부동산분쟁의 쟁점

이승주 지음

박영사 2023년 08월 14일 출간 종이책 : 2023년 06월 30일 출간

작품소개

책소개

제2판은 간결함을 유지하면서도 그 각 내용에 따라 판례원문 등을 그대로 실어 이해에 도움이 되도록 노력하였고, 판례원문 등을 읽다 보면 간략한 정리에 방해가 되는 점을 해결하고자 추가로 저자가 관련 내용을 짧게 정리하는 방법을 시도하였다.

목차

주요 차례

제1장　　주택임대차 1
제2장　　상가건물임대차 61
제3장　　농지법·민법상 임대차 163
제4장　　부동산매매 171
제5장　　부동산계약의 취소 및 채권자취소권 219
제6장　　부동산계약의 무효·해제·해지 229
제7장　　가계약 297
제8장　　부동산소유권 305
제9장　　공유부동산 331
제10장　　부동산취득시효·소멸시효 358
제11장　　부동산명의신탁 388
제12장　　전세권 428
제13장　　근저당권·저당권·담보가등기 등 442
제14장　　부동산등기 472
제15장　　집합건물 483
제16장　　부동산에 대한 보전처분·집행 550
제17장　　부동산경매 560
제18장　　부동산중개 638
제19장　　종중부동산 666
제20장　　부동산상속 687
제21장　　이행강제금·변상금 694
제22장　　도로·분묘·토지경계 701

세부 차례

제1장　　주택임대차 1
1. 주택임차인의 입장에서 임대차계약을 체결할 때 주의할 점 1
2. 법무부가 2013. 7. 22.경 발표한 “주택임대차표준계약서” 해설 3
3. 주택임대차보호법 적용을 위한 주거용 건물의 의미 5
4. 동시이행항변과 주택임대차보증금에 대한 지급명령신청 7
5. 주택인도의무와 보증금반환의무의 동시이행의 문제 8
6. 질권자의 채권자대위에 의한 주택인도청구소송의 쟁점 9
7. 임차권양도금지특약과 보증금반환채권의 양도 11
8. 보증금반환채권의 가압류와 주택양수인의 지위 12
9. 주택임대차에 있어 인도의 의미와 우선변제권의 성립시기 13
10. 주택에 대한 일시 전출과 대항력 14
11. 채권회수 목적의 주택임대차와 대항력 및 우선변제권 15
12. 오피스텔 거주와 전입신고, 그리고 전세권등기 17
13. 신탁자 또는 수탁자와의 주택임대차계약과 대항력 18
14. 신탁법상 신탁자와 임대차계약을 체결한 경우의 대항력 21
15. 주택임대차에 대한 전입신고 및 확정일자와 저당권의 우선순위 24
16. 주택 및 상가보호법상의 임대인지위 승계규정과 임차인의 승계거부 25
17. 다가구주택의 임차권 등기명령에 의한 등기와 배당순위 26
18. 임차권등기명령에 의해 등기된 아파트의 임대차 27
19. 공부상 비주택에 대한 주택임차권등기명령신청 28
20. 점유를 상실한 임차인의 임차권등기명령신청과 배당순위 30
21. 건물 임대인의 수선의무 면제 특약의 효력 32
22. 수선이 필요한 임차건물에 대한 임차인의 통지의무의 중요성 34
23. 전세보증금채권의 양수와 양수인의 권리 35
24. 주택 전세보증금반환채권 양수인의 우선변제권 인정 여부 36
25. 담보목적으로 작성된 임대차계약서의 법률적 쟁점 37
26. 주거용으로의 용도변경과 소액임차인의 보호 여부 38
27. 깡통 주택과 깡통 전세 40
28. 다가구주택과 최우선배당의 함정 41
29. 부동산 이중계약 사기 사례 44
30. 차임연체로 인한 계약해지 46
31. 계약해제 등에 의한 임대인지위 상실과 신소유자의 명도청구 48
32. 주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권 49
33. 주택임대차보호법상 임차인의 최우선변제권 정리 56
34. 공공주택 특별법의 강행규정성 58

제2장　　상가건물임대차 61
1. 상가임차인을 위한 법률상식 61
2. 상가건물 임대차보호법상 상가의 의미 63
3. 재건축을 예정한 경우의 상가임대차 계약방법 64
4. 권리금계약과 임대차조건의 확인 66
5. 권리금의 반환가능성 67
6. 2014년 9월 24일자 상가권리금에 대한 법무부 보도자료 관련 69
7. 경매 낙찰자의 상가권리금에 대한 책임 여부 70
8. 개정 상가건물 임대차보호법상의 권리금 보호 71
9. 권리금인정안함 약정의 유효성 72
10. 1년 6개월 이상 비영리목적 사용과 권리금 회수거절 74
11. 재건축 및 장기간 미사용 등 사유 결합을 이유로 한 권리금회수거절 77
12. 권리금회수기회요청 거절과 손해배상, 그리고 권리금 감정 80
13. 상가임차인의 권리금회수기회요청권과 손해배상 83
14. 상가건물 임대차보호법상 권리금회수기회요청권의 행사기간 86
15. 권리양도양수계약과 상법상 영업양도 87
16. 상가건물 임대차보호법상 소유자 변경과 그에 대응한 임차인의 대항요건과 대항력 89
17. 상가건물 임대차보호법상 임대인지위 승계와 차임연체 90
18. 상가소유자의 변경과 변경 전 연체차임 등이 보증금에서 당연공제되는지 92
19. 상가임대차 계약갱신요구 및 거부의 시기 94
20. 상가임차인의 계약갱신요구권은 적시에 행사 필요 95
21. 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신과 갱신기간 97
22. 재건축 등을 이유로 한 상가임대인의 갱신거절 99
23. 약정에 없던 상가관리비 청구와 계약갱신요구 101
24. 상가임대차와 묵시의 갱신 102
25. 세무서의 확정일자 날인 거부 104
26. 상가의 보증금 또는 월세 인상한도의 문제 106
27. 임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무의 의미 107
28. 상가임대차와 월세지급의무 및 부당이득 109
29. 임차인의 불법점유에 대한 손해배상청구 가능성 110
30. 구 노량진시장 상인일부의 현대화시장 이전반대와 손해배상책임 여부 112
31. 월세에 대한 지연손해약정과 소멸시효 114
32. 미준공 건물에 대한 임대차계약 115
33. 부동산신탁과 상가임대차 116
34. 상가임대차 이중계약 119
35. 상가명도청구와 폐업절차이행 청구 120
36. 상가임차인의 임차권 보장기간과 공유자의 갱신거절 방법 122
37. 임대차계약기간의 판단 123
38. 임차목적물 미사용과 월세지급 의무 124
39. 임대차종료와 실질적 이득, 그리고 손해배상액의 예정 126
40. 상가 차임 등의 증액기준 초과와 부당이득청구 127
41. 상가임차인의 사업자등록은 필수적 129
42. 건물임차인의 필요비ㆍ유익비 반환청구와 부속물매수청구 130
43. 임차인의 부속물매수청구권을 포기하는 약정의 효력 132
44. 상가임차인의 부속물매수청구권 134
45. 전임차인이 설치한 부분에 대한 원상회복의무와 존부 135
46. 특약이 상가임차인의 원상회복의무를 면제한 것으로 해석되는 경우 137
47. 상가임대차에 있어 계약연장 간주규정 특약의 유효성 140
48. 상가공유자가 임대인인 경우의 문제 142
49. 일시사용을 위한 상가임대차 144
50. 상가의 일부(소부분)에 대한 전차인의 지위 145
51. 개정 상가건물 임대차보호법상의 차임연체로 인한 계약해지 146
52. 상가월세 3기 연체의 의미 147
53. 보증금에 대한 압류와 임대인의 계약해지 149
54. 계약기간 중에 상가 임차인의 계약해지 가능 여부 150
55. 묵시의 갱신과 상가임차인의 계약해지 통고 151
56. 임대인의 방해로 임대차계약이 종료된 경우 임대인이 배상할 손해의 범위 152
57. 상가건물 임대차보호법 개정과 상가건물 임대차보호법 부칙의 해석 154
58. 명도소송 가집행과 집행정지, 그리고 항소심에서의 대응방법 157
59. 상가건물 임대차보호법상 지역별 환산보증금 범위와 최우선변제의 범위 정리 159
60. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 160

제3장　　농지법·민법상 임대차 163
1. 농지임대차를 금지한 농지법규정은 강행규정 163
2. 임차인의 지상물매수청구권의 상대방 165
3. 토지임대차와 건물매수청구권 167
4. 토지임차인의 비닐하우스 설치와 각종 권리행사 169

제4장　　부동산매매 171
1. 당사자의 의사를 탐구하여 부동산 일부만의 매매성립을 인정한 사례 171
2. 공정위가 제시한 부동산매매약관의 유효성 173
3. 상가분양계획 해제에 따른 상가개발비의 반환 문제 176
4. 급매의 함정 178
5. 부동산 매도와 등기이전 선이행의 문제 179
6. 부동산 소유자의 아내로부터 부동산을 매수할 때의 주의점 180
7. 가압류된 부동산의 매수 181
8. 타인 토지 일부를 침범한 건물 매도인의 책임 182
9. 아파트 분양계약과 수량을 지정한 매매 183
10. 아파트 분양권을 불법으로 전매한 경우의 효력 184
11. 이주자택지 분양권 등을 불법으로 전매한 경우의 효력 186
12. 수분양아파트의 대지권이전등기 장기지연에 따른 손해배상청구 188
13. 신축빌라를 매수하는 경우의 문제점 191
14. 부동산매매에 있어 무권대리인의 책임범위 193
15. 명도책임을 매수인에게 부과하는 부동산매매계약 195
16. 부동산처분행위와 권한을 넘은 표현대리 196
17. 상가분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 약정 197
18. 전매차익 목적의 토지에 대한 공동투자 198
19. 상가매매와 기존 임차인의 명도특약 200
20. 다세대주택 분양계약상 유의점 201
21. 토지오염 유발자의 손해배상책임 203
22. 오염토지에 대한 매도인의 채무불이행 또는 하자담보책임 206
23. 토지매도와 잔금 수령방법에 대한 유의점 209
24. 구분소유적 공유관계의 승계 210
25. 부동산매매에 있어 근저당권 피담보채권인수의 의미 211
26. 토지거래허가구역 내의 토지매수와 처분금지가처분 가부 213
27. 부동산 이중매매의 경우에 배임죄 성립 215
28. 부동산 이중매매의 민사적 쟁점 216

제5장　　부동산계약의 취소 및 채권자취소권 219
1. 쌍방 공통하는 동기의 착오와 일부취소 인정 사례 219
2. 유동적 무효상태에서의 해제합의의 유효성과 해제합의의 착오취소 221
3. 토지매매에 있어 토지의 현황과 경계에 관한 착오 취소 223
4. 부동산계약에 대한 사해행위 취소와 입증책임 225
5. 부동산에 대한 사해행위취소와 상대무효의 구체적 의미 226

제6장　　부동산계약의 무효·해제·해지 229
1. 유동적 무효의 해소 229
2. 유동적 무효와 해약금에 의한 계약해제 231
3. 토지거래허가구역 내의 토지매매와 확정적 무효 233
4. 토지거래허가를 잠탈하려는 증여를 원인으로 한 소유권이전등기는 무효 235
5. 토지거래허가구역 내에서의 토지거래의 효력에 대한 유형별 정리 237
6. 토지거래허가에 있어서 허가신청 협력의무의 의미 240
7. 통정허위표시를 이유로 한 무효판결의 확정과 선의의 제3자 여부 241
8. 부동산매매계약의 해제·합의해제 243
9. 사정변경을 이유로 한 토지임대차계약의 해지를 인정한 사례 245
10. 부동산가압류와 계약해제가능성 248
11. 아파트 분양과 아파트 자체의 하자를 이유로 한 계약해제 250
12. 부동산거래에 있어 이행지체와 이행거절 251
13. 부동산계약해제와 주된 급부의무 위반 253
14. 다운계약과 계약해제 255
15. 경매진행에 따른 차임연체와 계약해지, 그리고 불안의 항변 256
16. 해약금에 의한 계약해제와 이행기 이전의 이행착수 257
17. 계약금과 중도금을 합한 금액을 계약금으로 하는 재계약과 해약금에 의한 해제 259
18. 이행착수 전 해약금 해제의사의 전달과 상대방의 기습적 이행 260
19. 부동산 매도인의 해약금 규정에 의한 계약해제 시점과 방법 262
20. 계약금 중 일부지급과 민법상 해약금 규정에 따른 계약해제 가능성 264
21. 부동산매매계약서상의 해약금 규정과 위약금 규정 267
22. 부동산 매도인의 해약금에 의한 계약해제 268
23. 민법 제565조 해약금 규정에 있어 이행착수의 의미 270
24. 토지거래허가구역 내의 토지매매와 민법 제565조에 따른 계약해제 271
25. 부동산계약과 위약금 273
26. 분양계약에 있어 계약이 해제된 경우 위약금의 범위 274
27. 부동산계약위반과 손해배상액의 예정 276
28. 부동산계약과 손해배상예정액 감액의 요건 277
29. 손해배상예정액의 직권감액 가능성 278
30. 약정해제권과 이행지체를 전제한 해제권 280
31. 부동산계약에 있어 약정해제권의 중요성 281
32. 부동산매매 잔금 미지급 시 자동해제 약정의 효력 282
33. 부동산매매계약에 있어 자동해제 특약의 효력 285
34. 가압류로 인한 부동산매매계약의 해제와 매도인의 가압류권자에 대한 손해배상청구 287
35. 부동산계약에 있어서의 특약 288
36. 상가분양계약의 합의해제와 시공사의 해약금 인출동의 거부행위 289
37. 범죄행위로 인한 증여계약의 해제 가능성 292
38. 농지가 관련법에 의한 법정해제조건에 따라 원소유자에게 환원된 경우에 제3자 보호여부 294

제7장　　가계약 297
1. 가계약과 계약금계약의 해소 297
2. 국토교통부 실거래가 공개시스템 298
3. 부동산거래에 있어 계약서 없는 가계약의 문제 300
4. 가계약금의 부당이득반환청구 가능성 301
5. 가계약금의 반환청구 가능성에 대한 종합정리 302

제8장　　부동산소유권 305
1. 부동산소유권의 취득시기 305
2. 토지 소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사의 제한 법리 306
3. 지방자체단체를 상대로 한 임야낙찰자의 임야 내 공로철거 및 인도청구를 권리남용으로 본 사례 309
4. 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 제한과 권리남용인정의 차이 313
5. 고약송전선 통과로 토지소유자의 토지 상공에 대한 사용·수익이 제한되는 경우 315
6. 토지사용승낙서의 채권적 효력 317
7. 점유침탈로 인한 점유회수청구와 본권자의 소유권에 기한 인도청구 318
8. 무상의 주위토지통행권과 특정승계인의 책임 321
9. 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 323
10. 소유권과 근저당권에 의한 각 가등기말소청구권의 행사의 차이와 기판력 325
11. 토지소유자가 권원 없는 건물 소유자를 상대로 퇴거청구를 할 수 있는지 328

제9장　　공유부동산 331
1. 단독소유, 구분소유, 구분소유적 공유, 공유 331
2. 공유토지의 분할과 건물이 존재하는 토지의 분할 332
3. 구분소유적 공유토지의 분할방법 335
4. 공유지분에 근저당권 설정 등을 이유로 공유토지에 대한 대금분할을 명한 사례 337
5. 공유지분에 근저당권 등이 설정된 경우 공유물분할청구소송에 있어서의 쟁점 339
6. 공유물에 대한 대금분할판결 후에 설정된 가등기에 대한 매수인의 말소청구 342
7. 공유물분할청구소송과 상속재산분할심판 344
8. 금전채권자가 채무자를 대위하여 공유물분할청구권을 행사할 수 있는지 여부 346
9. 공유지분의 처분과 공유물의 처분 347
10. 공유부동산의 관리 및 처분 348
11. 공유물의 관리행위와 임대차 351
12. 공유 부동산을 일부 공유자가 낙찰받은 경우의 임대인 지위변동 여부 354
13. 공유자가 공유자를 상대로 한 인도 및 방해배제청구 356

제10장　　부동산취득시효·소멸시효 358
1. 토지 공유자 사이의 취득시효 주장 가능성 358
2. 인접토지 소유자의 변경과 점유취득시효의 법리 360
3. 인접토지 건물소유자에 대한 철거 등 본소청구와 취득시효 반소청구 사례 362
4. 점유취득시효와 타주점유 365
5. 점유취득시효에 있어 자주점유의 구체적인 의미 366
6. 지방자치단체의 도로에 대한 자주점유 추정을 통한 점유취득시효 인정사례 368
7. 계약명의신탁에 있어 신탁자의 점유취득시효 가능성 370
8. 점유취득시효와 점유의 권원 372
9. 전점유자의 취득시효완성과 소유권이전등기청구권의 대위행사 법리 373
10. 토지 시효취득과 기존 근저당권의 효력 375
11. 내용증명우편 발송과 소멸시효의 중단 377
12. 사정받은 토지에 대한 종중의 토지 시효취득 378
13. 지방자치단체가 등기부취득시효를 주장하는 경우에 무과실의 의미 382
14. 중복된 소유권보존등기를 전제한 등기부취득시효와 점유취득시효 384
15. 무권리자로부터 토지를 매수한 자의 등기부취득시효 완성에 따른 문제 386

제11장　　부동산명의신탁 388
1. 부동산명의신탁 사실의 인정방법 388
2. 분양권에 대한 명의신탁과 부동산실명법의 적용여부 389
3. 명의신탁자의 부동산자체의 부당이득반환청구 가능성과 소멸시효 391
4. 명의신탁부동산의 반환청구 393
5. 계약명의신탁에 있어 신탁자의 매수자금 반환청구의 범위 395
6. 상호명의신탁과 공유물분할 398
7. 계약명의신탁에 있어 매도인의 선의ㆍ악의 등에 대한 입증책임 399
8. 계약명의신탁과 과징금 401
9. 계약명의신탁과 이행강제금 404
10. 계약명의신탁과 법률상 장애, 그리고 부동산자체의 부당이득청구가능성 405
11. 명의신탁과 횡령, 그리고 부당이득반환청구 406
12. 3자 간 명의신탁에 있어 수탁자의 임의처분에 대한 신탁자의 부당이득반환청구 408
13. 양자 간 명의신탁과 3자 간 명의신탁에 있어 수탁자의 임의처분에 대한 신탁자의 불법행위 청구 411
14. 매도인 선ㆍ악 불문하고 명의수탁자가 경매 부동산의 소유권취득 413
15. 3자 간 명의신탁에 있어 재산세를 납부한 명의수탁자의 부당이득청구 415
16. 계약명의신탁에 대한 부동산실명법 제4조를 무력화하는 약정의 효력 416
17. 명의신탁에 있어 수탁자의 임의처분을 저지하기 위한 가등기의 효력 420
18. 명의신탁에 있어 신탁자를 근저당권자로 하는 근저당권의 효력 422
19. 3자 간 명의신탁에 있어 수탁자가 신탁자에게 자의로 이전등기를 한 경우 유효 423
20. 연속된 명의신탁관계에 있어 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자의 의미 425

제12장　　전세권 428
1. 부동산에 대한 전세권과 채권적 전세 428
2. 건물 일부에 대한 전세권자의 경매신청 429
3. 전세권과 전세금반환채권의 분리양도 가능성 431
4. 부동산에 대한 전세권 소멸의 의미 433
5. 전세권등기와 통정허위표시의 선의의 제3자 434
6. 보증금 담보목적의 전세권등기사실을 알고 있는 제3자의 보호범위 437
7. 사용·수익권능이 배제된 채권담보목적 전세권의 유효성 439

제13장　　근저당권·저당권·담보가등기 등 442
1. 근저당권과 공정증서, 그리고 연대보증 442
2. 한정승인과 한정승인자의 근저당권 설정행위 443
3. 부동산에 설정된 근저당권의 소멸 445
4. 근저당권의 피담보채무의 존부 등에 대한 다툼 446
5. 부동산에 대한 근저당권과 근저당권의 피담보채권 448
6. 근저당권과 근저당권의 피담보채권과의 관계 450
7. 근저당권과 사해행위의 취소의 범위 452
8. 무권리자 처분의 추인에 따른 근저당권등기 말소의무의 부존재 454
9. 토지 근저당권에 기초한 건축공사 중지청구 455
10. 근저당권설정 약정을 위배하여 제3자에게 근저당권설정행위의 배임죄 부정 457
11. 집합건물 건축 전 토지지분에 대한 근저당권의 효력 및 배당범위 458
12. 피담보채권 양도와 근저당권 명의인의 배당이의 가능성 460
13. 채권일부씩 대위변제 후 근저당권일부이전 부기등기시의 배당순위 462
14. 근저당권 포기행위가 변제자대위권자에게 불법행위가 되는 경우 465
15. 건물의 양도담보가 가담법 적용대상인 경우에 대지점유사용자는 양도담보설정자 467
16. 담보가등기권리자가 경매를 선택한 경우 청산에 따른 본등기 청구 불가 470

제14장　　부동산등기 472
1. 등기 불능의 판결 472
2. 가등기와 제척기간 또는 소멸시효 475
3. 등기인수청구권 478
4. 중간생략등기의 쟁점과 3자 간 명의신탁과의 차이점 479

제15장　　집합건물 483
1. 집합건물상가의 구분소유 483
2. 상가의 업종제한의 가능성 488
3. 집합건물상가의 업종제한의 효과 489
4. 상가건물과 집합건물 492
5. 벽이 없는 집합상가의 매매 494
6. 집합건물 경계소멸과 구분소유권의 통합 여부 496
7. 격벽 등의 제거로 구분건물등기가 공유지분등기로서의 효력만 인정 497
8. 구분점포 요건불비와 그 점포에 대한 소유권이전등기 및 점포인도청구 499
9. 집합건물상가에 대한 임차인의 구조변경의 문제점 501
10. 집합건물법상 구분소유자의 대지공유와 민법상의 대지공유 502
11. 집합건물상가의 용도변경 504
12. 집합건물의 옥상누수와 방수공사 507
13. 집합건물의 누수와 입증책임 508
14. 집합건물법상 관리단과 일부공용부분관리단 509
15. 집합건물 분양자가 지정한 위탁관리회사의 관리업무 종료시기 511
16. 집합건물 분양자의 관리권한과 의무는 관리단의 그것과 구별 513
17. 공용부분을 침해한 구분점포의 매수와 손해배상 515
18. 집합건물법상 분리처분금지와 집합건물의 증축문제 516
19. 집합건물의 분리처분금지등기와 선의의 제3자 518
20. 집합건물법상 분리처분금지는 구분소유 성립을 전제 520
21. 집합건물분리처분금지의 예외로 해석되는 토지별도등기 522
22. 집합건물분양자가 대지의 일부지분을 분양자명의로 남겨둔 경우 지료청구가능성 524
23. 집합건물 공용부분의 무단 사용과 공용부분의 보존행위 527
24. 구분점포들 사이의 구분폐지와 공유자 사이의 보존행위로서의 인도청구 부정 529
25. 집합건물의 일부공용부분에 대한 보존행위로서의 철거청구 531
26. 집합건물법에 있어 보존행위와 관리행위의 구별기준 534
27. 관리비 청구소송 및 구분소유권 침해 소송에 있어 집합건물과 당사자 적격 536
28. 집합건물 외벽에 임의로 설치된 간판의 철거문제 539
29. 집합건물의 일부 구분소유자에 대한 토지소유자의 철거청구 가능성 541
30. 주상복합아파트의 주차장 차단기 분쟁 관련 542
31. 주상복합건물에 있어 주차장 사용문제 544
32. 집합건물 공용부분의 시효취득 가능성 546
33. 공동주택 관리규약의 성립과 효력 548

제16장　　부동산에 대한 보전처분·집행 550
1. 부동산에 대한 가압류 내지 가처분과 제소명령신청 550
2. 가처분이 되어 있는 부동산에 대한 가처분 551
3. 말소되지 않는 가처분 552
4. 명도단행가처분 555
5. 부동산 강제집행특약의 유효성 556
6. 부동산인도 집행에 있어 집행관의 동산제거 집행의무 557

제17장　　부동산경매 560
1. 부동산권리분석의 핵심정리 560
2. 무자격자의 부동산경매 권리분석 컨설팅계약은 무효 562
3. 부동산경매에 있어 인수와 소멸 564
4. 말소기준보다 선순위이지만 인수되지 않는 가등기 565
5. 담보부 부실채권(NPL)과 부동산경매 566
6. 부동산경매와 매수인의 자격 568
7. 타인 명의 부동산낙찰과 소유권귀속 등 569
8. 소유부동산경매와 채무면책 여부 572
9. 부동산에 대한 임의경매의 신청과 피담보채권의 존부 573
10. 채권양도의 대항요건을 갖추지 못한 선순위 근저당권부채권 양수인의 지위 575
11. 대여금 사기와 경매 577
12. 일괄경매청구권과 토지만의 경매신청 가부 578
13. 판결에 의한 지료확정과 지료연체에 따른 법정지상권의 소멸청구 579
14. 유치권의 불가분성 581
15. 부동산에 대한 압류와 가압류, 그리고 체납처분압류와 유치권 대항여부 583
16. 유치권 배제특약의 유효성과 그 인적 범위 586
17. 소유자의 동의를 얻지 않은 유치 부동산의 임대행위 587
18. 유치권에 의한 경매가 강제경매 등으로 정지된 경우 유치권의 소멸 여부 589
19. 유치권 확인소송과 피담보채권의 소멸시효 중단 여부 591
20. 근저당권자의 유치권부존재확인 청구소송 592
21. 경매절차에서 유치권이 주장되지 않은 경우에 유치권부존재확인소송 594
22. 유치권 주장자의 점유회수 및 유치권존재확인소송 595
23. 낙찰자의 우선변제권자인 주택임차인에 대한 부당이득반환청구 598
24. 집합건물 토지의 경매로 인한 분리처분과 부당이득 반환청구 599
25. 건축 중인 건물의 법정지상권ㆍ매매ㆍ경매 601
26. 저당권 실행에 의한 법정지상권의 성립과 지료청구 602
27. 관습상 법정지상권의 성립요건과 ‘토지와 건물의 소유자 동일’의 판단 기준시점 604
28. 관습상 법정지상권의 취득과 양도 및 건물철거청구 606
29. 관습상 법정지상권의 성립과 토지소유자의 대처방법 608
30. 건물의 증축, 개축, 신축과 법정지상권 612
31. 무허가 미등기 건물에 대하여도 성립하는 법정지상권 사례 615
32. 공유관계와 법정지상권 617
33. 집합건물의 경매와 토지저당권의 인수 여부 619
34. 수급인의 목적부동산에 대한 저당권설정청구권과 경매배당 621
35. 담보지상권과 해당 토지에 대한 제3자의 사용·수익 가능성 623
36. 담보지상권과 법정지상권의 충돌 625
37. 연속된 경매에 있어 주택임차인의 우선변제권 소멸 627
38. 집합건물상가를 경매로 취득한 경우에 관리비의 책임 범위 628
39. 배당이의를 하지 않은 일반채권자의 부당이득반환청구 가능성 630
40. 경매에 있어 배당금지급청구권의 양도에 의한 부당이득반환청구 632
41. 배당표 자체에 실체적 하자가 없는 경우는 부당이득반환청구 불가능 635

제18장　　부동산중개 638
1. 부동산 중개사고의 큰 흐름 638
2. 종중의 부동산중개 의뢰행위의 유효성 639
3. 분양권매매 알선행위와 분양대행행위가 중개행위인지 여부 641
4. 분양전속계약서상 분양수수료 청구에 있어 법률행위 해석방법 642
5. 부동산에 대한 중개행위와 컨설팅행위 644
6. 위법건축물에 대한 공인중개사의 중개행위 646
7. 개업공인중개사의 대리권 확인의무 여부 647
8. 전대차 중개 시 개업공인중개사의 중개대상물 확인ㆍ설명의무의 범위 649
9. 집합건물의 토지별도등기에 대한 개업공인중개사의 설명의무 650
10. 중개사의 중개대상물 확인ㆍ설명의무와 다가구주택 651
11. 권리금계약에 대한 공인중개사의 책임 653
12. 중개보조원의 불법행위와 개업공인중개사 등의 책임범위 655
13. 개업공인중개사의 직접거래 금지는 단속규정 656
14. 공인중개사를 배제한 직거래와 중개보수청구 657
15. 공인중개사를 배제한 직거래와 손해배상청구 658
16. 중개수수료 약정의 유효성 659
17. 공인중개사의 사기행위에 따른 중개협회의 공탁과 공탁금의 출급 661
18. 공인중개사의 공매부동산 취득 알선 행위도 중개보수 제한규정 적용 663

제19장　　종중부동산 666
1. 종중 땅을 매수할 때의 주의 점 666
2. 종중토지의 명의신탁과 종중의 성립시기 667
3. 종중의 농지취득과 소유권이전등기의 가능성 668
4. 종중재산의 처분문제 670
5. 종중재산의 처분행위 671
6. 종중재산의 분배 가능성 672
7. 종중이 명의신탁해지에 따른 소유권이전등기청구권을 양도한 경우에 양수인의 수탁자에 대한 소유권이전등기청구 가능성 674
8. 공로자에 대한 종중재산 포상 총회결의 무효사례 676
9. 종중의 종원에 대한 징계 가능성 678
10. 종중토지 수용에 따른 대토구입 결의 무효사례 679
11. 종중과 종중유사단체의 구성원 자격제한의 차이 680
12. 특조법에 의한 등기 추정력 684
13. 종중이 원고가 되어 소송을 제기할 때 주의할 점 685

제20장　　부동산상속 687
1. 상속회복청구권과 물권적청구권 687
2. 낙태와 부동산상속자 688
3. 제사주재자와 금양임야 및 묘토 689
4. 대습상속과 상속포기 691

제21장　　이행강제금·변상금 694
1. 건축법상 이행강제금과 부과처분의 당사자 694
2. 사용승인을 받지 않은 건물에 대한 이행강제금 695
3. 이행강제금은 이행을 강제하는 압박수단 696
4. 변상금 부과처분에 대한 불복 698

제22장　　도로·분묘·토지경계 701
1. 도로점유에 대한 부당이득반환청구 701
2. 도로에 대한 취득시효, 그리고 자주점유의 판단 702
3. 매수 임야에 설치된 분묘의 처리 704
4. 분묘기지권의 성부 및 굴이청구와 지료, 그리고 소멸청구 705
5. 지료 연체에 따른 분묘기지권의 소멸청구 708
6. 토지경계확정의 소 711

출판사 서평

이 책에서 사용한 법률 약어는 다음과 같습니다.

 가등기담보 등에 관한 법률 가담법
 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 국토계획법
 민사소송법 민소법
 부동산 거래신고 등에 관한 법률 부동산거래신고법
 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 부동산실명법
 상가건물 임대차보호법 상임법
 소송촉진 등에 관한 특례법 소촉법
 약관의 규제에 관한 법률 약관법
 장사 등에 관한 법률 장사법
 주택임대차보호법 주임법
 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 집합건물법
 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 특경법

작가정보

저자(글) 이승주

사법시험 제46회 합격(2004년)/사법연수원 제36기 수료/변호사
1996년 경찰간부후보생 필기합격, 면접탈락
경기도 화성시 송산면 출생(1970년)
송산초등학교, 송산중학교, 수원 수성고등학교 졸업
동국대학교(농업경제학과 89학번, 육군병장 만기제대(91군번), 1996년 졸업, 경제학사)
동국대학교 동아리 선무부(태권도부) 부장(1990년)
한성대학교 부동산대학원(부동산투자금융전공, 2013년 2월 졸업, 부동산학 석사)
동국대학교 행정대학원 부동산 최고위 과정 수료(제18기)
글쓰기 관련 청년 변호사 대상 강연(2013. 9. 11. ㈜법률신문사 주최)
대한 변호사 협회에 ‘부동산관련법’ 전문분야 등록(2010년), 부동산전문변호사
(전) 동국대학교 법과대학 외래 강사(민사집행법 담당/2014년, 2015년)
(현) 유튜브 채널 “부동산전문 이승주변호사” 운영
(현) 네이버 블로그 “부동산전문 이승주변호사의 상가 및 부동산분쟁 클리닉” 운영
(현) 건국대학교 부동산대학원 겸임교수(부동산권리분석론 담당/2018년 이후)
(현) 동국대학교 행정대학원 부동산학과 대우교수(부동산계약론 담당/2022년 이후)


주요 저서
나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스, 2010년)
이승주변호사의 이야기 채권회수(다산북스, 2011년)
부동산분쟁의 쟁점(박영사, 2021년, 초판)
부동산권리분석 및 배당 판례특강(박영사, 2022년)


방송인터뷰 등
YTN 라디오 곽수종의 생생경제 인터뷰(2013. 7. 2. 소액사건 관련)
파이낸셜뉴스 인터뷰(2014. 2. 3. 임대차존속기간 20년 위헌 관련)
MBC 파워매거진 인터뷰(2014. 2. 7. 아파트 할인분양관련)
KBS 똑똑한 소비자 리포트 인터뷰(2015. 3. 13. 부실인테리어 관련)
SBS 뉴스 인터뷰(2015. 5. 25. 지나친 위약벌 관련)
TBS(교통방송) ‘출동 수도권 현장’ 인터뷰(2015. 10. 1. ‘잠자는 지하철 엘리베이터’편)
KBS 2TV ‘아침’ 인터뷰(2016. 1. 7. 부동산 이중계약 사기 관련)
KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘전입신고날 근저당권 설정’편 인터뷰(2019. 1. 13. ‘디지털 뉴스’편)
KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘억대 권리금 날릴 위기’편 인터뷰(2019. 3. 17. ‘디지털 뉴스’편)
KBS 뉴스 ‘갭투자 파산 후폭풍’편 인터뷰(2019. 7. 13. 방송)

작가의 말

필자가 ‘본서’의 초판을 펴낸 시기는 2021년 1월이다. 벌써 2년 이상이 흘렀다. 시간이 참 빠르다는 생각이 든다. ‘본서’ 제1판의 독자층은 실무자(변호사, 법무사, 법률사무소 직원 등)가 가장 많고, 그 다음으로 로스쿨 학생 등 법조 관련자, 공인중개사 내지 부동산에 대해 관심이 있는 일반인으로 보였다. ‘본서’는 그 태생이 필자의 ‘일반인 대상 법률 칼럼’ 모음집이었지만, 필자가 ‘본서’ 출간을 위해 논리전개의 근거를 보완하면서 실무자 등 전문가 독자층이 더 많을 것으로 예상했는데, 그 예상이 적중한 것으로 이해된다. 법률 칼럼에 법조문과 판례 등의 근거를 더 보강하면 전문서적으로 변경될 수밖에 없으니, 당연한 결과일 것이다.
‘본서’의 태생인 ‘일반인 대상 법률 칼럼’은 그 특성상 하나의 칼럼이 A4용지 한 장에 딱 들어맞도록 작성되어 간결함이 장점이었고 ‘본서’ 초판도 그 간결함이 어느 정도 유지되었다. 그러다 보니 더 깊은 이해를 위해 추가로 관련 판례 등을 찾아보아야 하는 번거로움이 있었다. 이러한 문제를 고려하여 ‘본서’의 제2판은 본서의 장점인 간결함을 유지하면서도 그 각 내용에 따라 판례원문 등을 그대로 실어 ‘본서’ 자체로 이해에 도움이 되도록 노력하였고, 판례원문 등을 읽다 보면 간략한 정리에 방해가 되는 점을 해결하고자 추가로 필자가 관련 내용을 짧게 정리하는 방법을 시도하였다.
그리고 ‘본서’ 초판 출간 이후에 발간된 ‘대법원 판례공보’ 내용, 즉 2021. 1.경부터 2023. 3. 1.까지의 ‘대법원 판례공보’ 중에서 ‘본서’와 관련된 부동산 판례를 찾아 최대한 반영하였고 그 사이 축적된 필자의 경험사례도 소개하려 노력하였다[단 ‘본서’ 교정 중에 선고된 대법원(전합) 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 판결(유해인도)은 본서에 반영함]. 그 결과 ‘본서’는 초판에 비하여 100여 개 이상의 쟁점이 추가되었고, 기존 초판의 각 쟁점에 대한 대폭적인 보강이 이루어졌다. 아쉬운 점은 필자가 ‘본서’에 대한 검토를 거듭할수록 완성도가 더 높아지는 것이 눈에 보이는데, 변호사업무와 대학원 강의를 겸하고 있는 필자가 ‘본서’만을 붙잡고 있을 수 없어 검토시간이 충분하지 못했다는 점이다. 이러한 문제는 ‘본서’ 출간 이후 자투리 시간을 활용하여 유튜브 강의 등으로 보완할 예정이다.
필자는 실무자뿐만 아니라, 일반인도 충분히 ‘본서’의 독자가 될 수 있다고 생각한다. 게다가 ‘본서’는 변호사 등 실무자라면 한 번쯤 맡아 처리할 기본적 내용이 착실하게 정리되어 있어서 각 전문분야를 막론하고 실무자가 한 권쯤 구비해 두어야 할 참고서 역할도 할 수 있다고 생각한다. 실무자가 소송을 수행함에 있어 동일한 쟁점에 대하여 다른 견해의 판례 내지 유력한 견해를 알고 있는 것이 무기가 된다는 것을 필자도 잘 알고 있다. ‘본서’도 이러한 관점에서 다른 견해의 판례 등이 존재하는 경우에 필자의 능력한도 내에서 이를 소개하려 노력하였다.
‘본서’ 제2판이 독자들 덕분에 세상에 나올 수 있었음에 감사드리며, 일면식도 없었던 필자가 ‘박영사’에 ‘본서’ 출간을 의뢰하였을 때에 흔쾌히 수락해 주신 임재무 전무님 그리고 ‘본서’ 출간 담당자이신 정연환 과장님에게 감사의 말씀을 드린다. 마지막으로 필자가 퇴근을 하면 항상 반갑게 맞아 주는 아이들과 아이들을 훌륭하게 키워준 아내 양연순 변호사(필자와 법률사무소 공동운영, 상속 등 가사전문)에게 고맙다는 말을 전하고 싶다. 2022년 11월 갑자기 어머니가 세상을 떠나셨지만 필자 옆에서 항상 응원하고 계신 듯하다. 필자도 필자의 아이들에게 필자의 어머니·아버지와 같은 존재가 되길 희망한다.

2023년 5월
서초동 사무실에서
변호사 이 승 주