부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다

윤형환 , 표상록(레오) , 윤경백 , 토마스 지음

나비의활주로 2023년 08월 31일 출간 종이책 : 2023년 07월 03일 출간

작품소개

책소개

부동산펀드매니저를 희망하는 취준생 및 새내기 실무자 필독서

이 책은 부동산 금융업 중 자산운용사에 취직을 희망하는 대학생 및 취업 준비생, 또는 자산운용사로 이직을 희망하는 분들을 위해 특별히 출간되었다. 필자들이 자산운용사에 입사하고 처음에 느꼈던 막막함을 업계 후배들에게 더는 느끼게 하고 싶지 않았기 때문이다. 업무 지식을 익히기 위해서는 ‘스스로 백지상태에서 부딪혀봐야 기억에 오래 남는다’는 주장도 있지만, 저자들은 이에 동의하지 않는다. 기본적인 틀은 알아야 부딪히고 배우며, 거기에 더해 자신만의 역량을 발휘하는 것이 훨씬 효율적이라 여긴다. 그래서 그동안 자신들이 몸으로 체득하고 경험한 업무 노하우를 후배들을 위해, 혹은 입사지원을 희망하는 이들을 위해 이 책에서 공개한다.
저자들 모두 부동산과 관련된 전공을 하였지만, 대학시절부터 부동산에 관심을 가졌던 것은 아니다. 회계법인, 건설사 등에서 일했고, 부동산과 관련된 업무를 하다 보니 자연스럽게 부동산 자산운용업계에서 일하게 되었다. 저자들은 첫 출근 시 설레기도 했지만 한 편으로는 막막하기도 했다고 한다. 정확히 자산운용사에서 어떤 업무를 하는지 잘 알지 못 하였고, 이를 간접적이라도 알려줄 수 있는 사람도, 구체적으로 설명해 주어 참고할만한 책도 없었기 때문이다.
입사 후, 업무에 대해서 어느 정도 파악했으나 업무 중 배운 지식들이 머릿속에 파편처럼 흩어져 있었고 큰

프레임을 알고 있지는 못했다. 이러한 문제점을 각자 고민하던 중 필자들은 합심하여 이를 한 번에 해결할 수 있는 책을 쓰고자 하였고 그 결과물이 바로 이 책《부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다》이다. 필자 모두 운용사에서 일했지만 각기 맡은 역할은 각각 달랐다. 그래서 네 명이 의기투합하면 그간 고민했던 흔적들을 토대로 운용업에 진출하고 싶어 하는 분들께 도움이 되는 책을 출간할 수 있다고 판단했다.

목차

프롤로그 부동산자산운용사에서의 실무에 관한 모든 것을 담았습니다

PART 1 부동산 자산운용사의 개요
012 부동산 업계와 역할 구분
012 자산운용사란 어떤 곳인가
014 자산운용사의 부서 구분
015 집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이
019 AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가
021 기본 용어
021 상품구조를 알아보자
027 펀드를 구분해 보자
031 면적 및 건축관련 용어를 알아보자
039 건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까
048 부동산 투자 전략
048 코어(Core)
048 코어 플러스(Core Plus)
049 밸류 애드(Value Added)
049 오퍼튜니스틱(Opportunistic)
050 상업용 부동산 투자 시장
050 상업용 부동산이란?
052 대표 지역 구분
059 상업용 부동산 시장의 현 주소

PART 2 부동산 투자의 검토
064 예비사업성 검토
064 예비 사업성 검토
065 딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)]
066 예비 펀드 레이징
069 CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션
메모랜덤(투자설명서)
070 시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성
073 매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
075 양해각서 체결 및 실사
075 양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지)
077 실사기관의 선정 그리고 수수료
080 매매계약의 체결
080 자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal)
그리고 사업양수도(Business Transfer)
084 매매계약의 당사자
085 매매대상 및 가격 조정
088 계약금, 잔금 그리고 유보금
089 거래선행조건, 진술 및 보장, 확약
091 손해배상
092 거래종결과 정산
096 대출약정 및 주주 간 계약
096 대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet)
097 금리의 산정 및 수수료의 종류
099 대출약정의 구성
102 프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과
주주간 계약
102 개요
103 자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드)

PART 3 부동산 자산의 운용
108 개요
109 실물자산의 운용 프로세스
110 영업수익
A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정
149 영업비용
A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기
보험┃D. 제세공과금
158 수익자 및 대주 관리
A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리
┃C. 운용현황 보고 업무
170 개발자산의 운용 프로세스
171 CM 선정
172 설계사 선정
175 시공사 선정
178 PF(Project Financing)란?
180 예산 검토ONTENTS

PART 4 부동산 자산의 매각
184 개요
186 매각의 프로세스
186 임차인 유치 및 관리
187 매각 예상 현금흐름 산출
A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출
B. 매각 성과 보수 측정┃
C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및
잔여재산 분배┃
E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및
해지 신고

부록 Part 1 수익성 분석 - 재무모델의 작성
192 재무모델의 정의와 최종 산출값
192 재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값
194 재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과
결과) 작성하기
198 자금조달 가정 작성하기
199 시트 구성 202 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기
209 투자 가정 작성하기
209 시트 구성 211 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기

부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약
217 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능
217 리본 메뉴
219 빠른 실행 도구 모음 사용자 지정
220 수식 값 분석을 위한 단축키
225 복사 붙여넣기와 참고하기
227 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수
227 EOMONTH 함수
228 부등호 함수, TRUE/FALSE
229 IF 함수
230 MOD 함수
231 투자 단계별 부과 세금 요약
232 취득 및 개발단계
233 운용단계 I 매각단계

234 SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁
262 SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법

책 속으로

부동산 펀드를 통한 분양 사업이 가능할까?
부동산 업무를 하다 보면 실물 투자를 많이 하지만, 시장이 좋을 때는 다소 리스크가 높더라도 높은 수익률을 거둘 수 있는 개발사업을 많이 진행한다. 특히, 분양사업을 접목 하여 부동산 개발하는 일이 많다. 신탁형 부동산 펀드로 분양은 일단 원칙적으로 불가 하다. 회사형 부동산 펀드 또는 PFV를 통해 분양사업을 진행하는 경우가 많은데, 그 이유는 다음과 같다.
1) 분양사업은 신탁사에 신탁을 맡겨 진행하는 것이 대부분인데, 신탁형 부동산 펀드 의 경우 이중 신탁 문제가 발생할 수 있다.
2) 부동산 펀드 설정 후 1년 이내 자산 매각이 불가한데, 토지매입 후 1년 내 선분양이 진행된다면 자산 매각(=분양)으로 해석될 수 있다.
3) 후 분양 조건으로 회사형 펀드를 설정한 사례는 존재한다.
4) 펀드의 하위 기구로 PFV를 설립하여 출자하는 형식으로 진행할 수 있다. p.26

국토공간계획의 체계
우리나라 국토공간계획의 체계는 공간적 위계에 따라 크게 1) 국토 및 지역계획 2) 도시계획 3) 건축계획의 3단계로 구분할 수 있다. 먼저, 국토 및 지역계획은 국토를 이용하고 개발하거나 보전할 때 미래 의 경제적ㆍ사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하기 위한 계획이다. 국토 및 지역계획의 종류로는 「국토기본법」에 의한 국토계획,「수도권정비계획법」에 의한 수도권정비계획,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 광역도시계획이 있다. 도시계획은 도시 전체의 미래 모습을 고려하여 바람직한 공간구조를 설계하고 이에 필요한 규제나 유도 정책 또는 정비 수단 등을 마련하여 도시를 건전하고 적정하게 관리하기 위해 수립하는 계획을 말한다. 도시계획은 상위 계획인 국토 및 지역계획에서 정한 방침을 구체화하고, 하위 계획인 개별 건축계획의 지침 역할을 한다. 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분되며(군의 경우 군 기본 계획과 군 관리 계획으로 지칭), 그밖에 도시의 일정한 구역을 개발하고 관리하기 위한 계획인 「도시 및 주거 환경정비법」에 의한 도시ㆍ주거환경정비기본계획, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 의한 도시재생전략계획 등을 수립하여 도시를 관리한다. 건축계획은 도시ㆍ군 관리 계획에 따라 실제 건축물을 건설하기 위한 계획으로서 집단 또는 개별 건축물의 건설 시 필요한 구조나 설비 등 실질 적이고 구체적인 사항을 포함한다. p.39~40

매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
수의계약 거래에서는 매도인과 단일 잠재 매수인과 직접 협상을 진행 하는 일이 대다수이므로 우선 협상자 선정 절차 없이 양해각서를 체결하고 실사 및 매매계약을 체결하게 된다. 그러나 입찰을 통해 다수의 잠재매수인을 대상으로 매각이 진행될 때에는 좀 더 복잡한 과정을 거친다. 입찰일까지 매입의향서를 제출한 잠재매수인을 대상으로 복수의 최종 후보 군Short List을 선정하고 해당 최종 후보군을 대상으로 인터뷰를 진행하여 매입의향서의 내용을 검증한 뒤, 우선 협상 대상자를 선정하게 된다.
매입의향서는 매도인이 잠재 매수인을 우선협상자로 선정할 수 있도록 아래의 내용이 신빙성 있게 준비되어야 한다. 매도인이 복수의 최종 후 보군을 선정한 뒤에 시장에 모종의 경로로 입찰자별 입찰가 정보가 유출 되는 경우가 종종 있다. 일부 매수인이 이를 전략적으로 이용, 매입금액을 상향 조정하거나 매입 조건을 완화하여 결국 우선협상대상자로 선정되기 도 한다. p.73

제소전화해
제소전화해는 제소, 즉 ‘소송을 하기 전 화해를 해둔다’는 뜻이다. 임대차 계약 등을 바탕으로 제소전화해 조서를 작성, 변호사를 통해 법원에 접수한다. 법원에서 심사 후(임대차계약은 사적 계약인데, 이보다 상위 법률인 상임 법 - 상가건물 임대차보호법-등에 위배되는 조항이 있는지 확인한다) 일종의 판결문인 ‘제소전화해조서’를 받을 수 있다. 다만 임차인에게 너무 불리하다고 판단이 되거나, 상임법을 위반한 조항들은 삭제될 수도 있다. 예를 들어, 임차료를 1기만 연체해도 임대인은 해지할 수 있다는 조항이 있다고 해보 자. 임대차계약서에 이렇게 적는 것 자체가 문제가 되지 않으나, 상임법 제 10조8에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 되어있다. 즉, 임대차계약보다 상위법인 상임법에서 연체의 기수를 임대차계약보다 높게 정하고 있어 해당 조항은 무효이고 임차인은 1기 연체로는 해지당하지 않게 된다.
통상 펀드/리츠가 건물을 소유한 경우 제소전화해는 임대차계약에서 기본 옵션으로 요구하는 일이 많다. 문제가 생겼을 때 굳이 재판으로 가지 않고 임대차계약 체결, 입주와 동시에 제소전화해 조서를 접수시키고, 문제가 생기면 이를 바탕으로 바로 연체에 대한 명도 등 집행 접수를 더욱 빠르게 할 수 있기 때문이다. 다만 오피스 임차인들과는 제소전화해를 임대차계약서 조항에 넣지 않는 경우도 있다. 프라임 오피스를 운영하는 경 우 누구나 이름 아는 임차인일 때 임차인에게 제소전화해를 요구한다면 임차인이 기분 나빠할 수도 있다. 다만 임차인의 재무 상태 등이 악화될 것으로 예상되거나 현재 좋지 않다면 기본적으로 이러한 임차인을 받지 않는 것이 현명할 것이나, 불가피하게 계약을 체결해야 할 때 오피스 임차인의 경우에도 안전장치의 하나로 임대차계약 체결과 동시에 제소전화해를 접수할 것을 추천한다. p.123~124

재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 함수
① EOMONTH 함수
재무모델은 일간 기준이 아닌 ‘연간’ 또는 ‘월간’기준으로 작성한다. ‘연간’은 가정이 단순하여 초기 투자 검토 단계에서 작성하며, 본격적인 투자 검토에 돌입하면 ‘월간’으로 모델을 짜게 된다. 월간으로 짤 때, 주의해야 하는 점은 ‘기준이 되는 날은 매월의 말이라 는 점’이다. 따라서 특정 달의 기중에 발생한 일들은 모두 월말에 발생한 것으로 가정한다. Eomonth 함수는 기중의 날짜를 월말로 변환할 때 쓰이 며, 월간 모델을 짤 때 유용하다. p.227
- EOMONTH(start date, months) : 특정 달의 마지막 날짜 구하기
startdate : 기준이 되는 시작 날짜, months : 이전(-) 또는 이후(+) 개월 수
예:) Eomonth(2022/11/11,0) = 2022/11/30
Eomonth(2022/11/11,1) = 2022/12/31
Eomonth(2022/11/11,12) = 2023/11/30
Eomonth(2022/11/11,-1) = 2023/10/31

펀드, 리츠 등을 운용하다 보면 절대 놓쳐서는 안 되는 일정- 임대차 만료 시점, 이자 지급일, 분배 지급일 등- 이 생긴다. 한 개의 펀드만 운용하면 이 기한을 놓치는 경우가 많지 않은데, 다수의 펀드를 운용 하다 보면 놓치는 일도 생길 수 있다. 따라서 위에 언급한 중요한 일정은 아웃룩의 일정 기능을 활용하여, 최소 2일 전에는 리마인드 알림이 뜨도록 한다. 서류의 준비도 마감 기한보다 일찍 시작하는 것이 좋다. 항상 2영업 일 정도는 여유를 둔다. 자료 요청 기간에 미리 요구 서류들을 스캔하여 확인받아두고, 당일엔 확인된 서류 원본을 제출한다. 특히 대출약정을 체결하는 경우 인출 선행 서류로 기본적인 회사별 등기부등본, 법인인감증명서부터 시작해서 준비하고 제출해야 하는 서류가 많다. 대출기관들이 만족하지 못할 경우 추가 서류가 필요할 수도 있는데, 이를 당일에 제출하고 확인받을 경우 추가 서류를 준비할 시간이 물리적으로 부족하다.
또한 대출 기관들이 대부분 금융기관이므로 펀드의 명의로 대출받게 될 경우 준비해야 하는 고객확인 서류 같은 것이 있다. 대규모 대출 을 받을 경우 대출기관이 많아지고, 그에 따라 준비해야 할 서류도 비례하여 증가한다. 이 서류들 역시 최소 일주일 전에 각 대출기관들로 부터 서류를 교부받아 날인하고, 2영업일 전에는 스캔본을 제출해서 이상이 없는지 확인받는다.
확정일자를 당일 받아야 하는 서류가 있을 경우 적어도 17시까지는 공증사무소에 도착할 수 있도록 한다. 사실 이 일정을 미리 조절해서 16시경에는 날인과 서류 확인 등을 모두 마치는 것이 좋다. 하지만 현 실적으로 대출 약정을 체결해보면 알겠지만 대출 인출일 당일 시간을 마음대로 조정하기는 쉽지 않다. 그렇다고 하더라도 확정일자 날인이 필요한 경우 일정을 서둘러야 한다. 공증사무소는 대개 빠르면 17시, 평균적으로 17시 30분에서 18시경 문을 닫기 때문이다. 공증사무소가 닫아 확정일자를 받지 못하는 일이 생기지 않도록 한다(사전에 공증사무 소와 협의를 통해 늦게 방문하는 것에 대한 양해를 구하는 것도 방법이다). p.245~247

지원 동기 : 자신의 논리를 보여줄 것
자신만의 논리를 찾고 이를 보여주기 위해서는 ‘왜?’라는 질문을 계속 던져야 한다. ‘왜 금융권에 지원하게 되었는가? 왜 운용사에 지원하게 되었는가? 왜 부동산인가? 왜 이 회사인가?’와 같이 업에서부터 질문을 시작해 회사까지 좁혀야 한다. 아래에 이와 관련한 간단한 예를 들어보았다.
Q. 왜 금융권을 선택했는가?
A. ‘나’라는 사람의 가치가 가장 높아질 수 있는 업을 선택하고자 했다. 내 지식과 경험 을 활용해 가장 큰 가치를 만들어낼 수 있고 인정받을 수 있는 곳이 금융권이라 판단해 금융권 취업을 목표로 했다.
Q. 왜 부동산 분야에 지원하게 되었는가?
A. 부동산이 인적자원 측면에서 후발주자가 진입하기 힘든 분야라고 판단했기 때문이 다. 부동산 분야는 종합학문으로 경제/회계/건축 등 다양한 분야의 지식이 필요하다. 어느 하나만 잘 안다고 해서 부동산 분야의 전문가가 될 수 없다. 따라서 다양한 분야를 배우는데 거리낌이 없도록 다양한 흥미를 가지고 있어야 하며, 해당 분야마다 일정 수준 이상의 전문성을 갖추기 위해 타 분야보다 초기에 많은 노력이 필요하다. 이러한 이유로 부동산 시장의 인력 공급은 비탄력적이고, 이로 인해 나의 가치가 쉽게 떨어지지 않게 된다. p. 264~266

출판사 서평

현직 실무자들이 알려주는 성과를 극대화하는 실전 기술
취준생 및 회사의 모든 것이 낯선 신입사원, 아직 일이 손에 덜 익은 부동산 펀드매니저들을 위한 실무서

‘파트1. 부동산 자산 운용사의 개요’에서는 부동산 금융업에 대한 이해를 위해 업계에 어떤 회사들이 있는지 살펴보고, 상업용 부동산을 이해하는데 필요한 기초 지식에 대해 설명한다. 더불어 부동산 자산운용 업계의 개요와 필수적인 기초 용어&지식을 위주로 다룬다.
‘파트2. 부동산 투자의 검토’에서는 투자가 실제로 진행되는 과정-잠재 투자물건에 관한 예비 사업성 검토부터 매매계약 및 대출약정, 거래종결과 정산-까지의 전 과정에 대해 설명한다. 양해 각서 및 매매계약서 등 중요한 협약/계약서에서 반드시 다뤄주어야만 하는 조항(term)들을 알아본다.
‘파트3. 부동산 자산의 운용’에서는 다음과 같은 내용을 다룬다. 투자 검토를 마치고 자산의 매입을 완료하게 되면 그다음부터는 운용의 영역이다. 자산의 운용 역시 투자와 매각 못지않게 중요한 과정이다.
‘파트 4. 부동산의 매각’에서는 매각의 기본적인 과정과 어떤 부분에서 투자와 달라 유의해야 하는지와 같은 부분을 다룬다.
그리고 마지막 ‘부록(Appendix)’에서는 투자 단계에서 필요한 재무 모델링과 실무에 도움이 되는 엑셀 기능들에 대해 다루웠고,, 업무에 도움이 될 만한 웹사이트 소개와 더불어 부동산 자산운용 업계에 입사를 희망하는 분들을 위한 자기소개서 작성 시 주의점에 대해서도 알려준다.
이 책을 통해 적어도 ‘부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나’ 하고 알게 될 것이다. 철저히 실무를 이제 막 시작했거나 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들을 위한 개요서의 눈높이로 쓰였다. 그래서 실용적인 팁이 많이 담겨 있으며, 적어도 ‘부동산 자산운용사란 이런 일을 하는 곳이구나’ 하고 알 수 있다. 이처럼 상업용 부동산 업계 흐름을 이해하는데 도움을 준다. 특히 부동산 자산운용사에 입사를 희망하는 이들에게 유용하며, 저 연차 사원에게는 든든한 사수 역할을 해줄 것이다.

작가정보

저자(글) 윤형환

한국공인회계사로 삼정회계법인 및 미래에셋자산운용 부동산팀을 거쳤다. 국내외 다양한 자산에 대한 재무실사 및 펀드 운용 경험을 가지고 있다. 실무교육 플랫폼인 커리어짐을 운영 중이며, 업계에 진출하고자 하는 이들에게 실전적인 교육을 제공하고자 노력하고 있다. 커리어 전환 및 진입을 위한 멘토로도 활동한다.

저자(글) 표상록(레오)

건설업에서 금융업으로 직종을 전환하며, 느끼고 고민했던 흔적을 담고자 하였다. 서울대학교 건축학과를 졸업했고 현대건설, 미래에셋자산운용에서 근무하였다. 오피스, 물류센터, 골프장, 주거 등 상업용 부동산의 투자개발, 운용, 시공, 인허가 등 다양하고 전문적인 경력을 가지고 있다. 부동산 개발 전문 인력, 투자자산운용사, 건축기사 등의 자격을 보유하였다. 블로그(샤대아빠) https://blog.naver.com/psl0408

저자(글) 윤경백

서강대학교 경제학과를 졸업하였고 현재 국내 대형 자산운용사에서 근무 중이다. 국내 오피스 및 물류센터의 운용 업무부터 시작해 현재는 부동산 투자개발 업무를 담당하고 있다. 학교를 졸업한 후 바로 업계에서 근무를 시작하며 실무와 학교 교육 사이에 엄청난 차이가 있다는 것을 깨달았다. 그래서 업계에 진출하려는 후배들을 위해 이를 조금이라도 줄여보려는 목표를 가지고 있다.

저자(글) 토마스

서강대학교를 졸업하였고, 미래에셋자산운용을 거쳐 모 운용사에서 상업용 부동산 투자 및 운용 업무를 담당하고 있다. 업계에 진출하고자 하는 젊은이들에게 커리어 계발을 위한 실무적인 지식의 전달자를 넘어, 일과 삶 그리고 부(富)가 조화될 수 있는 삶의 조언자를 꿈꾼다.