30분에 끝내는 부동산 셀프소송

구민수 지음

북오션 2023년 06월 28일 출간 종이책 : 2023년 01월 09일 출간

작품소개

책소개

소송에 휘말리면 시간, 비용, 인내심(감정)을 소모하게 된다. 이의 제기가 필요한 상황을 방치하게 되면 금전적 손실뿐만 아니라 억울한 감정 또한 켜켜이 쌓인다.
이 책은 부동산 소송에 필요한 문서를 간단하게 작성하여 제출하고, 부족한 소송 기술 등을 익힐 수 있는 안내서이다.
보증금반환청구, 임차권등기명령, 건물 명도청구, 점유이전금지가처분, 채권가압류소송(신청) 사건 등 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에서 생긴 분쟁들을 스스로 해결할 수 있으며, 전자소송 홈페이지를 활용해서 소장을 작성하고 인지세나 송달료 등의 소송 비용 납부도 가능하다.
부동산 셀프소송에 도전하는 독자들에게 쉽고 편리한 길잡이 역할을 해줄 것이다.

목차

프롤로그 폭발 예정 부동산 분쟁, 소송하지 않으려면 사전 준비가 필요하다

PART 1 실행준비 - 오리엔테이션
민사소송, 변호사 그리고 셀프소송
소송 통계자료(전자소송, 변호사 선임 비율)
소송도 공부
변호사 활용 방법의 전환 - 본인 주도로 역할 분담
셀프소송 길잡이
전자소송 홈페이지를 통한 실습
공부 방법: 소장 작성 및 제출 실습
목표 수준: 소장(신청서) 스스로 작성하기
전자소송 홈페이지 덕분에 편리해진 소송
소송 유형 검색이 첫 관문
전자소송 동의부터 시작
소장 및 소송서류 작성에서 제출까지
관할법원 찾기

PART 2 실행 - 소장 작성
보증금반환청구
순서도
전자소송 홈페이지 가입 등 준비
소장 작성
임대차보증금 반환청구소송의 특징 및 유의 사항
임차권등기명령
작성 순서
임차권등기의 효과
동시이행의무 소멸 및 지연손해금 청구 가능
건물명도청구
준비 단계
소가 입력
청구취지 입력
별지목록 작성 - 인도할 부동산을 특정하는 단계
청구원인 입력
이후 절차
건물명도청구소송 시 주의사항
점유이전금지가처분
준비 단계 (1)
신청취지 및 신청이유 입력
부동산 목적물 입력-점유이전금지를 구할 부동산을
특정하는 단계
소명/첨부서류 입력
이후 절차 (1)
점유이전금지가처분 결정 및 집행
채권가압류
채권가압류신청서 작성(실습)
가압류의 일반 설명 및 유의 사항
채권가압류 추가 설명: 대상 채권 등
담보공탁 제공: 현금공탁, 이행보증보험계약
가압류 효과: 제3채무자 조치
임대차 관련 소송 유형(정리)
임대차 주요 소송
그 외 금전의 지급을 구하는 본안소송
본안 외 신청 사건
나머지 다른 소송 및 신청 사건

PART 3 학습 - 주택임대차계약
생애주기 주거 공간 이용 계약
전세는 신용 계약이 포함
부동산 가격 하락기에 전세금을 날리는 이유
전세보증금 반환을 위한 압박 - 지연 이자 청구
전세권 설정
전세, 반전세, 월세
임대차보증금의 월세 전환율
빗나간 예상 - 하반기 전세보증금 인상
금리인상의 여파
임대인이 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 경우
월세를 보증금으로 전환할 때의 기준
전세와 월세 중 유리한 계약은?
임차료(월세) 전환 이유 및 적정 전환율
대항력 갖추기
우선변제권
대항력과 우선변제권
등기하지 않은 전세 계약
임차권등기명령(대항력과 우선변제권 유지)
계약갱신 청구
상식적으로 행사가 유리한 갱신청구권
임차인의 갱신청구 및 임대인의 대응
임대인의 갱신 거절 사유
갱신청구가 거절되는 경우 임차인 대응법
주택 매수인의 실입주를 이유로 갱신청구를
거절할 수 있을까?
매수인이 주택을 매수하면서 실입주하는 방법
주택임대차분쟁 조정 사례
임대차 신고의무 부과 및 확정일자 부여
임대사업자용 주택임대차표준계약서는 임차인에게 더 유리


PART 4 학습 - 상가건물임대차계약
사적인 자유의 영역에 개입한 법
상가임대차보호법의 적용 범위
보증금액이 기준금액을 초과한 경우
임대인의 과도한 차임 인상 요청에 대한 대응
코로나19, 임차료 미납 그리고 상가임대차계약
코로나19 특례제도
특례제도는 분쟁 발생을 미루는 것
코로나 해지권, 임차인의 계약 탈출
코로나 해지권 행사는 사려 깊고 신중하게
연체 특약이 있는 연체 이자 계산법(보증금 공제 순서)
연체이율 약정이 없는 연체 이자 계산법(보증금 공제 순서)
(권리금) 임차인이 쌓은 유형, 무형의 자산은 곧 재산
권리금 사례
2015년 권리금의 탄생 배경
현재의 권리금 분쟁 유형
임차인이 신뢰를 잃으면 권리금은 인정되지 않는다 (3기 연체)
제소전화해, 임차료 미납 그리고 상가임대차계약

PART 5 코칭 - 변호사 상담받기
소송도 지식습득의 일반법칙(학습, 실행, 코칭)이 적용
일반인을 위한 법률 상식
내용증명
녹음 및 녹취록 작성
재판에서 중요한 ‘사실’
민사 소장을 받은 경우
시대에 순응하는 법원의 변화를 실감
셀프소송에 대한 생각
1년 발생 사건 연간 1,800만 건
전자소송 및 변호인 선임 비율
소송 위임을 조건으로 하지 않는 유료 법률 상담
중요한 사실관계 정리는 본인 몫
변호사 코칭 영역: 작성한 서류 리뷰, 증거에 관한 조언
법원 출석 후 진술

에필로그

책 속으로

소송(특히 셀프소송)은 현재의 분쟁상태에서 상황을 더 악화시키지 않고 적당한 자원을 투입하여 적당한 수준으로 분쟁을 매듭짓는 지혜를 발휘해야 합니다. 일반인들이 셀프소송을 진행하는 경우 (사전 준비와 지식이 없는 상태에서) 시행착오, 효율성이 낮은 검색, 법원의 보정명령을 겪는 등 결국 낭비에 가까울 정도로 많은 시간과 감정을 소모하고 있습니다. 소송도 효율적으로 해야 합니다. 법률, 소송 지식은 평소 상식적인 수준에서 최소한으로 알고 있으면 충분합니다. 공부할 분량이 생각보다 많지 않습니다
-“PART 01 실행준비(오리엔테이션)” 중에서

보완 및 담보 공탁 절차가 끝나면 결정문을 발급하여 줍니다. 결정문의 집행은 집행관 사무실을 통해 진행됩니다. 강제집행 신청을 하고 수수료(수수료, 여비, 송달료 등)를 입금하면 집행관 사무실에서 연락이 옵니다. 날짜를 협의하고, 증인을 대하며, 열쇠 기사를 섭외하는 등 강제집행에 필요한 사항을 안내해줍니다. 그리고 당일에는 문을 열고 들어가 점유자가 해당 부동산을 점유하고 있는지 확인 후 벽 등에 고시(목적부동산의 점유를 이전하지 말라는 취지)를 붙이게 됩니다. 다음은 건물 명도소송 판결문을 받아 강제집행을 실시해야 합니다.
-“PART 02 실행(소장 작성)” 중에서

대부분의 사람들은 생애 주기상 매월 내는 월세가 상대적으로 비싸다는 생각이 들 때쯤 전세를 고려하게 됩니다. 직장을 구하고 생활이 안정될 무렵 직장 내 주거지원금과 금융권의 전세자금 대출을 이용합니다. 주로 그동안 모은 자금에 상대적으로 금리가 저렴한 청년을 위한 전세자금 대출(정책적 대출)을 받아 보증금을 마련하기도 합니다. 저금리 대출을 활용하면 월세보다 낮은 이자를 내거나 월세와 비슷한 이자를 내면서 더 넓고 쾌적한 공간을 사용할 수 있어 만족감이 높은 선택지가 될 수 있습니다.
다만 갑자기 부자가 된 착각에 빠지지 말고, 대출은 언젠간 갚아야 한다는 사실을 꼭 기억했으면 합니다. 월세 대신 전세를 이용하여 생긴 차액분을 잘 모아 대출금 상환에 사용하거나 예비비 등 여유자금으로 활용하는 지혜가 필요합니다.
-“PART 03 학습(주택임대차계약)” 중에서

코로나19 여파로 영업 유지가 사실상 불가능한 임차인에게는 임차계약을 해지할 수 있는 권리가 부여됩니다. 폐업을 고려하는 상가 임차인은 만기까지 기다리지 않고 상가임대차계약을 해지할 수 있습니다.
그동안 어려운 상황에서 임차인도 힘들고, 임대인도 임차료 미납 때문에 고민이 많았을 것 같은데, 국회는 일단 폐업 수준에 가까운 영업장을 운영하는 임차인에게 만기까지 기다리지 않고 계약을 중도에 해지할 수 있는 길을 열어주었습니다.
신설된 상가건물임대차보호법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)는 코로나로 집합 제한 등을 받은 임차인의 정식 해지권을 인정합니다. 2022년 1월 4일 이후 임차인이 계약 해지를 임대인에게 통보하면, 통보 도달 3개월 후 계약 해지의 효력이 발생하게 됩니다.
-“PART 04 학습(상가건물임대차계약)” 중에서

민사 소장을 받았을 때의 대응 요령은 내용증명을 수신하였을 때와 원칙적으로 동일합니다. 법원에서 온 서류라는 형식을 걷어 내고 원고의 요구사항을 들어줄 만한지 여부를 판단하면 됩니다. 원고의 청구가 다 맞는다면 다툴 실익이 그리 크지 않습니다. 만약 원고의 이야기 중 질적, 양적으로 일부라도 이의가 있다면 소장에 대한 답을 해야 합니다. 원고의 청구 전부 또는 청구 중 일부를 인정할 수 없다는 취지가 될 것입니다.
원고와 협의가 잘 이루어지지 않았기 때문에 소장을 받게 되었을 것입니다. 때로는 협의가 진행 중이거나 협의가 완료되었음에도 다시 소 제기를 당한 경우도 있을 것입니다. 이와 같이 소송서류를 받게 된 원인과 이유는 제각각이어서 답변서를 작성하는 방법을 일반화하여 설명하기는 어렵습니다.
-“PART 05 코칭(변호사 상담받기)” 중에서

작가정보

저자(글) 구민수

NH투자증권 사내 변호사. 입사 초기 법무 부서에서 주로 금융상품, 금융계약서를 검토했다.
금융플랫폼을 직접 설계, 개발하고 연계 사업을 론칭하며 관련 금융 특허를 다수 보유하고 있다.
회사 부동산 자산 관리 업무(연간 100건의 임차, 50건의 임대 계약 관리)를 통해 얻은 노하우와 셀프등기를 하며 겪은 시행착오를 『30분에 끝내는 셀프등기』에 쉽게 녹여 냈고, 현장에서 쌓은 지혜와 경험을 바탕으로 셀프소송에 관한 모든 노하우를 일반인의 눈높이에 맞게 『30분에 끝내는 셀프소송』에 상세히 서술하였다.
현재 평범한 회사원으로 ‘Anything you need’(회사가 시키는 일을 열심히 한다)라는 마음가짐으로 틈나는 대로 새로운 분야에 대한 배움과 도전을 계속하고 있다.

네이버 블로그 : ‘쿠쿠대디’