부동산투자론

민성훈 지음

한숲 2023년 05월 31일 출간 종이책 : 2020년 09월 01일 출간

작품소개

책소개

자본시장과 기관투자자에 주목한
부동산투자의 교과서이자 참고서!!

이 책은 20여 년간 부동산 개발·금융·투자 실무 및 관련 교육·연구 분야에서 활발하게 활동 중인 민성훈 교수가 자본시장과 기관투자자에 특히 주목하여 집필한 저작이다.
민 교수는 책 서문에서 “과거 부동산투자라고 하면 개인이 재테크를 위해 집을 사고파는 것만을 떠올리던 시절이 있었지만, 지금은 상황이 다르다”며, “1990년대 말 우리 경제의 구조를 흔들어 놓은 외환위기 이후 부동산은 기관투자자의 포트폴리오에서 빠르게 비중을 높여 왔고, 결국에는 주식이나 채권과 함께 자본시장에서 큰 축을 형성하게 되었다”고 진단한다.
저자는 이 책을 부동산투자를 배우는 전공자와 부동산투자에 종사하는 전문가를 위한 교과서 또는 참고서로 기획하였다. 또한, 독자들이 자본시장과 기관투자자라는 거시적 관점에서 부동산을 이해하고, 실제 투자를 위한 미시적 지식도 습득할 수 있도록 내용을 갖추고자 고심하였다. 이에, 책의 전체적인 체계를 개념·이론·실제·전략 네 편으로 구성하였다.

목차

16 개념
18 1장 투자
18 1.1. 투자란
23 1.2. 투자자산
26 1.3. 부동산투자

36 2장 투자자
36 2.1. 투자자란
40 2.2. 기관투자자
43 2.3. 자산운용자

52 이론
54 3장 가치와 가격
54 3.1. 가치
72 3.2. 가격

90 4장 수익과 위험
90 4.1. 수익
98 4.2. 위험

106 5장 현대포트폴리오이론
106 5.1. 투자이론의 역사
108 5.2. 기대효용이론
113 5.3. 포트폴리오선택이론
118 5.4. 자본자산가격결정모형
124 5.5. 효율적 시장가설

128 6장 대안적 투자이론
128 6.1. CAPM 개량모형
137 6.2. 옵션가격결정이론
143 6.3. 행동재무이론

150 실제
152 7장 계획
152 7.1. 목적과 원칙
155 7.2. 자산배분과 목표설정

168 8장 실행: 투자과정
168 8.1. 취득
183 8.2. 보유
185 8.3. 처분

190 9장 실행: 타당성검토
190 9.1. 시장조사
193 9.2. 현금흐름
201 9.3. 투자지표

216 10장 평가
216 10.1. 목적과 방법
218 10.2. 성과측정
222 10.3. 벤치마크

236 전략
238 11장 스타일
238 11.1. 전략으로서의 스타일
246 11.2. 스타일투자의 발전
252 11.3. CVO_부동산 스타일투자

260 12장 윤리
260 12.1. 전략으로서의 윤리
265 12.2. 윤리투자의 발전
273 12.3. ESG_부동산 책임투자

282 찾아보기

책 속으로

부동산투자란 취득하는 자산이 부동산인 투자를 말한다. 넓은 의미의 부동산투자는 부동산 실물뿐 아니라 부동산과 관련된 권리나 금융상품을 취득하는 것까지 포괄한다. 부동산 관련 권리에는 임차권·전세권·저당권·분양권·입주권 등이, 부동산 관련 금융상품에는 부동산을 기초자산으로 하는 증권이나 파생상품이 포함된다. (26쪽)

기관투자자(Institutional Investor)란 불특정 다수의 고객으로부터 자금을 위탁받아 대신 투자하는 것을 업으로 하는 기관을 말한다. 기관투자자는 자금의 성격에 따라 연금성·보험성·사업성 및 수익성 투자자로, 운영의 주체에 따라 공공 및 민간 투자자로 구분된다. (37쪽)

투자자는 자산의 가치가 얼마인지 알아야 한다. 하지만, 가치는 가격과 달리 직접 관찰되지 않는다. 시장에 참여하는 주체들의 마음속에 다양한 평가(Valuation)가 있을 뿐이다. 따라서 가치를 남들보다 정확하게 평가하는 것은 투자자가 가져야 할 중요한 능력이다. (55쪽)

부동산투자의 수익은 운영소득과 자본이득 두 가지로 구성된다. 따라서 수익률은 운영소득과 자본이득을 투자비로 나누어 계산한다. 이 중 운영소득에 의한 수익률을 소득수익률(Income Return), 자본이득에 의한 수익률을 자본수익률(Capital Return)이라고 한다. 둘을 합한 수익률은 총수익률(Total Return)이라고 한다. (92쪽)

아담 스미스(Adam Smith)로부터 시작된 주류경제학은 인간을 매우 신뢰하는 학문이라고 할 수 있다. 주류경제학이 가정하는 인간은 효용극대화라는 목적을 가지고 합리적인 판단과 행동을 하는 주체이기 때문이다. 이러한 인간상을 경제적 인간(Homo Economicus)이라고 한다. (106쪽)

옵션(Option)이란 파생상품의 일종으로서, 특정한 자산을 미리 정한 가격으로 미래에 사거나 팔 수 있는 권리를 말한다. 여기서 특정한 자산을 기초자산(Underlying Asset), 미리 정한 가격을 행사가격(Excercise Price), 미래의 거래시점을 만기(Expiration Date), 살 수 있는 권리를 콜옵션(Call Option), 팔 수 있는 권리를 풋옵션(Put Option)이라고 한다. (137쪽)

투자계획에서는 목표수익률과 함께 벤치마크(Benchmark)도 제시해야 한다. 벤치마크란 시장의 평균적인 투자성과를 보여주는 수익률지수를 말한다. 벤치마크는 실행의 단계에서는 투자판단의 기준이 되고, 평가의 단계에서는 성과평가의 기준이 된다. (160쪽)

포트폴리오의 투자성과를 평가하는 것은 평가단계에서 가장 기본적이자 핵심적인 작업이다. 평가와 관련해서 투자론이 다루는 영역도 이 부분이다. 투자성과를 평가함에 있어서는 수익뿐 아니라 위험도 함께 고려해야 한다. (217쪽)

목적에 부합하는 자산을 찾는 것은 모든 투자자의 바람이다. 그러나 시장에 존재하는 수많은 자산을 일일이 파악하고 비교하는 것은 불가능에 가깝다. 만약 자산들을 수익위험 특성에 따라 몇 개의 집단으로 분류할 수 있다면, 투자자에게 희소식이 될 것이다. 이렇게 분류한 자산의 집단 또는 각 집단의 특성을 투자스타일(Investment Style) 또는 스타일(Style)이라고 한다. (238쪽)

윤리투자(Ethical Investment)란 윤리를 고려하는 투자를 말한다. 투자윤리의 두 가지 차원 중에서는 후자, 즉 기업의 사회적 책임(CSR: Corporate Social Responsibility)과 연관된다. 윤리투자는 그 기원에 따라 다양한 이름으로 불려왔다. 널리 알려진 이름으로는 책임투자(Responsible Investment)·지속가능투자(Sustainable Investment)·임팩트투자(Impact Investment)·TBL투자(Triple Bottom Line Investment) 등이 있다. (261쪽)

작가정보

저자(글) 민성훈

수원대학교에서 교수로 재직하며 부동산학을 가르치고 있다. 주로 부동산투자론과 금융론을 연구하고, 스타일투자·책임투자(ESG투자)·벤치마크지수에 많은 관심을 두고 있다.
1996년 부동산개발 실무로 이 분야에 발을 내디뎠다. 자산유동화와 리츠 제도가 도입된 2000년대 초반에는 부동산금융 실무에, 부동산펀드 제도가 도입된 2000년대 중반부터는 부동산투자 실무에 종사했다. 이후 대학으로 직장을 옮긴 2012년까지 펀드매니저로 일하면서 약 20개의 부동산펀드를 운용했다.
자본시장에서 일하는 동안 두 번의 경제위기를 경험했다. 1990년대 말 외환위기와 2000년대 후반 글로벌 금융위기가 그것이다. 두 사건은 우리나라 부동산시장의 구조를 바꿔 놓았고, 결과적으로 그가 새로운 직업을 경험하게 했다.
민 교수는 현재 교육과 연구뿐 아니라 부동산 관련 학회·협회·포럼에서 활발하게 활동하고 있다. 특히 기금이나 공제회와 같은 기관투자자의 자산배분과 투자심의 활동에 시간과 노력을 아끼지 않고 있다.