어설픈 시크릿 어설픈 부동산 자산 43억

투리브 지음

투리브출판사 2023년 10월 17일 출간

작품소개

책소개

487페이지의 책입니다.

3,500만원 종자돈으로 부동산 자산 43억을 만든 비법에 대한 책이다. 대단한 비법 없다. 상승장에 올라탔을 뿐.

부동산 폭등기를 지난 요즘은 부동산 투자를 하면 안 될까? 천만에. 지금 당장 부동산 투자해도 된다. 왜 지금 당장 부동산 투자를 해야 하는지에 대해서 이야기할 것이다.

아파트 투자할 때 임장을 전혀 다닐 필요가 없음을 이야기할 것이다. 인터넷에 모든 정보가 공개되어 있는데, 굳이 임장을 다니며 시간 낭비할 필요 없다.

저평가된 아파트를 찾기 위해서 임장을 다녀야 한다고 생각하는가? 세상에 저평가된 아파트는 없다.

부동산 투자는 장기투자를 해야 한다. 겨우 10년을 내다보는 것을 장기투자라고 생각하는가? 아니다. 자녀를 위해서 30년을 내다보고 부동산에 투자하자.

부동산 폭망론에 대해서 구체적인 예를 들어 이야기할 것이다. 폭망론을 지지하는 사람들을 위해서 실제로 40% 집값이 떨어졌을 때 다주택자, 주택 한 채 가진 사람, 무주택자의 상황을 대입해서 시뮬레이션을 했다. 집 값이 폭등할 때는 다주택자가 큰 혜택을 본다. 폭망 했을 때는 어떨까? 역시나 다주택자가 큰 혜택을 보게 되는 원리에 대해서 이야기할 것이다. 폭망론이 거론될수록 나 같은 다주택자가 왜 기뻐하는지에 대해서 자세히 살펴볼 것이다. 난 폭망론자들을 사랑한다.

돈이 부족하더라도, 지방보다는 강남의 초소형 아파트를 구입해야 한다.

대부분의 사람들이 부동산 투자에 대해서 선입견을 가지고 있다. 그들의 선입견을 하나하나씩 깨트리기 위해서 이 책을 썼다. 특히, 초보 투자자들에게 강조하고 싶은 내용은 다음과 같다. 일반 부동산 책과는 상반된 이야기를 하고 있으나, 부동산 책 100권 읽고, 실제로 투자해서 성과를 냈던 경험에서 우러나온 내용이니 명심하기 바람.

똘똘한 한 채는 아무 의미 없다.
전세 투자가 월세 보다 좋다. 월세로 바꾸지 마라.
집은 한 번 투자하면 절대로 파는 게 아니다.
몇 백만 원 아끼겠다고 부동산 가격 깎을 필요 없다.
공인중개사와 친하게 지낼 필요 없다.
신축 아파트는 사지 말고, 20년된 구축 아파트를 사라.
임장을 다닐 필요가 없다.
종자돈 모을 필요가 없다.
집이 7채 있어도 종부세 얼마 안 낸다.

목차

1부: 부동산

책 소개
저자 소개
출판사 서평
프롤로그
투리브의 혼잣말
종자돈 모을 필요 없다.
똘똘한 한 채는 아무 의미 없다.
‘똘똘한 한 채는 아무 의미 없다’의 진짜 의미
종자돈 3,500만원으로 13억 자산 만들기, 수익률 3700%
부동산 책을 어떻게 읽을 것인가?
부모가 나를 사랑하지 않으면 집을 사지 않고, 할아버지가 나를 사랑하지 않으면 땅을 사지 않는다.
오직 서울과 수도권 아파트에만 집중하라
부동산 폭망론
부동산이 40% 폭망 했다.
난 부동산 폭망론자들을 좋아한다
누구를 위해서, 무엇을 위해서 부동산 투자를 하는가?
집으로 장난 치는 ‘적폐’
강남 아파트 2채의 꼼수
부동산 투자의 첫 째는?
신축 아파트 사지 말고, 20년된 구축 아파트 사라.
집이 7채 있어도 종부세 얼마 안 낸다.
3주택자는 간주 임대료에 특히 주의하라
투자는 하면서 배우는 게 아니라 배워서 하는 거다
전세 투자가 월세 보다 좋다. 월세로 바꾸지 마라.
임장을 다닐 필요가 없다.
무주택자인데 집을 사야 하나요?
실거주할 집을 먼저 살까요? 부동산 투자를 먼저 할까요?
전세 5억을 깔고 있는 사람들
공인중개사와 친하게 지낼 필요 없다.
몇 백만 원 아끼겠다고 부동산 가격 깎을 필요 없다.
경매에 목숨 걸지 마라.
아파트 투자는 땅 투자이다.
세입자에게는 무조건 잘해줘라.


2부: 시크릿

‘간절하면 이루어진다’라는 말은 거짓말이야
‘생생하게 상상하면 이루어진다’는 말도 구라다.
100일 동안 100번 쓴다고 이루어지면, 난 초인이 되어 있어야 한다.
지질한 30대
시크릿 첫 번째 핵심은 ‘당연함’
목표는 이룰 필요가 없다. 왜? 목표는 중요하지 않으니까.
시크릿 두 번째 핵심은 ‘뻔뻔함’
시크릿의 세 번째 핵심은 ‘몰입’
돈에 집착해야 돈을 벌 수 있다.
독자와의 대화
부록1) 부동산 투자에 관한 책 속의 명언
에필로그
인용된 책

책 속으로

난 부동산 투자를 해야겠다고 마음 먹고, 6개월 동안 100권의 부동산 책을 읽었다. 임장은 전혀 다니지 않음. ‘부동산은 발품’이라고 강조하며, 임장의 중요성을 강조하는 책들은 많다. 나도 임장을 하려고 했다. 게으르고 모든 일을 대충하는 내가 기꺼이 임장을 갈 리 없다.

임장 없이 부동산에 들어가서 바로 계약 했다. 2군데 부동산 들어가서 3채의 아파트에 투자했다. 굳이 임장에 목숨 걸 필요가 없어. 부동산 투자할 때의 꼼수를 이야기 할 것임.

네가 직장인이면, 마이너스 대출이나 신용 대출로 5천만원에서 2억까지 지금 바로 대출 받아서 부동산 투자할 수 있는데, 왜 종자돈 5천만원 모으겠다고 5년에서 10년을 낭비하는지 모르겠다.

네가 종자돈이 하나도 없다고 치자. 재직 증명서 들고, 은행가서 마이너스 통장 2억 만들면 됨. 마이너스 통장에서 2억을 꺼내서, 갭투자를 한다. 2023년 기준, 강남근처 수도권 역세권 아파트 6억이면 산다. 전세는 4억이다.

난 15년 전에도, 20년 전에도 종종 부동산 책을 읽어왔어. 종자돈 없이 부동산 투자해서 성공한 사람들의 이야기도 많이 읽었음. 그런데, 왜 한참 지난 후에야 투자를 했을까? 내 스스로 나를 기만한 거야.

‘종자돈도 없는데, 무슨 부동산 투자냐?’ ‘일단 종자돈 5,000만원만 모으고, 시작하자’라면서 부동산 투자를 하지 않는 것에 대해서 자기합리화를 했지. 사실, 돈을 잃을까 두려웠고, 부동산 투자하려고 임장 다니는 게 귀찮았을 뿐이야.


‘종자돈 모아서 부동산 투자해야지’라고 생각만 하는 사람들 있을 거야. 내가 그랬던 것처럼. 정작 종자돈이 어느 정도 모였어도 투자 안 할 사람들 눈에 띄네. ‘부동산 가격이 너무 올라서 종자돈을 더 모아야겠어’라고 다짐하며 또 5년을 부지런히 모으는 사람들. 5년 뒤에도 똑 같은 말을 하고 있을 거야.


아무런 종자돈 없이 대출만으로 투자해서 성공한 사람들은 언제나 존재한다. 최근의 사례를 살펴보자.
A씨는 2018년 서울 중계동 아파트 갭투자를 했음. 아파트 가격은 5억이고 전세는 3.5억임. 은행에서 1.5억을 대출 받아서 투자함. 4년 후 그 아파트는 12억이 됨.

부동산 투자는 공부가 중요하지만, 깊이 있게 공부할 필요 없음. 깊이 있게 공부해서 부동산 투자 성공했으면, 부동산 학과 교수들은 모두 100억대 자산가가 되었겠지.

부동산 책 50권만 읽어보고, 바로 투자를 시작하자. 난 100권 읽었는데, 사실 100권 읽을 필요 없어. 50권만 읽어도 충분해. 50권 읽고 나니, 51권부터는 새로운 내용 전혀 없음.

네가 죽으면, 강남 아파트 팔아서 아이들이 반씩 나누면 큰 돈 되니까 아이들에게 도움이 될 거라고? 네가 언제 죽는데? 수명이 연장되어서 너는 100살에 죽을 거야. 너의 그 대단한 아파트는 너희 아이들이 칠순 잔치할 때 받게 되겠지. 나이 70살에 받은 재산이 무슨 의미가 있을까?

무슨 이야기를 하고 싶으냐고? 똘똘한 한 채에 집착하지 말라는 말이야. 너희가 4인 가족이면, 너와 배우자를 위해서 1채, 너의 두 아이들을 위해서 각각 1채씩, 최소한 기본적으로 3채가 있어야 한다는 것을 염두 해 두길 바래.


32,000만 원에 구매하고, 30,600만 원에 전세(전세율 95%, 현대 성우 20층, 투자금 1,400만원)

34,000만 원에 구매하고, 30,000만 원에 전세(전세율 88%, 현대 성우 18층, 투자금 4,000만원)

40,800만 원에 구매하고, 37,000만 원에 전세(전세율 90%, 벽산 4단지 7층, 투자금 3,800만원)

종자돈은 3,500만원 밖에 없었기 때문에, 마이너스 대출 7,000만원을 받았다. 아파트 3채 구입비용과, 2채의 올수리비 2,000만원, 부동산 중계수수료와 취득세 등 모든 비용이 1억 5백만원으로 해결이 되었다. (부동산 경기 활성화를 위해서 그 당시는 취득세가 단지 1% 였음)

현재 현대성우 실거래가 매매는 7억7,500만원, 벽산 4단지는 8억200만원이다. 집값이 2배 이상 올랐다. 실제 투자금은 3,500만원이기 때문에, 투자금 대비 수익률은 3700% 이다. (3채의 실제 집값 상승액은 13억)

난 부동산 투자할 때 아주 멀리 내다봐. 내 평생 집값이 안 올라도 내 자식 때는 오르겠지. 만약 내 자식 때 안 올라도 내 손주 때는 오르겠지. 30년 뒤나 60년 뒤에도 내가 산 가격보다 떨어져 있을까? 물가 상승률을 감안하더라도? 난 아니라고 봐. 그래서, 난 교통이 편한 아파트는 아무 곳이나 사도 된다고 생각해. 알겠지만, 전철은 한 번 깔리면 수십 년이 지나도 전철 노선이 바뀌는 경우는 없으니까.

고가의 전세 사는 사람들 정신 차려. 월세보다 좋은 거라고 자위하지 마. 착각이야. 네가 5억 원에 전세를 산다고 가정하자. 좋은 집주인 만나서 10년 동안 전세비 안 올리고 전세를 살았다고 쳐. 10년 뒤에 넌 5억을 그대로 돌려받는 거라고 생각해? 지금 5억과 10년 뒤 5억의 가치가 같을 것 같아? 물가 상승률 3%라 생각하면, 물가가 매년 3% 오르는 것과 내가 가진 현금의 가치가 매년 3% 줄어든다는 것은 같은 말이야.

10년 뒤의 5억은 지금 가치로 3억 6000만 원이라는 말이야. 1억 4000만 원을 넌 손해 본 거야. 3% 물가 상승률을 대입하면, 너의 귀중한 5억의 전세는 매년 1500만 원씩 가치가 하락하는 거야. 즉, 전세 5억은 월 125만 원 월세 산다는 말과 같은 뜻이야.

네가 두려워하는 이유를 충분히 알아. 나도 두려웠으니까. 그런데, 네가 두려운 이유는 바로 눈앞의 미래만 보기 때문이야. 어차피 5년이나 10년 지났는데도 집값 안 오르고, 대출금 때문에 삶이 힘들까 봐 걱정하잖아.

조금만 더 멀리 내다봐. 30년만 내다보도록 하자. 네가 지금 하는 투자가 30년 뒤에는 상상할 수 없을 정도로 대박이 날 수도 있잖아. 자식 있는 부모들은 모두 같은 마음일걸. 내가 좀 힘들게 살아도 자식은 풍요롭게 살 길 바라는 마음. 그럼 단기간에 집값 떨어질까 걱정할 필요 없어.

부동산 책을 100권 읽어보니, 참으로 다양한 작가들이 있다. 나쁜 책도 많고, 좋은 책도 많다.

나쁜 책은 지금 현재 시점에서 실전에 전혀 도움이 되지 않는 20년 전 투자 법을 소개하는 책, 자기 자랑 하기 바쁜 책, 자신의 성공 스토리를 지나치게 자세하게 적어서 따분한 책. 자신이 얼마나 고생했는지 하소연 하는 책, 우리나라 부동산 역사에 대해서 지루하게 늘어놓은 책, 부동산 투자를 차트와 통계로만 접근하는 책.

좋은 책은 부동산 투자에 대한 기본 자세를 강조하는 책, 나의 상황에서 할 수 있는 실전 투자를 알려주는 책, 투자에 대한 두려움을 완화시켜 주는 책,

핵심 내용은 걸어서 전철역, 대단지 고층 아파트, 초, 중, 고를 걸어갈 수 있는 거리, 전세율 높은 곳 , 구축 아파트

‘언제 집살까? 언제 부동산 투자할까?’

답 나왔음. 30년을 기준으로 보았을 때, 아무 때나 사도 괜찮다는 말이야. 지금 고점이든 저점이든 아무런 상관 없어. 1억이나 2억 좀 비싸게 사면 어때? 어차피 30년 뒤에는 30억이 될 텐데. 30년 뒤 기준으로 보면, 24억 수익이 발생하느냐, 25억 수익이 발생하느냐 차이야. 별 차이 없음.

우리나라 부동산 역사상 4번의 큰 폭락에 대해서 알아봤다. 내가 내린 결론은 아파트 폭망은 없다라는 것. 반 토막 정도 되야 ‘폭망’이란 단어를 써야 하지 않을까? 그래야 ‘폭망’이란 단어한테도 미안하지 않을 듯.

10%나 20% 아파트 가격 떨어진 것으로 호들갑 떨지 마라. 우리는 부동산 투자를 단기가 아니라, 장기로 하기로 동의 했잖아. 그런 동의한 적 없다고? 그럼 지금부터 동의해 줘. 30년 내다보고 투자하도록 하자.

출판사 서평

이 책은, 부동산에 관한 내용 60%, 시크릿 이론 10%, 시크릿 적용 사례 10%, 자기계발 10%, 나머지 10%는 독서와 글쓰기에 관한 내용을 담고 있다.

부동산 책 100권 넘게 읽고, 실제로 투자해서 얻은 통찰을 적었다

작가정보

저자(글) 투리브

✔ 투리브 출판사 대표, 글쓰기 강사, 자기계발 강사, 동기 부여 전문가

✔ 도서전문 블로그 운영해서 6개월 만에 블로그 이웃 5,000명 이상 만듦.

✔ 1년 만에 400 페이지 이상 책 3권 출간.

✔ 20년 동안 자기계발서 2,000권 이상 읽고, 그대로 실행해서 얻은 10가지 이상의 노하우

✔ 하루에 A4용지 20장 이상 쓰는 훔쳐쓰기 6단계 창시자

✔ 글쓰기 두려움에 대한 4단계 이론 정립

✔ 저서: [당신만 모르는 전자책 글쓰기 비법]
[자기계발서 2,000권 읽고, 한 권으로 정리]
[어설픈 시크릿 어설픈 부동산 자산 43억]