거장의 경매 수첩

37년 투자의 대가가 공개하는 금맥을 거머쥐는 부동산 경매 비기

심완보(태양바람) 지음

21세기북스 2023년 07월 24일 출간 종이책 : 2023년 07월 12일 출간

작품소개

책소개

37년 경력의 부동산 경매 전문가이자 권리분석 최고 권위자, 국내 최대 규모 굿프렌드경매학원의 심완보 원장은 평생에 걸친 투자를 통해 땅의 진정한 가치를 깨달은 명실상부 한국 최고의 경매꾼이다. 바닥에서 시작해 신화적 인물로 올라서기까지, 심완보 원장이 투자의 현장에서 뜨겁게 길어올린 경매의 정수와 실전 노하우, 반드시 부(富)를 거머쥐는 집요한 승부사의 법칙, 수천 건의 낙찰 성공을 쟁취하며 쌓아 올린 백전노장(百戰老將)의 인생 철칙 들이 밀도 있게 덧대어진 결과물이 바로 『거장의 경매 수첩』이다.

이 책은 저자가 필생의 투자 기본기로 삼은 ‘필, 촉, 깡’의 원칙을 위시하여 실전 경매 투자에서 절대 간과해서는 안 될 개발 정보, 고수와 하수를 판가름하는 ‘권리분석력’의 중요성, 유치권 해결 비책, 땅과 건물의 미래 가치를 절묘히 매기는 법, 실패에도 주저앉지 않고 재흥으로 답하는 견고한 인생관 등 부동산 투자자들이 늘 지니고 다니며 아무때나 참고할 수 있도록 거장의 특훈만을 뽑아낸 ‘경매 필첩’이다. 목적과 방향을 상실한 투자로 실패를 반복해왔다면, 부동산 고수들조차 웃돈 주고 배우는 경매 투자 공식의 결정체인 이 책으로 잃지 않는 투자, 행복을 지키는 삶에 대해 배워볼 수 있을 것이다.

목차

들어가며 | 시작이 없으면 성공도 없다

제1장 [경매의 맛] 경매 인생 37년을 뒤바꾼 경매의 맛
실패와 시련 없이 성공도 없다
경매의 맛을 깨닫다
생존 전략을 잃고, 다시 일어서다
편견을 깬 순간, 성공이 따라왔다
고난에 흔들리지 않는 사람들의 특징
경매의 기본기: 필, 촉, 깡
때로는 단순하게 도전하고 믿는 자가 승리한다

제2장 [거장으로의 도약] 타의 추종을 불허하는 경매꾼으로 거듭나기
경매의 거장으로 우뚝 서게 만든 비법
부동산에 대한 고정관념을 깨트려라
경매인이 꼭 가져야 할 통찰력과 통제력
싸움에서 승기를 잡는 조건들
경매의 고수로 가기 위해 넘어야 할 법정지상권
지피지기면 백전백승, 유치권 해결 비책
자금력과 두려움을 이기는 차선책을 선택하라
건물의 이면을 바라보는 나만의 경매 공략법을 세워라

제3장 [경매꾼에서 인생꾼으로] 경매의 뜨거운 현장에서 인생의 진리를 배우다
10수 앞을 보는 끈질김을 가져라
도전 정신은 망한 땅도 돈으로 만든다
새로운 시각을 갖게 해줄 남들이 보지 않는 정보를 사라
놓친 버스는 돌아보지 말되, 깨달음을 얻어라
고수가 되려면 물건을 보는 관점을 바꿔라
못생긴 사과도 맛이 좋을 수 있다는 걸 새겨라
결국 경매는 사람과 함께 살아가는 투자다

제4장 [실전, 경매의 세계로] 잃지 않는 투자자는 관점을 바꿔 새로운 본질을 꿰뚫는다
부동산 경매 투자는 부동산 투자와 다르다
부동산 경매 투자의 5단계를 기억하라
4가지 기초로 시작하는 부동산 경매 공부
부동산 경매의 꽃은 경매 권리분석이다
시행착오를 줄이는 경매 필수 지식
변화무쌍 금융 환경: 법, 은행, 세금에 주목하라

나오며 | 일을 통해 꿈을 꾸는 경매인이 되기까지

책 속으로

경매를 통해 성공하기는 쉽지 않다. 부동산 경매는 부동산을 사고파는 행위를 경매로 실행하는 일이다. 간단하게 말하자면 부동산을 잘 알면 좋다. 자기가 사는 집이 얼마인지, 옆집은 얼마, 앞집 시세는 얼마인지, 번화가 상가 지역은 평당 얼마인지, 살고 싶은 동네는 왜 인기가 많은지, 나의 관심사와 사람들의 관심사를 떠올려보자. 그 동네 집값이 장난 아니게 오른다는 소문을 꿰고 있는 우리는 이미 전문가다.
경매라고 따로 생각하지 않으면 쉽다. 경매는 본질적으로 잘 사고 잘 파는 행위이기 때문이다. 경매는 법대로 하면 되기 때문에 오히려 따라 하기에 쉽다. 전문 지식, 좋은 머리, 학벌, 인맥 다 필요 없다. 말하고, 듣고, 걸을 수 있으면 충분하다. 성공이 절실한 사람이 최고 좋은 여건을 갖추고 있다고 생각하자. _41쪽

정말 경매인이 갖춰야 할 기본기를 물어온다면 나는 세 가지를 말하고 싶다. 필과 촉과 깡이다. 뭔가에 강한 끌림을 받을 때 필이 꽂혔다는 표현을 많이 쓰는데, 경매에 있어 첫 번째 갖춰야 할 기본기가 필(feel)이다. 필은 너무 주관적인 감성 아닌가 반문할 수도 있을 것이다. 그런데 경매에 있어 이 필 꽂히는 일이 매우 중요하다.
경매를 하다 보면 왠지 끌리는 물건들이 있다. 이것은 우연의 일치에 기대려는 심보가 아니라, 양자역학적으로 소립자간의 끌림이 서로를 끌어당기는 힘의 현상이라 말하고 싶다. 경매의 경험이 늘어갈수록 필이 제대로 꽂힐 확률이 높다. 그렇다고 무경험자가 필이 안 꽂히는 것도 아니다. 그러므로 필을 갖추려면 직접 물건을 보고 감성을 교류하려는 노력이 필요하다. 한마디로 필은 현장에서 느껴지는 감성 소통이기에 현장을 자주 느껴봐야 한다. 필과 현장감이 일치하면 입찰을 생각한다. _44~45쪽

법정지상권에 얽힌 토지경매에 도전할 때 왜 확실하게 돈을 벌 수 있을까? 일단 토지를 저렴하게 살 수 있기 때문이다. 토지 위에 건물이 있기에 대부분 이런 경우를 기피하기 때문에 싼값에 토지를 매입할 수 있다.
두 번째로는 건물에 대한 가치가 땅 소유주에게 절대적으로 유리하기 때문이다. 만약 건물의 가치가 10억이라 하면 10억 건물을 땅 주인이 철거할 권리가 있다. 건물 거주자는 전원 퇴거해야 한다. 따라서 건물주는 결국 토지를 매입해야 한다. 이때 토지주는 충분한 이익을 남기고 매도하면 된다.
협상이 늦어져도 상관없다. 그동안 지료를 3~4% 이율로 받을 수 있다. 이 일이 소송으로 진행될 경우 보통 5~6개월이면 철거 명령, 퇴거명령, 부당이득반환 판결을 받을 수 있다. 이렇게 되면 합의보다 더 큰 이익을 남길 수도 있다. 그러므로 경매 고수가 되려면 법정지상권 정복이 필요하다. _83~84쪽

경매를 하다가 공유지분 경매가 눈에 띌 때는 매력 조건을 따져서 도전해보는 것도 좋다. 무조건 토지가 넓다고 좋은 것도 아니다. 공유지분은 적은 지분이라도 매도, 양도, 건축 등 중요한 결정을 할 때 결정적 역할을 하기 때문에 지분 확보 여부가 더 중요하다.
이 공유지분의 권리를 극대화하려면 권리분석을 할 때부터 지역적 미래 가치를 살펴보는 것이 좋다. 물론 토지에 대한 분석을 할 때 당연히 점검해야 할 부분이지만, 공유지분을 확보했을 때 그 가치가 극대화되려면 적은 지분을 갖고서라도 땅 위에 건물을 짓거나, 토지를 매도할 때 가치가 높아야 한다. 재개발 지역이나 재건축, 각종 개발 지역에 위치한 토지인 경우 가치가 극대화되는 것이 당연할 것이다. _110~111쪽

출판사 서평

“경매는 대한민국에서 부동산을 가장 싸게 사는 수단이자
부자가 되는 가장 빠른 지름길이다!”
30만 부동산 고수들의 대스승 ‘태양바람’ 심완보의
반드시 돈이 되는 부동산 인사이트
부동산 경매는 상승장에는 알짜 부동산을 매매할 수 있고 하락장에는 저렴하게 매입할 수 있어 종잣돈 대비 높은 고수익을 기대해볼 만하다. 임장과 법원 방문, 입찰 과정이 어렵고 복잡하다는 편견으로 문턱이 높다고 말해지나 투자의 정수와 철칙을 가르쳐줄 스승이 있다면 누구나 도전할 수 있는 투자다. 그러나 경매 투자에만 일생을 바치고 거장의 반열에 오른 경매전문가를 찾기란 쉽지 않다. 『거장의 경매 수첩』은 이러한 초보투자자들의 고민을 타파하기 위해 국내 최대 규모 경매투자학원의 원장이자 1세대 경매꾼 심완보 원장이 투자의 알토란들만 집적한 경매 수업이다. 지금까지 배출한 3만 명이 넘는 제자들을 비롯해서 유튜브 구독자 25만 명에게 강설한 경매 강의 중 아주 실속 있는 내용들을 가린 뒤, 그동안 미처 공개하지 못한 부동산 투자자로서의 소양과 관점, 그리고 웬만한 일에는 흔들리지 않는 숙련된 인생 철학과 함께 진솔히 담아냈다.
기초적인 경매 지식, 오해하기 쉬운 경매의 개념 설명부터 타의 추종을 불허하는 고난도의 공략법까지 경매의 순한맛과 매운맛을 ‘태양바람’이라는 거장의 서사 속에 흥미롭게 녹여냈기에, 누구나 경매를 거부감없이 받아들이고 부와 인생을 확장시킬 기개를 다져볼 수 있을 것이다.

“모든 투자자는 이미 ‘땅값’을 알고 있다!”
거장의 투자 공식과 연륜이 느껴지는 경매 실화를 가감 없이 공개하다!
30여 년이 넘는 세월을 경매에 올인하고 결국 정상에 우뚝 선 저자는 자신이 겪은 경매 실화 중 초보투자자에게 도움이 될 만한 사례를 이 책 곳곳에 배치했다. 450만 원 투자로 5천만 원의 순익을 본 경매 도전기부터 감정가의 958%에 입찰하고 1천 배 이상의 수익을 올린 기적의 경매 이야기, 낙찰 실패 속에서 뼈아픈 교훈을 얻었던 주옥같은 이야기들을 파노라마처럼 펼쳐 놓았다.
한편 저자는 “경매는 본질적으로 잘 사고 잘 파는 행위다. 경매는 법대로 하면 되기 때문에 오히려 따라 하기에 쉽다. 전문 지식, 좋은 머리, 학벌, 인맥 다 필요 없다. 말하고, 듣고, 걸을 수 있으면 충분하다. 성공이 절실한 사람이 최고 좋은 여건을 갖추고 있다고 생각하자”고 하면서, 경매를 특별히 어렵게 생각하지 말 것을 당부한다. 결국 금맥을 거머쥐는 부동산 경매 투자 또한 사람과 함께 살아가는 과정이라는 묵직한 진리도 만날 수 있다. 이 책은 지식을 단편적으로 전달하는 데서 그치지 않고, 거장의 발자취를 독자들이 따라 걷는 느낌이 들도록 이야기의 흐름을 안배했다. 날것 그대로의 투자 세계를 맛보면서, 경매의 명장이 장악한 금맥이 독자들에게도 이어지는 경이를 체험할 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 심완보(태양바람)

37년 경력의 부동산 경매 전문가, 권리분석 최고 권위자이자 국내 최대 규모 굿프렌드경매학원의 원장이다. 제1회 공인중개사로서 그랜드 경매컨설팅 대표, 금바위 경매컨설팅 대표, GOLDLAND 대표, 지지교육원 원장, 굿옥션경매학원 원장, 지지D&C 대표를 역임했다. 유튜브 ‘굿프렌드경매학원’ 채널을 통해 생생한 부동산 임장 수칙을 전달하며, 초보부터 고수까지 참고할 수 있는 투자 인사이트와 합리적이고 창의적인 경매 공략법을 아낌없이 공개하고 있다.

『거장의 경매 수첩』에서는 심완보 원장이 30여 년이 넘는 세월 동안 물건의 가치를 분석하고, 답사하고 탐문하며, 경매의 거장으로 우뚝 선 신화적인 이야기를 실전 노하우와 함께 전한다. 부동산 투자의 기본기부터 무에서 유를 창조하는 실전 투자자의 기법, 미래를 보는 안목과 통찰력으로 빚어진 인생 철칙을 오롯이 담아내, 투자의 세계와 인생의 지혜를 아우르는 묵직한 가르침을 제시한다. 목적과 방향을 상실한 투자로 실패를 반복해왔다면 이 책으로 거장의 뜨거운 투자 현장을 만나면서, 잃지 않는 투자와 행복을 지키는 삶에 대해 배워볼 수 있을 것이다.

유튜브 | 굿프렌드경매학원