주택·상가임대차 분쟁상담

이시진 지음

바른북스 2023년 10월 22일 출간 종이책 : 2023년 10월 05일 출간

작품소개

책소개

“권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.”
- 루돌프 폰 예링(Rudolf von Jhering)

권리를 절차에 따라 적극적으로 주장하지 않으면 권리를 보호받을 수 없다는 뜻이다. 자신의 권리는 스스로 찾아내고 지켜야 한다.

최근 전세사기로 많은 사람들의 삶이 무너졌다. 여러 사람이 죽고 많은 사람들이 금전적 피해를 입었다. 자신들이 어떤 권리를 가지고 있는지 그리고 그 권리를 어떻게 지킬 수 있는지 몰랐기 때문이다.

나의 지인도 전세사기를 당해서 남의 일이 아니라고 느꼈다. 임대차 제도에 대한 심도 있는 연구가 필요함을 느꼈다.

임대차에 관한 논문을 쓰기에 앞서 이 책에 관련 법리를 정리해보았다. 이 책으로 인해 임대차 관련 피해를 조금이나마 줄일 수 있기를 바라는 마음으로 알고 있는 대법원 판례 등을 최대한 정리했다. 임대차에 관한 지식이 필요한 일반인과 임대차 관련 업무를 수행하는 법률 전문가들에게 이 책이 부디 도움이 되길 바란다.

목차

PREFACE

CHAPTER 01 주택 및 상가임대차보호법의 보호대상

001 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단기준은 무엇인가요?
002 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물도 주택임대차보호법 제2조 후문 소정의 주거용 건물로 인정될 수 있나요?
003 비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이 주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당하나요?
004 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하나요?
005 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되나요?
006 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없나요?
007 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되나요?

CHAPTER 02 계약 및 재계약

001 임대기한을 “본건 토지를 임차인에게 매도할 때까지”로 약정한 경우에 기간의 약정이 없는 임대차계약인가요?
002 임대인과 임차인이 세무서에 임대차보증금만 신고하고 월 차임은 신고하지 않기로 합의하면서 임차인이 차임을 신고하면 그에 대한 부가가치세 등을 임차인이 부담하기로 약정이 유효한가요?
003 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 성립하나요?
004 임대차계약 종료 후 재계약을 하는 경우 주택임대차보호법 제7조가 적용되나요?
005 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되나요?

CHAPTER 03 대항력 및 우선변제권

001 법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우, 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되나요?
002 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있나요?
003 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있나요?
004 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금중 증액부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있나요?
005 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우, 그 주민등록이 미등기전세권에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 있나요?
006 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력이 생기는 시점인 ‘익일’의 의미는 무엇인가요?
007 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하나요?
008 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있나요?
009 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 경우, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있나요?
010 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 경우, 갑이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 있나요?
011 주택임차권이 대항력을 유지하기 위하여는 대항요건인 주민등록이 임대기간중 계속 존속되어야 하나요?
012 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하나요?
013 외국인 또는 외국국적동포가 구 출입국관리법이나 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되나요?
014 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되나요? 이러한 법리가 구 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되나요?
015 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건은 무엇인가요?
016 갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 경우, 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 볼 수 있나요?
017 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없나요?
018 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있나요?
019 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있나요?
020 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있나요?
021 법무법인에 의한 사서증서 인증절차를 마친 임대차계약서가 민법 부칙 제3조 제1항에서 규정하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당하나요?
022 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 있나요?
023 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기는 언제인가요?
024 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있나요?
025 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있나요?
026 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있나요?
027 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있나요?
028 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액에 대해 압류가 가능한가요?
029 서울에서 상가건물을 보증금 3천만 원, 월차임 100만 원에 임차하였을 경우 최우선변제를 받을 수 있나요?
030 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인은 임대차가 종료되어야 우선변제를 받을 수 있나요?

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작가정보

저자(글) 이시진

출간작으로 『주택·상가임대차 분쟁상담』 등이 있다.