따라 하면 무조건 돈 버는 부동산 1인 법인 투자의 기술

유근용 지음

비즈니스북스 2023년 07월 14일 출간 종이책 : 2023년 07월 04일 출간

작품소개

책소개

돈도 스펙도 없던 반지하 배달 알바생은 어떻게
부동산 1인 법인으로 월 2,000만 원 수익을 낼 수 있었을까?

★★★유튜브에서 화제가 된 용쌤의 1인 법인 일타 강의!★★★

수시로 바뀌는 부동산 정책과 그에 따라 요동치는 부동산 시장에서 투자자들의 마음은 타들어 가기만 한다. 개인 투자자들에 대한 규제가 심해지면서 법인에 대한 관심이 부쩍 늘어났으나 최근 법인 규제의 강도 또한 세지면서 고심이 커지고 있다. 시장마저 위축되면서 부동산 투자를 망설이는 이들도 많다.
이 책의 저자이자 경·공매 달인 용쌤도 처음엔 부린이었다. 그러나 32세에 결혼하고도 반지하 월세방을 전전하던 신세, ‘이렇게 살다간 평생 전셋집 마련도 어렵다’는 위기감을 느꼈고 종잣돈 700만 원으로 시작해 7년 만인 41세에 내 집 마련은 물론 부동산 225건을 보유한 100억 자산가로 경제적 자유를 얻게 되었다.
《따라 하면 무조건 돈 버는 부동산 1인 법인 투자의 기술》은 경매 97건, 공매 146건 낙찰이라는 입지전적 성과로 화제가 된 저자가 부동산 1인 법인으로 월 2,000만 원의 수익을 만들어낸 노하우를 담아냈다.
부동산 투자를 좀 했다고 해도 법인 설립과 운영이 복잡할 것 같다는 막연한 거부감이 있거나 부동산 법인은 전문가만을 위한 것이라 어렵게 여겨 선뜻 시작하지 못한다. 그러나 이 책에서는 누구나 쉽게 부동산 1인 법인에 접근할 수 있도록 필수 지식과 절차를 정리해 법인의 높은 허들을 낮췄다. 몇 개월 만에 법인 투자로 수익을 낸 다양한 사례는 당신 역시 법인 대표, 나아가 부동산 부자가 될 수 있다는 자신감과 용기를 불어넣어줄 것이다.

목차

저자의 글 _지금 당신에게 부동산 1인 법인이 필요한 이유

제1부 부동산 1인 법인 투자자들이 가장 궁금해하는 것들

제1장 부동산 1인 법인, 지금 당장 시작하라
명의, 소득, 세금 분산을 위한 최적의 무기
공무원, 직장인, 개인사업자 누구나 가능하다
돈 되는 꿀팁 _개인보다 법인을 통한 부동산 투자가 유리한 이유
초보, 무주택자일수록 1인 법인 만들자
다주택자가 법인으로 전환할 때의 이점
돈 되는 꿀팁 _임대사업자, 매매사업자, 법인… 이럴 땐 이렇게
1인 법인 매출 어느 정도 되어야 하나?
세간의 법인 무용론은 정말 진실일까?

제2장 부동산 1인 법인 만들기, 절대 어렵지 않다
셀프, 온라인, 법무사 통한 1인 법인 만들기
1인 법인 만들 때 꼭 알아야 하는 유의 사항
법인 설립하기 좋은 지역 vs. 나쁜 지역
부동산 1인 법인 자본금은 얼마로 할까?
법인 차려놓고 매출 없으면 어떡하나?
법인 등기와 사업자등록 셀프 신청 방법
인건비, 부가세, 법인세 신고와 납부
법인 폐업, 청산 방법과 절차
돈 되는 꿀팁 _사업자등록증 종목 무엇까지 포함할까?
제3장 전문가도 안 알려주는 부동산 1인 법인 핵심 노하우
안심하고 공동 투자하는 법인 활용법
법인 만들면 매년 들어가는 고정비용
대표가 법인 돈을 가져오는 몇 가지 방법
가수금, 가지급금은 어떻게 관리해야 할까?
주식 지분은 어떻게 산정하는 게 유리할까?
손해 난 해와 돈 번 해의 밸런스를 맞춰라
돈 되는 꿀팁 _절세 노하우 알려주는 기장 세무사 고르는 법

제4장 부동산 1인 법인으로 세금, 규제 피하는 법
법인과 개인, 세금 차이는 어떠한가?
부동산 1인 법인이 내야 하는 세금들
법인 통장 발급 받고 관리하는 방법
법인 카드 잘 만들고 잘 쓰는 방법
부동산 1인 법인 경비 처리 한도와 범위
건강보험료 고민, 1인 법인으로 해결하기
비용공제 되는 적격증빙 관리하는 꿀팁
법인으로 차량 구매·리스할 때의 장단점
법인 대표의 적정 급여를 정하는 법
세무조사를 피하기 위한 적절한 조치들
돈 되는 꿀팁 _법인 세금, 배보다 배꼽이 더 큰 경우

제2부 부동산 1인 법인으로 알짜 수익 실현하는 비결

제5장 부동산 1인 법인이 압도적으로 유리한 이유
1인 법인으로 부동산 대출받을 때의 이점
법인으로 주택, 상가 투자할 때 차별화 전략
법인으로 경·공매 낙찰받을 때 유리한 점
낙찰 물건 명도에서 법인이 유리한 이유
돈 되는 꿀팁 _투자 수익 약속하는 노후주택 경쟁력 체크리스트

제6장 부동산 1인 법인으로 공시가격 1억 미만 주택에 투자하기
case 1. 경기도 고양시 원룸 투자로 5천 만원 이상 수익 예정
case 2. 인천시 서구 구축 아파트 매매로 6개월 만에 3천만 원 수익
case 3. 서울시 상계동 빌라 투자로 2억 원 수익
case 4. 경기도 안양시 빌라 투자로 2억 원 수익
돈 되는 꿀팁 _부동산 1인 법인으로 주택 투자하는 핵심 노하우

제7장 부동산 1인 법인으로 부동산 지분에 투자하기
case 1. 춘천 아파트 지분 투자로 8개월 만에 2천만 원 수익
case 2. 토지 지분 낙찰 후 5배로 매도해 수익
case 3. 토지 지분 낙찰 후 5개월 만에 500만 원 수익
case 4. 인천 빌라 지분 낙찰 후 2천 500만 원 수익
case 5. 춘천 아파트 지분 낙찰 후 1억 2천만 원 수익
돈 되는 꿀팁 _1인 법인으로 부동산 지분 낙찰 시 유리한 점

제8장 부동산 1인 법인으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터 투자하기
case 1. 평촌 대장 오피스텔 경매 투자로 얻은 값진 교훈
case 2. 급매 사서 차익 낸 인덕원 지식산업센터 투자
case 3. 가산 지식산업센터 투자로 월세 수익 확보
case 4. 강서구 마곡 상가 경매 낙찰로 월세 수익 확보
case 5. 실투자금 1천 미만 춘천 상가 경매로 1천 500만 원 수익
돈 되는 꿀팁 _법인 대출 어디까지 해봤니?

제9장 부동산 1인 법인으로 매달 돈 버는 사업장 만들기
case 1. 상가 임대해 셀프 스튜디오, 파티룸 창업
case 2. 송파 상가 낙찰 후 사무실과 파티룸으로 월 수익 창출
case 3. 마곡 상가 낙찰 후 사무실과 강연장으로 월 수익 창출
case 4. 대구 상가 낙찰 후 임대 대신 공유오피스로 월 수익 창출
돈 되는 꿀팁 _법인으로 부동산 매도할 때 절세 전략
case 5. 대구 공실 상가 경매 낙찰 후 바디폴리오 창업
case 6. 양주 옥정신도시 상가 10층 전부 낙찰 후 테니스장 창업
돈 되는 꿀팁 _부동산 1인 법인으로 사업 영역 다각화하기

부록 1 _부동산 1인 법인 운영에 도움이 되는 사이트와 블로그
부록 2 _법인 설립과 운영에 요긴한 각종 서류 및 양식들

책 속으로

법인을 해보니 정말 좋은 점이 많다. 첫째, 명의를 추가로 활용할 수 있다. 둘째, 주거용 지분 투자에도 안성맞춤이다. 셋째, 절세효과가 탁월하다. 넷째, 투자에 든 비용을 공제받을 수 있다. 절세효과 면에서 개인은 법인을 따라올 수가 없다.
〈저자의 글 _지금 당신에게 부동산 1인 법인이 필요한 이유〉

부동산 1인 법인은 세금 외에도 명의, 대출, 소득 분산, 증여 등 장점이 많다. 부동산 법인 무용론을 주장하는 사람들도 있지만 시장의 흐름을 볼 때 법인의 장점을 적극적으로 활용한다면 앞으로 더 많은 수익을 실현할 수 있을 거라고 본다.
〈제1장_부동산 1인 법인, 지금 당장 시작하라〉

이 책을 읽는 독자라면 대부분 ‘부동산 투자’ 목적의 법인 설립을 우선 추구할 것이다. 그렇다면 부동산과 관련된 업종을 위주로 추가하는 것이 맞다. 부동산 매매업, 임대업, 컨설팅업 등이 여기 해당한다. 그런데 여기에 더해 ‘내가 진출할 가능성이 있는 업종’이라면 자신 있게 추가해놓는 것도 좋다. 즉 투자한 부동산을 가지고 비즈니스를 하고 싶다면 그에 해당하는 것을 넣는다.
〈제2장_부동산 1인 법인 만들기, 절대 어렵지 않다〉
법인 매출은 없는데 출처를 알 수 없는 돈이 많이 들어오면 세무 관청은 법인의 매출 누락을 의심한다. 그러므로 단순히 가수금이 많은 것도 세무조사 등 불이익을 당하는 원인이 될 수 있다. 또한 법인 가수금이 많아지면 부채비율이 높아져 기업 재무구조를 악화시키고 신용등급을 떨어뜨린다. 이 경우 사업상 공공사업 입찰, 금융거래, 정책자금을 융통하는 데 불리한 상황이 된다. 또한 가수금이 많으면 법인이 특수관계자(친인척)와 다량 거래하거나 무상으로 재산을 증여한 것은 아닌지 의혹을 받을 수 있다.
〈제3장_전문가도 안 알려주는 부동산 1인 법인 핵심 노하우〉

퇴직을 앞둔 이들은 건강보험 지역가입자로 전환되는 일이 걱정스럽다. 직장인일 때는 상대적으로 부담이 덜하다. 하지만 퇴사하고 나면 자동으로 지역가입자로 전환되며 보험료도 자산 기준으로 산정된다. 주택, 자동차 등을 보유했다면 보험료도 큰 폭으로 오르며 최악의 경우 현금 소득은 없는데 막대한 의료보험료만 부담해야 할 수도 있다. 의료보험료만 매월 수백만 원을 납부하는 분들도 있다. 이런 경우 많은 이들이 법인 설립을 고민하게 된다. 〈제4장_부동산 1인 법인으로 세금, 규제 피하는 법〉

법인을 설립해서 부동산 경매와 공매를 적극 활용하면 매우 유리하다. 우선 시세보다 훨씬 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 법인의 경우 더 극적으로 작용한다. 보유부터 매도까지 전반적으로 매우 유리한 포지션을 유지할 수 있다. 법인은 단기 매도 양도세율(60~70퍼센트)을 적용받지 않으므로 경매나 공매로 저렴하게 취득해서 단기에 매도했을 때 수익 극대화와 절세라는 2가지 측면에서 절대적으로 유리하다. 매도 시에도 양도세보다 낮은 법인세를 적용받는다. 세후 수익은 개인에 비해서 훨씬 크다.
〈제5장_부동산 1인 법인이 압도적으로 유리한 이유〉

반지하에 집 상태가 너무 좋지 않았다. 그러나 오히려 기회다. 3가지 조건에 딱 부합하는 부동산이다. 1. 몇 년 후면 지하철역이 개통되는 곳에 2. 반지하에 상태도 좋지 않아 시세보다 저렴한 3. 대지 지분이 11.25평이나 되는 빌라. 거기다가 추가적인 장점도 3개나 더 있었다. 4. 숲세권이며 5. 시간이 흐르면 미니 재개발이나 재건축 가능성이 높으며 6. 세입자가 하루빨리 나가고 싶어 하는 집.
〈제6장_부동산 1인 법인으로 공시가격 1억 미만 주택에 투자하기〉

규제가 심할 때, 남들이 주저할 때, 규제 때문에 이제 법인으로 하는 부동산 투자는 끝났다고 한탄할 때 계속 움직여야 한다. 움직이는 사람만이 수익을 만들어낼 수 있다. 과도한 공포심 때문에 현재 가치보다 훨씬 많이 떨어진 물건들을 경·공매를 통해 더욱 저렴하게 낙찰받을 수 있는 시기가 왔다. 이럴 때일수록 남들과는 다르게 움직여야 기회를 잡는다.
〈제7장_부동산 1인 법인으로 부동산 지분에 투자하기〉

망설이면 놓치게 될 매물이므로 일단 과감하게 결정을 내렸다. 단, 리스크를 줄이려면 특별한 조치가 필요했다. 법인의 장점을 살리면 방도를 찾을 수 있다. 첫째, 법인 대출의 이점을 최대로 이용한다. 매수가의 90퍼센트까지 저금리에 대출받을 수 있다. 아울러 최대한 잔금 납부일을 뒤로 미뤄 대출 전에 임차를 모두 완료해 이자 부담을 줄인다. 둘째, 법인 투자의 수익률 이점을 활용한다. 단기 시세차익을 노려도 손해 볼 것이 없고 건물분 부가세를 환급받을 수 있어 실투자금이 낮아진다. 이자도 비용으로 공제받을 수 있다. 셋째, 개인으로는 접근하기 어려운 문제를 법인으로 해결한다.
〈제8장_부동산 1인 법인으로 오피스텔, 상가, 지식산업센터 투자하기〉

최저가로 경매될 만큼 누구도 눈을 주지 않은 물건을 나는 왜 주목했나? 첫째, 매입가가 시세 대비 터무니없이 저렴했다. 둘째, 해당 상가 물건이 속한 아파트 단지가 500세대 이상이다. 셋째, 단지 거주자뿐 아니라 외부인도 이용하기 편리했다. 넷째, 세입자를 구하지 못했을 때의 대안이 있었다. 투자자는 시간과 비용을 최대한 효율적으로 써야 하며 사업화하려고 마음먹었으면 확실히 성공시켜야 한다.
〈제9장_부동산 1인 법인으로 매달 돈 버는 사업장 만들기〉

출판사 서평

<b>부동산 투자로 돈은 벌고 싶지만 혼자서는 막막한 당신을 위한
한 권으로 끝내는 부동산 1인 법인 투자의 모든 것!</b>

앞으로 부동산 투자자에게 ‘법인’은 필수다. 왜일까? 법인은 주택(상가) 보유 제한이 없고 투자 수익에 따른 세금도 개인에 비해 적을 뿐 아니라 많은 장점이 있기 때문이다.
저자는 무주택자이거나 1주택자라면 더더욱 법인을 공부하라 추천한다. 개인은 무주택, 1주택의 혜택을 오롯이 누리면서 법인이라는 제2의 명의로 다양한 투자 수익을 실현할 수 있다. 부동산 1인 법인으로 주택, 꼬마빌딩, 상가, 부동산 지분, 오피스텔, 지식산업센터 등에 투자해 월급 이상을 벌 수 있다. 또한 법인 투자의 이점을 활용해 주거 주택 ‘상급지 갈아타기’ 전략을 병행한다면 강남 입성이나 똘똘한 내 집 한 채 마련의 꿈을 이룰 수 있다.
법인은 부동산으로 같은 돈을 벌었을 때 개인이 내는 세금(양도세)에 비해 거의 절반밖에 안 되는 법인세를 낸다. 부동산 매입부터 매도까지 들어가는 비용 전부(중개료, 등기비, 법무비, 인테리어 등)와 투자에 소요되는 비용(자동차, 판관비, 접대비 등)을 공제받을 수 있어 유리하다. 현재 직장인이라면 은퇴 후에 자신이 설립한 법인에서 급여를 받을 수도 있고 사회보험(건강, 연금) 가입도 가능하다.
안타깝게도 이렇게 장점이 많은 법인 투자를 ‘어렵고 막막하다’는 이유로 포기하는 사람들이 적지 않다. 과연 1인 법인 투자는 ‘고수’만 가능할까? 저자는 법인 설립과 운영에 필요한 절차와 일부 세법 규정, 간단한 노하우만 익히면 누구라도 1인 법인에 도전해 자기만의 사업을 만들어가고 자산도 불릴 수 있다고 말한다.
1인 법인 일타 강사인 저자는 이 책에서 돈 버는 1인 법인 투자의 A부터 Z까지 구체적으로 정리해놓았다. 법인에 필요한 기초 지식부터 절차 및 투자 사례와 함께 부록에 법인 운영에 도움이 되는 사이트와 블로그, 요긴한 각종 서류 및 양식들을 수록해 초보 1인 법인 투자자도 이 책 한 권이면 든든할 것이다.

<b>절세, 명의 분산부터 대출과 금융 전략까지, 이 책 한 권이면 충분하다!
족집게 과외처럼 속시원하게 핵심만 답하는 책!</b>

이 책은 크게 ‘부동산 1인 법인 투자자들이 가장 궁금해하는 것들’과 ‘부동산 1인 법인으로 알짜 수익을 실현한 사례들’로 구성되어 있다.
제1부에서는 1인 법인으로 월 2,000만 원의 수익을 내기 위해 알아야 할 1인 법인 필수 지식과 마인드를 소개한다. 법인 투자의 장단점, 법인 등기와 사업자등록 신청 방법, 자금관리법과 비용 처리법, 법인 대표의 적정 급여를 정하는 법, 주식 지분 산정법, 세금 규제를 피하는 법 등 절세, 명의 분산부터 대출과 금융 전략까지, 법인 대표의 시각에서 아무도 알려주지 않았던 실질적이고 유용한 조언과 정보를 최대한 전수하고 있다. 한편 책 중간중간에 실린 ‘돈 되는 꿀팁’은 저자가 현장에서 터득한 생생한 노하우를 다루는데, 이를 통해 고수들만이 터득한 투자 비법을 내 것으로 만들 수 있다.
제2부에서는 저자와 저자의 온라인 수강생들이 1인 법인으로 알짜 수익을 실현한 최신 사례를 분야별로 다룬다. 임야 등 토지나 토지 지분 투자, 1억 미만 원룸이나 빌라 투자, 구축 아파트나 아파트 지분 경·공매 투자, 오피스텔과 지식산업센터 경매 및 매매 투자 등 법인의 이점을 백분 살려서 단기간 내 수백에서 수천만 원의 수익을 실현한 사례뿐 아니라 수익형 상가를 경매 낙찰이나 매매로 취득한 다음 법인의 이점을 살려 셀프 스튜디오나 공유오피스, 테니스장으로 사업화에 성공시킨 사례 등을 두루 소개한다. 사례들 안에 법인 관련 세부 지식을 녹여놓았기에 기존 법인 운영자는 물론 초보 투자자들도 쉽게 이해할 수 있다. 한편 낙찰가 정하는 법, 투자에 유리한 주택이나 상가 입지 고르는 법, 명도할 때 유리한 법인 활용 전략, 투자금 동원하는 법과 공동 투자법, 수익률 최적화를 위한 사업화 전략 등 실전에 바로 적용할 수 있는 유용한 정보들을 담았다.
1인 법인 투자 역시 ‘지피지기면 백전불태’라서, 지금 자신의 상황을 제대로 알고 현명한 전략을 세운다면 안전성과 수익률이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다. 부동산 투자로 경제적 자유를 꿈꾸는 사람이라면 이 책과 함께 지금 당장 시작해보자!

작가정보

저자(글) 유근용

학벌도 스펙도 돈도 없던 흙수저 인생에서 독서 경영 컨설팅회사 CEO를 거쳐 현재는 경·공매 부동산 투자 대표 전문가이자 부동산 법인 투자 전문가로 왕성한 활동을 하고 있다 .
한번 정한 목표는 기필코 끝까지 달성한다는 ‘초인’이라는 별명답게 6년 만에 경매 97건, 공매 146건 낙찰이라는 입지전적 성과를 만들어냈다. 낙찰이 일상이자 취미라는 저자는 연간 30~40건의 부동산 거래를 진행한다. 두 아들의 이름을 딴 ㈜준민컴퍼니, ㈜준민자산관리, ㈜kr 인베스트먼트 등 무려 12개의 부동산 법인을 설립해 절세와 명의 등 법인의 이점을 최대한 활용하고 합법적으로 규제를 피하면서 알짜 수익을 실현하고 있다.
다양한 채널에 소개된 32세 반지하 배달 알바생이 2015년 결혼 후 종잣돈 700만 원으로 7년 만인 41세에 부동산 225건을 보유한 100억 자산가로 경제적 자유에 이르기까지의 투자 비법은 화제가 되었다. 특히 커뮤니티형 온라인 플랫폼인 클래스유 유료 강의 ‘부동산 스노우볼 이론’은 전체 6만여 클래스 중 2022년 TOP 1에 오를 만큼 엄청난 호응을 얻고 있다.
저서로는 《1일 1행의 기적》, 《일독일행 독서법》, 《메모의 힘》, 《왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술》(공저), 《 따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 》(공저) 등의 베스트셀러가 있다.

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