루나의 전세역전

전세 사기 100% 충격 실화, 압류부터 공매까지

홍인혜 지음

세미콜론 2023년 09월 25일 출간 국내도서 : 2023년 09월 08일 출간

작품소개

책소개

온 국민의 간담을 서늘하게 만들었던 화제의 웹툰 〈루나의 전세역전〉이 임대차 관련법 전문 변호사의 꼼꼼한 검수를 거쳐 단행본으로 출간되었다. 평소 ‘루나파크’ 블로그와 인스타그램을 통해 선보인 일상 공감툰으로 많은 사랑을 받아온 홍인혜가 7년 만에 선보이는 만화 에세이라는 점에서 더욱 반갑다. 이 책은 전세로 살던 집이 갑자기 압류되어 경매가 개시되고 집주인의 세금 체납으로 인한 공매에 이르기까지 환난의 사건을 해결해나가는 3년간의 ‘전세 사기 극복 기록’이다.
하루가 멀다 하고 보도되는 전세 사기 관련 뉴스들. 피해자들은 피해 사실을 알고도 이러지도 저러지도 못한 채 평생 모은 돈 보증금을 돌려받지 못하고, 결국 극단적인 선택을 하기도 하는 등 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 임대차보호법의 새로운 조항이 신설되고 피해자 구제 대책들이 촉구되고 있지만 아직은 역부족인 상태.

이 책의 저자 홍인혜는 “나와 같은 일을 겪지 않은 사람에겐 정보가 되길 바라고, 나와 같은 일을 겪고 있는 사람에겐 위로가 되길 바라는” 마음으로, 직접 겪은 전세 사기 사건의 전말을 생생한 만화로 그렸다. 대형 플랫폼이 아닌 자신의 인스타그램과 블로그에서 자체 연재하며 무료로 공개한 것도 보다 많은 사람들에게 도움이 되었으면 해서다. 해당 콘텐츠는 2023년 8월 현재 누적 462만 뷰에 달하며, 연재가 종료된 지 2년이 지나도록 계속해서 회자되고 수면 위로 끌어올려지고 있다. 연재를 예고한 가장 첫 게시물에는 아직까지도 저마다 가까운 친구를 소환해 읽어보라고 독려하는 댓글이 꾸준히 달리며, 전세 사기 극복의 성지가 되었다. 이를 계기로 tvN 〈유 퀴즈 온 더 블록!〉 158화 ‘이것은 실화다’ 편에도 출연했으니, 이 만화의 뜨거운 인기는 가히 짐작하고도 남는다.

목차

프롤로그 이제야 할 수 있는 이야기

전세, 기울기 시작하다
꼼꼼함은 나의 힘
시작은 순한 맛으로
어른 1인분의 몫
인생을 뒤흔든 문서
상식의 붕괴, 신뢰의 붕괴
가장 사적인 고통
마음의 침몰
나는 나의 전사
그 사람의 한마디
엔딩은 내 손으로
낯선 길 개척하기
무너지는 마음
집으로 돌아오다
그 사람의 맨얼굴
전세, 마침내 역전되다

에필로그 전세역전 그 후 이야기



감수 및 추천
내 전세금을 지키기 위한 필독서 정민경

책 속으로

문제가 발생한 후 잘 해결하는 것도 중요하지만 문제가 발생하지 않도록 예방하는 것이 더 중요하다. 저자는 이 부분을 놓치지 않고 있다. 집을 구할 때 ‘융자가 없을 것’, ‘개별 등기일 것’ 등과 같은 자신만의 원칙을 세웠는데, 이는 전부 보증금 회수와 직결된 원칙이다. 임대인이 근저당권을 말소하겠다고 해놓고 말소하지 않는 경우, 다가구주택의 보증금 총합이 매매가를 초과하는 등의 사고가 발생할 수 있기 때문이다. 물론 계약 단계에서 위험을 어느 정도 해소할 수 있지만 정보가 없고 불안하다면 자기만의 원칙을 가지고 집을 구하는 것은 좋은 예방법 중 하나이다. (249쪽)

현실은 법과 제도만으로는 모든 문제를 해결하는 데 한계가 있고, 이로 인해 저자가 고통을 겪을 수밖에 없었다는 것이 안타깝다. 그럼에도 한편으로는 저자의 귀한 경험이 바탕이 되어 탄생한 이 책이, 이제 막 사회에 첫걸음을 내딛는 청년들에게 그리고 보증금 회수에 어려움을 겪고 있는 많은 임차인들에게 좋은 지침서가 될 수 있으리라는 점에서 전화위복이 아닐까 한다.
한번 손에 들면 놓을 수 없을 만큼 흡입력 높은 구성으로 일련의 사건을 다루고 있는데, 살고 있던 전셋집이 압류되었다는 임차인 통지서가 날아온 날로부터 직접 공매에 참여해 낙찰받기까지, 전세 사기를 맞닥뜨리고 온갖 좌절의 순간을 거쳐온 3년간의 성실한 기록이다. 여기에 사건을 해결하는 과정에서 몸소 부딪혀 터득하고 습득한 법률용어도 쉽게 풀어 해설하고 있어 친절한 독서를 돕는다. (252쪽)

“빚이 있긴 하지만 소액이니 괜찮다.”거나 “보증금으로 근저당권을 말소하겠다.”는 이야기도 종종 들었지만 의심이 많아서 기왕이면 아예 빚이 없는 집을 원했다. 집을 구하는 조건도 까다로운데 돈 문제도 깔끔한 집을 구하다 보니 원하는 집이 영 나타나지 않았다. 회사생활을 하는 와중 짬을 내 많은 집을 봤다. 점심시간에 끼니를 거르고 보러 다녔고, 퇴근 후에도 내 집보다 부동산을 먼저 찾았다. 주말에도 쉴 틈이 없었다.
35쪽 〈꼼꼼함은 나의 힘〉 중에서

내 보증금 무사히 돌려받을 수 있을까, 내용증명이라도 보내야 하나, 강제경매를 신청해야 하나 따위의 고민이 시작되면 세입자는 통감한다. 전입신고와 확정일자가 내가 가진 패의 전부구나. 몇 해 전 이삿날 정신없는 와중 ‘아, 귀찮은데 내일 할까? 아니다, 다들 빨리 하라고들 하니까…….’ 하고 지친 몸으로 꾸역꾸역 행정복지센터에 가서 받아온 도장 하나가 태산 같은 내 힘이었다. 법률싸움을 하며 권리 순위를 줄 세우기 할 때는 모든 일이 벌어진 ‘날짜’가 중요해지는데 그때 확정일자가 힘을 쓴다. 나를 누군가보다 앞줄에 세우고 내 돈을 돌려받게 한다. 고작 그 숫자 몇 개가.
58쪽 〈어른 1인분의 몫〉 중에서

하지만 마침내 맨눈으로 확인한 현실은 냉혹했다. 나의 집주인은 뉴스에서나 보던 고액체납자였다. 그가 진작부터 체납해온 억대의 세금은 내 권리보다 앞섰다. 여기까지 파악하고 나를 지탱하던 두 가지 신뢰가 무너졌다. 우선 비단 같은 말을 늘어놓으며 나를 안심시켰던 집주인은 소송에서 패소해도 나 몰라라 하고, 억대의 세금마저 배 째라며 뭉개고 있는 부도덕한 사람이었다. 내 재산이 그런 사람의 수중에 있었다. 또 정의롭게 돌아가리라고 생각했던 세상의 또 다른 얼굴을 보았다. 적법하게 들어온 임차인의 자산에서 임대인이 체납한 세금을 받아가려 하는 것이다.
82쪽 〈상식의 붕괴, 신뢰의 붕괴〉 중에서

나는 당장 경매가 재개되어 새 집주인에게 쫓겨날지도 모르는 상황과 현 집주인이 고소 전쟁을 거듭해 나를 영영 이 집에 묶어놓는 상황 모두를 가정해야 했다. 둘 모두 끔찍했다. 언제 떨려나갈지 모르는 집에 살면 장기적인 플랜이 불가능하다. 당시의 소박한 소망은 두루마리 휴지나 쌀 같은 걸 대량으로 사는 것이었다. 하루를 살아도 갖출 것을 갖추며 본인의 페이스대로 사는 사람도 있겠지만 이미 신경줄이 닳아 없어지기 직전의 나로서는 불가능했다. 하루아침에 집이 압류되고, 하루아침에 경매가 열렸다 중단됐듯, 하루아침에 쫓겨날 수도 있었다. 나는 생수조차 퇴근길에 한 통씩 사 마시며 살았다. 여기는 집이 아니라 숙소였다.
삶의 많은 가능성이 소거됐다. 이 상황에선 회사를 옮겨 다른 지역으로 이주할 수도 없었다. 갑자기 공부가 더 하고 싶어 외국으로 떠날 수도 없었다. 내 집을 갖고 싶어 주택청약을 신청할 수도 없었다. 대항력 유지를 위해서는 임대차한 집을 ‘점유’하고 있어야 했다. 곧 죽어도 이 집에 버티고 살아야 한다는 이야기다. 그 요건이 필요 없었다 한들 사태에 촉각을 세우고 제때 대응하기 위해서는 이 집을 떠날 수가 없었다. 사소하게는 법원에서 등기로 날아오는 우편물이라도 받아야 했다. 물론 대부분의 자산이 집에 깔려 있었기에 현실적으로 떠날 도리도 없었다. 여기는 집이 아니라 감옥이었다.
112-113쪽 〈마음의 침몰〉 중에서

세입자는 제때 보증금을 넘겨받을 수 있을지 몰라 하루하루 뼈가 삭고 살을 잃어가지만 어찌할 바를 모른다. ‘지금이라도 전세 보증금을 낮춰 누군가를 들어오게 하느냐.’ 혹은 ‘대출이라도 받아서 내 돈을 돌려주느냐.’ 그 모든 결말이 임대인 마음먹기에 달려 있기 때문이다. 그렇기에 살살 구슬리는 게 맞을지 강하게 대응하는 게 맞을지 혼란스럽다. 내용증명을 보낸다거나 임차권 등기를 친다는 등의 강경한 방법은 ‘좋게 해결될 일’을 수틀리게 만드는 것만 같다. 어찌 됐든 현재 나의 전 재산이 남의 손에 있기 때문이다. 이건 정말 치명적인 인질극이다.
140쪽 〈그 사람의 한마디〉 중에서

그간 나는 지구의 중력장 안에 살지 못했다. 내 발밑에 자리한 작은 블랙홀, 고통이라는 수렁에 인생을 빨아 먹히며 살고 있었다. 자산이 어찌 될지 모르는 불안, 주거지에서 쫓겨날지 모르는 불안이 24시간, 365일 종괴처럼 마음 한구석에 도사리고 있었다. 마치 지병을 앓는 기분이었다. 기쁜 일이 생겨도, 웃을 일이 생겨도 그 감정의 바탕색은 고통의 빛깔이었다. 직장인이든 창작자든 어떤 자아를 내세워도 ‘전세 사기 피해자’가 모든 것을 압도했다.
199-200쪽 〈집으로 돌아오다〉 중에서

큰 재난을 겪은 사람들이 다음 피해자가 없길 바라며, 재발 방지를 위해 애쓰는 모습들을 봐왔다. 그 모습들이 늘 놀라웠다. 제도의 문제로 억울하게 영혼을 다친 사람들이 제도를 고쳐 불행을 자기 선에서 끝내려 하는 마음은 어디에서 오는 걸까.
나는 이 일을 겪고 그 마음을 처음으로 이해했다. 이건 너무 나쁜 일이기 때문이다. 이런 일은 더 이상 존재해선 안 되기 때문이다. 내가 겪어봐서 그 고통을 알기 때문이다. 그래서 비슷한 고초를 겪는 이웃을 그냥 두고 볼 수는 없었다.
214쪽 〈그 사람의 맨얼굴〉 중에서

출판사 서평

“겨우 여기까지 왔는데, 다시 돌아가라고요?”
반전에 반전을 거듭하는 21세기 대한민국 현실 스릴러 ‘전세 사기’
치밀한 스토리 구성, 상세하고 친절한 법률용어 해설

이번 단행본의 감수를 맡은 임대차 관련법 전문 변호사조차 “놀랍다!”라고 표현할 만큼 꼼꼼하고 방대한 정보를 담고 있지만, 연재 당시 일부 혼동이 있을 수 있는 용어의 오류를 바로잡고 보다 정확성을 높였다. 전세 사기 사건을 스스로 해결하면서 학습한 ‘묵시적 갱신’ ‘근저당’ ‘대항력’ ‘당해세’ ‘배분’ ‘법정기일’ 등 생소한 법률용어도 쉽게 풀어 해설하고 있어 친절한 독서를 돕는다. 확정일자 효력 발생 시점이나 전세 보증금 반환보증, 경매 관련 정보 공개, 임대인의 세금 체납액을 열람하는 방법, 경매 매물의 감정평가액, 경매와 공매의 차이점, 공매 입찰 방법과 낙찰 후 잔금 납부, 등기필증 발급 등, 막막하고 복잡한 개념도 일련의 이야기를 따라 읽다 보면 자연스럽게 습득할 수 있다.
만화 역시 연재분보다 조금 더 정교하고 섬세하게 한 컷 한 컷 다듬었으며, 특히 페이지 넘김에 불편함이 없도록 재구성하여 편집했다. 더욱이 『루나의 전세역전』은 저자가 오랜 시간 창작 활동을 하며 갈고 닦아온 전매특허 손글씨를 폰트로 개발한 ‘루나파트또박체’가 적용된 첫 번째 책이다. 손그림을 기반으로 한 만화가 주는 아날로그한 감성은 예전 그대로인 동시에 좀 더 단정하고 반듯한 글씨로 가독성과 심미성을 높였다.
여기에 미공개 카툰과 에세이를 추가로 수록하여 당시 현재진행형이었던 전세 사기 사건의 최종 결말도 확인할 수 있다. 매 순간 인류애를 믿고 집주인을 믿으며 원만한 해결을 기대했지만, ‘무엇을 상상하든 그 이상을 보여주며’ 반전에 반전을 거듭하는 스토리 전개는 마치 ‘21세기 대한민국 현실 스릴러’라 불러도 좋을 만큼 오싹하다. 오랜 카투니스트와 카피라이터 생활로 다져진 탁월한 구성력과 재치 있는 대사로 더욱 빛을 발하는 이 드라마 같은 이야기는 현재 실제 드라마 제작이 확정되어 시나리오 단계에 있다고 하니, 훗날 원작과 비교하며 시청하는 것도 좋은 방법일 것이다.


“끝나간다, 끝나가고 있다. 영원할 것 같던 이 지옥이….”
또 다른 피해자가 없기를 바라는 마음으로

거두절미하고, 대한민국 세입자라면 누구나 이 책은 반드시 읽어보기를 바란다. 물론 독립을 앞두고 있는 예비 세입자에게도 필독서이다. 집이 아닌 감옥에 사는 기분이 들 만큼 붕괴 직전의 삶 속에서도 “이 일이 나를 괴롭히고 있지만 나를 망치지는 못하게 할 거야.” 굳게 다짐했던 저자의 의연함이 이 책의 곳곳에 담겨 있다. 오직 ‘주거 안정성’을 위하여 차근차근 분투해온 과정을 담은 이 책은, 전세 사기 피해를 당하지 않은 사람에게는 ‘정보’가, 전세 사기 피해를 당한 사람에게는 ‘위로’가 될 것이다.
하루하루 피가 마르던 상황에서도 정신을 똑바로 차리고, 스스로 무너지지 않으려 애쓰며, 시간을 쪼개 공부하고 온갖 정보력을 동원해, ‘전세 사기’ 사건을 인생의 ‘전세역전’으로 삼을 수 있었던 저자의 용기와 노하우가 모두에게 고스란히 전달되기를 바란다. 앞으로 최소한 몰라서 안 당해도 될 일을 당하지 않도록 이 책은 소중한 전세 보증금을 지키는 데 든든한 역할을 하리라 굳게 믿는다.

작가정보

저자(글) 홍인혜

광고회사 TBWA에서 카피라이터로 일했고, 홈페이지 루나파크를 만들어 만화를 그려왔고, 2018년 시인으로 등단했다. 지금은 회사를 떠나 다양한 분야의 창의노동자로 살아가고 있다. 전세 사기라는 환난을 겪고 극복하는 과정을 인스타그램과 블로그에 만화로 연재했다. 지은 책으로 『우리의 노래는 이미』 『고르고 고른 말』 『지금이 아니면 안 될 것 같아서』 『루나파크』 등이 있다.