가장 효율적인 부동산 투자법

최진곤 지음

원앤원북스 2023년 08월 25일 출간 종이책 : 2023년 08월 25일 출간

작품소개

책소개

안정적인 노후를 위해 부동산 투자는 이제 ‘선택이 아닌 필수’가 되었다. 그런데 너무 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해서는 돈이 많아야 한다고, 공부를 많이 해야 한다고 생각한다. 잘못된 선입견으로 투자를 우물쭈물 망설인다. 부동산 투자는 적은 돈으로도 얼마든지 할 수 있다. 1천만 원으로 투자해 성과를 거둔 투자자도 많고, 적은 돈으로도 진입 가능한 저평가된 부동산이 주변에 산재해 있다. 부동산 투자를 위해 일정 부분 공부가 필요한 것은 사실이지만 ‘공부를 위한 공부’에 매몰되어 책과 강연에만 몰두하다 보니 투자할 타이밍을 놓치는 경우가 많다. 쓸데없는 분야까지 공부하느라 투자가 더 힘들고 어려워지는 사례도 있다. 예를 들어 도시의 역사, 생성 과정 혹은 외제차 대수, 주차 차단기 유무, 놀이터 바닥이 모래인지 탄성코트인지 등을 공부하고 확인하는 건 투자에 있어 별로 도움이 되지 않는다. 그런 것을 공부하고 조사하느라 시간을 허비해선 안 된다.
공부보다 중요한 건 투자 경험과 의사결정 능력이다. 지금은 인터넷이 발달해 원하는 정보를 언제 어디서든 손쉽게 얻을 수 있다. 정보가 없어서가 아니라 정보가 너무 많아서 문제다. 정보를 달달 외워서 머릿속에 집어넣는 것이 아닌, 정보를 찾고 접목하는 능력이 더 중요하다. 기존의 단순 암기 위주의 부동산 공부에서 벗어나 여러 가지 정보를 취합하고 활용해 현명하고 올바른 의사결정을 내리는 방법부터 배워야 한다. 현명한 의사결정을 위해서는 투자 경험과 통찰력이 필요하다. 당연한 말이지만 투자 경험과 통찰력은 투자를 실천하지 않으면 키울 수 없다.

목차

프롤로그_부동산 투자의 본질은 단순하다

1장. 자본주의의 규칙을 이해하라
규칙도 모르고 경쟁할 순 없다
하고 싶은 일 vs. 돈을 많이 버는 일
자산과 부채, 레버리지에 대한 이해
앞바퀴와 뒷바퀴 이야기

2장. 왜 부동산 투자인가?
부동산 투자를 해야 하는 이유
금융상품과 부동산의 차이
금리와 환율이 부동산에 미치는 영향
화폐가치 하락과 실물자산의 중요성
합리적 의사결정에 매번 실패하는 이유
통찰력은 어디서 오는가?

3장. '저평가' 부동산으로 수익률 올리는 비법
저평가 부동산이란 무엇인가?
오르는 아파트 vs. 오르지 않는 아파트
저평가 부동산의 적정 가치와 수익률
과거의 집값에 얽매이지 말자
내가 경매를 하지 않는 이유

4장. 부동산 트렌드를 분석해 투자 물건 발굴하기
과거 부동산 트렌드 분석 사례 ①
과거 부동산 트렌드 분석 사례 ②
과거 부동산 트렌드 분석 사례 ③
신문기사를 통해 투자 트렌드 읽는 법
교통 호재를 선점하라
부동산 정책과 트렌드의 상관관계
성공하기 위해서는 한 우물만 파야 할까?

5장. 청약과 분양권 투자의 이해
청약통장, 묵히는 게 답일까?
청약가점 그리고 특별공급
청약을 활용한 징검다리 전략
2번의 청약 당첨으로 자산을 불리다
분양권 전매에서 답을 찾다

6장. 모르면 손해 보는 세금의 모든 것
부동산 세금 A to Z: 취득세
부동산 세금 A to Z: 재산세, 종부세, 양도세
절세만 잘해도 반은 성공
조정대상지역 vs. 비조정대상지역
세금만큼 중요한 시간의 가치

7장. 운과 성공의 상관관계
성공한 사람들은 왜 운이 따를까?
운이 따르는 사람 vs. 노력만 하는 사람
운을 어떻게 이용할 것인가?
태도가 운을 만든다
만나는 사람이 운명을 바꾼다
운을 부르는 5가지 법칙

8장. 이 돈으로 뭘 살 수 있나요?: 시크릿 Q&A ①
양도세를 감수하고 지금 사는 게 맞을까요?
아파트 vs. 오피스텔, 고민이 깊습니다
목동 빌라, 파는 게 좋을까요?
시장이 불안한데 내 집 마련을 미룰까요?
재건축 아파트에 투자하고 싶습니다
집주인이 주택임대사업자인데 어떻게 투자하면 좋을까요?
이 아파트보다 좋은 아파트가 있을까요?
갑자기 세입자가 나간다는데 어쩌죠?
5억 원대 아파트, 영끌해도 될까요?
전세를 연장할까요, 집을 살까요?
예비신부의 인천 집, 지금 팔아도 될까요?
지방 구축 아파트에 투자해도 될까요?
7억 원으로 어디를 살까요?
서울 빌라 vs. 경기 아파트
보유한 집을 팔고 똘똘한 한 채를 살까요?

9장. 이 돈으로 뭘 살 수 있나요?: 시크릿 Q&A ②
대출 없이 집을 사는 게 나을까요?
덜컥 급매를 가계약했습니다
서울 소재 다세대주택, 매입해도 될까요?
건물을 매수하고 싶은데 괜찮을까요?
눈여겨본 오피스텔, 사도 될까요?
미분양 아파트, 잡아도 될까요?
3기 신도시 미분양을 노리려 합니다
저렴한 저층 vs. 비싼 중층, 어떤 물건을 살까요?
재개발 예정지 빌라를 팔고 특별공급을 노려도 될까요?
역세권 신축 vs. 호재가 있는 구축
실거주 중인 하급지로 갈아타도 될까요?
상가를 분양받았는데, 본계약 문제로 고민입니다
보유한 집의 전세가격이 계속 떨어져서 고민입니다
입주권을 보유 중인데 프리미엄이 빠져 고민입니다
부모님 집 문제, 어떻게 해야 할까요?

에필로그_인생의 정점을 가급적 늦게 찍어라!

책 속으로

투자의 세계에 100%란 없다. 100%가 있다면 투자가 아닐 것이다. 어느 정도 불확실성을 인지하고, 감내할 수 있는 선에서 투자 결정을 내려야 한다. 아무리 공부를 열심히 한다고 해도 불확실성을 완전히 지울 수는 없다. 투자의 불완전성을 인정하고 받아들여야 한다. 불확실성을 지우려고 공부하고 또 공부하다 보면 결국 공부에 끝이 없다는 것만 깨닫는다. _6쪽

복리효과를 극대화하기 위해선 장기간 우상향하는 자산에 투자해야 한다. 인간의 이성은 불안정하기 때문에 조금이라도 가격이 떨어지면 마음이 흔들리고, 조금이라도 오르면 팔고 싶어진다. 주식 투자가 어려운 이유가 여기에 있다. 많이 오른 것 같아 팔면 훨씬 더 오르고, 많이 떨어진 것 같아서 사면 훨씬 더 떨어진다. 주식 투자자라면 누구나 경험해봤을 일이다. 부동산은 세금 문제 때문에라도 강제적으로 장기투자를 할 수밖에 없어 인간의 비이성이 변수로 작용하지 않는다. _41쪽

일반적으로 신규 노선이 들어오면 발표 시점, 착공 시점, 완공 시점에 따라 계단식으로 오른다. 따라서 신규 노선이나 교통 여건 개선과 관련된 기사는 관심 있게 봐야 한다. 내가 용인 구성역 일대와 동탄신도시, 운정신도시, 옥정신도시를 눈여겨봤던 이유도 향후 교통 여건이 개선될 가능성이
컸기 때문이었다. GTX 노선도를 보고 일찍이 용인 구성역 일대와 동탄신도시, 운정신도시, 옥정신도시에 투자했다면 단기간에 10억 원 이상의 돈을 벌었을 것이다. _122쪽

정권에 따라서, 어떤 정책을 취하느냐에 따라서 집값이 오를 수도 있고 내릴 수도 있다는 걸 명심하기 바란다. 금리, 환율, 경제 여건 등 집값에 영향을 미치는 경우의 수는 많다. 그중에서도 정부 정책은 결코 간과해선 안 될 요인이다. 부동산만큼은 규제 일변도의 정책보다 시장에 맡기는 게 집값 안정에 크게 기여할 수 있다고 본다. _129쪽

부동산 투자로 좋은 성과를 거두기 위해서는 꾸준히 세금에 대해 숙지할 필요가 있다. 그렇다고 너무 겁먹을 필요는 없다. 이 책에 나온 기본적인 부분만 이해해도 부동산 투자를 시작할 수 있다. 만일 세금에 대해 정말 모르겠다면 주택 취득 및 양도 시점에 반드시 2명 이상의 세무 전문가와 상담할 필요가 있다. 세법이 워낙 자주 바뀌어서 전문가도 간혹 실수를 할 수 있기 때문에 2명 이상 만나는 걸 권한다. _173쪽

어느 정도 공부와 분석이 끝났다면 그다음부터는 운의 영역이다. 여기서부터 바로 운이 작용한다. 요지는 이렇다. 마냥 바라기만 하면 절대 좋은 운이 들어올 수 없다. 일정 부분 노력이 뒷받침되어야 운이 작용한다는 이야기다. 개인적으로 청약은 노력과 운의 스펙트럼이 4:6이라고 생각한다. 실력에 비해 운이 훨씬 중요한 분야인 건 맞지만 어느 정도 노력도 필요하단 뜻이다. _205쪽

출판사 서평

“시장이 아무리 흔들려도 투자의 본질은 변하지 않습니다”
저평가 부동산을 족집게처럼 찾아내 부의 기회를 선점하라!

20년간 부동산 투자로 입지적인 성과를 거두고 부린이들의 멘토로 활동한 저자는 ‘부동산 투자의 본질은 단순하다’고 이야기한다. 투자의 세계에 100%란 없다. 어느 정도 불확실성을 인지하고, 감내할 수 있는 선에서 투자 결정을 내려야 한다. 불확실성을 지우려고 공부하고 또 공부하다 보면 결국 공부에 끝이 없다는 것만 깨닫는다. 다방면의 깊은 공부보다 작은 실천을 통해 쌓는 경험이 훨씬 더 중요하다. 물론 이 책을 완독한다고 하루아침에 부자가 되지는 못할 것이다. 하지만 과거를 통해 미래를 읽을 수 있듯이 저평가 부동산을 족집게처럼 찾아내는 능력과 노하우, 현명한 의사결정 과정을 배운다면 이 책이 인생의 터닝포인트가 될 것이다.
이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 1장 ‘자본주의의 규칙을 이해하라’에서는 자본주의 시스템과 규칙, 자산, 부채, 레버리지에 대한 개념을 소개한다. 2장 ‘왜 부동산 투자인가?’에서는 부동산 투자의 당위성과 화폐가치 하락에 따른 실물자산의 중요성을 언급한다. 3장 ‘저평가 부동산으로 수익률 올리는 비법’에서는 저평가 부동산의 개념과 적정 가치 및 수익률 산출 기법 등에 대해 이야기한다. 4장 ‘부동산 트렌드를 분석해 투자 물건 발굴하기’에서는 저평가 부동산을 발굴하고 투자한 실전 사례를 통해 투자 기회를 잡는 방법에 대해 배운다. 5장 ‘청약과 분양권 투자의 이해’에서는 청약통장 활용 노하우와 분양권 전매 비법을 알아본다. 6장 ‘모르면 손해 보는 세금의 모든 것’에서는 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 부동산 투자자가 꼭 알아야 할 세금과 절세 노하우를 공유한다. 7장. ‘운과 성공의 상관관계’에서는 투자자로서 운을 관리하고 활용하는 비법을 알아본다. 8~9장 ‘이 돈으로 뭘 살 수 있나요?: 시크릿 Q&A’에서는 실제 컨설팅 사례를 수록해 상황별로 가려운 부분을 명쾌히 긁어준다.

작가정보

저자(글) 최진곤

‘미래를 읽다’ 투자자문 컨설팅 회사의 대표. 미래를 읽으면 부자가 될 수 있다는 생각을 모토로 부동산 투자 컨설팅 및 중개업을 하고 있다. 20년간 직접 몸으로 겪으면서 깨달은 부동산 투자 노하우를 책, 강연, 컨설팅을 통해 전파하고 있다. 호기심이 많아 부동산 투자뿐만 아니라 유튜브, 브런치 등 다양한 방면에서 활동하고 있으며, ‘건물주마블’이라는 보드게임을 직접 기획하고 개발해 판매하고 있다. 저서로는 『대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가』 『마흔살 건물주』 『서른살 직장인 10억을 벌다』가 있다.

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