나의 꿈 월천족

정일교 지음

메이트북스 2023년 06월 12일 출간 종이책 : 2023년 06월 12일 출간

작품소개

책소개

늘 반복되는 일상에서 시간적, 경제적 여유가 없는 삶을 살고 있는가? 주 5일 동안 주말만 기다리며 하루하루를 견디고 있는가? 인생을 살다 보면 변화가 간절할 때가 있다. 이 책의 저자도 그랬다. 그래서 하고 싶은 일을 하면서도 무엇에도 구속받지 않는 삶을 꿈꾸며 과감히 18년 동안의 직장생활에 종지부를 찍는 변화를 시도했다. 퇴사 후 도전하는 사업마다 실패하고 모든 것을 잃기도 했지만, 죽을 각오로 부동산 투자에 승부수를 던져 ‘월천족’이 되었다. 이 책은 저자가 다가구주택 신축으로 어떻게 경제적 자유를 이루었는지를 보여주는 실천서다. 물질적 시간적 자유를 꿈꾸는 이들이 충분히 동기부여와 실천할 의지를 가질 수 있는 색다른 노하우들이 가득하다. 저자에 따르면 경제적 자유를 위해서는 현금흐름이 꾸준히 발생하는 구조를 만드는 것이 중요하다. 현금흐름이 발생하지 않는 투자는 투자가 아니다. 총자산이 목표가 아닌 당장 얼마의 수익을 내느냐에 초점을 맞춰야 한다. 이 책을 통해 돈을 모으고 자산을 관리하는 데 있어 잘못된 경제개념과 습관의 실사례들을 확인하고 나의 자산관리 방식도 돌아볼 수 있을 것이다. 잠자는 동안에도 현금이 들어오는 파이프라인을 구축하는 방법이 궁금한가? 저자가 친절하고 상세하게 공개한 수익형 자산투자와 현금흐름 창출을 위한 비법을 통해 돈과 시간으로부터 자유로워지는 법을 배우고 실천할 수 있을 것이다.

목차

지은이의 말 _ 당신의 인생을 확 바꿔줄 다가구주택 투자를 시작하라!

1장 한 번뿐인 인생, 월급에서 자유로워지자!
부자처럼 살 것인가, 진짜 부자로 살 것인가?
총자산을 목표로 두지 말자. 돈의 노예가 된다
경제적 자유로 가는 길을 가로막는 장애물은 무엇인가?
당신이 이렇게 사는 데는 다 이유가 있다
나에게는 몇 개의 파이프라인이 있는가?
부자가 되는 가장 현실적인 방법
돈이 없을수록 다가구주택을 활용하라

2장 실행하면 대박인 건물 신축 노하우
다가구주택 신축 절차 A to Z
신축할 때 가장 궁금한 것들
월 1,000만 원 버는 상가주택, 잘 사서 잘 짓는 법
경사지는 오히려 기회다
택지지구에 내 건물 세우기
마인드에 따라 투자금액이 달라진다
이미 지어진 구축건물은 먹을 게 별로 없다
용어를 알아두면 건축이 보인다

3장 나는 왜 다가구주택을 사지 않고 4채나 지었을까?
구축과 신축, 수익률 대장은 무엇일까?
도시지역에서 땅을 싸게 사는 유일한 방법
내 생애 첫 신축, 마법을 체험하다
내가 6개월 만에 건물주가 될 수 있었던 이유
예비 건물주가 되기 위한 절차
결심했다면 빨리 건축하자. 건축법은 매년 강화된다

4장 월세 1,000만 원 받는 꼬마빌딩 주인, 당신도 될 수 있다
건물주에게 도움이 되는 건물 관리 노하우
매달 월세를 얼마나 받고 싶은가?
꿈의 크기가 건물의 크기를 결정한다
대출금액보다 공실률을 두려워하라
목표는 자산에서 나오는 현금흐름

5장 소액으로 신축해서 건물주가 된 사례들
화성시 비봉지구, 2억 6,000만 원으로 4층 다중주택 건물주가 된 사례
남양주시 별내신도시, 1억 5,000만 원으로 3층 다가구주택 건물주가 된 사례
화성시 봉담지구, 2억 원으로 4층 상가주택 건물주가 된 사례
오산시 세교지구, 3억 원으로 4층 상가주택을 신축 중인 사례
평택 고덕신도시, 5억 원으로 4층 상가주택 신축할 물건 분석

책 속으로

최근에는 고물가와 고금리 때문에 많은 사람들이 어려움을 겪는다. 급격하게 올라버린 금리는 대출 비중이 많은 아파트 투자자들에게 무리한 부담이 되었고, 2배로 올라버린 대출금을 갚기 위해 급매로라도 집을 팔아야 하는 상황이 만들어지기도 했다. 나는 이러한 이유로 다가구주택 투자를 적극적으로 추천한다. 금리가 올라도 부담이 되지 않고 금리가 내리면 수익률이 극대화되는, 가장 안정적이고 효율적인 투자이기 때문이다. p.7

30억 원의 부동산을 소유하거나 현금 10억 원을 모으겠다는 목표를 세우는 것은 접근 방법이 틀렸다. 정부의 정책과 경제 상황 등을 고려해야 하고 금리의 영향도 받기 때문에 현실적으로 달성하기 어렵기도 하다. 모든 목표는 잘게 쪼갤 때 달성하기가 훨씬 수월해진다. 우선 이루고 싶은 현금흐름의 규모를 정하고, 그다음에 기간과 투자금액을 정한다. 예를 들어 매달 1,000만 원의 현금흐름을 원한다면 투자금은 얼마가 필요할지 계산해본다. 그리고 투자금을 모으는 데 얼마의 기간이 걸릴지 가늠해본다. 이처럼 제일 먼저 최종 목표를 정한 다음, 그 목표를 달성시켜줄 수익형 건물을 찾아보는 것이다. p.30

주식이 되었든, 부동산이 되었든 단기간에 가치가 올라가 큰 차익을 가져다주는 것은 세상에 없다. 그런 방법이 있다고 해도 위험하다. 그렇기 때문에 종잣돈을 마련할 때까지 절약하면서 돈을 모으고 작은 것이라도 실천해서 시스템을 만드는 게 무엇보다 중요하다. 워런 버핏의 명언 중 가장 좋아하는 말이 있다. “잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” 이 말은 나의 뇌리에 쐐기처럼 박혔다. 시간과 노동으로 돈을 버는 게 아니라 잠자는 동안에도 끊임없이 발생하는 현금흐름 시스템을 만들어야 하는 이유를 이 짧은 문장이 너무나 잘 설명해주고 있다. pp.31-32

착한 부채는 자산을 취득하는 과정에서 생기는 부채로, 자산을 형성하는 데 필수 요소다. 예를 들어 다가구주택에 투자하기 위해 대출을 이용할 때, 발생한 자본 소득에서 대출이자를 내고도 돈이 남으면 그 부채는 좋은 부채에 해당된다. 쉽게 말해서 대출이자가 100만 원인데 월세가 140만 원이라서 40만 원이 남는 구조다. 좋은 부채는 부자들이 부를 일구는 데 오랫동안 훌륭한 지렛대 역할을 해왔다. 여러 가구로 구성된 다가구주택의 전세보증금은 건물주에게 지속적으로 이익을 가져다주는 착한 부채다. 정말 특수한 상황이 아니고서는 꾸준히 상승하며, 무이자인 데다 인플레이션이 와도 건물주의 편에 서서 건물주의 상대적 자산을 증가시키기 때문이다. 즉 대출과 전세보증금을 잘 이용하면 경제적 자유로 가는 길이 훨씬 짧아진다. pp.36-37

전세보증금을 지렛대로 활용한 투자가 가능하며, 도시지역의 토지를 지분소유가 아닌 100% 소유할 수 있어 지속적인 지가 상승을 기대할 수 있는 다가구주택 투자! 다가구주택은 가진 돈이 없을수록 공부하고 투자해야 하는 실속 있는 투자 방법이다. 투자금액이 적다고 해서 지레 포기하거나 공부를 게을리하지 말자. 생각보다 훨씬 적은 금액으로 매입할 수 있는 물건이 많다. 그 기회를 찾아 내 것으로 만드는 데 집중해야 한다. 다가구주택을 매입해 월세 세팅을 해두었다면 하나의 시스템을 갖추게 된 것이다. 임대 수입이 매달 꾸준히 나오는 다가구주택은 지금처럼 금리가 올라도 영향을 덜 받는다. 수익이 조금 줄어들지는 몰라도 임대 수입은 끊임없이 창출되기 때문이다. pp.67-68

은행 이자로 월 1,000만 원의 수익을 얻으려면 얼마를 예금통장에 넣어두어야 할까? 금리가 올라 운 좋게 5% 이자를 받을 수 있다고 쳐도 24억 원이 통장에 있어야 한다. 금리가 다시 내려서 2%가 되면 무려 60억 원이 통장에 있어야 월 1,000만 원을 기대할 수 있다. 평범한 직장인은 엄두도 내지 못할 금액이다. 그런데 수익률이 7%인 수익형 부동산에 투자한다면 어떨까? 은행 예금의 절반도 안 되는 돈으로 월 1,000만 원의 수익을 달성할 수 있다. 만약 7% 수익률에 만족하지 않고 토지를 사서 직접 건축을 진행해 수익을 극대화한다면? 생각보다 적은 몇억 원으로도 월 1,000만 원 현금흐름이라는 목표에 다다를 수 있다. pp.90-91

거주하면서 임대 수입도 기대할 수 있는 곳, 즉 상가주택에 주목해보자. 4층 주인세대에 직접 거주하면서 1층 상가와 임대세대에서 월세를 받으면 대출이자를 충당하고도 남는다. 주거와 임대 수입이라는 2마리 토끼를 잡을 수 있다. 소형 아파트 5채를 보유하면서 월세를 받는 것보다 상가주택 한 채를 보유하면서 월세를 받는 게 낫다. 주택을 여러 채 보유하면 세금 문제에 직면하기 때문이다. p.110

이미 지어진 건물을 매수할 때는 입지와 수익률만 따지면 되기 때문에 새로 건물을 짓는 것보다 신경 쓸 일이 훨씬 적다. 하지만 원하는 구조나 자재를 선택할 수 없고, 건물가격에 건축주 마진이 포함되어 있어 새로 건물을 짓는 것보다 높은 가격을 지불해야 한다는 단점이 있다. 새로 건물을 지을 경우에는, 토지 선정부터 외관 디자인, 내부 인테리어까지 세밀하게 비교하고 결정해야 하기 때문에 시간도 많이 들고 스트레스도 많이 받게 된다. 게다가 시공사를 잘못 선택하게 되면 공사가 중단되거나 추가비용이 요구되기도 하고, 준공이 되었더라도 부실공사로 하자가 끊이지 않아 마음고생을 할 수 있다. 하지만 반대로 시공사를 잘 만나서 진행했다면 고생한 만큼 수익률로 돌아오기에 충분히 상쇄된다. pp.116-117

내가 6개월 만에 건물주가 될 수 있었던 이유는 토지구입과 건축을 진행하기에 앞서 수익률을 미리 계산했기 때문이다. 토지가격과 건축비는 미리 가늠할 수 있다. 토지대출과 기성대출도 마찬가지다. 전세나 월세 시세도 미리 파악이 가능하다. 이 모든 것을 계산해서 스스로 판단할 때 수익률이 만족스럽다면 마지막 남은 것은 단 하나, ‘실행력’이다. 토지가격과 건축비는 고정되어 있지 않다. 해마다 오른다. 더 중요한 것은 해당 토지도 나를 기다려주지 않는다는 사실이다. P.152

최근에 아파트 가격이 짧은 기간에 많이 내렸다. 서울을 포함해 경기도와 지방 모두 매매가격이 동반 하락했다. 호가 대비 30%씩 빠지면서 지금이 기회인가 싶을 정도다. 수익형 부동산에 집중하기로 마음먹고 현금흐름을 늘려갈 계획이지만 이렇게 이따금 차익형 투자가 끌리기도 한다. 하지만 아파트는 내가 구입한 가격보다 오르지 않을 수 있고, 오히려 더 내려갈 수 있다. 주가를 예상할 수 없듯 아파트 또한 마찬가지라고 생각한다. 안전하게 수익을 보려면 차익형이 아닌 수익형에 집중하는 것이 좋다. pp.153-154

매달 받은 월세를 차곡차곡 모아서 어느 정도 목돈이 만들어지면 대출금을 상환할지, 전세를 월세로 전환할지 고민하게 된다. 요즘처럼 단기간에 금리가 올라서 대출이자가 늘어나게 되면 대출금을 상환하는 것도 좋은 방법이다. 하지만 향후 건물을 매도할 때 대출금액이 적게 잡혀 있으면 매수자에게 필요한 투자금액이 늘게 된다. 그래서 가장 좋은 방법은 대출금을 상환하기보다 전세를 월세로 전환하는 것이다. 이것이 수익률면에서 더 이득이다. p.174

종잣돈이 많지 않다면 처음에는 일정 부분 월세 수입을 포기하고 대부분 전세로 해서 투자금액 전액을 회수하는 편이 좋다. 일단 시스템을 만든 다음, 근로 소득과 근검절약을 통해 차근차근 모은 돈으로 전세를 월세로 전환해가는 것이다. 예를 들어 4,000만 원을 모았다면 5,000만 원이던 전세를 보증금 1,000만 원에 월세 45만 원으로 돌린다. 그렇게 몇 년에 걸쳐 전세를 월세로 하나씩 바꾸어나가다 보면 어느새 임대 수입이 놀랄 만큼 늘게 된다. 최종 목표는 전 세대를 월세로 전환하는 것이다. 일단 수익형 부동산의 시스템을 만들어놓은 다음, 매달 들어오는 월세를 쓰지 않고 모아서 전세를 월세로 전환하기 위해 최대한 노력해야 한다. pp.178-179

수익형 부동산 투자를 할 때 ‘목돈을 넣었는데 푼돈이 나온다’는 식으로 생각하면서 실망해서는 안 된다. 원금 4,500만 원에 연 12% 수익률이면 매달 45만 원 수익이다. 하지만 많은 사람들이 이 정도 수익에 만족하지 않고 4,500만 원으로 단기간에 1억을 만들고 싶어 한다. 이런 투자가 과연 안전하면서도 실현 가능성이 있을까? 수익형 부동산 투자는 거북이처럼 꾸준히 월세를 만들어 현금흐름을 지속적으로 늘려가는 투자 방법이다. 월세가 늘어 현금흐름이 좋아지면 인생이 달라진다. 월급에 의존하는 삶에서 어디에도 구속받지 않는 자유로운 삶으로 바뀌게 된다. 월세가 1,000만 원이 들어오고 2,000만 원을 넘어서면 삶이 어떻게 바뀔지 한번 상상해보라. pp.179-180

전세는 한국에만 존재하는 임대제도이며 지난 100년간 유지되어왔다. 하지만 전세제도의 취약한 구조를 이용해 깡통주택, 전세 사기, 빌라왕 문제 등 서민들의 피해가 적지 않다. 제도의 허점을 노린 전세 사기가 사회 문제로 떠오르면서 전세 종말론이 서서히 고개를 들고 있다. 금리 인상으로 전세의 월세화가 가속화되고 있는 상황에서 머지않아 전세가 소멸될지도 모르겠다. 이제 매매가와 전세가의 갭을 이용한 투자로 매매차익을 기대할 수 있는 시대는 지났다. p.198

수익형 부동산은 매달 월세가 나오는 부동산이다. 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가, 다가구주택 등에서 월세를 받는 모든 부동산을 수익형 부동산이라고 한다. 수익형 부동산은 현재의 현금흐름을 가장 중요하게 여기는 투자법이다. 그래서 나는 수익형 부동산에 투자한다. 자신의 상황에 따라 투자법은 바뀔 수 있다. 현재 수입이 여유롭더라도 고정적으로 월세를 받는 시스템을 추가로 만들어두는 것이 좋다. 지인 중에는 원룸 임대사업으로 월세 8,000만 원을 버는 분도 있다. 한 달에 벌어들이는 임대 수입이 대기업 직장인 연봉과 맞먹는 것이다. 내가 생각하는 부자의 기준은 총자산이 아니고 현금흐름의 규모이다. 50억 상당의 아파트를 가지고 있거나 50억 상당의 토지를 보유하고 있더라도 현금흐름이 나오지 않는다면 진정한 자산이라고 볼 수 없다. p.199

출판사 서평

소액으로 경제적 자유를 꿈꾸는
당신을 위한 책!
이 책은 총 5장으로 구성되어 있다. 1장 ‘한 번뿐인 인생, 월급에서 자유로워지자!’에서는 월급에서 자유로워지는 방법을 알려준다. 진짜 부자는 어떤 사람들인지, 경제적 자유를 위한 마음가짐에서부터 현실적인 방법들을 담았다. 2장 ‘실행하면 대박인 건물 신축 노하우’에서는 다가구주택 신축의 절차와 방법, 용어들을 알려준다. 택지지구에 내 건물을 세우는 방법, 월천족을 만들어줄 상가주택 잘 사서 잘 짓는 법 등, 저자가 직접 경험하고 공부한 건축주로서의 알찬 노하우를 알려준다. 3장 ‘나는 왜 다가구주택을 사지 않고 4채나 지었을까?’에서는 다가구주택을 사지 않고 직접 지으면서 얻은 실제적인 노하우를 담았다. 어떤 건물을 사야 할지, 싸게 구입하는 방법은 무엇인지, 건물주가 되기 위한 절차와 건축법에 대해 알아본다. 4장 ‘월세 1,000만 원 받는 꼬마빌딩 주인, 당신도 될 수 있다’에서는 꼬마빌딩 주인으로 월천족이 되는 노하우를 알려준다. 저자는 신축이든 구축이든 수익형 부동산을 투자할 때는 목돈을 투입했는데 푼돈이 나온다고 실망해선 안 된다고 말한다. 사람들은 1억 원을 가지고 2억 원, 3억 원의 차익을 단기간에 얻기를 원하지만 거북이처럼 꾸준히 월세를 만들어 현금흐름을 좋게 만드는 것이 무엇보다 중요함을 강조한다. 5장 ‘소액으로 신축해서 건물주가 된 사례들’에서는 최근 2년 안에 신축을 통해 현금흐름을 만들어 경제적 자유를 얻은 사례들을 담았다. 특정 지역의 다가구, 상가주택 등을 분석하고 실제 건물주가 된 사례들을 살펴본다. 이 책에서 안내된 방법을 자신의 것으로 소화하고 응용하여 각자의 경우에 맞는 방법을 적용한다면 직장인 월급 이상의 현금흐름을 만들어 좀 더 쉽고 빠르게 경제적 자유를 누릴 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 정일교

가정 형편이 어려워 대학 진학을 포기하고 실업고등학교로 입학했다. 어릴 적 가난에서 벗어나고자 일찍 자격증을 취득하고 특채로 현대, 기아자동차에 입사해 18년간 근무했다. 하지만 직장생활로는 경제적 자유를 얻을 수 없음을 깨달았다. 새로운 꿈과 풍요로운 삶을 위해 과감히 퇴직했지만 이후 도전한 사업마다 실패를 거듭했고, 잘못된 투자로 결국 모든 것을 잃기도 했다. 경제적·정신적으로 바닥에 직면했을 때 죽을 각오로 부동산 분야에 인생의 마지막 승부수를 던졌다. ‘1년 안에 시간적·경제적 자유를 얻겠다’는 목표를 세우고 수백 권의 경제도서를 읽으며 수익형 부동산 투자에 매진했다. 숱한 실패와 좌절을 딛고 일어난 후 건축업자가 짓는 건물을 시세보다 저렴하게 소액으로 매입하게 되는 경험을 시작으로 다가구주택을 신축(매입), 상가주택 등 꼬마빌딩 4채를 소유하게 되었다. 현재 4개의 건물에서 월 1,500만 원의 임대소득을 올리고 있고, 47세에 50억 자산가가 되었다.
〈클래스101〉 온라인 강의 런칭과 오프라인 강의, 컨설팅 일을 하고 있으며, 유튜브 ‘정일교메신저TV’와 블로그를 직접 운영하고 있다. 이를 통해 수익형 부동산인 다가구주택 한 채로 실거주는 물론 꾸준히 임대 수입이 발생하는 파이프라인을 만드는 노하우를 나누는 메신저로도 활동 중이다.