전세금을 지켜라

아파트, 빌라, 원룸, 오피스텔 전세 사기로부터

덕방연구소 지음

황금부엉이 2023년 07월 05일 출간 종이책 : 2023년 07월 05일 출간

작품소개

책소개

이제 ‘전세 사기’가 부동산 뉴스의 단골 소재가 되었다. 전 재산이나 다름없는 전세금을 돌려받지 못하게 된 세입자들의 이야기는 남 일 같지 않아 보여 더욱 가슴이 아프고 걱정이 앞선다. 빌라왕으로 시작해 오피스텔왕, 건축왕까지 등장했고 앞으로 아파트왕까지 나올 수도 있다고 하니 지금의 위기 상황이 쉽게 사라질 것 같지 않다.
19만 구독자들의 열렬한 지지를 받고 있는 유튜브 ‘덕방연구소’는 이미 수년 전부터 이러한 사태를 직시하고 사기를 당하지 않는 방법에 대한 영상을 꾸준히 올리고 있었다. 지금의 사태를 몇 년 전부터 예견하고 있었던 것이다.
지금은 실제 전세 사기를 당한 사례와 해결방안에 대해 알려주는 영상을 올리고 있는 ‘덕방연구소’ 유튜버가 이번에는 저자로 변신해 유튜브 영상에서는 자세히 다루지 못한, 전세금을 돌려받기 위해서는 어떻게 해야 하는지, 전세금을 지키기 위해서는 어떻게 해야 하는지 등을 이번 책에서 체계적으로 설명했다. 집주인과 연락이 잘 안 돼서 불안한 세입자, 안전한 전셋집을 구하려는 예비 세입자에게 꼭 필요한 전세금 보호 교과서가 될 것이다.

목차

머리말

PART 1. 내 보증금 좀 돌려주세요

1장 마른하늘에 날벼락! 30대 신혼부부의 절규
01. 내 전세금은 안전할 줄 알았다
02. 바뀐 집주인은 도대체 누구인가?
03. 더 늦기 전에 집 소유권 가져가실래요?
04. 결과는 이미 정해져 있었다
05. 이 집을 떠안는 것이 최선의 방법
06. 바지사장은 만세 부를 준비가 되어 있었다

2장 발 빠르게 움직여라
01. 계약 갱신 거절부터 해라
02. 전입신고, 짐을 빼면 큰일 ① 대항력, 우선변제권
03. 전입신고, 짐을 빼면 큰일 ② 최우선변제권
04. 어쩔 수 없이 전입신고, 짐을 빼야 한다면?
05. 전세보증보험을 확인하라
06. 집주인과 협상을 시도하라
07. 임차인, 전세금 반환 소송을 하다
08. 임차인, 경매를 신청하다

PART 2. 전세 사기, 당신도 예외가 아니다

1장 ‘판’은 이미 짜여 있었다
01. 세입자를 현혹하라
02. 다 같은 공인중개사가 아니다?
03. 사기꾼들, 돈 잔치를 벌이다
04. 실거래가의 진실

2장 세입자를 노리는 전세 사기는 더 많다
01. 원룸 전세 사기 ① 원룸에 대해 제대로 알고 있는가?
02. 원룸 전세 사기 ② 어떻게 치고 어떻게 막을 것인가?
03. 나는 전세로 사는데 이 집이 월세라고?
04. 소리소문없이 대출을 받는 집주인
05. 접수된 것이 있는지 확인해야 한다
06. 진짜 집주인이 따로 있었다

PART 3. 집초년생을 위한 전세 사기 예방 가이드

1장 집초년생, 계약 전에 반드시 확인하라
01. 첫 단추를 잘 끼워야 한다
02. 집을 볼 때 가족, 지인과 동행하라
03. 포커페이스를 유지하면서 가격 조정을 요구하라
04. 싼 집엔 분명 이유가 있다
05. 가계약 문자를 가볍게 보지 마라

2장 계약서에 내 도장을 찍다
01. 등기부등본과 건축물대장은 세트
02. 집주인이 자주 요구하는 임차인에게 불리한 특약?
03. 집주인 눈치 보지 말고 요구해야 하는 특약
04. 계약하고 확정일자를 받을까? 전세권 설정을 할까?
05. 입주했다고 끝이 아니다

맺음말

책 속으로

건축주가 신축빌라를 짓고 분양을 하려고 한다. 사실 빌라는 아파트보다 인기가 적어서 매매가 쉽지 않다. 그래서 처음 생각했던 매매금액보다 훨씬 높은 전세금액으로 임차인을 구해서 임대차 계약을 체결한 다음, 전세금을 돌려줄 능력이 없는 일명 바지사장에게 소유권을 넘기고 손을 터는 것이다. 신혼부부의 상황처럼 건축주인 기존 집주인은 팔았으니 이제는 자기와 관련이 없다며 모르쇠로 나온다. 많은 사람이 이런 게 어떻게 가능한지 의아해할 수 있지만 임차인이 사는 집을 집주인 마음대로 처분하는 행위는 법적으로 문제가 되지 않는다. 이걸 악용한다고 보면 된다.

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갱신 거절을 통지할 때는 집주인에게 도달했다는 것이 증명되어야 한다. 보통 문자나 카톡으로 갱신 거절을 하는 경우가 많은데 임차인이 갱신 거절의 내용을 보냈다고만 해서 되지 않는다. 집주인이 충분히 확인해야 하는 상태가 되어야 임차인에게 유리하다. 갱신 거절에 대해 동의했다는 집주인의 답장까지 받아놓으면 더 정확하다.

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전세보증보험에 가입되어 있으니 무조건 계약 기간이 만료되면 보증금을 청구할 수 있다고 생각해 새로 이사 갈 집을 덜컥 계약하는 경우가 종종 있는데 이는 잘못된 행동이다. 보증기관에서 지급이 거절되거나 보류되기도 하기 때문이다. 만약 보증보험 지급 관련 심사에 필요한 서류가 미비해 추가로 보정을 요구하는 경우가 생긴다면 심사 기간이 연장될 수 있다.

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빌라를 건축한 건축주는 매매가 되든 말든 상관이 없다. 물론 매매가 된다면 좋겠지만 어차피 매매가가 높으니 매매가 잘 안 된다고 생각하고 있을 가능성이 높다. 전세 세입자만 들어와도 그에게는 충분했다. 매매가 잘 안 되는 물건인데도 매매가를 높게 정해놓은 이유는 전세가가 비교적 저렴하게 보이기 위해서다. 일종의 상술인 셈이다.

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임차인은 땅 주인과 전세 계약을 체결하고 전세금을 지급했지만 땅 주인은 등기부등본상 소유자가 아니었다. 즉, 임차인은 임대할 권한이 없는 사람과 전세 계약을 체결했고 권한 없이 집에 거주하는 불법 점유자로 몰리게 됐다. 임차인은 돈 한 푼 받지 못하고 쫓겨나는 상황에 처했다.

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특약은 임대인과 임차인의 특별한 약속이다. 지금까지 말한 특약 외의 내용 그 무엇이라도 필요에 따라 협의하고 기재해야 한다. 집주인의 눈치를 볼 필요가 없다. 계약서에 명확하게 기재한 특약이 임차인에게 큰 힘이 된다.

출판사 서평

19만 구독자, 누적 조회 수 2,000만의 지지를 받는
전세금 수호천사 유튜브 ‘덕방연구소’의 올인원 대비서!

2022년 12월, 깡통주택을 수천 채 가진 일명 빌라왕 때문에 수많은 세입자가 전세금을 돌려받지 못하면서 시작된 ‘전세 사기’가 지금도 대한민국 부동산 시장을 흔들고 있다. 처음부터 전세금으로 사기를 치려고 했던 사기꾼 외에도 지난 몇 년 동안 가파르게 오르는 집값에 편승해 갭 투자를 한 투자자들까지 급격한 금리 상승, 갑작스러운 전세 하락 등의 상황에 제대로 대처하지 못하면서 세입자들이 전세금을 제때에 돌려받지 못하게 됐기 때문이다.
문제는 갈수록 더 심해진다는 데 있다. 지역과 상관없이 여기저기서 터지고 있고, 한 번 터지면 기본이 몇 십 몇 백 채인 데다 집값과 전세가가 제일 높았던 21년 하반기에서 22년 상반기 때 전세 계약을 한 집들의 만기가 아직 도래하지 않았기 때문이다. 21년 하반기로부터 2년째가 되는 23년 하반기를 기점으로 파장이 더 클 것으로 전문가들이 우려하는 이유다. 피해 규모가 몇조 원이 될 수 있다는 이야기까지 나오는 것을 보면 앞으로 몇 년 동안 부동산 시장의 가장 큰 이슈가 ‘전세 사기’일 것으로 조심스럽게 예측해본다.
이런 상황이다 보니 전국의 수많은 전세 세입자는 하루하루가 스트레스다. ‘만기 때 과연 전세금을 돌려받을 수 있을까?’, ‘만약 집주인과 연락이 되지 않으면 어떡하지?’ 등에 대한 고민으로 밤에 잠을 못 잘 지경이다.
그런 전세 세입자들에게 수년 전부터 전세 사기의 위험성을 경고한 ‘덕방연구소’ 유튜버가 앞으로의 대처법을 일목요연하게 정리한 책을 세상에 내놓았다. 실제 전세 사기를 당한 세입자까지 인터뷰를 하면서 그 방법을 정리한 이 책 한 권이면 그동안 전세 사기를 당해 받은 스트레스, 곧 닥칠지 모르는 전세 사기에 대한 불안감을 속 시원하게 해소할 수 있다. 특히 어떻게 해야 하는지를 스텝 바이 스텝(Step by Step) 형식으로 담아 쉽게 행동으로 옮길 수 있을 것이다.

‘전세 사기’는 이제 남의 일로만 생각하면 안 된다.
무시무시한 전세 사기에서 살아남아라!

그렇다면 전세 사기를 당하지 않기 위해서 전세 세입자는 어떻게 해야 하는가? 이 질문에 대한 해답이 이 책에 디테일하게 담겨 있다. 이 책은 크게 3개의 파트로 구성되어 있다.
파트 1에서는 전세 사기를 당하면 어떻게 되는지를 간접 경험할 수 있는 사례와 실제 전세 사기를 당했다면 어떻게 해야 하는지에 대한 내용을 디테일하게 담았다.
파트 2에서는 현재 대한민국에서 벌어지고 있는 전세 사기의 판이 어떻게 만들어지고 있는지, 뉴스에는 나오지 않는 전세 사기의 수법에 대해 알려주고 있다. 어떻게 벌어지고 있고 어떻게 속이는지를 알아야 당하지 않을 수 있다.
파트 3에서는 처음부터 전세 사기를 당하지 않을 안전한 집은 어떻게 찾는지에 대한 모든 것을 담았다. 계약할 때 임차인에게 꼭 필요한 특약 등 다른 부동산 책에서는 잘 다루지 않는 내용까지 담겨 있다.
‘전세’는 결코 사라지지 않을 것이다. 그러므로 전세 사기도 사라지지 않을 것이다. 지금도 임차인의 보증금을 노리는 덫은 곳곳에 있다. 그 덫을 하나하나 피하면서 안전한 집을 찾아야 한다. 이 책이 그 과정의 중요한 동반자가 되어줄 것이다.

작가정보

저자(글) 덕방연구소

‘덕방연구소’는 10년 가까이 공인중개사(부동산학과 전공)로 부동산 현장에서 일하고 있는 저자가 사람들에게 꼭 알아야 할 부동산 지식을 알기 쉽게 설명해주는 영상을 올리기 위해 시작한 유튜브다.
저자는 꾸준하게 영상을 만들던 중, 부동산 현장에서 전세 사기가 늘어나고 있음을 확인하고 그 위험성을 알리고자 ‘빌라 전세 사기 이렇게 칩니다’라는 제목의 영상을 유튜브에 올렸다. 유튜브를 시작한 지 얼마 되지 않은 시점이었는데도 영상 조회 수는 폭발적이었다. 며칠 만에 조회 수가 50만 회를 넘겼고 지금은 200만 회를 바라보고 있다.
전세 사기에 대한 관심이 많음을 확인한 이후부터 ‘원룸 전세 사기 이렇게 칩니다’, ‘갑자기 집주인이 바뀌면 이렇게 하세요’, ‘기획 부동산 사기 이렇게 칩니다’ 등의 영상을 올려 전세 사기를 당하지 않는 방법을 알려주고 있다. 그 결과, 현재 구독자 19만 명, 조회 수 2,000만 회를 돌파하기에 이르렀다.
저자는 전 재산이나 다름없는 돈으로 전세에 들어가는데도 불구하고 안전한 전셋집을 구하는 방법에 대해 제대로 알려주는 곳이 없어서 관련 정보를 알려주기 위해, 유튜브 채널의 메일로 답답함을 호소하는 사람들에게 좀 더 빨리 답변을 주기 위해 이 책을 집필하게 됐다. 이 책은 세입자의 보증금을 노리는 전세 사기꾼들을 분별해 피하는 방법을 알려주는 하나의 교과서가 될 것이다.
덕방연구소에는 지금도 현장에서 벌어지고 있는 전세 사기의 유형, 임차인이 알아야 하는 예방법 등과 관련한 영상이 꾸준하게 올라오고 있으니 세입자라면 반드시 들어가 보길 추천한다.