김지혜의 부동산 경매지도 : 네이버 태양신의 핵심지 입찰 족보! 대한민국 TOP78 초저가 매수 공략집

네이버 태양신의 핵심지 입찰 족보!

김지혜 저자 지음

진서원 2023년 11월 05일 출간 종이책 : 2023년 07월 15일 출간

작품소개

책소개

고득점자는 기출문제집을 3번 이상 풀 듯, 경매고수는 입찰사례를 반복해서 분석한다. 이 책의 저자는 30년 가까이 아파트, 상가, 토지, 특수물건 등 경매ㆍ공매 모든 유형을 다뤄본 실전 전문가다. 매일 경제뉴스를 보듯 입찰사례를 챙겨 봤더니 어느 순간 돈 되는 물건이 한눈에 보였다는 저자. 그는 여기서 멈추지 않고 경매정보회사인 ‘경공매가이드’를 창업했다. 그리고 재능 기부 차원에서 네이버 지식in 활동을 하다가 태양신으로 등극한 전력이 있다.

목차

〈준비마당1〉 부동산 경매 기본기 다지기
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01 경매는 부자로 가는 마지막 치트키!
IMF 때 경매로 매입한 빌딩을 23년간 보유한 서장훈씨
최소 1년 전 가격으로 싸게 흥정을 붙이는 경매 허위 매물도 없고 진행 과정도 투명한 경매
진짜 어려운 건 20%, 나머지는 페이크 물건! 고수는 어려워 보이지만 쉬운 물건 공략!
〈Tip〉 유튜브에서 경매 영상 볼 때 주의할 점

02 경매 vs 공매 비슷한 듯 다르다!
경매와 공매의 차이점
〈Tip〉 경매 사건번호 보고 법원 찾아가기

03 그 많은 경매물건, 어떻게 세상에 나오나?(ft. 대법원 경매 6단계)
〈경매 1단계〉 경매 신청
〈경매 2단계〉 매각기일(입찰일)
〈경매 3단계〉 매각결정기일
〈경매 4단계〉 대금납부
〈경매 5단계〉 배당/종료
〈경매 6단계〉 명도

04 경매물건 검색하는 3가지 방법
물건검색 방법 ① 국가 운영 ‘대법원경매정보’ 무료 이용, 검색 편의성은 부족!
물건검색 방법 ② 네이버 부동산 -〉 경매정보 활용(유료)
물건검색 방법 ③ 전문 유료 경매정보 사이트 활용
〈실전〉 경공매가이드 사이트에서 경매정보 찾아보기
〈Tip〉 국가공인 부동산 정보 서비스 활용법

05 권리분석 시작은 채권 vs 물권 구분부터!
실전에 뛰어드는 사람은 겨우 10%? 배당분석은 법원에 맡기고 권리분석에 집중!
권리분석을 잘하려면 재산권 개념부터 잡자!(채권 vs 물권)
권리분석 맥 잡기 ① 채권은 낙찰자를 쫒아다닐까? No! 채권은 사람을 따라다니므로, 낙찰자는 신경 쓸 필요 X
권리분석 맥 잡기 ② 물권은 낙찰자를 쫒아다닐까? Yes! 물권은 부동산을 따라다니므로, 낙찰자는 조심할 것!
〈Tip〉 방구석 공부 말고 실전 공부 필요!

06 권리분석 4단계 완전 정복
권리분석도 순서가 있다!
〈권리분석 1단계〉 등기부등본 갑구 : 말소기준권리 찾기
등기부에 없는 인수 권리가 있다?
〈권리분석 2단계〉 법원 현황조사서 : 선순위임차인 찾기
〈권리분석 3단계〉 권리분석 결론 : 세입자 보증금 인수 vs 입찰 포기
〈권리분석 4단계〉 입찰 여부 결정
말소기준권리 이후 이사 온 후순위세입자는 어떻게 될까?
〈Tip〉 쉽다, 쉬워! 등기부등본 보는 법

07 입찰 전 할 일 1 - 경락대출 가능금액 확인!
1 | 낙찰받을 부동산의 용도부터 체크할 것!
2 | 빌라, 상가, 다가구, 고시원 등은 경락대출 조건이 좋은 편!
3 | 주거시설 낙찰 시 ‘주택담보대출’ = ‘경락대출’
4 | 부동산 물건별로 경락대출 금액 구하려면?
5 | 법인은 주택 취등록세 12%
6 | 신용등급은 7등급 이내일 것
7 | 경락대출 잔금 기한 넘기면 연 15% 연체이자!
〈Tip〉 최신 정부 부동산 규제는 매번 체크할 것!

08 경락대출 궁금증 BEST 5
Q1 | 모든 은행이 경락대출을 해주나요?
Q2 | 단기대출시 금리 높아도 중도상환수수료 없는 게 유리한가요?
Q3 | 경락대출이 안 되는 부동산도 있나요?
Q4 | 대출 신청서류가 궁금해요!
Q5 | 대출 없는 집이 과연 좋을까요?
은행은 왜 경락대출에 관대할까?
〈Tip〉 아파트 경락대출 조건표(ft. 개인 vs 사업자 vs 법인)

09 입찰 전 할 일 2 - 현장분석(ft. 임장과 시세조사)
점유자현황, 건물상태, 입지조건, 시세조사도 함께!
주민센터 발급 전입세대 열람 필수, 세대합가 중점 확인!
들어가보지도 못하는 아파트 경매가 답답하다고?
입찰가 정하기 전 인근 시세 조사하기
〈Tip〉 알쏭달쏭 세대합가 대항력 유무 사례

10 입찰 전 할 일 3 - 수익분석(ft. 임대료? 엑시트?)
입찰가 예상은 물론, 팔고 나갈 경우까지 예측하라!
부동산 세금을 알아야 수익률도 높아진다
〈Tip〉 8ㆍ2 부동산규제 주요 내용 한눈에 보기

11 입찰 당일 ‘대법원경매정보’ 확인 필수!
대법원경매정보 사이트에서 검색하기
1 | 대법원경매정보 접속하기
2 | 물건기본정보 확인하기
3 | 사건상세조회 확인하기
4 | 당사자내역 확인하기
5 | (매각)물건내역 확인하기
6 | 기일내역 확인하기
7 | 문건/송달내역 확인하기
8 | 감정평가서와 현황조사서 확인하기
〈Tip〉 입찰 당일 매각물건명세서 최종수정본 필독!

12 입찰순서 5단계 살펴보기
1 | 입찰 개시
2 | 기일입찰표 작성하기
3 | 입찰표, 매수신청보증봉투 제출하기
4 | 입찰 종결
5 | 잔금납부하기
13 명도원칙 - 타협이 최선! 강제집행은 협상카드로!
낙찰 이후 점유자는 언제 만나는 게 좋을까?
때로는 이사비가 시간과 비용을 줄여준다
〈강제집행 종류 1〉 인도명령
〈강제집행 종류 2〉 명도소송
〈Tip〉 강제집행비용과 빈집 명도 방법

14 명도 실전 궁금증 BEST 6
Q1 | 점유자는 언제까지 집을 비워야 하나요?
Q2 | 공과금 부담 책임은 어떻게 나눠야 할까요?
Q3 | 주택, 기물 파손은 누구에게 책임을 묻나요?
Q4 | 이사비는 어떻게 처리할까요?
Q5 | 명도지연에 따른 책임은 누가 지나요?
Q6 | 명도가 완전하게 인정되려면 어떻게 하나요?

15 실전! 경매 7단계 총정리
내가 원하는 물건, 언젠가 꼭 나온다! 경매물건 검색을 습관화하라
경매, 낙찰까지 총 7단계


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〈준비마당2〉 왕초보를 위한 조언 6가지
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16 왕초보를 위한 조언1 - 돈 되는 경매정보 3가지(ft. ① 낙찰가, ② 응찰자수, ③ 응찰가액)
부동산 바닥 민심? 뉴스보다 경매정보가 더 정확!
돈 되는 경매정보 ① 낙찰가 - 입지와 가치 파악 가능
돈 되는 경매정보 ② 응찰자수 - 매수심리 파악 가능
돈 되는 경매정보 ③ 응찰가액 - 부동산 경기 파악 가능
〈Tip〉 낙찰을 받았지만 잔금납부를 포기하는 경우

17 왕초보를 위한 조언2 - ‘사연’ 말고 ‘팩트’에 집중할 것!
사건의 본질을 파악할 것, 가급적 냉정해질 것!
자의적인 해석, 자칫 보증금만 날린다?
고수가 노리던 물건도 경매가 취하되면 올스톱!

18 왕초보를 위한 조언3 - 투자의 고정관념을 버리자
상가를 원한다면 빌라나 단독주택도 후보군에 넣자
사고의 전환! 몇천만원으로 강남 상가 주인이 된다
생각을 조금만 바꿔도 도전이 쉬워진다
〈Tip〉 정부의 대출규제와 풍선효과

19 왕초보를 위한 조언4 - 싼 물건만 찾지 말 것!(인수권리, 지분매각, 복잡한 명도, 건물·토지 따로 매각, 특수목적 부동산)
시간은 돈! 유찰된 부동산만 찾지 마라
유찰로 싸지는 물건의 특징 ① 인수권리, 추가인수보증금
유찰로 싸지는 물건의 특징 ② 지분매각
유찰로 싸지는 물건의 특징 ③ 복잡한 명도
유찰로 싸지는 물건의 특징 ④ 건물 또는 토지만 매각
유찰로 싸지는 물건의 특징 ⑤ 특수목적 부동산
결론! 가격에 맞추지 말고 목표부터 정하자

20 왕초보를 위한 조언5 - 감정가에 얽매이지 마라(ft. 성수동 재개발 단독주택)
경매 감정가는 현재 가치가 아니다?
감정가보다 낙찰가가 높은 사례 - 재개발·재건축 매물과 상가 매물
경매정보를 통해 익히는 적정 낙찰가와 입찰 타이밍
〈Tip〉 먹을 것도 적고 경쟁도 치열한 1억~3억원대 물건

21 왕초보를 위한 조언6 - 권리분석 삐끗하면 감정가보다 비싸게 산다(ft. 장지역 빌라, 금천구 빌라, 중곡동 빌라)
경매는 빚이 더 많은 깡통부동산이 대부분
〈사례〉 송파구 장지역 역세권 빌라, 90% 할인해도 노답!
〈사례〉 서울 금천구 빌라, 입찰가가 전세가보다 낮다면?
〈사례〉 서울 광진구 중곡동 빌라 1,000만원대에 살 수 있다는 착각?


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〈첫째마당〉 [아파트] 최저가 내집마련 사례 14
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22 경기 광명시 하안동 이편한세상센트레빌 아파트(ft. 지분물건처럼 보이는 게 페이크!)
〈권리분석 포인트〉 공동소유자 중 한 사람만 채무자인 물건
은행 근저당권만 지분 표시가 없네? 은행이 경매신청하면 전제 매각!
말소기준 권리는 농협 근저당권, 그 이하 빚은 사라진다!
임차인 분석 - 소유자이자 채무자 점유, 인수권리 X
〈결론〉 낙찰 잔대금만 내면 소유권이전 OK! 미납관리비 확인은 필수!
〈Tip〉 경매 사건번호가 2개 이상인 중복사건과 병합사건

23 경기 고양시 덕양구 행신동 무원마을 아파트(ft. 낙찰자 명도확인서가 필요한 임차인)
〈권리분석 포인트〉 말소기준 권리 찾기
법원 현황조사에서 임차인 세부 정보 확인하기
〈결론〉 낙찰자 명도확인서가 필요한 후순위임차인, 명도 수월!
임차인(세입자) 밀린 월세 80만원은 누가 받을까
〈Tip〉 아파트 공용 관리비 인수 총정리

24 경기 용인시 수지구 풍덕천동 현대아파트(ft. ‘전입 없음’ 임장이 필요한 이유)
〈권리분석 포인트〉 재판 결정문을 토대로 나온 강제경매 물건
말소기준권리는 금융권 근저당권
임차인 분석 - ‘전입 없음’ 의미는? 임장 필수!
〈결론〉 점유자 모른다면 전소유자 피신청인으로 인도명령 강행
계고과정에서 점유자 인적사항 알아낼 수도!
점유자를 설득해서 강제집행까지 가지 않는 게 최선!
〈Tip〉 사건이 끝난 경매정보는 사설 경매 사이트에서만 확인 가능!

25 경기 화성시 능동 숲속마을자연앤데시앙 아파트(ft. 법원의 지급명령 5건이 페이크)
〈권리분석 포인트〉 강제경매? 지급명령? 채무과다 상태일 뿐!
등기부 채권자 변경은 낙찰자 신경 안 써도 OK!
임차인 분석 - 자기 집에 자기가 전입신고한 것은 대항력 X
〈결론〉 소유자 거주 물건 명도소송할 필요 X 대금납부하면서 인도명령 신청!
매각대금 납부 후 6개월 이내 인도명령 신청 가능 공매는 인도명령이 없어서 곧바로 명도소송 진행
〈Tip〉 명도를 할 때 법의 절차가 중요한 이유

26 경기 김포시 장기동 한강현대성우오스타 아파트(ft. 배당요구 안 한 후순위임차인이 페이크)
〈권리분석 포인트〉 점유인 무상거주가 의미하는 바는?
선순위임차인이 배당요구를 하지 않은 이유는?
〈결론〉 임차인 문제 X 경락대출 가능성 파악하는 법
〈Tip〉 선순위임차인의 대항력

27 서울 관악구 신림동 건영아파트(ft. 세대합가 후순위임차인이 페이크)
〈권리분석 포인트〉 세대합가 기준으로 봤을 때 후순위임차인
후순위임차인이면서 배당신청 안 하면 한 푼도 못 받는다?
〈결론〉 임차인 인수권리 없으므로 명도 대상, 인도명령 신청하기!
〈Tip〉 법원은 임차인 현황을 100% 파악할 수 없다?

28 경기 광명시 철산동 28평 주공아파트(ft. 고액 전세금 날린 임차인의 저항 주의!)
〈권리분석 포인트〉 주택연금을 지급하는 한국주택금융공사 근저당이 말소기준권리
〈결론〉 명도 저항이 예상되는 임차인이지만 인도명령 가능!
〈Tip〉 소액임차인을 위한 ‘최우선변제권’이란?

29 서울 동작구 대방동 아파트(ft. 조합원 지위 승계 vs 현금청산)
〈권리분석 포인트〉 재개발 조합원 지위를 승계받으면 대박!
대출 안고 집을 사면 나오는 등기부 기록
소유자 가족 점유, 세대합가를 걱정할 필요 없는 물건
〈결론〉 재개발·재건축 물건 필수 확인 - 1. 분양신청 가능성 2. 조합원 감정가
〈Tip〉 아파트 공동 상속자, 모두 주택수 1채 추가될까?

30 서을시 강남구 삼성동 아이파크삼성 아파트(ft. 토지거래허가구역 자금출처 소명 여부)
〈권리분석 포인트〉 강남 경매 물건은 자금출처 소명, 주택거래허가 절차 패스
근저당 채권은 양도 양수 가능!
임차인 분석 - 문신한 대부업자가 점유인? 페이크!
〈결론〉 문신한 대부업자 임차인 점유 물건이 아니다!

31 경기 성남시 분당구 수내동 푸른마을 아파트(ft. 세입자 ‘무상거주확인서’가 핵심 열쇠)
〈권리분석 포인트〉 1번의 불허, 1번의 미납, 3번째 낙찰된 물건
경매신청 채권자가 사건 해결의 핵심
선순위임차인, 진짜 임대차관계가 아닐 수도?
최고가매수신고인이 매각대금을 미납한 이유
〈결론〉 세입자 무상거주확인서 받으면 명도 해결!
무상거주확인서 획득하는 다양한 방법
인도명령 심문 과정에서 가짜 임차인이 진짜라고 한다면?
〈Tip〉 매각 불허가 사유 & 낙찰 못 받는 사람 총정리

32 경기 안산시 단원구 초지역메이저타운푸르지오 아파트(ft. 토지 구분지상권? 토지 별도등기가 페이크)
〈권리분석 포인트〉 아파트에 토지 구분지상권 있는 경우, 지하철이 있어서?
선순위임차인이라고 섣불리 결론내지 말 것!
소유자와 채무자가 다른 이유? 상속물건이기 때문!
〈결론〉 신축 역세권 집합건물의 토지 별도등기, 특별매각조건 확인 필수!
〈Tip〉 전소유자가 에어컨을 떼어서 이사 간다고 한다면?

33 경기 수원시 영통구 망포동 동수원자이 아파트(ft.소유자가 선순위임차인? 페이크)
〈권리분석 포인트〉 말소기준은 은행권 근저당권
임차인 분석하기 - 소유자 가족이 임차인? 대항력 X
〈결론〉 낙찰 후 하루라도 빨리 인도명령 신청할 것
〈Tip〉 전소유자가 세입자로 바뀐 경우, 대항력이 있을까?

34 서울 중랑구 묵동 신내아파트(ft. 대지권 미등기가 페이크)
〈권리분석 포인트〉 대지권 미등기 아파트, 감정평가서에 토지 포함 여부 확인할 것!
입찰해도 되는 대지권 미등기 아파트는 따로 있다?
임차인이 없는 물건, 명도 용이
〈결론〉 낙찰 후 등기를 완료하면 대지사용권 취득 가능!
〈Tip〉 대지권이 아예 없는 건물, 경매 금물!

35 서울 서대문구 홍제동 무악청구 아파트(ft. 부모 자식 간 임대차, 미납, 유찰이 페이크)
〈권리분석 포인트〉 가족끼리 임대차? 미납 유찰? 하자가 있을까?
임차인 분석 - 부모 자식 간 임대차관계 성립 Yes!
〈결론〉 법인 낙찰자, 주택담보대출 불가능으로 미납했을 듯
〈Tip〉 불황에는 규제가 풀린다! - 법인 경락대출 해제

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〈둘째마당〉 [아파트 입주권] 빌라&단독주택 사례 12
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36 서울 양천구 목동 서림그랑빌 빌라(ft. HUG의 임차권등기 말소로 전세가보다 싸게 낙찰!)
〈권리분석 포인트〉 선순위임차인의 임차권과 HUG의 청구금액 모두 인수?
〈결론〉 HUG 임차권등기 말소로 입찰자들 싸게 낙찰 가능!
〈Tip〉 임대인 ‘납세증명서’ 제출 의무화, 임차권등기도 빨라진다

37 서울 도봉구 도봉동 건물 14평, 토지 16평 단독주택(ft. 1억2,000만원으로 아파트 입주권 매입!)
〈권리분석 포인트〉 ‘건물전부, 토지지분’? 토지보다 건물이 작은 주택?
경매 개시 이후 임차권등기를 한 후순위임차인
〈결론〉 조합원 분양신청 가능! 지분이라 해서 패스할 필요 X
분양신청 전 낙찰받으면 조합원 분양신청 가능!
재개발 입주권 수익 분석
〈Tip〉 배당요구 신청을 하지 않아도 배당받는 경우는?

38 서울 강북구 미아동 민간 재개발 빌라(ft. 공공 재개발은 현금청산! 확인 필수!)
〈권리분석 포인트〉 선순위전세권 인수 여부와 현금청산 가능성 여부
말소기준권리 + 인도명령은 낙찰자의 특혜
인도명령 신청하면 강제집행 신청 가능!
〈결론〉 민간 재개발이라 현금청산 X, 전세권 500만원은 물어줄 각오하고 입찰
〈Tip〉 빌라 입찰 시 민간 재개발 여부를 확인하는 이유

39 서울 동작구 노량진동 상가주택(ft. 국공유지 지상권도 재개발 입주권 가능)
〈권리분석 포인트〉 건물만 매각대상이지만 입주권을 노리는 사람에게 대박!
〈결론〉 공유물 분할 경매물건, 제3의 인물이 승리자!
〈Tip〉 빌라 여러 채 낙찰받는 것을 추천하지 않는 이유

40 서울 동작구 대방동 노량진 재개발 아파트(ft. 현금청산 위험 체크)
〈권리분석 포인트〉 재개발 입주권 승계 여부 확인
〈결론〉 2022년 이주개시 예정, 명도도 필요 없는 물건

41 서울 광진구 중곡동 민간 재개발 빌라(ft. 치열한 경쟁 예상, 대출 자금 계획 필수!)
〈권리분석 포인트〉 소유자 거주물건 명도에 큰 어려움 X, 낙찰 대금 체크!
경매로 빌라를 살 때 대출이 많이 나오는 이유
〈결론〉 서민 실소유자라면 보금자리론·디딤돌 대출 가능!

42 서울 노원구 중계동 6평 단독주택(ft. 건물만 사도 입주권 확보)
〈권리분석 포인트〉 건물만 매각 대상, 입주권 나옴!
〈결론〉 낙찰자는 입주권을 프리미엄 받고 되팔 수 있으니 이득!

43 경기 의정부시 가능2구역 재개발 빌라(ft. 재개발 진행 단계 확인 필수)
〈권리분석 포인트〉 임차인 문제 X, 재개발 초기일수록 가격은 싸고 리스크 커진다
〈결론〉 현금청산 위험 없는 입주권, 교통 호재 기대

44 서울 영등포구 대림동 5평 우영채움빌(ft. 빌라처럼 보이는 상가? 역발상 필요!)
〈권리분석 포인트〉 상가인데 주택처럼 사용, 입찰 고민?
후순위임차인이 신청채권자
임차권등기 해놓은 집의 공과금은 어떻게 될까?
〈결론〉 발상의 전환! 상가의 장점을 적극적으로 활용하라!
보유 주택수 X 경락대출도 잘 나오는 상가

45 서울 성북구 정릉동 빌라(ft. 지하? 주거용으로 매력이 없는 게 페이크?)
〈권리분석 포인트〉 지하 빌라여서 감정가 절반 이하?
〈결론〉 실제로는 1층 빌라 3,000만원대 낙찰!

46 서울 구로구 구로동 1+1 빌라형 아파트(ft. 위반건축물 표시가 페이크)
〈권리분석 포인트〉 위반건축물? 한 건물을 쪼개 2명의 임차인이 있다?
〈결론〉 1채를 사면 2명의 임차인을 받을 수 있는 건물

47 경기 부천시 중동 동원아파트 (ft. 공공개발 지역 분양권? vs 현금청산?)
〈권리분석 포인트〉 2021년 6월 29일 이후 매수자는 현금청산?
〈결론〉 주의! 개인이 경매신청한 물건은 현금청산대상!


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〈셋째마당〉 [월세 수익] 오피스텔&지식산업센터 사례 22
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48 경기 성남시 분당구 정자동 분당인텔리지 오피스텔(ft. 주거 임차인? vs 상가 임차인?)
〈권리분석 포인트〉 오피스텔이나 지식산업센터는 시세차익보다 임대수익이 목적!
임차인 분석 - 주거 전입? or 사업자등록 개설?
오피스텔 상가로 점유 시 전입일 확인하려면?
〈결론〉 전세가 수준으로 낙찰받기 좋은 소형빌라와 오피스텔

49 서울 강서구 화곡동 엔에스타운 오피스텔(ft. HUG 강제경매가 페이크)
〈권리분석 포인트〉 오피스텔은 주거용 vs 업무용 파악부터!
임차권을 넘겨받은 HUG, 채권회수를 위해 대항력 포기
주택 경기 하락기는 줍줍의 시간
〈결론〉 채권자가 HUG라면? 전세가 낙찰 확률 UP! 무피투자도 가능한 물건!
오피스텔 물건에 법인 낙찰자가 많은 이유? 주거와 상가 둘 다 가능!
〈Tip〉 오피스텔 규제 완화 총정리

50 서울 마포구 공덕동 에스테반 오피스텔(ft. 주거용 임차인 공고가 페이크)
〈권리분석 포인트〉 법원의 공고, 이번 사례는 큰 의미 X
후순위임차인의 주거 vs 상가 배당금액 차이
임차인 상가용 vs 주거용 사용 확인하려면?
〈결론〉 실투자금 3,000만원으로 취득 가능, 곧바로 되파는 것도 대안
〈Tip〉 법인도 주택 낙찰 후 경락대출 받는다!

51 서울 은평구 진관동 웅신미켈란의아침 오피스텔(ft. 인수되는 임차권 주의!)
〈권리분석 포인트〉 대지권 미등기와 임차권 파악 후 입찰 결정 임차인 분석
〈결론〉 임차권은 등기일과 계약일을 함께 봐야 한다!
〈Tip〉 임차권등기 후 이사 간 임차인도 배당 시 명도확인서가 필요할까?

52 경기 화성시 영천동 오피스텔(ft. 골치 아픈 사건의 종합선물세트)
〈권리분석 포인트〉 법원의 주의사항 - 임차권등기
전입세대 열람원만 보고 선순위임차인이 1명이라 생각하지 말 것!
전입을 유지한 채 임차권등기를 할 필요 X
선순위임차인이 있을 때 대항력 포기 여부가 입찰 포인트
검색역량을 키워서 손품 -〉 발품 -〉 머리품으로 넘어가자

53 서울 중구 을지로6가 타임캐슬 오피스텔(ft. 신청채권자의 매수신청 주의 ①)
〈권리분석 포인트〉 경매신청 채권자가 매수의지를 표현한 물건
신청채권자가 550,240,000원에 낙찰받으려 한 이유
〈결론〉 법원의 무잉여 기각(잉여 가능성이 없는 경매취소) 언제 결정하는가?
무잉여의 반대는 과잉경매

54 서울 마포구 성산동 두산위브센티움 오피스텔(ft. 신청채권자의 매수신청 주의 ②)
〈권리분석 포인트〉 선순위임차인이 신청채권자
〈결론〉 감정가보다 높은 시세, 나중에 팔면 보증금은 회수할 듯
〈Tip〉 경매물건의 양도세 기준은 낙찰가 + α

55 서울 강남구 역삼동 역삼역 센트럴푸르지오시티 오피스텔(HUG가 선순위채권자, 배당도 OK!)
〈권리분석 포인트〉 HUG가 임차인 대신 채권자가 된 물건
〈결론〉 선순위임차인의 보증금이 낙찰가로 배당 가능하면 입찰 OK
〈Tip〉 임차권등기된 집에 집주인이 살아도 될까?

56 서울 관악구 신림동 신림오피스텔(ft. 진짜 위반건축물일까?)
〈권리분석 포인트〉 중복경매 물건, 선순위임차인 전액 배당 가능, 추가인수 X
〈결론〉 위반건축물 여부 파악이 입찰을 결정한다

57 서울 영등포구 당산동3가 더파크 오피스텔(ft. 국민건강보험공단 24억원 가압류가 페이크)
〈권리분석 포인트〉 선순위임차인 전액 배당 가능, 추가인수 X
〈결론〉 체납세금과 채권은 낙찰자에게 인수되지 않는다!

58 서울 강서구 마곡동 세종보타닉1차 오피스텔(ft. 확정일자가 말소기준권리보다 빠른 임차인)
〈권리분석 포인트〉 임차인의 확정일자와 전입일자가 다르다?
〈결론〉 대항력이 없는 임차인, 방어입찰이 대안
전세 사기 피해자가 낙찰받으면 청약 시 무주택자 간주

59 서울 송파구 신천동 롯데월드타워앤드롯데월드몰 오피스텔(ft. 경매 & 공매 동시 진행 물건)
〈권리분석 포인트〉 토지거래허가구역 경매물건, 자금출처 소명할 필요 X
〈결론〉 지하철 근처 대지권(토지) 별도등기는 큰 문제 X
공매와 경매 동시 진행 물건은 대금납부 빨리 할 것!

60 인천 남동구 논현동 부티크 오피스텔(ft. 임차인 분석 5분 컷 - 3개 서류 확인법)
〈권리분석 포인트〉 임차권등기 - 전입세대 열람원에 전입세대가 없어도 안심하지 말 것!
최우선변제 대상인 후순위임차인 〈결론〉 임차인 분석 시 3개 서류 크로스체크 ① 등기부등본 + ② 전입세대 열람원 + ③ 임대차관계 조사서

61 인천 부평구 부평동 센트럴빌 오피스텔(ft. 지분 물건처럼 보이는 게 페이크)
〈권리분석 포인트〉 지분 부동산 여부는 매각대상 + 감정평가서에서 최종 확인!
〈결론〉 시중은행 대출은 공동소유자 담보로 대출 실시, 따라서 지분 X
〈Tip〉 지분인 줄 모르고 낙찰받은 사람들 이야기

62 인천 미추홀구 주안동 13평 진복타운 오피스텔(ft. 사건번호에 붙은 물건번호 1번은 빌라? 5번은 오피스텔?)
〈권리분석 포인트〉 사건번호에 뒤에 붙은 괄호 안 물건번호 의미는?
괄호 안 물건번호를 써야 해당 물건 입찰 인정!
개별경매 vs 일괄경매
〈결론〉 후순위임차인 인수권리 X, 명도에만 집중!

63 인천 남동구 구월동 노빌리안 오피스텔(ft. 상속을 포기한 물건, 경매당하고 싶은 물건)
〈권리분석 포인트〉 경매신청 채권자의 신청금액 의미는?
〈결론〉 200만원도 안 되는 청구금액의 사연

64 경기 안산시 단원구 성곡동 62평 타원타크라 지식산업센터(ft. 지식산업센터 입주자격 확인 필수)
〈권리분석 포인트〉 지식산업센터 입주자격, 한국산업단지공단 경기지원센터에 문의!
〈결론〉 주택수 포함 X 대출 잘 나오는 지식산업센터 월세 상품 적합

65 경기 광명시 소하동 48평 에이스광명타워 지식산업센터(ft. 다수의 사업자 임차인이 페이크)
〈권리분석 포인트〉 지식산업센터 임차인 사업자만 3군데?
상가 계약 때 환산보증금 한도로 안 하는 이유?
〈결론〉 임차 사업자가 많아도 후순위라 상관없다!
〈Tip〉 상가 임차인의 유치권 신고에 대하여

66 인천 서구 가좌동 42평 지식산업센터(ft. 연속 대금미납 물건 주의!)
〈권리분석 포인트〉 3번의 대금미납, 4번째 낙찰자만 대금납부
〈결론〉 미납 이유 추정 불가, 탐문 필수!
경매당한 물건 찝찝하지 않나?

67 경기 화성시 영천동 10평 동탄역메가비즈타워 지식산업센터(ft. 부부간 임대차 성립 X)
〈권리분석 포인트〉 도로명 주소 없는 상태? 등기부 은행권 대출이 안심 포인트
소유자의 배우자가 임차인? 성립 가능한가?
〈결론〉 부부간 임대차 성립 X, 임차인 보증금 인수 X
〈Tip〉 등기부에 금융권 대출이 없는 물건은 좋은 걸까?

68 경기 안양시 동안구 관양동 인덕원-스타타워 오피스텔(ft. 왜 건물만 감정평가? 점유자가 전세권자?)
〈권리분석 포인트〉 대지권 미등기 물건은 대지 + 건물 감정평가 확인이 필수!
전세권이 말소기준권리? 주의!
고가주택 보유자가 오피스텔 투자를 안 하는 이유?
대지권 미등기, 초보자는 믿고 걸러야 하는 물건?
그러나 고수는 해볼 만하다(ft. 법정 지상권)

69 경기 부천시 삼정동 50평 부천테크노파크 쌍용3차일반제조 지식산업센터(ft. ‘점유 없음’이 페이크)
〈권리분석 포인트〉 점유 중인 임차인은 있지만 등기부에는 없다면?
〈결론〉 인수권리 없는 물건, 명도 가능!
갑자기 선순위임차인이 나타나면 어쩌나?


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〈넷째마당〉 [월세 수익] 상가&꼬마빌딩 사례 10
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70 경기 의정부시 금오동 상가주택(ft. 3억원으로 건물주 되기)
〈권리분석 포인트〉 근린주택(상가 + 점포)은 내집마련 + 상가로 거주 + 월세 1석 2조!
모든 임차인이 후순위, 추가인수보증금, 상가권리금 X
과거의 임장지, 매출도 정확히 기억! 모든 경험이 투자지도가 된다
주거 임차인이 여러 명, 그러면 다주택자가 되는 물건일까?〈결론〉 유주택자도 도전해볼 만! - 1층 상가로 사업자대출 받은 후 이자만 납입 OK!
〈수익률 분석〉 감정가보다 높게 낙찰되었기에 감정가 기준 대출 계산 신탁대출은 감정가 80%까지 가능!
임대를 주면 수익률 낮아짐, 직영해야 큰돈이 될 듯!
건물의 미래가치 분석
〈Tip〉 수익형 부동산을 경매로 사면 좋은 이유

71 서울 노원구 상계동 상계역 인근 꼬마빌딩(ft. 땅값만으로 주거 + 월세 해결!)
〈권리분석 포인트〉 상속인이 많아서 복잡해 보이는 물건
제시 외 건물 매각대상 포함, 감정평가서에서 확인
임차인 분석 - 대항력은 있는데 배당요구를 안 했다면?
〈결론〉 배당요구 안 한 세입자가 대항력이 있는지 최종 확인 후 입찰
〈수익률 분석〉 주거 + 월세 만족 꼬마빌딩, 16억원으로 건물주 기회!
〈Tip〉 상가주택 경매 시 자주 하는 질문들

72 서울 마포구 대흥동 꼬마빌딩(ft. 신축급인데 건물값은 2억원?)
〈권리분석 포인트〉 감정가 22억원 중 20억원이 땅값이고 건물값은 1억8,000만원?
〈결론〉 감정가 10억원만 넘어도 경쟁률이 확 떨어지는 경매

73 경기 남양주시 와부읍 덕소두산위브아파트 상가(ft. 유치권은 페이크! 1억원으로 상가 3개 낙찰)
〈권리분석 포인트〉 유치권 신고가 들어갔다고 다 성립되는 건 아니다
임차인 분석 - 남은 계약기간도 보증금도 인수 X
〈결론〉 상가 3개를 동시에 낙찰받는 물건, 자기자본 1억원으로 가능!
유치권 신고가 있는데 경락대출 나올까?
알쏭달쏭 애매할 땐? 비슷한 경매물건 등기부를 볼 것!
〈Tip〉 상가 대출 시 왜 RTI를 볼까?

74 경기 남양주시 호평동 테마프라자(ft. 무인 스터디카페 후순위임차인의 방어 입찰?)
〈권리분석 포인트〉 임대차3법에도 불구, 후순위임차인은 대항력 X
〈결론〉 임차인 입장이라면 방어 입찰 추천! 돈이 없을수록 경매를 하라!

75 경기 용인시 기흥구 구갈동 상가주택(ft. 위법건축물의 향방)
〈권리분석 포인트〉 불법대수선 위법건축물, 벌금을 낼까? vs 양성화할까?
임차인 분석 - 법원 임차인 자료는 믿을 만하다
〈결론〉 낙찰 후 전세 -〉 월세 전환, 안정적인 수익 창출!

76 인천 서구 청라동 아이케어비즈센터(ft. 아파트 단지 상가를 분양가보다 싸게!)
〈권리분석 포인트〉 상가관리단 가압류가 있는가? 체납관리비 소멸시효 여부도 꼭 확인!
〈결론〉 뒤쪽으로 배치된 상가, 배달전문, 온라인 사업자에게 적합
〈Tip〉 상가 관리비 부과 적용 평수는? 체납관리비도 양도세 신고 시 인정?

77 인천 서구 청라동 3층 상가주택(ft. 채무총액이 3,700억원이라도 전부 말소!)
〈권리분석 포인트〉 선순위임차인 X, 낙찰자 인수할 보증금이 없는 물건
3,700억원? 누가 빌려줬을까?
가압류만 걸어도 배당을 받을까?
〈Tip〉 일반대출 vs 경락대출 더 많이 나오는 대출은?

78 경기 포천시 이동면 도평리 백운계곡 모텔(ft. 숙박시설은 방공제 X)
〈권리분석 포인트〉 475평 전체를 점유할 수 있을까? 유치권 성립 X
〈결론〉 숙박시설은 방이 많아도 방공제 X, DSR 적용 X
숙박 사업 잘만 하면 ‘봉이 김선달’ 사업?

79 경기 용인시 수지구 죽전동 에코프라자 1층 카페(ft. 지분매각처럼 보이는 게 페이크)
〈권리분석 포인트〉 인수권리 X 그런데 카페 절반만 경매? 채권총액이 35억원?
〈결론〉 103호, 102호 소유자가 다른 물건, 지분경매 X


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〈다섯째마당〉 [초대박 수익] 토지 사례 21
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80 토지 경매 포인트 - 건물 들어설 땅이 최고!(ft. 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원)
토지는 권리분석과 명도가 간단, 물건분석이 더 중요!
토지 확인 서류 3총사 - ① 토지대장 ② 지적도 ③ 토지이용계획확인원
건물이 들어서는 토지가 최고! - 계획관리 지역 + 3~4미터 도로 인접
맹지도 지역권을 활용하면 건물이 들어설 수 있다?
요역지 지역권이 포함된 토지 경매 공략할 것!

81 서울 서초구 신원동 청계산입구역 204평(ft. 연예인 사기? 기획부동산? - 비오톱 1등급 주의!)
〈물건분석 포인트〉 강남권 지하철 인근 토지, 언젠가 개발이 되지 않을까?
〈결론〉 ‘토지이용계획확인원’에 ‘비오톱 1등급’ 있으면 무조건 패스
〈Tip〉 기획부동산의 주 타깃 - 비오톱 1등급 토지

82 경기도 남양주시 와부읍 KTX 인근 461평 지분(ft. 개발제한구역의 뜻밖의 활용도)
〈물건분석 포인트〉 감정가 절반 이하로 떨어진 물건, 개발제한구역의 토지지분이 쓸모가 있을까?
〈결론〉 개발제한구역은 건물 짓는 것만 안 될 뿐, 다른 행위 가능!

83 경기도 광주시 태전동 8미터 도로 접한 26평(ft. 전 → 대 지목변경 가능, 시세차익 큰 토지)
〈물건분석 포인트〉 지목은 밭이지만 실제 사용은 주차장으로?
〈결론〉 감정평가서에는 숨겨진 개발이익 포함 X, 시세차익은 낙찰자 몫!
〈Tip〉 지목 28가지 종류와 표기

84 경기도 성남시 수정구 금토동 단독주택 6평(ft. ‘이축권’ 때문에 낙찰가율 6,000%!)
〈물건분석 포인트〉 감정가 300만원도 안 되는 6평 단독주택, 1억6,200만원에 낙찰?
〈결론〉 ‘이축권’ 때문에 13명 응찰! 6,000% 낙찰률!

85 경기도 고양시 덕양구 원흥역 인근 15미터 접한 임야 480평 (ft. 분묘기지권 해결 포인트)
〈물건분석 포인트〉 15미터 큰 도로 앞이 개발제한구역?
분묘기지권 - 2001년 1월 13일 이전에 설치한 분묘만 해당
〈결론〉 ‘임야’로 감정평가된 토지, 실제 가치보다 저평가

86 강원도 영월군 무릉도원면 양어장 용지 1,191평(ft. ‘계획관리지역’은 개발행위 OK!)
〈물건분석 포인트〉 계획관리지역의 토지 개발행위 문제 X
토지는 인접 토지 등기부와 토지이용계획 확인 필수!
〈결론〉 인접지는 절대농지 농림지역 - 영구조망 확보! 캠핑장이나 펜션 추천!

87 경북 포항시 남구 동해면 243평 대지와 폐가(ft. 영구조망 바닷가 입지, 펜션 변신 딱!)
〈물건분석 포인트〉 해넘이 관광명소 호미곶과 가까운 곳, 펜션으로 최고!
〈결론〉 입지 끝판왕! 팬션 리모델링으로 고수익 창출!
낡은 건물보다 입지를 보자!

88 강원도 강릉시 주문진읍 잡종지 147.92평(ft. 바닷가 땅, 76명 응찰자, 237% 낙찰)
〈물건분석 포인트〉 상속재산 정리를 위한 형식적 경매, 인기 많은 바닷가 땅!
〈결론〉 겨울 여행지 1위 주문진, 수익형 부동산 창출하려면 도전!

89 경기도 양주시 장흥면 석현리 임야 1,799평(ft. 수도권 북부 주말 명소로 개발하면 좋은 땅)
〈물건분석 포인트〉 주말이면 사람들이 붐비는 수도권 북부 입지
〈결론〉 소하천 접한 토지라 활용도가 떨어지지만 싸게 낙찰받으면 good!

90 강원도 영월군 남면 임야 206평(ft. 감정가보다 400% 높게 낙찰! 도로 호재 물건!)
〈물건분석 포인트〉 조망이 좋은 토지가 금값인 이유
〈결론〉 낙찰자의 개발 능력에 따라 몇 배 시세차익이 예상되는 토지

91 경남 통영시 욕지면 대지 35.09평(ft. 해안가 낚세권 토지, 법정지상권 해결이 포인트)
〈물건분석 포인트〉 매각대상은 토지만! 법정지상권 해결은 낙찰자 몫?
법정지상권과 존속기간에 대하여
〈결론〉 건물 철거와 토지 인도 및 지료지급 청구소송 진행
법정지상권은 남의 땅을 공짜로 쓰는 게 아니다

92 제주시 한림읍 협재리 전 506.39평(ft. 농취증 없으면 입찰보증금 날린다!)
〈물건분석 포인트〉
〈결론〉 전, 답은 농취증 없으면 매각 불허가, 입찰보증금 몰수!
〈Tip〉 농지 입찰 전 필독! - 7·3 농지법 개정 이렇게 바뀌었다!

93 제주 구좌읍 세화리 올레길 바닷가 임야 122.21평(ft. 공유물 분할 경매? 예고등기?)
〈물건분석 포인트〉 소유자가 여러 명이지만 통으로 팔기 쉽게 경매로 내놓은 토지
개발행위 가능한 토지, 그런데 예고등기가?
〈결론〉 토지의 가치를 높이기 위해 선택한 공유물 분할 소송
2011년 이후 폐지된 예고등기

94 제주 서귀포시 대정읍 임야 412.31평(ft. 건축물 제한이 걸린 특화경관지구)
〈물건분석 포인트〉 자연녹지, 특화경관지구 건축행위 가능할까?
〈결론〉 제주도 특화경관 지구 - 해수면 경계에서 50미터까지 지정
〈Tip〉 임장 안 가보고도 ‘임야경사도’ 재는 방법

95 강원도 강릉시 성산면 자동차시설 19,621평(ft. 100억원짜리 운전면허학원이 기업에 팔린 사례)
〈물건분석 포인트〉 강원도 100억원짜리 땅은 누가 살까?
〈결론〉 실제 사용에 필요한 토지를 경매로 찾은 사례

96 전남 여수시 화정면 전 984.03평(ft. 555% 낙찰가? 여수백리섬 호재 덕분!)
〈물건분석 포인트〉 계획관리지역도 아닌데 왜 이렇게 높은 가격에 낙찰되었을까?
〈결론〉 고흥과 여수를 잇는 관광도로 ‘여수백리섬 섬길’ 호재

97 경기도 안성시 양성면 유지 287.98평(ft. 물을 저장하는 ‘유지’에 건물을 지을 수 있다고?)
〈물건분석 포인트〉 지목은 ‘유지’인데 ‘전’으로 이용? 농취증 필요 X
도시지역의 자연녹지 → 대지 지목 변경 OK! 건축행위 가능
〈Tip〉 건축 필수 용어 - 용도지역, 용적률, 건폐율

98 경북 포항시 북구 신광면 구거 28.74평(ft. 이웃이 내 땅을 침범했다고?)
〈물건분석 포인트〉 왜 30평도 안 되는 시골 땅이 200% 넘게 낙찰되었을까?
〈결론〉 ‘구거’ 땅 위에 옆 건물이 걸쳐져 사용 중이다

99 경기도 용인시 처인구 남동 임야 199.95평(ft. ‘선하지’란 이유만으로 낙찰률 17%)
〈물건분석 포인트〉 용인시 땅 1억여원짜리가 2,000만원대 낙찰?
〈결론〉 고압 송전탑이 있는 ‘선하지’, 맹지 다음으로 비인기 지역
부동산 경기의 바로미터 ‘취하율’

100 경기도 연천군 장남면 반정리 임야 3,539.86평(ft. 민통선 땅을 누가 살까?)
〈물건분석 포인트〉
〈결론〉 민통선 땅도 필요한 사람이 따로 있다?
〈Tip〉 주택연금 물건이 경매에 나온다면?

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〈부록1〉 왕초보 패스! - 위험한 경매유형 12
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01 유찰이 심각하게 반복되는 물건
02 지분매각 물건(ft. 반값 아파트란 착시?)
03 빌라 동호수 오기 물건
〈Tip〉 동호수 오기 해결하고 낙찰된 사례
04 갑툭튀 채권자 등장? 대위변제
〈Tip〉 알아두면 좋은 부동산 등기의 일반원칙 5가지
05 입찰 당일 세입자 대항력 부활하는 물건?
06 임의경매 & 강제경매 경매신청 권원이 중요한 경우
07 선순위임차권의 위력(ft. 감정가보다 높이 낙찰)
08 이런 유치권이 있다면? 일단 건너뛰기
09 물건번호가 여러 건인 경우 동시배당 위험성 UP!
10 상가관리단 체납관리비 승소판결 있는 사건은 패스
11 아파트가 아닌 노인복지주택도 패스
12 분양형 호텔 한 호수만 나오는 경우 패스!

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〈부록2〉 소액 투자용 빌라 감별법
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01 어떤 빌라가 투자하기 좋은가?
02 빌라 임장 1단계 - 부동산중개사무소 방문하기
03 빌라 임장 2단계 - 현장 상황 파악하기
04 빌라 임장 3단계 - 최종 의견 정리하기
〈Tip〉 집 내부를 볼 수 없을 때 빌라 외관 체크리스트

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〈부록3〉 경매 투자 성향 테스트
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작가정보

저자(글) 김지혜 저자

30년 가까이 실전 경매 숨은 고수로 맹활약!네이버 경매 태양신으로 등극!대학에서 경영학을 전공한 후 은행에서 대출 업무를 담당했다. 경매 현장에서 맞닥뜨린 생동감에 전율을 느끼며 투자를 시작했고 주택, 상가, 토지, 특수물건 등 경매?공매의 모든 유형을 다뤄본 유일무이한 권위자다. 건물주가 된 적도 있고, 공실 극복을 위해 자영업에 뛰어들어 서브프라임 풍파도 이겨냈다. 이 과정에서 권리분석, 대출분석, 물건분석은 물론, 명도와 절세전략까지 마스터했으며 실전 경매의 고수로 유명세를 떨쳤다.내집장만과 월세 수익을 위한 경매 안내서경매물건 80%는 유형 대동소이, 78개 입찰 사례로 총망라!시험에 합격하려면 기출문제를 풀어야 하듯, 경매로 돈을 벌려면 입찰 사례를 살펴보는 게 먼저다. 경매물건의 80%는 유형이 비슷해서 이것만 파악하면 돈 버는 방법이 보인다. 그래서 핵심 입지 78곳을 선별한 후, 자주 등장한 권리분석, 대출분석, 물건분석 유형을 어떻게 해결하는지 1:1 과외를 하듯 설명했다. 같은 문제집을 3번만 제대로 풀면 고득점자가 된다. 이 책도 딱 3번만 읽으면 실전에 뛰어들어도 될 만큼 경매 고수가 될 수 있다.경매정보회사 ‘경공매가이드’ 창업자경제뉴스 보듯, 입찰정보를 확인하라!눈만 뜨면 찾아오는 경매 초보자들과 네이버 지식in을 통해 해준 조언은 단 하나, 경매정보를 경제뉴스처럼 매일 체크하라는 것. 경매정보의 중요성을 일찌감치 파악하여 경매정보 사이트인 ‘경공매가이드’를 창업했고 실전 경험을 생생하게 공유했다. 지금은 법무법인 미리내의 부동산경매 자문과 경공매가이드 아카데미 원장으로 일하고 있다.