부동산투자 궁금증 100문 100답

최영훈 지음

메이트북스 2023년 09월 01일 출간 종이책 : 2023년 09월 01일 출간

작품소개

책소개

“큰돈 쓰는 부동산투자, 모르면 당한다!” 부동산 시장에 새롭게 입문하려는 초보자들의 길잡이가 되어줄 부동산 가이드 책이 출간되었다. 부동산 시장은 수억 원에서 수십 억 이상의 돈이 오가는 위험천만한 현장이다. 기초 지식을 알지 못하고는 안전한 거래 성사는커녕 손해만 본다. 이에 기자 출신 부동산 전문가가 부동산투자 전에 꼭 알아두어야 할 필수 상식들만을 엄선해 쉽게 정리했다. 부동산 중개업의 최전선에서 부동산 거래의 성공과 실패를 지켜본 저자는 현장이 아니면 알 수 없는 현실적인 이야기만을 ‘팩트’에 입각해 써내려간다. 계약서 작성부터 잔금 처리, 이사까지, 부동산 거래의 전 과정에서 생길 수 있는 문제 상황의 예방법과 대처법도 친절하게 알려준다. 계약서에 들어갈 특약 사항 예시를 구체적으로 보여주고, 등기부등본·건축물대장 보는 법, 집값·중개보수 흥정하는 법, 사기꾼 거르는 체크리스트 등 실생활에 도움될 내용이 가득하다. ‘영끌’ ‘빚투’로 큰 상실을 경험한 투자자들이 많은 지금, 성공 투자를 향한 자극적인 선동과 부동산 등락의 향방보다는 초석부터 단단히 다지는 일이 중요할 것이다. 적절한 매매 타이밍, 갭투자, 상가·오피스텔·분양건물 투자 등 투자 노하우와 더불어, 좋은 집 구하는 팁부터 믿을 만한 공인중개사 선택법까지 부동산을 선택하는 데 있어 가장 기초적이면서도 꼭 필요한 내용을 모두 담았다. 동네 공인중개사가 알려주듯 친근하게 부동산 꿀팁을 알려주는 저자의 목소리를 듣다 보면 부동산 거래 흐름에 대한 안목이 생기고, 내 집 마련과 투자에 앞서 다양한 리스크들을 체크하고 방지해 손해 없는 똑똑한 거래 전문가가 될 것이다.

기자 출신 부동산 전문가가 알려주는
현실적인 부동산투자 이야기!
이 책은 총 13장으로 구성된다. 1장 ‘내 집 마련만큼 인생에 중요한 일도 없다’에서는 확대된 집의 기능과 내 집 마련을 해야 하는 이유, 집값을 예측할 수 있는 지표 등을 다룬다. 2장 ‘내 집 마련을 하기 전에 알아야 할 것들’에서는 내 집 마련에 앞서 기본기를 다진다. 부동산 계약 과정과 안전하게 거래할 수 있는 기초 지식, 더 좋은 집을 싸게 사는 팁을 익힐 수 있다. 3장 ‘부동산 계약할 때 유의해야 할 점’에서는 가계약 단계 주의사항부터 집주인 확인하는 방법, 계약서 특약 사항과 등기부등본 보는 법 등 계약 단계에서의 유의점들을 살펴본다. 4장 ‘부동산 매매 시에 체크해야 할 것들’ 집을 사고팔 때 유념해야 할 부분이나 좋은 결과를 얻는 전략들에 대해 설명한다. 5장 ‘잔금에서 이사까지! 아직 끝난 게 아니다’에서는 잔금 치를 때 주의사항, 전입신고, 이사 업체도 잘 모르는 이사 꿀팁 등을 말한다. 6장 ‘꼼꼼히 따져보면 유용한 대출’에서는 대출의 종류와 상황별 선택 요령, 금리를 고려한 대출 갈아타기 기술 등을 알려준다. 7장 ‘똑똑하고 지혜로운 임차인이 되는 법’에서는 전세 계약 시 주의사항, 보증금 지키는 3종 방어막과 전세금 반환보증보험·안심전세대출, 임대차보호법 등 임차인이 스스로를 지키는 여러 보호 장치를 배울 수 있다.
8장 ‘똑똑한 임대인이 되는 법’에서는 신축 아파트 전세 놓는 법부터 계약갱신요구권 거절, 상생임대인 제도 등 임대인에게 도움되는 여러 팁들을 배울 수 있다. 9장 ‘갭투자, 꼭 알아둬야 할 상식’에서는 매매와 전세 계약이 얽혀 있는 갭투자와 관련해 ‘매도인-매수인-세입자’ 각각의 입장에서 유의할 점을 살펴보고, 집주인 바뀐 뒤 하면 안 되는 일, 부동산 사기 수법, 사기꾼 거르는 체크리스트 등을 알아본다. 10장 ‘알아두면 유용한 부동산 정보’에서는 부동산 관련 세금, 다운계약과 업계약, 1층과 탑층의 장단점, 신축 아파트 특징 등 알아두면 좋을 부동산 정보 중 알짜배기만을 추려내 정리한다. 11장 ‘청약·분양권에 대한 거의 모든 것’에서는 청약의 기초와 분양권을 사고파는 전매 관련 내용을 다룬다. 12장 ‘믿을 만한 공인중개사를 선택하는 방법’에서는 공인중개사를 제대로 활용하는 노하우와 좋은 중개사를 찾고 나쁜 중개사를 가려내는 법, 알면 도움되는 부동산 용어 등을 알아본다. 13장 ‘잘 고른 상가, 연금이 따로 없다’에서는 상가 임대차계약 시 주의사항부터 상가·오피스텔·분양건물 투자와 관련해 알아두면 좋을 내용들을 소개한다.

목차

1장 내 집 마련만큼 인생에 중요한 일도 없다
미분양이 늘어난다는데 청약해도 괜찮나?
부동산 시장에서도 소신이 필요한 이유는?
내 집 하나는 꼭 있어야 하는 이유는?
집으로 노후 설계하기, 어떻게 가능할까?
집값을 예측할 수 있을까?
집값의 미래를 알 수 있는 지표들은 뭘까?

2장 내 집 마련을 하기 전에 알아야 할 것들
집피지기면 백전불패, 집 구하는 순서는?
집을 사기에 좋은 타이밍은 언제인가?
계약하러 갈 때 어떤 마음가짐이어야 할까?
‘찐’ 급매 물건을 찾는 방법이 따로 있나?
급매는 VIP가 잡는다는데, VIP가 되는 방법이 있나?

3장 부동산 계약할 때 유의해야 할 점
가계약금을 보낼 때 뭘 조심하고 어떻게 해야 하나?
부동산이 관행 운운하며 억지 부릴 때의 대처법은?
다른 사람이 오는 대리 계약, 정말 문제 없는 걸까?
부부 공동명의인데 한 명만 왔다면?
계약할 때 인감도장이 필요한가요?
정말 집주인이 맞는지 확인하는 방법이 있나?
등기부등본과 건축물대장, 어떻게 확인해야 하나?
열 변호사 안 부러운 특약 사항, 어떻게 적어야 할까?
중개대상물 확인설명서가 계약서만큼 중요한 이유는?

4장 부동산 매매 시에 체크해야 할 것들
집을 비싸게 잘 팔려면 어떤 전략을 짜야 하나?
매매는 타이밍이라는데, 매도와 매수의 순서는?
집값 협상의 기술, 실전에서 정말 가능할까?
계약 해지를 하고 싶다면 어떻게 진행해야 할까?
전세 낀 집을 실거주로 매수하려면 어떻게 하나?
집을 샀는데 하자가 있다면?

5장 잔금에서 이사까지! 아직 끝난 게 아니다
법무사도 잘 모르는, 집 팔고 잔금 때 주의사항은?
법무사도 잘 모르는, 집 사고 잔금 때 주의사항은?
이사 업체도 잘 모르는 이사 준비의 노하우는?
바쁜 이삿날 당일에 잊지 말고 꼭 해야 할 것들은?
전입신고를 하루 먼저 하면 정말 대항력이 생기나?
전세 보증금을 미리 빼달라는 세입자 요구에 응해도 되나?
이불 한 채라도 두고 나오면 정말 대항력이 유지되나?
열흘만 더 살겠다는 세입자 요구, 들어줘도 될까?
전월세 살면서 생긴 하자, 원상복구 책임은 어디까지인가?
꼼꼼히 따져보면 유용한 대출

6장 전세 들어갈 집을 구할 때 대출부터 알아봐야 하는 이유는?
내 상황에 적합한 대출 상품을 찾아야 하는 이유는?
LTV, DTI, DSR이 도대체 뭘까?
안심전환대출을 이용하면 정말 이자가 줄어드나?
고정금리와 변동금리, 도대체 뭘 선택해야 하나?

7장 똑똑하고 지혜로운 임차인이 되는 법
부동산 전세 계약 시 무엇을 주의해야 하나?
보증금 지키는 3종 방어막은? _ 전입신고·이사·확정일자
보증금 지키는 절대 반지는? _전세금 반환보증보험과 안심전세대출
힘없는 세입자라 쫓겨났다면? _ 임대차보호법
계약 종료 후 2년 더 살려면? _ 계약갱신요구권·전월세상한제
집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 대응해야 하나?
집주인이 블랙리스트라면 반환보증보험 가입이 안 되나?
세금 줄이는 월세 세액공제, 어떻게 신청해야 하나?
신축 전세를 구할 때 무엇을 주의해야 하나?

8장 똑똑한 임대인이 되는 법
신축 아파트 전세 놓기, 어떻게 진행해야 하나?
신축 전세 1년 6개월이 집주인에게 좋은 이유는?
1년 계약하곤 2년 살겠다는 세입자 요구, 어떻게 해야 하나?
세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유는?
2년 계약이 끝난 뒤 연장계약서, 반드시 써야 하나?
상생임대인 제도, 집주인이 모르면 손해인 이유는?
임대료 5% 인상, 계산 방법은?

9장 갭투자, 꼭 알아둬야 할 상식
부동산 강사도 잘 알려주지 않는, 갭투자 시의 주의사항은?
매수인이 전세를 놓는다고 할 때 주의사항은?
갭투자로 산 집을 전세 얻을 때, 전세 계약은 누구와 하나?
갑자기 집주인이 바뀐 뒤 세입자가 하면 안 되는 일은?
전세 사기는 피해자의 잘못인가?
부동산 사기 수법에 걸려들지 않으려면?
집주인과 계약했는데 불법이라면? _ 신탁등기
집주인이 사기꾼인지 알아내는 방법은?

10장 알아두면 유용한 부동산 정보
미분양이 늘어난다는데 청약해도 괜찮나?
생각보다 다양한 부동산 세금, 어떤 세금을 언제 내야 하나?
전매제한 때의 분양권 거래, 불법인데도 왜 하는 걸까?
다운계약과 업계약, 불법인데도 왜 하는 걸까?
1층과 탑층, 어느 곳이 더 나을까?
신축 아파트는 구축 아파트와 무엇이 다른가?

11장 청약·분양권에 대한 거의 모든 것
분양권을 전매하기까지 어떤 과정을 거치나?
분양권을 매매할 때 무엇을 주의해야 하나?
분양권 사기 수법에 안 걸리려면 어떻게 해야 하나?
미등기 분양권 소유주를 확인하는 방법이 있나?
청약부터 입주까지, 어떤 과정을 거쳐야 하나?
청약 당첨 뒤 잔금까지, 얼마의 돈이 필요할까?
3기 신도시에 사전청약 제도를 도입한 이유는?
유상 옵션만 수십 개라는데, 어떻게 선택해야 할까?

12장 믿을 만한 공인중개사를 선택하는 방법
중개보수 깎기, 정말 현장에서 가능한가?
공인중개사 사무실, 어떤 곳을 손절해야 하나?
믿을 만한 공인중개사. 어떤 경로로 찾을 수 있나?
불법 업자도 있다는데, 어떻게 가려내야 할까?
집을 팔고 나면 뒤돌아보지 말아야 하는 이유는?
부동산 한 곳만 이용할 경우의 장단점은?
왠지 두려운 부동산과의 대화, 잘하는 방법이 있을까?
암호 같은 부동산 용어들. 그래도 알아야 하는 이유는?
공인중개사와 중개보조원, 어떤 차이가 있을까?

13장 잘 고른 상가, 연금이 따로 없다
상가 임대차계약 시 주의해야 할 점이 뭘까?
건물주가 갑자기 나가라고 하면? _ 상가임대차보호법
권리금 계약이 먼저고 임대차계약이 나중인 이유는?
상가에 투자할 때 유의해야 할 사항이 뭘까?
‘소액 투자’라는 광고에 속지 말아야 하는 이유는?
오피스텔 투자 시 주의해야 할 사항이 뭘까?
분양 상가 투자 시 주의해야 할 사항이 뭘까?
상가 투자, 어떤 말들에 속지 말아야 하나?

책 속으로

‘내 집’에서 사는 것과 ‘남의 집’에서 사는 것. 생각보다 이 둘의 차이는 큽니다. 사람들은 전세나 월세를 살 때 겪는 부조리한 문제들을 대개 ‘남의 집에 사는 서러움’이라고 표현합니다. 최근에는 전세 사기 피해가 늘면서 세입자의 불안도 증가했습니다. 한편 부동산 가격이 상승하던 시기에는 박탈감마저 느끼게 하고요. 이것들이 내 집 하나는 꼭 있어야 하는 이유이기도 합니다. p.25

포털 사이트의 부동산 탭을 보면 집주인들의 속 타는 심정이 잘 보입니다. 매물에 너도나도 ‘급매’라는 딱지를 붙이니까요. 그런데 이 단어만 보고 판단을 내리기는 쉽지 않습니다. 이 가격이 급매가 아닌 ‘시세’가 되기도 하니까요. 그렇다면 ‘찐’ 급매 매물을 발견하는 방법은 있을까요? ‘○○일까지 잔금 조건’이라는 문구에 주목해보세요. 매물 설명에 ‘~까지’라는 기한이 붙어 있다면 진짜 급매입니다. 이런 집은 집주인이 그날까지 꼭 팔아야 할 이유가 있는 것이니까요. 대부분 이사 갈 집을 구해놨거나 양도세 비과세 기간인 경우입니다. 이 시기를 놓치면 여러모로 손해가 커진다는 뜻입니다. p.57

보증금 지키기의 처음과 끝은 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인하는 일입니다. 등기사항전부증명서에는 집주인의 인적사항, 대출 상황, 권리금을 위협하는 요소 등이 기록되어 있습니다. 부동산 중개거래를 했다면, 공인중개사가 등기부등본을 떼서 설명해줄 겁니다. 등기부등본은 아는 만큼 보입니다. 공인중개사가 설명을 하더라도 관련 지식이 없다면 그냥 넘어가겠지요. 등기부등본을 확인하는 일은 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 단계입니다. p.85

부동산 분위기에 따라 집을 사고파는 순서가 정해진다는 것을 기억하세요. 거래가 없고 집값도 계속 떨어지는 추세라면 어떨까요? 오늘보다 내일이 더 떨어질 것 같은 분위기에, 집을 팔 사람은 많은데 살 사람이 없는 상황이지요. 집을 사려는 사람이 ‘갑’인 분위기, 즉 매수 우위 시장이라고 합니다. 팔기가 힘든 때이기에 내 집을 먼저 팔아야 합니다. 반대로 이사 갈 집을 구하기는 좀 더 수월할 거고요. p.105

집값을 협상하기 전에는 만족할 만한 가격을 먼저 생각해야 합니다. 1천만 원을 깎으면 바로 계약금을 넣겠다는 다짐이지요. 이러한 선이 없다면 값을 깎아도 성에 안 차 불만족스러울 수 있습니다. 깎는다는 행위는 계약의 9부 능선을 넘는 일입니다. 공인중개사 또한 ‘이 사람이 이 가격까지 깎으면 계약할 사람’이라는 확신이 서야 제대로 깎아달라고 할 수 있습니다. p.109

집을 살 때 다른 사람이 전세로 살고 있는 경우를 ‘세 안고 매매’ 혹은 ‘세 끼고 매매’라고 합니다. 이때 매매 금액에서 전세 보증금을 빼고 값을 치릅니다. 만약 매매가가 5억 원인 집에 전세 3억 원으로 살고 있다면, 매도인에게 2억 원을 주고 소유권을 가져옵니다. 남은 3억 원은 매수인이 전세 만료 시점에 세입자에게 돌려주고요. 집을 살 때 당장 목돈이 필요 없다는 점에서 매력적인 구매 방법이기도 합니다. p.116

“우리 집에서 안방만 내 집이고, 나머지는 다 은행 거야!”라는 우스갯소리가 있지요. 주택담보 대출을 받고 집을 매수했을 때를 빗대는 말이기도 합니다. 대출을 하나도 안 받고 집을 사는 사람은 거의 없을 겁니다. 그런데 대출을 받는 사람조차 자기에게 적합한 대출이 무엇인지 잘 모르는 경우가 많습니다. 정부와 은행에서는 다양한 대출 지원 제도를 마련해두고 있습니다. 가족 구성원에 따라, 소득에 따라 받을 수 있는 대출이 달라집니다. 특히 신혼부부·무주택·생애최초 주택 구입의 경우 담보 대출 한도가 늘거나 우대금리가 적용됩니다. 그러니 자기 상황에 적합한 대출 상품을 잘 고르는 것이 중요합니다. p.166

임차인이 보호받을 수 있는 방어막을 대항력이라고 부릅니다. 제삼자에 대항할 수 있는 권리라는 뜻이지요. 계약이란 집을 매개로 집주인과 세입자 간의 약속입니다. 이 약속에 강한 힘을 부여하는 게 대항력이고요. 지금 집의 계약 내용을 집주인이 아닌 다른 사람에게도 주장할 수 있는 권리입니다. 즉 집을 사고팔거나 경매로 집이 넘어가도 계약 내용은 그대로 남아 있다는 뜻입니다. 대항력이 없다면 집이 팔리고 새 집주인이 “나가라”고 했을 때 꼼짝없이 그 말에 따라야겠지요. 그런데 집을 경매에 넘기고 낙찰을 받은 사람이 나가라고 해도 대항력이 있기 때문에 보증금을 돌려받기 전까지는 계속 살 수 있습니다. 전세 기간이 남았다면 그 기간을 채워도 됩니다. 이처럼 세입자 형편에서 취할 수 있는 강력한 조치가 바로 대항력입니다. pp.191-192

신축 아파트는 등기부에 소유주가 표시되지 않은 상태에서 입주를 하게 됩니다. 잔금을 치르기 전에는 회사 이름으로 소유권 보존등기만 된 상태이고, 집주인이 잔금을 치르고 나야만 자신의 명의가 등기부에 기록됩니다. 이것을 소유권 이전등기라고 합니다. 등기를 하는 방법은 집단등기·개별등기·셀프등기로 나뉩니다. 쉽게 말해 집단등기는 지하철에, 개별등기는 택시에, 셀프등기는 자가용에 비유할 수 있습니다. p.230

갭투자는 ‘매수 계약 → 전세 계약 → 전세 잔금 받기 → 매매 잔금 치르기 → 소유권 가져오기’가 일반적인 진행 과정입니다. 갭투자를 하려면 먼저 여러 요소들을 살펴봐야 합니다. 이때 중요한 것은 해당 단지의 전세 거래량입니다. 전세가 잘 나가는(회전이 잘 되는) 곳인지를 살펴야 합니다. 가격이 매력적이라 하더라도 전세 거래가 적은 곳이라면 피해야 합니다. p.258

임대차보호법상 임차인의 권리를 지키기 위해서는 전입신고, 이사, 확정일자가 필수입니다. 그런데 이렇게 모든 걸 다 했는데도 사기를 당하는 경우가 있습니다. 세입자가 전입신고를 하는 날에 집주인이 다른 사람한테 집을 팔거나 대출을 받는 수법이지요. 세입자의 대항력은 전입신고 등을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 반면 소유권 이전, 대출로 인한 근저당은 신고한 때부터 효력이 발생합니다. 이 점을 악용해서 전입신고일에 세입자 몰래 주택담보 대출을 받으면, 전세 보증금보다 은행이 앞서는 것이지요. 이 순서를 ‘선순위, 후순위’라고 하는데, 경매에 넘어가서 집이 팔렸을 경우 선순위가 먼저 그 돈을 배당받습니다. 그래서 순위가 중요한 겁니다. pp.280-281

다른 집을 살 때는 이전 주인에게 얼마가 되었든 웃돈을 주고 사야 합니다. 그런데 청약에 당첨되면 원분양가 그대로 집을 장만할 수 있습니다. 새집을 가장 싸게 얻는 방법이 청약인 셈이지요. 집값이 많이 떨어졌더라도 지금 신축 분양가보다 싼 곳은 없습니다. 혹시 분양가보다 싸게 떨어졌다면, 그런 집은 부동산 분위기나 경제 상황과 상관없이 사면 안 되는 곳입니다. 기본이 탄탄하지 못한 곳인데 ‘요행’으로 올랐을 뿐이니까요. p.296

분양권 전매 계약을 할 때는 거래하는 부동산에 이야기를 해야 합니다. 분양권 거래와 신축 입주 경험이 없는 부동산이라면 이 내용을 잘 모를 겁니다. “나중에 등기 칠 때, 이전 계약서와 신고필증이 필요하니 잔금일에 챙겨달라”고 부동산에 이야기하세요. 계약 때 이전 계약서와 신고필증을 안 챙겨놓으면 나중에는 받기가 어려워집니다. 관련 서류들이 분실될 수도 있고, 매도인에게는 지나간 과거가 될 뿐이니까요. 분양권을 산 집이라면, 잔금을 치르면서 등기 칠 때 이전 계약서와 신고필증이 필요합니다. 최종 등기 칠 때 필요한 것이니 결국 마지막 산 사람이 아쉬운 겁니다. 그러니 계약 과정에서 적극적으로 이야기해야 합니다. p.324

중개보수로 적히는 금액은 ‘상한요율’입니다. 최대로 받을 수 있는 돈, 즉 이 금액까지만 받으라고 정해진 겁니다. 이 말은 협상의 여지가 있다는 뜻이지요. 5억 원 매매 시에 200만 원은 최대 중개보수입니다. 깎아달라고 요구할 수 있는 것이죠. 다만 무작정 깎기보다는 합당한 이유나 그에 상응하는 보상을 해주는 게 좋습니다. 예를 들어 “이런 부분이 미흡했으니 보수에 반영하겠습니다” “당신에게만 중개를 맡길 테니 보수를 좀 깎아주세요”라고요. p.353

상가 투자를 생각한 처음부터 끝까지, 마음에 품고 있어야 할 대원칙이 있습니다. 상가 투자의 재미는 ‘다달이 들어오는 월세’에 있습니다. 나는 가만히 있어도 통장에 매달 꼬박꼬박 돈이 들어온다는 매력이 있지요. 그런데 상가 투자의 핵심은 ‘월세를 무조건 많이 받는다’가 아닙니다. ‘월세를 끊기지 않고 받는다’가 핵심입니다. pp.399-400

작가정보

저자(글) 최영훈

충남대학교 신문방송학과 졸업 후 서울신문 기자로 펜을, 소상공인시장진흥공단 방송기자로 마이크를 잡았다. 기자로 일하면서 진실을 탐구하고 사실을 정리하는 법을 익혔다. 2016년 공인중개사 자격증 취득 후 부동산중개사무소를 열었다. 유튜브 채널 〈부티인〉을 운영하며 부동산과 관련한 다양한 정보를 제공하고 있다. 삶이라는 주제를 부동산을 소재로 풀어내며 많은 관심을 받고 있는 〈부티인〉은 부동산 관련 실전 노하우를 생동감 있게 전달하는 채널로 정평이 나 있다. 다양한 곳에서 부동산 관련 강의를 진행중이다. 서울 강남구청, 인천교육청 도서관, 백화점 등에서 부동산 특강을, 주민센터에서 정규 강의를 맡고 있다. 서울시 크리에이티브포스, 국토교통부 인플루언서, 과학기술정보통신부 창창프로젝트 멤버로도 활동중이다.