부자 아빠 부동산 수업

세준아빠 지음

한국경제신문 2023년 09월 25일 출간 종이책 : 2023년 09월 25일 출간

작품소개

책소개

이 책의 저자는 부모님으로부터 엄청난 재산을 물려받은 ‘금수저’도, 매달 입이 떡 벌어지는 돈을 버는 고소득자도 아니다. 대학교 졸업 후 중고교 교사로 임용되어 지금도 재직 중이다. 그런 그가 자신의 월급으로는 평생 일해도 벌기 힘든 돈을 모을 수 있었던 비결은 무엇일까? 그가 누차 강조하는 점은 공부를 통해 자신만의 원칙을 확립하는 것과 시간의 힘을 믿는 것이다. 숱하게 들어온 터라 뻔하게 느껴지기도 하지만, 기록과 결과로 보여준다는 점에서 결코 뻔하지 않다.
그는 2013년에 그간 모은 돈에 대출을 더해 서울 강남의 32평 아파트를 구매했다. 30대 초반의 나이에 모두가 부러워하는 강남 아파트 집주인이 된 것이다. 하지만 그 기쁨은 오래가지 않았다. 2016년에 해당 아파트를 팔았는데, 그 후 가격이 멈출 줄 모르고 치솟았기 때문이다. 당시에는 후회와 아쉬움으로 밤잠을 설쳤지만, 돌이켜보면 잘된 일이었다. 이후 절치부심의 심정으로 투자 공부를 시작했기 때문이다. 같은 실수를 반복하지 않기 위해 꾸준히 투자 공부와 투자 활동을 해왔고, 그 결과 40억 원 이상의 자산을 쌓은 오늘로 이어질 수 있었다. 그리고 그 과정에 얻은 지식과 경험을 두 아들에게 이야기하듯 풀어냈다. 실제로 두 아들이 크면 가르쳐주고자 했던 내용이기도 하다.
《부자 아빠 부동산 수업》은 4개 장에 걸쳐 돈과 경제의 기본 원리, 부동산 투자의 기술 그리고 인생에서 갖춰야 할 태도를 다룬다. 투자를 시작하기에 앞서 알아야 할 필수적인 내용부터 다수의 투자 경험을 통해 만들어낸 저자만의 노하우를 담아내 누구라도 흥미롭게 읽을 수 있다. 또한 일상생활을 예로 들어 쉽게 설명하므로, 자녀에게 경제와 투자의 기초 지식을 알려주고 자녀와 해당 소재로 자연스럽게 이야기를 나누는 분위기를 만들고 싶은 부모에게 유용한 지침서가 될 것이다.

목차

프롤로그 _ 돈보다 귀한 투자를 물려주고자 합니다

1장_우리가 아는 돈은 ‘진짜 돈’이 아니다
진짜 돈이란 무엇일까?
돈을 번다는 것의 의미
자본주의의 핵심 원리를 깨우쳐라
인플레이션과 화폐가치
돈 냄새를 잘 맡아야 한다
위기를 기회로 활용하는 법: 레버리지와 리스크
불로소득은 정말로 나쁜 걸까?
네가 결혼할 때 꼭 들려주고 싶은 말

2장_나만의 투자 원칙을 세워라
모든 투자 결정은 스스로 해야 한다
효과적인 질문으로 논리적으로 사고하라
투자자로서 갖춰야 할 자질
팔 때를 생각하고 사야 한다
투자할 때 남과 비교하지 마라
자기 원칙의 중요성
싸게 사서 비싸게 팔아라

3장_아빠가 들려주는 부동산 투자의 기술
건물보다 땅이 중요한 이유: 입지와 대지지분
좋은 입지의 조건
심리와 규제로 살펴보는 투자 타이밍
부동산 투자에서 반드시 주목해야 할 것들
어떤 아파트에 투자해야 할까?
핵심지는 평생 가져간다고 생각하라
나 홀로 아파트는 정말 투자하면 안 될까?
부동산 가격을 깎는 법
갭 메우기와 갭 벌리기
재건축이 가능한 아파트 고르는 법
비교를 통해 살펴보는 부동산 매수 기법

4장_투자도 인생도 결국에는 태도다
화려한 포장보다 속이 들어찬 삶을 살아라
목표를 세우고 당당하게 돈을 사랑하라
성공을 자랑하지 마라
내 삶은 내가 통제할 수 있어야 한다
절약으로 스스로를 단속하라
확장성에 투자하라
포기하지 말고 성공의 사다리에 올라라

에필로그_몇 가지 당부의 말

책 속으로

그러나 문제가 있었습니다. 당시 저는 부동산이나 투자와 관련해 어떤 공부도 한 적이 없었고 어설프게 주워 들은 내용을 떠드는 수준이었기에 그만 해당 아파트를 2016년 여름에 약간의 이익만 얻고 매도해버렸지요. 나중에 그 아파트는 제가 매도한 가격에서 십몇억 원이 더 올랐습니다.
_프롤로그

아무것도 모르는 부동산 초보가 어떻게 공부를 시작했는지 궁금하신가요? 저는 근처 도서관에서 ‘부동산’이라는 단어나 ‘경제’ 혹은 ‘부자’라는 단어가 표지에 있으면 10년 전에 나온 책부터 신간까지 닥치는 대로 빌렸습니다. 한 도서관에서 1인당 6권만 빌릴 수 있었기 때문에 도서관 두세 곳을 돌면 2주에 10권가량을 빌릴 수 있었습니다. 여기에 아내의 아이디까지 사용해서 빌리면 약 20권을 빌릴 수 있었죠. 도서관 대출 기간 2주 연장을 활용해서 한 달에 20권씩 꾸준히 읽었습니다. 1년이면 12개월이니 약 240권이네요. 그리고 그중 좋은 책은 다시 빌려 읽곤 했습니다.
_프롤로그

아울러 몇 가지 말을 꼭 전하고 싶습니다. 우선 투자는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 시간의 힘이 더 늘어나는 것이죠. 그리고 여유가 생길수록 소비를 특히 조심하셔야 합니다. 한번 늘어난 소비 습관은 다시 줄이기 쉽지 않습니다. 절약 정신과 악착스러움으로 무장해야 성공 가능성이 올라간다고 생각합니다. 마지막으로, 실패를 두려워하지 않고 도전하는 태도를 지녀야 합니다. 세상 어떤 투자도 위험이 없는 경우는 없습니다. 위험을 감수해야 그만큼 달콤한 과실도 얻을 수 있음을 명심하시길 바랍니다.
_프롤로그

그러니 비록 세 번째 노동자로 시작했다고 해도 끊임없이 자신의 능력을 키워서 수입을 늘리고 지출을 줄여 종잣돈을 확보하고, 그 종잣돈으로 투자해서 핵심 자산을 소유하게 된다면 가장 꼭대기에 있는 자산가의 삶으로 올라갈 수 있다. 만약 전문직으로 시작한다면 대체로 수입이 일반 노동자보다 많기 때문에 그 시작점이 더 앞에 있다. 그러면 월급쟁이와 똑같은 노력을 들여도 더 빠른 시기에 자산가의 삶에 다가갈 수 있다.
_1장

맹목적 믿음을 경계하고 논리적으로 사고하며 상황에 따라 유연하게 판단하는 것은 투자자가 반드시 갖춰야 할 중요한 자질이다. 오늘 이야기한 내용이 부디 네게 좋은 공부가 되었기를 바란다.
_2장

아빠는 젊을 때 경제적 자유를 얻고 싶었다. 젊을 때 자유를 얻어 젊음을 누리고 싶었지. 그런데 그러지 못하고 어느덧 나이가 40을 넘어가니 너무 절박해지더라. 이제 젊음이 얼마 안 남았다는 사실이 내 어깨를 짓눌렀다. 그래서 더욱 성공에 매달렸고 이렇게 너에게 책도 쓴 것이란다.
_2장

그런데 역으로 생각해보자. 그 공급 과정을 이겨내고 나면 주변에 새로운 공급은 당분간 없을 것이고 신축 아파트 밀집 지역이 되어 살기 좋은 깨끗한 동네가 될 것이다. 당연히 주변 사람들을 끌어모으고 가격도 점점 오르지.
_2장

나는 단언할 수 있다. 입지 좋은 곳의 아파트는 단기적으로는 대내외의 경제 상황이나 주변 아파트의 공급량 등에 따라 올랐다가 떨어졌다가 하겠지만, 장기적으로 보면 절대 가격이 하락하지 않고 우상향한다고 말이야. 좀 더 정확하게 말한다면 아파트값이 올랐다가 아니라 아파트 대지지분의 값이 올랐다고 말해야겠지.
_3장

물론 주의해야 할 점은 있어. 교통망이 갖춰졌거나 갖춰질 계획이 있고 서울 핵심지와 가까우며, 발전 가능성이 있는 신도시 택지지구여야 한다는 것이다. 서울 핵심지와 거리가 멀고 교통망도 부족한 택지지구는 비록 가격이 상승한다고 해도 그렇지 않은 신도시 택지지구와 가격 상승 면에서 큰 차이가 난다. 신도시 택지지구의 승패는 서울 핵심지와의 물리적 거리와 교통망에 달렸다고 해도 과언이 아닐 정도다.
_3장

즉 핵심지 보유가 부동산 투자의 포인트다. 그런데 핵심지를 보유하는 데 그쳐서는 안 된다. 장기 보유해야 한다. 반드시 서울과 서울 인근의 교통망 및 인프라가 잘 갖춰진 수도권에 투자해야 하며, 핵심지의 땅을 사서 평생 갖고 간다는 개념으로 장기 투자해야 한다. 그래야 인플레이션의 고공 행진 속에서도 내 자산을 지킬 수 있다. 지방 소도시 외곽의 허허벌판 땅을 아무리 오래 갖고 있어봤자 요행히 도로가 뚫려 국가로부터 토지 보상을 받는 경우를 제외하면 극적으로 가격 상승이 일어나는 일은 드물지. 그렇게 생각해 보면 핵심지를 왜 장기 보유해야 하는지 이유를 알 것이다.
_3장

이처럼 오랜 하락기를 겪은 곳은 그 하락기가 끝나고 집값이 꿈틀거리기 시작하면 많은 사람이 그동안의 고생을 생각하며 얼른 매도하려고 한다. 너도 만일 이런 상황을 겪는다면 걱정하지 말고 가격 네고를 해보도록 해라. 최대한 싸게 살 수 있다면 그것이 안전 마진이 되는 법이다.
_3장

이 방식은 아빠가 투자 관련 책들을 읽어보고 어떻게 하면 미래에 더 큰 가치가 있는 투자처를 골라낼 수 있을까 고민하다 찾아낸 방법이란다. 예를 들어 용적률을 공부하다가 용적률이 1층부터 탑층까지의 ‘바닥 면적’의 합이라는 것에 주목해서, 그렇다면 총 바닥 면적을 해당 아파트 단지의 평균 평형으로 나눈다면 대략 세대수가 구해지지 않을까 생각한 거지.
_3장

그런데 아빠가 살아보니 어릴 때 받았던 교육이 자본주의 사회에 필요한 교육이 아니더라. 예전에는 빚을 낸다고 하면 정말 큰일이 나는 줄만 알았다. 한번 빚을 내기 시작하면 또다시 빚을 내게 되고, 그러다 보면 언젠가는 패가망신한다고, 빚이란 정말 무서운 것이며 어떤 일이 있어도 빚을 내서는 안 된다고 할아버지께 배웠었다.
_4장

우리는 모두 돈을 벌고 싶다. 돈을 벌고 싶지 않은 사람은 없다. 다만 그 과정과 방법에 차이가 있는 것뿐이지. 공통의 목표를 지닌 사람들 틈에서 투자를 떠벌리고 다니는 사람이 있다면 아마도 2가지 이유 때문일 것이다. 주위 사람들에게 자신의 성공적인 투자를 알려서 강의나 책 출간 등으로 더 큰 이익을 얻고자 하거나 아니면 모자란 사람이거나. 둘 중 어떤 이유라도 네게 도움은 되지 않는단다. 그러니 절대 남들에게 자랑하지 말고 가슴속에 깊이 묻어두거라. 자랑한다고 해서 얻는 것은 하나도 없다.
_4장

쓰레기 봉지 역시 마찬가지다. 나는 정말 꽉꽉 누르고 눌러서 더 이상 쓰레기가 안 들어갈 때까지 넣은 후 버리는데, 간혹 조금 담겨 있는데도 쓰레기 봉지 수거함에 나온 것들을 보면 참 아깝다. 작은 것들도 아낄 수 있어야 부자가 될 수 있다. 적은 돈이라도 귀하게 여기고 큰돈 역시 귀하게 여겨야 한다. 적은 돈을 함부로 쓰는 사람이 큰돈은 어찌 아낄까? 절약은 마음가짐의 문제다.
_4장

결론적으로 아빠는 이왕이면 네가 확장성이 더 큰 곳에서 꿈을 마음껏 펼쳤으면 한다. 특히 어느 정도의 안정성도 중요하지만 그 때문에 확장성을 포기하는 것은 매우 어리석은 행동이라고 생각한다. 실패해도 다시 일어서면 된다. 또한 투자할 때도 안정성에만 치우친 투자를 한다면 결코 부자가 될 수 없다. 나는 은행 예금을 통해 부자가 되었다는 말을 이제껏 들어보지 못했다. 리스크를 감수하고서라도 도전할 가치가 있다면 자신 있게 확장성을 선택하길 바란다.
_4장

출판사 서평

매도한 아파트의 가격이 채 몇 년도 지나지 않아서 두 배, 혹 그 이상으로 폭등하면 어떤 기분이 들까? 대부분은 눈앞까지 온 기회를 놓쳤다는 생각에 후회와 자책의 나날을 보내게 되지 않을까? 실수를 교훈 삼아, 손에서 떠난 이익보다 더 큰 이익을 거머쥐게 되는 사람도 아주 적은 확률로 있을지 모르겠다.
《부자 아빠 부동산 수업》의 저자는 실제로 이런 일을 겪었다. 그리고 한 번의 실패에 주저앉지 않고 오히려 새로운 배움의 계기로 만들었다. 2013년, 그는 일하면서 모은 돈에 대출받은 돈을 더해 서울 강남의 32평 아파트를 구매했다. 30대 초반의 나이에 모두가 부러워하는 강남 아파트 집주인이 된 것이다. 하지만 그 기쁨은 오래가지 않았다. 2016년에 해당 아파트를 팔았는데, 그 후 가격이 멈출 줄 모르고 치솟았기 때문이다.

“당시 저는 부동산이나 투자와 관련해 어떤 공부도 한 적이 없었고 어설프게 주워들은 내용을 떠드는 수준이었기에 그만 해당 아파트를 2016년 여름에 약간의 이익만 얻고 매도해버렸지요. 나중에 그 아파트는 제가 매도한 가격에서 십 몇억 원이 더 올랐습니다.”

당시에는 화도 나고 절망에 빠지기도 했지만, 어찌 보면 다행이었다. 이후 절치부심의 심정으로 본격적인 투자 공부를 시작했기 때문이다. 정확한 정보와 합리적 의사 결정 과정 없이 이루어진 판단이 그런 결과를 발생시킨 것이라 본 것이다. 그렇게 같은 실수를 반복하지 않기 위해 꾸준히 투자 공부와 투자 활동을 해왔고, 40억 원 이상의 자산을 쌓은 오늘로 이어질 수 있었다.
그리고 그 과정에 얻은 지식과 경험을 두 아들에게 이야기하듯 풀어냈다. 실제로 두 아들이 크면 가르쳐주고자 했던 내용이기도 하다.

“인생의 목표를 세우고, 당당하게 돈을 사랑하라”
부자 아빠가 아들에게 들려주는 돈·투자·인생의 지혜

두 아이의 아빠이자 서울의 한 고등학교에서 교사로 일하고 있는 저자가 꾸준한 공부를 통해 자신만의 원칙을 확립하는 과정과 시간의 힘을 강조하는 것도 이런 경험 때문인지 모른다.

“사람들에게 왜 그 지역을 사는지 확실하게 이유를 설명할 수 있어야 해. 그렇게까지 했는데도 만약 실패한다면 어디서 실패했는지 원인을 찾고, 다시금 자신의 투자 원칙을 더 발전시키고 새롭게 재정립하면 그만이다. 이런 사람은 어떻게 해도 성공할 수밖에 없다는 점을 기억하도록 하거라.”

책은 총 4개 장에 걸쳐 ‘평범한 직장인이 40억대 자산가가 될 수 있었던 비결’을 전한다. 2016년 이후 공부하고 투자를 하며 얻은 지식과 노하우를 돈과 경제의 기본 원리, 부동산 투자의 기술 그리고 두 아들이 인생을 대할 때 가졌으면 하는 태도로 나누어서 설명한다.
첫 번째 장은 경제와 돈의 기본 원리를 담고 있다. 화폐 가치와 인플레이션, 레버리지와 리스크 등 경제·금융 분야의 주요 개념을 게임의 상황, 저자 자신의 일화, 아들과 나눈 대화 등을 통해 이해하기 쉽게 설명한다. 두 번째 장과 세 번째 장에서는 본격적으로 부동산 투자에 대해 다룬다. 먼저 투자를 시작하기에 앞서 갖춰야 할 마음가짐과 태도를 정리한 뒤, 매수 타이밍·입지 분석과 재개발 가능성이 높은 단지 판단법 등 투자를 위해 알아야 할 기본 지식부터 저자가 실전 경험을 통해 만들어낸 투자 기법을 전한다.
마지막으로는 인생에 관한 조언이다. 두 아들에게 해주는 말인 만큼, 저자가 지금까지 보고 겪으면서 깨달은 삶의 태도를 이야기한다. 겉모습이 아니라 내면을 쌓을 것, 확장성에 투자할 것, 자만하지 말 것, 절약을 습관화할 것….
·돈의 속성과 자본주의 시스템을 이해해야 한다
·레버리지는 기회인 동시에 위기일 수 있음으로 기억해라
·일해서 버는 돈은 중요하다, 하지만 돈이 돈을 버는 시스템을 만들어야 한다
·다른 사람의 말을 듣되 나의 원칙을 세울 수 있어야 한다
·남과 비교하지 마라
·부동산도 인생도 확장성에 투자하라
·아끼는 것은 다른 어떤 투자보다도 수익을 내기 쉬운 방법이다

두 아들에게 전하는 이야기의 형식을 띠고 있지만, 재테크에 막 관심을 갖기 시작한 20~30대 사회 초년생 및 투자 입문자가 읽기에도 무리가 없다. 오히려 ‘진작에 이런 공부를 했더라면 좋았을걸’ 하는 생각이 들 정도다. 아이의 눈높이에 맞춰서 설명하고 있으므로 누구라도 쉽게 읽고 이해할 수 있다. 또한 자라나는 자녀와 경제와 투자에 자연스럽게 이야기를 나누고 싶은 부모에게도 좋은 참고서가 될 것이다. 국내 최고 토지 분석 전문가 김종율, 아파트 청약 전문가 김태훈(베니아), 《부의 통찰》 저자 부아c가 추천했다.
저자는 부모님으로부터 엄청난 재산을 물려받은 ‘금수저’도, 매달 입이 떡 벌어지는 돈을 버는 고소득자도 아니다. 대학교 졸업 후 중고교 교사로 임용된 뒤 쭉 근무 중이다. 이는 곧 특별한 사람이 아니더라도 자신의 현재와 미래를 안정적으로 지켜줄 자산을 만들 수 있다는 얘기가 된다. 저자는 두 아들에게 행복과 축복을 전하는 말로 이야기를 맺곤 한다. 독자에게도 같은 마음일 것이다. “이 책을 읽은 모든 분이 성공적인 투자를 하기를 기원합니다.”

작가정보

저자(글) 세준아빠

서울에서 고등학교 교사로 일하고 있는 40대 초반, 두 아이의 아빠입니다.
2013년 처음 투자했던 서울의 32평 아파트를 2016년 대세 상승장의 초입에 거의 헐값으로 매도한 뒤, 절치부심의 심정으로 본격적인 투자 공부를 시작했습니다. 수없이 많은 투자 관련 책을 읽고 고민하며 인사이트를 얻고자 노력했습니다. 그 결과 40억 원가량의 자산을 모을 수 있었습니다. 현재는 과도한 레버리지 사용을 자제하며 어떤 위기 상황이 와도 극복해나갈 수 있는 투자를 지향하고 있습니다.
그간 공부한 내용을 나중에 두 아이에게 알려주고 싶어 글을 썼습니다. 공부하면서 배우고 생각한 바를 쉽고 자세하게 설명하고자 다양한 사례를 통해 풀어냈고 더불어 저만의 투자 노하우를 담았습니다.