수도권 비주택 투자 수업

엄재웅(서경파파) 지음

위즈덤하우스 2023년 05월 04일 출간 종이책 : 2023년 04월 26일 출간

작품소개

책소개

진짜 돈 되는 비주택 투자의 정수를 모았다!
엄재웅 저자가 진짜 개발이 될 부동산을 독자들에게 알려주는 신간 《수도권 비주택 투자 수업》을 출간했다. 이 책은 정부의 고시문과 도시계획 원문을 활용해서 부동산 투자의 방향을 잡는 방법과 앞으로 유망한 투자처를 담고 있다. 우리가 흔하게 보는 노후 아파트 단지의 상가부터 준공업지역의 연립주택, 상업지역의 구분상가 등 다양한 투자 기회를 소개한다. 더불어 모텔 리모델링 투자 사례와 국가의 미래 사업인 산단 대개조 사업을 수록했다.

정부에서 밀어주고, 규제에서 자유로운 곳에 투자하라!
부동산에서 큰 이익을 얻고 싶다면 권력의 개발의지가 향하는 곳을 주목해야 한다. 아무리 경기가 어려워도 각 지자체장을 비롯한 정치인이 특정 지역을 개발하겠다고 선언하면 그곳은 곧바로 불장이 되기 때문이다. 지금 정부의 개발 의지는 1기 신도시를 비롯한 수도권의 노후 계획도시로 향하고 있다. 하지만 1기 신도시라고 해서 뭐든지 사도 되는 것은 아니다. 진짜 개발될 곳, 마천루가 될 부동산을 선점해야 한다. 거대 자본과 권력은 바로 그런 곳으로 움직인다. 지금 바로 정부의 계획에 올라타서 부의 대역전극을 이뤄보자.

목차

시작하며 | 다가올 기회를 움켜쥘 비주택 투자 수업

1부 전국으로 퍼져나간 서울의 부동산 개발 공식
: 디벨로퍼의 눈으로 투자하라

1장 실수요보다 중요한 것
- 하락장에 오히려 오르는 매물
- 결국 외지에서 온 투자자가 돈을 번다

2장 대중이 부동산에서 벌지 못했던 이유
- 나 다음으로 받아주는 사람
- 고수와 대중은 선호하는 매물이 다르다
- 고수와 대중은 수익 실현 구간이 다르다
- 대체 ‘거점’과 ‘입지’는 무슨 차이일까?
- 우리가 노려야 할 부동산

3장 디벨로퍼의 눈으로 보는 부동산
- 급등하는 ‘초반 한 포인트’만
- 도시정비법 개정이 부른 새로운 투자 환경
- 재개발 투자자와 디벨로퍼
- 우리가 직접 짓지 않아도 된다
- 상위 5% 투자자의 선점 타이밍

4장 소액으로 할 수 있는 비주택 투자
- 상위 5%의 투자법
- 확장성이 강한 거점
- 여의도 사례
- 용산 사례로 보는 구분상가 투자

5장 비주택 시장으로 몰리는 돈
- 비주택 규제 완화
- 지방으로 퍼질 서울의 개발 방식

6장 서울에서 전국으로 번지는 개발 사례
- 개포동 비주택 개발 사례
- 창동ㆍ상계 비주택 개발 사례
- 과천 비주택 개발 사례
- 첫 번째 목표는 이것이다!

2부 노후 계획도시 재건축에서 시작된 부의 대역전
: 아파트 투자보다 좋은 것

7장 부천시 투자자들의 성지에 지금 무슨 일이?
- 대곡-소사선 준공은 늦어도 상관없다
- 아파트 투자보다는 역세권 상가 재건축

8장 광명시 광명우체국 사거리는 어떻게 변할까?
- 주택과 비주택 재건축 경험이 풍부한 광명시
- 하안주공아파트 재건축의 배경

9장 안산시 상록수역 역세권에는 GTX가 멈출까?
- 안산이 재건축 성지인 이유
- 안산시는 계획이 다 있다
- 재건축에 진심인 안산시
- 상가 재건축
- GTX-C 노선 호재를 탄 상록수역 역세권

10장 고양시일산신도시보다 높게 지을 수 있는 땅?
- 일산은 고밀도 개발이 가능할까?
- 고양시 비주택 타깃 지역은 바로 여기!

부록
산단 대개조, 국가의 미래사업에 올라타기
모텔 리모델링 투자 사례

마치며 | 제대로 공부해봅시다

책 속으로

가장 안전한 부동산 자산은 사실 상업지역이다. 그래서 상업지역은 대부분 기업이나 소수의 부자가 선점해왔고, 배후의 아파트만 서민들이 투자하고 있다. 아쉽게도 대중은 아파트만 부동산의 전부라고 생각하고 투자하는 것이다.
p.57
국토교통부는 선진국의 개발 사례를 배워서 가장 먼저 서울시에 적용한다. 긍정적인 결과로 이어지면 수정ㆍ보완하여 경기도 및 지방 광역시에 적용한다. 그래서 서울시 도시계획은 전국 지자체의 도시계획에 지대한 영향을 미친다. 그 결과 서울의 개발 공식만 제대로 알아도 대한민국 부동산 시장의 노른자를 선점할 수 있다. 지금 소개할 곳은 서울의 개발 공식(대로변 고밀도 개발, 아파트 재건축과 배후 상가 재건축)을 충실하게 적용할 수 있는 투자처다.
p.116
1기 신도시 사업은 ‘빠른 보급’이 핵심이었기 때문에 항상 안전성 논란이 있었다. 소위 PC 공법으로 지어진 단지가 많아서 입주 30년이 채 되기도 전부터 재건축이 논의되기 시작했다. 윤석열 정부는 출범 후 1기 신도시 특별법을 통해 재건축에 힘을 실어주려고 한다.
p.162
주택이 있는 사람들은 또다시 1기 신도시 재건축에 투자하여 주택 수를 늘릴지, 아니면 비주택 투자를 시도해볼지 결정해야 한다. 낯선 분야지만 비주택 투자가 새로운 트렌드로 자리를 잡아가고 있기 때문에 지금껏 1부에서 설명한 대로 옥석을 잘 가려서 아직 사람들이 인지하지 못한 비주택 시장을 선점하는 전략도 하나의 옵션이 될 것이다.
p. 163
많은 사람이 부동산을 경제의 영역으로만 여기겠지만 사실은 그렇지 않다. 거듭 강조하지만 정치의 영역이다. 적어도 투자자로서 돈을 벌고 싶다면 정치가 원하는 개발계획을 도시계획 원문에서 읽어내야 한다. 예를 들어 서울시장이 서울 변두리 산동네에 인센티브를 엄청나게 주면서 신속통합기획 재개발 대상지로 지정한다면 어떻게 될까? 그날부터 그곳은 부동산 하락기와 상관없이 불장이 될 것이다. 국토교통부 장관이 1기 신도시 재건축을 전폭적으로 지원한다고 말하고 적극적으로 행동까지 한다면 어떻게 될까? 전국 투기꾼뿐만 아니라 일반 대중도 몰릴 게 자명하다.
p.179
돈이 부족해서 투자를 못 한다는 것, 그리고 대장 아파트가 원하는 가격까지 떨어지길 기다리는 것. 적어도 제 기준에서는 타당하지 않습니다. 비록 단숨에 이런 내용들을 이해하고 숙달해서 행동으로 이어지기까지 시간이 걸리겠지만 불가능하지 않습니다
p. 213

출판사 서평

★★★강남 → 비강남 → 수도권으로 이어지는 개발 흐름 완전 분석★★★
★★★도시계획, 고시문 발췌 수록★★★

이제까지 아파트에만 투자했다면, 지금부터 비주택에 투자하라!
디벨로퍼의 눈으로 투자하면 부의 대역전극이 시작된다
부동산 투자는 ‘나 다음으로 받아주는 사람’이 중요하다. 내가 아무리 비싸게 샀더라도 내 뒤에 오는 사람이 더 비싼 가격에 사주면 나는 수익을 낼 수 있다. 아파트는 보통 월급으로 모은 돈으로 거주할 곳을 찾는 개인이 거래한다. 하지만 비주택은 디벨로퍼(건설사 등에서 부동산 개발을 하는 사람)가 부동산 개발을 위해 매수한다. 어떤 쪽의 지불 능력이 더 클까? 당연히 디벨로퍼다. 그래서 부자가 되고 싶다면, 대중이 좋아하는 아파트가 아니라 디벨로퍼가 선호하는 비주택에 투자해야 한다. 디벨로퍼는 개인과 달리 주변 시세와 비교해서 가격을 협상하지 않는다. 개발 사업 이익을 기준으로 가격을 책정하기 때문에 기존에 내가 매수했던 가격의 몇 배나 되는 가격도 아무렇지 않게 지불하며 이렇게 말한다.
“내가 시세 대비 3배 줄게요! 대신 빠른 시일 내에 집을 비워주세요!”
그렇다면 디벨로퍼는 어떤 부동산을 주목할까? 외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 일한 경험을 바탕으로 디벨로퍼의 관점으로 부동산을 바라보는 엄재웅 저자는, 정부의 고시문과 도시계획 원문을 활용해서 부동산 투자의 방향을 잡는 방법과 앞으로 유망한 투자처를 이 책에 담았다. 우리가 일상에서 흔히 보는 노후 아파트의 상가부터 준공업지역의 연립주택, 공장 그리고 아주 구체적으로 용산전자상가의 노후 구분상가에 이르기까지 다양한 투자처를 고르는 방법을 소개한다.
이제 디벨로퍼의 눈으로 부동산에 투자하자. 이 책을 읽으면 투자의 수익률이 달라질 것이다!


[이런 분들에게 추천!]
ㆍ 규제가 적은 투자처를 찾는 분
ㆍ 아파트 투자에 실망한 분
ㆍ 단기간에 수익을 내는 투자가 필요한 분
ㆍ 규제에 묶여 아파트 투자로 큰 수익을 올리지 못한 분
ㆍ 하락장에도 계속 수익을 내고 싶은 분
ㆍ 부동산 뉴스가 뜰 때마다 잠이 안 오는 분


아파트로는 상상할 수 없는 투자 성과
그 매물은 어떻게 22개월 만에 13억 원을 벌었을까?
정부의 개발 의지가 일산, 부천, 과천, 광명 등의 계획도시를 향하고 있다는 사실은 이미 잘 알려졌다. 이곳의 투자처로 아파트만 바라보고 있었다면, 진짜 보물 창고는 비주택이라는 사실을 알아야 한다. 비주택이 모인 상업지역은 개발 시 가장 높은 건물을 올릴 수 있고 당연히 투자 효율과 기대 성과도 높다. 래서 모든 땅은 원래 상업지역부터 오르고, 주거지역이 가장 늦게 오른다. 떨어질 때는 주거지역이 먼저 떨어지고 상업지역이 가장 늦게 떨어진다.
상업지역이라고 다 같은 상업지역이 아니다. 그중에서도 높이 지을 수 있는 땅을 골라야 한다.이 책은 고시문과 도시계획의 행간을 통해 부동산의 금맥을 캐는 방법을 알려준다. 그 예시 또한 실제 투자 사례로 담아 생생하게 살아 있는 경험과 지식을 전달한다. 준공업지역 부동산에 3억 원을 투자해서 2년도 되지 않는 기간에 13억 원을 번 투자자의 비밀도 공개한다.
디벨로퍼의 개발에도 유행이 있다. 2020년 전후에 가장 유행했던 개발방식은 역세권 고밀도 개발이었다. 역세권 고밀도 개발의 영향으로 디벨로퍼들이 역세권 땅을 사기 위해 경쟁하며 가치가 크게 높아졌다. 다음 개발방식의 트렌드도 이미 정해져 있다. 이 책으로 허허벌판 위에 펼쳐질 거대한 개발계획을 읽어내자.


상승장과 하락장을 가리지 않고 오르는 부동산을 선점하라
공백 없는 투자를 완성하는 수도권 비주택 투자!
디벨로퍼에게 부동산을 직접 매각하는 경우는 흔하지 않지만, 이 관점을 바탕으로 실력을 쌓는 투자자라면 더 많은 기회를 수시로 잡을 수 있다. 상승장과 하락장에 관계 없이 항상 오르는 부동산을 선점할 수 있기 때문이다. 이들은 상승장과 하락장에 관계 없이 항상 오르는 부동산을 선점한다. 엄재웅 저자는 쉬지 않고 수익을 내는 ‘공백 없는 투자’를 강조한다. 권력의 개발의지가 향하는 곳을 파악하면 공백 없는 투자가 가능하다.
지금 개발의지가 향하는 곳은 수도권, 그중에서도 노후 계획도시다. 진짜 투자자들은 개발의지가 향하는 곳을 샅샅이 분석해서 어떤 블록의 어떤 자리가 가장 가치가 높은지까지 가려낸다. 과거에는 힘 있는 사람들만 이런 정보에 접근할 수 있었지만, 생활권계획 개념이 도입되면서 일반 대중에게도 정보가 공개되었다.
비주택 투자는 처음에는 생소하지만 공부할수록 넓은 투자의 세계를 열어주는 투자처다. 결국 부자가 되기 위해서는 큰돈이 오가는 곳에 자리를 잡고, 그들과 같은 방식으로 생각하고 같은 방식으로 행동할 줄 알아야 한다. 남들도 하는 아파트 투자가 심적인 안정감을 느끼게 해주겠지만 당신의 부를 폭발적으로 성장시켜줄 수는 없다. 평범한 개인 중 하나가 아니라 거인의 어깨에 올라타서 큰돈을 버는 소수가 되어보자.

작가정보

저자(글) 엄재웅(서경파파)

외국계 부동산 투자회사에서 10년 넘게 투자 컨설팅을 담당했다. 지금은 개발계획을 바탕으로 분석한 투자 컨설팅을 제공하는 프리랜서로 활동하고 있다. 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라는 것을 깨닫고, 도시계획을 분석하며 많은 사람에게 지식을 공유하는 일에 힘쓰고 있다.
2022년 하락장이 오자 많은 투자자가 투자를 포기했다. 하지만 지난 상승장에도, 투자의 성공은 하락장 때 잘 준비한 투자자의 몫이었다. 그래서 시장이 잠잠할수록 전략을 잘 짜야 한다. 주택이 있는 사람들은 또다시 1기 신도시 재건축에 투자해 주택 수를 늘릴지, 아니면 비주택 투자를 시도해볼지 결정해야 한다.
이미 고수들의 세계에서는 비주택 투자가 새로운 트렌드로 자리 잡아가고 있다. 이 책에서 설명한 대로 옥석을 잘 가려서 발 빠르게 부동산을 선점한다면 거대한 기회를 내 것으로 만들 수 있을 것이다.