튼은 약 18만 달러까지, 그 외 지역은 15만 달러와 9만 달러로 나눠진다. 그때까지도 난 보통 사람들이 생각하는 것처럼 미국에 대한 어떤 선입견을 품고 있었다. 냉정하고 차가운 자본주의에 바탕을 둔 경제, 사회 분위기…. 피도 눈물도 없는 곳이라 생각했던 곳의 따뜻함은 날 정말 놀라게 했고 그 매력에 더욱 빠지게 되었다.
---〈미국 부동산 A to Z : 나의 놀이터는 뉴욕 부동산 시장이었다〉 중에서

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부동산에 투자는 하고 싶지만, 거기에 딸려오는 문젯거리도 치워버리고 싶다. 그럴 때 고려해볼 수 있는 투자방법이 DST이다. DST는 하나의 신탁으로 실제로 보유한 건물이나 투자자들의 투자금액을 넣어 놓고 관리하면서 운영하는 방식이다. 투자 전문회사들이 규모가 큰 부동산 건물을 매입하고 많은 투자자가 이곳에 투자해서 같이 수익률을 분배받는다. DST는 실제 부동산에 투자하는 것으로, 매달 나오는 임대수익과 함께 훗날 부동산이 가격이 많이 올라 팔 때도 많은 수익을 받을 수 있다. 투자 전문회사들이 DST 부동산으로 다세대 아파트, 아마존 물류센터, 창고, 호텔, 쇼핑몰, 의료 센터, 노인 아파트, 대학교 기숙사 이외에 다른 여러 가지 종류의 부동산을 구매한다.
---〈대체투자 : 대체투자란?〉 중에서

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외국인이 미국에 부동산 투자하는 경우에는 바로 871(d) Election라고 하는 미국 세법을 적용해야 한다. 미국과 연관된 소득(Effectively Connected Income)이라는 사업 지위 및 부동산 수익에 대한 비용공제(Expense Deduction)를 승인받을 수 있다. 세금 보고서와 함께 임대소득에 대한 임대사업 비용 및 감가상각 등에 대한 사업 비용공제를 허가받고 총소득(Gross Income)이 아닌 과세소득(Taxable Income)에 대해서 세금 신고가 이루어질 수 있도록 하는 것이다. 871(d) Election은 한번 승인을 받게 되면 다음에 따로 철회(Revoke) 요청을 하지 않는 이상 매년 신고할 때마다 따로 보고해
야 하는 것은 아니다. 임대소득에 대한 비용공제를 받을 수 있고 소득에서 비용이 제외되었으니 당연히 세금이 부과되는 과세소득을 낮출 수 있다.
---〈미국 부동산 세법 : 외국인 부동산 투자 : 부동산세는 내고 소득세는 안 내는 아이러니〉 중에서

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여러분들은 외국인 신분으로 미국에 투자하는 것이니, 무조건 투자용 주담보 대출상품을 이용해야 한다. 투자용 주담보 대출은 미국에 살고 있지 않고, 미국 국적이 아닌데 미국에 부동산을 사고 싶을 때 받을 수 있는 외국인 대출이다. 외국인 대출을 받을 때 대출기관이 꼭 살펴보는 가장 중요한 세 가지가 있는데 바로 월세 수입, 로케이션(입지), 다운페이먼트(실투자금)이다. 조건만 확실하다면 대출과 관련된 규제나 제한 없이 외국인도 대출받을 수 있다. 미국은 전세가 없이 모두 월세로 이루어져 있다. 매달 받을 수 있는 월세를 예측해서 대출자가 대출 원리금을 감당할 수 있을지 판단한다. 또한 대출기관에서도 투자지역의 입지를 꼭 확인한다.
---〈주택담보대출 모기지 : 한국에서 미국의 외국인 대출받는 방법〉 중에서

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전문가와 충분한 상담을 통해 개인의 상황에 맞게 미국 비자를 전략적으로 신청해야 한다. 재차 말하지만 한 번의 거절 이력은 번복하기가 쉽지 않을 뿐만 아니라 비자 발급 시간을 상당히 지체시키기 때문에 첫 단추를 잘 채워야 좋은 결과를 제때 얻을 수 있다. 더불어 미국 부동산 투자자들이 미국 정부 기관이나 은행에서 필요한 서류를 발급받고 미국 세법상 거주자로서 혜택을 받으려면 미국에서 합법적으로 체류할 수 있는 비자가 필요하다. 이때 고려해볼 수 있는 게 상대적으로 비자 수속 기간이 짧은 비이민 비자인 E2 사업/소액 투자, 국제 창업자 규정과 2년 정도 소요되는 이민 비자인 EB2 NIW 고학력 독립이민과 EB5 투자이민이다.
---〈이민법 : 미국 부동산 투자 시 어떤 비자를 받는 게 좋을까?〉 중에서

출판사 서평

규제 없는 자유로운 시장, 다양한 세금혜택,
낮은 가격과 높은 수익률, 안전한 투자절차…
앞으로 3년, 사람과 돈이 모이는 미국 부동산 트렌드를 선점하라!

전 미국 대통령 트럼프가 2016년, 2017년에 연방에 낸 세금은 매년 750달러이다. 미국에서는 모든 부동산 세금혜택을 잘 이용해서 자산증식이 가능하다. 낮은 가격과 높은 수익률, 안전한 투자절차의 장점을 가진 미국 부동산은 작은 임대수익률로 고민하는 한국 투자자들에게 또 하나의 투자 옵션이 되고 있다. 1억 원으로 월 순수익 300만 원을, 6천만 원으로 월 순수익 100만 원을 벌 수 있다. 제대로 된 공부가 뒷받침된다면 한국에서보다 더 큰 수익을 올릴 수 있다. 제대로 된 투자 컨설팅으로 입소문이 난 ㈜다부연 미국 부동산 연구소는 대체투자, 세법, 대출, 이민 전문가들과 협업하고 있으며, 투자자들에게 가장 정확한 미국 부동산법과 투자 전략을 전하고 있다. 안전하고 체계적인 미국 부동산 시장의 통찰을 통해 부동산 시장의 심층적 이해와 경제적 자유의 기회를 쟁취하게 될 것이다.

이 책에서는 투자자들이 ‘가장 안전하고 확실한 미국 부동산 투자’를 할 수 있는 여러 노하우를 소개하고 있다. 또한, 앞으로 미국 부동산 투자자들이 투자 결정을 내리는 데 있어 대체투자, 세법, 대출, 이민 분야의 테마별로 핵심적인 기준을 제시한다. 이 책에서는 미국 부동산에 반드시 투자해야 하는 7가지 이유부터 미국 뉴욕/뉴저지 변호사가 전하는 미국 부동산 거래 절차, 부동산 초보도 쉽게 접근하는 DST 부동산, 미국의 여러 부동산 세금혜택을 소개하고 있다. 특히 미국 부동산 투자를 위한 법인 설립, 뉴욕 현지 금융컨설팅 전문가와의 인터뷰, 적합한 비자 선택 방법도 자세히 수록하고 있어, 미국 부동산 투자에 필요한 실무적 지식을 최초로 총망라하고 있다.

* 순수익만 약 6%, 세금 없고 부동산 관리가 필요 없는 DST 미국 부동산 설계 FAQ
* 미국 뉴욕 본사 금융컨설팅 회사의 대출금융 전문가 Q&A!
* 미국 부동산 투자 시 어떤 비자를 받는 게 좋을까?

㈜다부연 미국 부동산 연구소가 내세우는 슬로건은 ‘실패하지 않는 투자방법을 끊임없이 연구하는 진짜 미국 부동산 연구소’이다. ‘실패하지 않는 투자방법’을 중요시하는 이유는 ‘수익의 극대화뿐만 아니라 투자에 자연적으로 따라오는 리스크를 최소화하는 게 제일 중요하다’는 다이애나 킴 ㈜다부연 대표의 투자철학 때문이다.

한국에서는 계속 바뀌는 정책들로 인해 투자 전략을 세우는 데 어려움이 많지만, 미국에서는 생긴 지 100년이 된 1031 익스체인지 같은 부동산 관련 세법이 마련되어 있어 투자 계획을 세우는 데 유리하다. 별도의 에스크로 계좌를 통해 돈거래가 이루어지므로 손해확률도 낮으며, 거래 절차마다 이익을 보호하는 안전장치들이 있다. 이 책에 수록된 고객들의 거래 절차 사례들을 살펴보며 미국 부동산 투자의 난점들을 미리 파악하고 준비할 수 있다.

언론은 고금리/고물가인 미국도 경제가 무너지고 부동산 시장도 침체할 것이라는 의견을 내놓지만 전문가들은 서브프라임 사태와 같은 상황은 벌어지지 않을 것이라고 한다. 미국 부동산 시장은 시장 붕괴가 아닌 가격 조정에 들어가고 있는 상황이며, 리쇼어링으로 인해 삼성과 SK 그룹 등의 한국 기업이 텍사스주, 조지아주 등의 선벨트 지역으로 이동했다. 미국 부동산 시장이 다시 떠오르는 가운데, 이 책은 투자를 위한 다방면의 정확한 지식과 경험을 원하는 투자자들의 궁금증을 명확히 풀어준다.

《미국 부동산을 알면 투자가 보인다》를 위해 각 분야의 미국 부동산 최고 전문가 5인이 직접 미국 부동산의 현장에 몸담았던 경험을 소개한다. ㈜다부연 미국 부동산 연구소 다이애나 킴 대표 겸 미국 변호사, 한인 사회 대체투자 권위자인 이엠피 파이낸셜 네트워크 에릭 나 대표, 국세청 외국세무자문사 출신 조형민 미국 세무회계법인 티맥스 그룹 대표, 김동용 뉴욕경제문화포럼 해외부동산 부문 대표 겸 ㈜다부연 대표, 미국 뉴욕주 변호사 출신 한지혜 법무법인 온조 미국 이민법 담당 변호사. 이들은 전문가의 자존심을 걸고, 한눈에 들어오지 않을 정도로 막막하고 생소한 미국 부동산 시장을 예리한 통찰력으로 완벽하게 분석하여, 국내에 유일한 단 한 권의 책으로 만들었다.

연준이 금리를 인하하고 지금보다 환율이 더 떨어지면 투자해야 할까? 아니면 집값이 내려가고 가격 협상이 쉬운 지금 투자해야 할까? 《미국 부동산을 알면 투자가 보인다》는 미국 부동산 투자의 적기를 고민하는 투자자들에게 올바른 나침반이 되어줄 것이다.

작가정보

저자(글) 다이애나 킴

(Diana Kim)

미국에서 부동산 투자회사를 운영하셨던 모친의 영향으로 어릴 때부터 부동산 투자 실전교육을 받았으며 미국 뉴욕/뉴저지 변호사로 활동했다. 현재는 (주)다부연의 대표로 미국 부동산 예비 투자자들의 법률 자문을 맡고 있으며 NYD 해외자산운용에서 자산운용 세법 법률자문을 하고 있다. 명망 높은 뉴욕경제문화포럼의 해외부동산 부문 대표를 맡고 있다. 미래경제문화포럼의 공동대표인 임대순 다부연 경영고문을 통해 협업을 받을 예정이며, 2022 대한민국 리더대상을 수상했다. 또한 스포츠 서울 혁신리더/미국 부동산 교육컨설팅 부문에서도 상을 받았으며 대한민국 최고기록인증원으로부터 국내 1호 미국 부동산 투자 매니저로 공식인증을 받았다.

저자(글) 에릭 나

테네시대학(University of Tennessee)에서 신문방송학과(Journalism and Electronic Media Major, BS in Communication)을 전공하고 2005년부터 재무상담사로 근무했으며 2009년에는 파이낸셜 매니저로 2020년까지 근무했다. 2021년에 이엠피 파이낸셜 네트워크(EMP Financial Network, Inc)라는 금융 회사를 설립해서 CEO, CFO, COO를 맡았다. EMP 파이낸셜은 한인 사회에 유일하게 대체투자(Alternative Investment) 부문의 정보를 제공하는 회사로 자리 잡고 있다. 2022년에는 자산운용 대표(EMP Wealth Management, LLC)도 겸임하면서 25명의 재정 전문가와 재무상담사를 두고있다.

저자(글) 조형민

미국 세무회계법인 티맥스 그룹(Tmax Group Inc.) 대표이사/미국 세무회계사/재무상담사/외국세무자문사. 2007년 노동부 산하 미국 국제공인 회계사교육과정 1기 국비 장학생으로 선발되었고 세무회계사 시험에 합격했다. 미국에 진출한 한국 기업 지사의 CEO, CFO 등을 역임하며 기업경영 노하우를 쌓았다. 2009년 미국 뉴저지주 비즈니스 컨설팅 회사 티맥스 그룹을 설립했고, 현재까지 국제조세전문 세무회계법인을 운영하고 있다. 2014년에 한국 국세청 외국세무자문사 자격증을 취득해서, 국제조세와 한미 조세조약 등에 관한 전문적인 자문을 확대했다. 2019년에 한국 티맥스 코리아를 설립한 후 한미 양국의 사업가들과 미국의 투자자들을 대상으로 한 세무회계와 법인 및 지사를 설립했다. 기타 미국 투자에 대한 원스톱 컨설팅을 제공하며, 유튜브 〈미국 전문가 채널 티맥스〉를 운영하고 있다.

저자(글) 김동용

(주)다부연 미국 부동산 연구소의 대표이자 NYD 해외자산운용의 공동대표이사이다. 전기공학과를 졸업하고 엔지니어로서 해외를 오가며 산업의 최전선에서 경험을 쌓았다. 또한 특수교육 석사 학위를 취득해서 특수교사로서 사명감을 가지고 장애학생들을 가르치며 사회적 약자를 돕는 많은 행사에 참여했다. 지금은 미국 부동산 투자 컨설턴트로서 부동산 건축에서 중요한 전기 기반시설에 대한 지식, 부동산에 대한 지식을 효과적으로 전달하기 위한 교육학적 지식을 충분히 활용하고 있다. 뉴욕경제문화포럼, 빅트리(VICTREE, 피해자통합지원사회적협동조합)의 멤버로 활동하고 있다.

저자(글) 한지혜

미국 유학파 출신으로 미국 명문 버지니아주립대학(University of Virginia)에서 심리학을 전공하고 뉴욕주에 위치한 호프스트라 법학전문대학원(Hofstra University School of Law)을 졸업했다. 뉴욕주 변호사로서 현재 법무법인 온조 미국 이민법 담당 변호사이다. 뉴욕에 있을 당시 한인들을 위한 미국 이민법 자문뿐만 아니라 실생활과 많이 밀접한 미국 민사법, 부동산법, 기업법 등 실무를 도맡았다. 덕분에 한국에서 미국 이민법 변호사로 현재 활동하면서 의뢰인들의 다양한 니즈를 파악하고, 직접 소통하며, 철저하게 미국 비자를 준비할 수 있도록 도와드리고 있다.