성공하는 미국 부동산 투자의 비밀

남승현 지음

델피노 2023년 06월 27일 출간 종이책 : 2023년 06월 27일 출간

작품소개

책소개

현재 미국 캘리포니아 얼바인, 플러튼 지역에서 왕성하게 활동하는 미국 부동산 전문가이자 유튜버, 남승현이 최근 안전자산에 대한 필요를 절실히 느끼고 있는 한국인들에게 전하는 Real ‘미국 부동산 투자 길라잡이’

〈성공하는 미국 부동산 투자의 비밀〉은 지금껏 한국 밖으로 눈을 돌려보지 않은 투자자에게 미국 부동산 투자의 매력과 노하우를 전한다. 왜 미국이어야 하는지, 부동산 거래 시 한국과 다른 점은 무엇인지, 이 책은 한국에 사는 초보자도 따라올 수 있도록 매물 검색하는 방법부터 대출 및 실제 계약 방법에 이르기까지 빠짐없이 두루 담았다.

무엇보다 현재 유튜브 채널 〈부동산PD 남승현〉과 부동산 강의 〈클래스 101〉, 〈인클TV〉 등을 통해 활발히 활동하고 있는 이 지역 최고의 전문가가 소개하는 미국 부동산 거래에 대한 정통 안내서로 다른 책들과 달리 이 책은 마치 눈앞에서 미국 리얼터를 만나 매물 브리핑을 듣고 대출 문의를 하는 것처럼 생생하게 미국의 주택 매매를 고민할 수 있도록 독자들을 안내할 것이다.

미국에 한 번도 가보지 않았지만 요즘 같은 혼돈의 시기에 안전자산을 찾고자 하는 투자자부터 자녀 교육을 위해 미국 투자를 고민하는 투자자, 증여나 상속을 고려하고 있는 투자자에 이르기까지 모든 이들이 자신만의 투자 빅피쳐를 그리도록 도와주는 길라잡이이자 필독서! 성공적인 미국 부동산 투자를 위하여.

목차

프롤로그
추천사 · 전국대학교부동산교육협의회 회장 장계영

1장 최고의 부동산 투자처, 미국
01. 세계 최고 부자는 미국 부동산에 투자한다
미국 부동산에 세계 최고 자산가들이 몰려 있다
한국에서 미국 부동산에 투자하는 이유
현지 미국인들은 부동산에 왜 투자할까?
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 인플레이션과 금리 인상 그리고 미국 부동산

02. 미국 부동산, 제대로 알고 투자하자
미국에서 ‘부동산’이라고 하는 것은?
미국 부동산의 형태 3가지
미국의 토지 소유권 개념은 이렇다
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- ‘땅’의 개념을 제대로 아는 자가 승리한다

2장 미국 부동산은 어떻게 구매하나?
01. 미국 부동산 구매 전에 생각해야 할 것들
왜 미국 부동산 투자를 하는지 다시 한번 생각하자
대출을 받기 위한 준비는 철저히!
부동산 구매는 입지(Location) 조건을 꼭 봐야한다

02. 미국 부동산 구매절차 3단계
1단계 - 준비 단계
2단계 - 계약 단계
3단계 - 완료 단계
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 서브프라임 금융위기를 통해 얻게 된 것

3장 미국 부동산 구매 시 필요한 돈은 얼마인가?
01. 투자금(다운페이먼트)

02. 에스크로 비용에는 어떤 것이 있을까?
재산세와 모기지
소유권 보험
에스크로 서비스
대출 비용
HOA 비용
집 보험료
공증비, 등록비, 메신저 비용

03. 주택 소유주가 내는 비용은?
구매 후 일시적인 비용
구매 후 정기적인 비용
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 외국인 송금의 모든 것!

04. 미국의 주택 담보 대출은 어떻게 받을까?
단계별 주택 구매 대출 과정
주택 구매 대출의 종류
이자율의 차이가 나는 이유는?
외국인도 대출을 받아서 미국 부동산 구입이 가능할까?
주택 소유주가 되면 받을 수 있는 대출들
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 대출에 필요한 서류 총정리

4장 미국 부동산은 어떻게 구매하나?
01. ‘에스크로 제도’를 아시나요?
안전거래를 위한 에스크로 제도
에스크로 제도를 사용하는 이유

02. 구매자에게 정말 중요한 ‘컨틴전시 리무버’
컨틴전시 리무버를 알아야 손해 보지 않는다
컨틴전시 조건의 종류

03. ‘소유권 보험’을 알면 내 재산을 지킬 수 있다
소유권 보험이란?
어떤 소유권 문제가 발생할 수 있습니까?
소유권 보험이 없을 때 생기는 문제들
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 미국 부동산 보험 가이드

04. 홈 인스펙션이 필요한 이유
홈 인스펙션에서 하는 검사들
홈 인스펙션의 필요성

05. 왜 ‘흰개미 검사’를 하는가?
구매자를 위한 보증, 흰개미 검사
흰개미 검사는 어떻게 할까?

5장 미국 부동산의 흐름을 알면 당신도 부자
01. 미국 부동산의 흐름을 읽어라!
순영업이익을 보면 현금 흐름이 보인다
미국 부동산 시장을 분석하는 방법
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 자산가치를 평가하는 요소

02. 미국만의 부동산 투자 특성을 활용하라!
레버리지, 주택 담보대출을 이용하자
여러 가지 형태의 절세를 이용할 수 있다
세계 최대 경제 강국으로서의 가치 상승을 예상한다
안정적이고 높은 임대 수익을 창출한다
자녀 교육과 미국 정착의 든든한 기틀이 된다

6장 미국 부동산 이렇게 해야 손해 보지 않는다
01. 미국 부동산 투자로 세금 혜택을 가져라
미국 부동산에는 취득세가 없다
세금 우대를 활용하라!
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 미국 부동산 세금 더 깊이 알아보기

02. 누구 명의로 해야 손해를 보지 않을까?
소유권은 누구에게로?
소유 형태에 따라 상속과 세금의 차이가 달라진다
※ 미국 부동산 전문가 남승현 픽!
- 소유권을 회사로 할 경우는 어떻게 할까?

부록
01. 미국 부동산 용어 정리
02. 미국에서 신축 분양으로 구매하는 방법
03. 은행차압(Forclosure) 절차 및 구매 방법
04. 주택 임대 절차와 관리하는 방법

책 속으로

미국은 지리적으로 멀고도 먼 나라이면서 언어도 다르고 문화도 달라 우리에게 생소한 곳일 수도 있는데 그 핸디캡을 극복하고 보통 사람들도 미국 부동산에 굳이 투자하려는 이유는 무엇일까요? 가장 큰 이유는 ‘불확실성’ 때문입니다. 미국 부동산이 아니고 시대가 불확실하다는 데 있습니다.
- p.23, 「세계 최고 부자는 미국 부동산에 투자한다」 중에서

미국에서는 큰돈 없이도 집을 살 수 있습니다. 은행으로부터 대출을 받을 수 있기 때문에 집값의 3.5%의 ‘다운페이먼트’만 있어도 ‘모기지’대출을 활용하여 주택 구매를 할 수 있습니다.
- p.33, 「세계 최고 부자는 미국 부동산에 투자한다」 중에서

미국에서 부동산을 구입하는 절차가 그리 간단치는 않습니다. 현지에 거주하는 미국인도 이것저것 따져볼 게 많은데 한국에 거주하면서 투자하는 것이라면 더 자세히 살피고 돌다리도 두들기며 단계를 밟아가야 합니다. 추천 드리자면, 진짜 미국 부동산 전문가의 도움을 받아 구매절차의 A부터 Z까지 진행하는 것도 좋은 방법이겠죠
- p.59, 「미국 부동산 구매 전에 생각해야 할 것들」 중에서

좋은 입지란 어떤 곳일까요? 일단 ‘좋은 학군’에 속하는 곳을 우리는 좋은 입지로 평가합니다. 좋은 학군이 되려면 여러 가지 환경적 사항들을 충족해야 하기 때문입니다. 이미 좋은 학군이 갖춰진 곳은 다른 사항을 추가로 더 따져보지 않아도 되는 보장성이 있습니다. 인종과 민족을 넘어서 자녀에 대한 사랑은 모두 한마음입니다. 어디를 가나 엄마의 파워는 대단하니까요.
- p.70, 「미국 부동산 구매 전에 생각해야 할 것들」 중에서

흔히 한국 부동산은 취득세, 양도세가 높고, 미국 부동산은 재산세(보유세)가 높다고 합니다. 왜 이런 말이 나왔을까요? 미국의 부동산 재산세(Property Tax)는 일단 주마다 다르게 적용됩니다. 가장 낮은 곳은 하와이로 0.28%의 재산세를 내고, 가장 높은 곳은 뉴저지로 2.49%를 냅니다(2021년 기준)
- p.106, 「에스크로 비용에는 어떤 것이 있을까」 중에서

외국인이 계좌를 개설할 수 있는 은행으로는 체이스 은행(Chase Bank), 웰스파고 은행(Wells Fargo Bank), 뱅크오브아메리카(Bank of America)등과 같은 내셔널 은행과 뱅크오브호프(Bank of Hope), 한미은행 등의 한인계 은행이 있습니다. 여기는 예금 업무와 주택담보 대출, 비즈니스 대출, 상업용 부동산 대출 업무 등을 합니다.
- p.128, 「미국의 주택 담보 대출은 어떻게 받을까」 중에서

대출은 부동산 투자의 꽃이라고 할 수 있습니다. 대출이 잘 실행만 되어도 투자의 반은 성공한 셈이죠. 대출을 잘 받기 위해 갖춰야 할 서류를 다시 한번 정리해서 알려드립니다.
- p.135, 「대출에 필요한 서류 총정리」 중에서

미국 부동산에서 가장 특징적인 제도가 바로 에스크로(Escrow) 제도입니다. 에스크로 제도는 부동산 매매 계약 체결 후 권리 이전과 대금 지급을 제3의 독립적인 에스크로 회사가 대행하는 제도입니다.
- p.140, 「에스크로 제도를 아시나요」 중에서

미국 부동산에 투자를 하기로 결심했다면 미국의 세법에 대해서 궁금하실 겁니다. 저는 세법만 놓고 본다면 미국은 정말 부동산 투자를 장려하는 나라라는 생각이 많이 들곤 합니다. 그만큼 세금 우대도 많고 혜택도 많고 공제도 많기 때문입니다.
- p. 206, 「미국 부동산 투자로 세금 혜택을 가져라」 중에서

출판사 서평

기회의 땅, 미국으로 여러분을 초대합니다.

다시 미국이 뜨겁다! 끝없는 인플레이션, 자고 나면 오르는 달러화, 등락이 심한 대한민국 아파트 가격……. 불안할수록 많은 사람들은 안전자산에 대한 필요를 절실히 느끼고 있다. 다주택자 제한 같은 규제가 없고 자유로우며 높은 수익률을 보이는 곳이 또 있을까? 강남의 똘똘한 한 채를 외치던 사람들도 이제 미국으로 몰린다,

하지만 막상 일반인들에게는 어렵게 느껴지고 생소한 미국 투자. 지리적 거리도, 영어 장벽도, 한국과는 상이한 절차나 용어까지도 모든 것이 걸림돌로 여겨져 시작도 하기 전에 포기하기 일쑤. Realty Square & Investment Inc. 대표, 세계한인무역협회 상임이사이자 전(前) 남가주 한인부동산협회 회장을 역임한 진짜 전문가가 나섰다. 〈성공하는 미국 부동산 투자의 비밀〉은 일반인들이 이런 막연한 관심을 구체적인 실천으로 옮길 수 있도록 도와준다.

한인 최고의 인기 지역인 캘리포니아 얼바인, 플러튼에서 20년간 미국 부동산 전문가로 활동하고 있고 유튜브 채널 〈부동산PD 남승현〉과 부동산 강의 〈클래스 101〉, 〈인클TV〉 등을 오가며 활약하고 있는 남승현 대표의 노하우가 녹아있기 때문이다. 수많은 미국 부동산 투자자들을 상대했던 그녀만의 미국 부동산 투자를 위한 A to Z.

“왜(Why) 미국이어야 하는가, 어떻게(How) 시작해야 하는가,
그렇다면 어디(Where)를 보아야 하는가, 누구(Who)의 도움을 받아야 하는가.”

바쁠수록 돌아가라. 덥석 덤벼들었다가는 낭패 보기 쉬운 미국 부동산 투자. 기본부터 차근차근 미국 부동산을 공부할 수 있다. 왜 미국이어야 하는지, 어떻게 시작해야 하는지. 오늘도 안전자산을 고민하는 대한민국의 모든 사람들에게 이 책이 미국 부동산 투자를 위한 길잡이가 될 것이다. 더 나은 미래를 꿈꾸는 이들을 위한 또 다른 아메리칸 드림, 여러분 모두 미국 땅의 부동산 주인이 되기를!

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추천사

저자의 열정적 모습을 오랫동안 보아왔기에 내심 기대했습니다. 역시 미국 부동산에 관한 전문적인 지식과 꼭 알아야 하는 알찬 내용을 이해하기 쉽게 단계별로 알려주고 있어서 아주 흐뭇한 마음으로 여러 독자들에게 추천합니다.
고석화 (세계한인무역협회 명예회장, 고선재단 이사장)

미국 부동산 현장에서 얻은 20여 년의 경험치가 담긴 책으로 알기 쉽게 투자의 기초부터 시작하여 입지조건, 절세, 집 관리에 관한 것들은 물론 투자 주의 사항까지 꼼꼼하게 담아내고 있다. 실질적인 경험과 사례를 바탕으로 쓰인 책으로 미국 부동산 시장에 관심을 가진 분들에게 일독을 권하고 싶다.
유선종 (교수, 건국대학교 부동산대학원장)

미국 부동산 취득을 앞두고 궁금하실 모든 것! 구입 절차, 등기, 재산세, 상속·증여 세금 및 각종 절세 방법에 대한 실제적이고 유용한 정보들을 담고 있습니다. 미국 부동산 구입과 유지에 대한 입문서로 추천할 만한 매우 가치가 있는 책입니다.
천관우 (미국 이민 전문변호사)

아메리칸 드림을 꿈꾸는 모든 이들에게 캘리포니아 오렌지카운티의 부동산 전문인인 저자가 전달하는 20여 년의 실무경험과 노하우. 이 책을 통해서 미국 부동산 최고 전문가를 만나 투자의 A to Z를 쉽고 자세히 들을 수 있습니다.
노상일 (오렌지카운티 상공회의소 회장, 제21차 세계한상대회 운영본부장)

미국 최고의 부동산 중개인! 20여 년의 경험과 노하우를 고스란히 담은 책. 낯선 미국의 부동산에 누구나 쉽게 다가갈 수 있도록 친절하게 안내한다. 투자 요령과 절세, 관리법 등 저자의 실전 사례를 바탕으로 쓰인 책이라 신뢰도가 높다. 여러분의 시선을 글로벌 부동산 시장으로 확장하고 싶다면 꼭 읽어보길 권하고 싶은 책이다.
박원갑 (국민은행 부동산수석전문위원, 부동산학 박사)

특히 미국 부동산 투자가 처음이신 분들께 매우 유용한 가이드! 저자가 오랜 경험을 바탕으로 미국 부동산 투자에 대한 전반적인 지식과 꼭 필요한 내용을 알려주고 있어, 미국 부동산에 관심이 있다면 꼭 읽어보라고 권하고 싶습니다.
 Daniel Park (KNP 회계법인 파트너 공인회계사)

문화와 제도가 크게 다른 미국 부동산에 투자하기란 쉽지 않다. 이 책은 저자가 20여 년 동안 실제 경험한 것들을 바탕으로 한국인의 관점에서 쓰인 책으로 투자에 대한 전략적 접근 방법과 실무적인 팁이 제공되므로 중급 또는 고급 투자자들에게도 유용한 자료가 될 수 있다. 기회의 땅인 미국 부동산을 자신의 땅으로 만들고 싶은 분들께 추천한다.
박용후 (관점디자이너, 전 카카오 홍보이사)

작가정보

저자(글) 남승현

Realty Square & Investment Inc. 대표이사
현) 세계한인무역협회 상임이사 / 제8통상부위원장
전) 남가주 한인부동산협회 회장
전) 오렌지카운티경제인협회 이사장

미국 부동산 강의
〈클래스 101〉 〈인클TV〉 〈집코노미 박람회 2021 : 한국경제신문〉

미디어 출연
연합뉴스TV〈3분 전문가 칼럼〉 SBS TV〈뉴스토리〉 〈라디오 코리아〉 외 다수

칼럼
〈미주 중앙일보〉 〈미주 한국일보〉 〈 한국경제신문〉 〈 CEO News〉

오바마 〈대통령 봉사상〉 수상

업무 : 주거용 부동산 및 상업용 부동산 중개 및 투자 컨설팅
자격 및 수료 : Real Estate Broker, CA #01740231
부동산 간이 감정사 (BPO) 수료 NAR #176414

유튜브 채널 : 부동산PD 남승현
이메일 주소 : [e-mail]