왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?

부찾남 지음

다산북스 2023년 04월 26일 출간 종이책 : 2023년 04월 24일 출간

작품소개

책소개

저축 0원 월급쟁이도 바로 따라 하는 6가지 실전 부동산 매매법 대공개!
부린이가 꼽은 가장 친절한 ‘월급쟁이 투자 입문서’

★★★ 23만 부동산 유튜버 ‘부찾남’ 누적 조회수 2700만 회 ★★★
★★★ 2023 꼭 봐야 할 최신 교통망 호재 수록 ★★★
★★★ 실전 사례 유튜브 영상 QR코드 수록 ★★★

-전세 사기를 피해 가는 방법이 있다?
-분양권 전매 제한이 풀린다는데?
-1기 신도시 재건축의 노림수는 뭘까?
-지금부터 준비해서 상승장에 제대로 올라타는
부찾남의 부동산 올인원 가이드!

침체되었던 부동산 시장에 다시 활기가 돌 조짐이 보인다. 경쟁률이 몇백 대 일을 넘어가는 서울 아파트 청약의 반응이 뜨겁고 1기 신도시 재건축도 규제 완화의 시동을 걸었다. 대출도 완화되며 각종 지원이 늘어나는 지금, 다가오는 기회를 몰라서 놓칠 것인가? 오늘부터 준비하면 돌아오는 상승장에 올라탄 주인공이 된다!
이런 혼란한 부동산 시장에 초보 중의 초보들은 막상 무엇부터 공부해야 하는지도 모른다. 이들을 위한 최적의 월급쟁이 투자 입문서가 나왔다. 23만 구독자의 큰 호응을 얻고 있는 부동산 유튜버 부찾남의 『왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?』이다. 부린이들이 모인 곳에서는 부찾남 영상 하나면 모든 질문이 사라진다고 회자될 정도로 부찾남의 설명이 쉽고 친절하다는 입소문이 퍼지면서 채널을 개설한 지 4개월 만에 10만 명을 돌파하는 등 구독자들의 깊은 신뢰를 얻고 있다. 누구도 알려주지 않았던 실전 팁과 실제 아파트 단지를 콕 집는 구체적인 예시로 지금 바로 따라 할 수 있는 부동산 투자법의 핵심만 골라 전한다.

이 책은 백지 상태의 입문자도 이해하고 출발점으로 삼을 수 있는 부동산 투자 원칙의 3단계부터 말한다. ①지금 쓸 수 있는 투자금액을 정한다.②투자금액에 맞는 부동산을 찾아 임장 목록을 만든다. ③임장을 가서 투자할 곳을 정한다. 나아가 부동산을 찾는 하나의 방법만을 말하지 않는다. 부동산 책 최초로 세입자도 투자자도 활용하는 전세 팁을 공개하며 청약, 분양권, 재개발·재건축, 갭투자, 경매까지 총망라했다. 이 책 한 권만 읽으면 대한민국 부동산의 모든 투자법을 섭렵한다. 그러고 나면 어떤 종류의 부동산이든 상관없이 자신의 투자금에 따라 맞춤형 투자를 할 수 있다. 저축 0원이었던 저자가 수십억대 월급쟁이 투자자가 되기까지의 실전 노하우를 이번 책에서 전부 공개한다.

목차

시작하는 글 | ‘그때 부동산 살걸’ 하고 후회하지 않기 위한 첫 투자 안내서

[1부] 부동산 투자, 이것만 알고 시작하자

1장. 저축 0원이던 사회 초년생, 부동산 고수가 되다
부동산 책 수백 권을 읽고 알게 된 것
1억부터 모으고 투자하면 늦다
인플레이션 시대를 대하는 투자자의 자세
부동산 가격 대신 보아야 하는 것

2장. 세상 가장 쉬운 부동산 투자의 3단계
▷이 장에 들어가기 전 알아두면 좋을 앱과 기능
오르는 지역의 첫 번째 조건
1단계: 가치 있는 아파트 찾기
2단계: 임장으로 투자할 부동산 결정하기
3단계: 아파트 매도의 기술

3장. 교통망 대박 호재와 깡통 호재를 구분하자
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인구 변화에 집중하라
알짜배기 교통 호재, 일자리와 인구에 달렸다
GTX 노선, 교통망 호재의 핵심
신분당선 연장: 용산역-서울역-시청역 외
수인분당선 연장: 기흥역-동탄역-오산대역
8호선 연장: 별내역-별내별가람역 외
3호선 연장: 오금역-하남시청역
9호선 연장: 고덕역-풍양역
대장홍대선 추가: 대장역-홍대입구역 외
인천2호선 연장: 독정역-킨텍스역 외
제2경인선 연장: 노온사역-구로역 외
일산선(3호선) 연장: 대화역-금릉역
고양은평선 연장: 고양시청역-새절역 외
위례과천선 추가: 정부과천청사역-복정역 외
위례삼동선: 삼동역 외

4장. 세금, 알면 알수록 돈이 된다
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세금, 굳이 전부 알 필요 없다
1주택 및 일시적 2주택 비과세를 이용한 절세법
장기보유특별공제를 이용한 매도 시나리오
조정대상지역에서 해제되면 좋은 점
취득세 절세 투자법
가족이랑 계좌이체만 해도 세금을 낸다고?
부모 자식 간 현금 거래 절세법

[2부] 부동산 투자 방법의 모든 것

5장. 전세로 살지 말라고? 생각을 바꾸면 기회가 된다!
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전세 반값에 구하는 법
반값 전세 물건 찾기
전세보증금 지키는 다섯 가지 방법
전세 사기 안 당하는 법
전세대출의 모든 것
분양전환 임대주택에 투자하기

6장. 청약, 집 안에 숨은 로또 통장 찾기
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청약통장 200% 활용법
청약에 당첨되는 조건은 무엇일까?
청약의 답은 모집공고문에 다 있다
청약 당첨 확률을 높이는 법
비조정대상지역에서의 청약 당첨 전략
특별공급·우선공급 청약을 노려라
오를 만한 소형·저가주택 매입 후 청약 노리기
유주택이 무주택으로 변하는 비밀
청약은 당첨됐는데 잔금이 부족하다면?
청약은 습관이다

7장. 분양권, 알짜 미분양 줍줍하는 법
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왜 분양권 투자를 해야 할까?
양도세가 줄어드는 분양권 손피 거래
분양권 매수한 집에 전·월세 세팅하기

8장. 갭투자, 2배로 오를 아파트 구하는 법
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갭투자, 정확히 알면 성공한다
무주택자도 갭투자 할 수 있다
갭투자 매물 쉽게 찾는 법
유주택자는 갭투자를 어떻게 할까?

9장. 재개발·재건축, 알고 투자해야 성공한다
▷이 장에 들어가기 전 알아두면 좋을 앱과 사이트
왜 재개발·재건축 투자가 뜨는 걸까?
재개발·재건축의 정답은 따로 있다
5분 만에 재개발·재건축 투자 지역 찾기
재건축 필수 조건, 용적률 확인하기
다주택자를 위한 재개발·재건축 상품
비과세로 만드는 입주권 투자 전략

10장. 경매, 내년엔 이 돈 주고 못 사는 아파트를 내 걸로 만드는 방법
▷이 장에 들어가기 전 알아두면 좋을 사이트
부동산 경매, 진짜 해도 괜찮을까?
권리분석 파헤치기
소액임차인의 권리 보호
경매 물건 임장 시 필수 확인 목록

끝맺는 글 | 투자 마인드는 딱 세 가지만 기억하면 된다

책 속으로

먼저 자신이 가진 자금을 파악한다. 직장을 다니며 저축한 근로소득과 신용대출이 투자 자금이 된다. 투자 자금을 설정했다면 다음으로 예산 내에서 매수할 수 있는 모든 매물을 검색한다. 여기서 중요한 것은 ‘모든 매물’이다. 보통은 가장 편하고 쉽게 시세차익을 노릴 수 있는 갭투자를 많이 떠올리지만, 그뿐 아니라 청약, 재개발, 재건축, 아파텔, 임대주택 등 모든 유형의 상품을 찾아본다. 부동산을 공부하는 이유가 여기에 있다. 다양한 투자법을 알아야 나에게 맞는 매물을 찾을 수 있고, 투자도 할 수 있다.
_7쪽, 〈시작하는 글 | ‘그때 부동산 살걸’ 하고 후회하지 않기 위한 첫 투자 안내서〉

가장 중요한 건 바로 ‘실행력’이다. 즉, 매수하는 행위가 중요하다. 투자의 본질은 결국 좋은 물건을 싸게 사는 것이다. 지금까지 주변 사람들을 보면 정책, 법령, 세금을 깊이 공부하고 부동산에 대해서 이론적으로만 잘 아는 사람은 결과적으로 투자를 못 했다. 정확히 말하면 이것저것 따지다가 하지 않았다. 반면 아무것도 모른 채 덥석 매수부터 한 사람은 처음에는 지식이 얕더라도 실제로 투자하면서 겪은 경험을 통해 자산과 지식을 함께 쌓았다.
_21쪽, 〈1장 저축 0원이던 사회 초년생, 부동산 고수가 되다〉

지도상으로는 내가 생각한 아파트가 가장 좋아 보였는데 실제 현장에 와서 보니 지하철역에서 단지까지 가는 길이 언덕이거나 좁은 골목이다. 그런데 중개사가 추천해 준 단지를 가보니 거리는 조금 더 멀지만 길이 잘 정비되어 있고 상권도 훨씬 크다. 당연히 후자의 인기가 더 많을 것이다. 이처럼 각 단지의 장단점을 명확히 알 수 있을 뿐만 아니라 저평가된 숨겨진 보석을 만날 수도 있기 때문에 부동산 투자에서 임장은 필수다.
_77~78쪽, 〈2장 세상 가장 쉬운 부동산 투자의 3단계〉

좀 더 저렴하게 전세를 얻는 방법으로 임대사업자가 민간임대주택으로 등록한 아파트에 입주하는 것을 강력히 추천한다. 최대 10년 동안 안정적으로 전셋집에 거주할 수 있고, 전세금 인상도 5% 상한선이 있어 크게 오를 일이 없다. 임대차3법 아닌가 하고 생각할 수 있지만, 계약갱신청구권와는 전혀 다르다. 이처럼 전세 세입자로 거주하거나 전세를 활용해 투자할 때 전세 제도에 대해서 잘 알고 있으면 제대로 써먹을 수 있다.
_198쪽, 〈5장 전세로 살지 말라고? 생각을 바꾸면 기회가 된다!〉

만약 현재 무주택자라면 첫 집은 청약으로 마련하기를 추천한다. 청약은 분양할 때 분양가를 발표해 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 직접 파악할 수 있다. 또한 완공까지 2~3년 동안 집값의 10~20% 금액만으로 신축 아파트를 취득할 수 있다. 이 때문에 청약은 현존하는 투자법 중 가장 좋은 방법이다. 또한 서울의 강남 3구, 용산을 제외하고 모두 조정대상지역에서 해제된 2023년 지금이야말로 청약하기에 너무나도 좋은 시기다. 비조정대상지역이면 재당첨 제한도 없고, 주택을 가지고 있어도 당첨될 수 있다.
_255쪽, 〈6장 청약, 집 안에 숨은 로또 통장 찾기〉

여러분의 현재는 과거 자신이 내린 선택의 결과다. 그렇다면 과거의 선택을 돌이킬 수 있는가? 못 한다. ‘5년 전에 비트코인 살걸’ ‘3년 전에 집 살걸’ 모두 그때의 내가 선택하지 않았을 뿐이다. 지금 와서 후회해봤자 아무것도 달라지지 않는다. 돌이킬 수 없는 과거라면 자책하지 말자. 아무 의미가 없는 일이다. 기분만 나빠질 것이다.
다만 지금의 내 모습을 보고 배우면 된다. 지금의 내 모습이 싫다면 행동을 달리해서 그 모습을 바꾸면 된다.
_460~461쪽, 〈끝맺는 글 | 투자 마인드는 딱 세 가지만 기억하면 된다〉

출판사 서평

“30년 뒤 내 미래를 계산해보니, 억울했다!”
잘리지 않고, 승진에 탈락하지 않고, 지출도 줄여야 겨우 집 한 채 살 수 있었다!

서울에서 첫 직장을 다니던 29살의 저자는 집을 사려면 돈을 얼마나 모아야 할지 30년 치 연봉을 계산해보다 암담해졌다. 역에서 멀찍이 있는 6억 원짜리 30평대 아파트를 43살에야 간신히 살 수 있었던 것이다. 그것도 회사에서 잘리지 않으면서 승진을 한 번도 놓치지 않고, 지출도 더 늘리지 않은 채 허리띠를 졸라매야 겨우 가능한 수치였다.
여기서 간과한 것이 있으니 바로 시간이다. 십 년 넘게 돈을 모으는 동안 집값은 나를 기다려주지 않는다. 지난 30년 동안 평균 월급이 10배 오를 때 서울 아파트의 평균 매매가는 100배 이상 올랐다. 현금만 들고 있어서는 절대로 집을 살 수 없다는 결론이 나왔다. 그때부터 지금 있는 돈으로 가능한 부동산 투자 방법을 샅샅이 뒤지기 시작했다. 저축과 대출을 합쳐 모은 5000만 원으로 집을 구하는 방법을 추려보니 세 가지였다. 5억 원 이하여서 10%의 계약금을 낼 수 있는 청약, 전세가와 매매가의 갭이 5000만 원 이하인 갭투자, 그리고 경매였다. 두세 달 임장을 다니며 막연히 청약 당첨만을 기다리느니 경매로 싸게 낙찰받기로 결심하고 매물을 조사하던 차에 청약에 당첨되며 5000만 원으로 첫 집을 사는 데 성공했다.
누구든 소중한 시간을 부동산에만 매달리고 싶지 않을 것이다. 저자도 그랬다. 그래서 직장 생활을 병행하며 투자도 하는 효율적인 전략을 만들어냈다. 이 책에는 저자의 8년간 경험이 압축된 투자법의 핵심만을 담았다. 공부는 책 한 권으로 끝내고, 가용 예산으로 최적의 매물에 투자한 후, 가족과 함께하는 시간을 보내라!

“따라 하기 쉬운 설명 덕분에 망설임 없이 바로 현장으로 나섰다!”
부린이에게 가장 쉽고 명쾌한 인생 첫 부동산 스터디

이 책은 막막한 초보 투자자도 지금 당장 할 수 있는 것부터 알려준다. 봐야 하는 사이트와 법령, 정보가 한눈에 들어오는 유용한 앱까지 구체적으로 소개한다. 좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 책의 중간중간 QR코드를 실어 유튜브 영상도 함께 볼 수 있게 구성했다. 실제 지역과 특정 단지를 찍은 구체적인 사례를 통해 초보 투자자도 바로 정보를 찾아 케이스 스터디를 할 수 있다. 몇 번만 책을 따라 연습하면 금방 저자만의 부동산 투자 노하우가 내 것이 된다. 임장에 가서 확인해야 할 체크리스트까지 읽으면 당신도 부동산 투자를 시작할 준비가 끝난 것이다.
기초를 다졌다면 실전 투자 방법을 배울 순서다. 부동산 책 최초로 세입자와 투자자 모두를 위한 각종 전세 팁을 수록하였다. 전세 사기를 피하는 방법과 반값 전세 매물을 구하는 방법은 전세를 구하는 전국의 수많은 세입자에게 꼭 필요한 정보다. 전세대출을 활용하여 세입자를 빠르게 구하는 팁은 전세를 이용해 내 집을 마련할 때도, 갭투자를 시도할 때도 매우 유용하다. 2023년 최신 정책을 반영한 교통망 호재는 당장 매수할 물건을 찾는 투자자들에게 중요한 지역만 집어서 알려준다. 첫 집 장만부터 실전 투자까지 단계별로 이 책과 함께 대비해 보자.

“왜 여러 가지 부동산 투자 전략을 한 권에 담은 책은 없을까?”
부찾남도 필요해서 직접 만든 부동산 올인원 가이드!

기초 지식이 없어도 부동산 시장을 이해해서 투자를 실행으로 옮길 수 있도록 1부에서 투자 원칙을 먼저 설명한다. 저자가 몇 년을 직접 쌓은 경험을 통해 만든 투자 기준을 공개하면서, 부동산 매매의 기본부터 아파트 단지의 시세로 가치를 비교 분석하는 법, 호재가 유의미한지 검증하는 방법까지 알 수 있다. 이를 바탕으로 근거 있는 최신 교통망 호재의 수혜 지역과 부동산 거래할 때 반드시 챙겨야 할 세금도 다뤘다. 최신 정책을 설명하며 구체적인 사례를 들어 실전에 적용할 수 있고, 어렵게 계산할 필요가 없도록 저자가 직접 정리한 데이터도 수록했다.
2부는 본격적인 부동산 투자법 6가지를 소개한다. 투자할 때 한 가지 방법만 고수할 게 아니라 자신이 가진 자금에서 가능한 한 모든 방법으로 매물을 찾기 위해서다. 그중 가장 좋은 물건을 고르면 성공할 수 있다. 전세를 구할 때도 놓을 때도 도움이 되는 각종 전세대출 정보, 청약의 당첨 가능성을 올리는 다양한 요건들, 알짜 분양권을 노리면서 양도세를 대폭 줄이는 손피 거래의 계산법, 하락장에서 역전세 리스크를 피하는 갭투자 매물 체크리스트, 용적률로 수익률을 계산해 수도권 최고의 입지를 노리는 재개발 재건축과 경매 원리를 이해하고 5분이면 끝낼 만큼 쉽게 설명한 권리분석까지 섭렵했다. 이 책 한 권으로 국내 부동산 시장에서 주효한 투자 방법을 정복할 수 있다.

★★★투자자들의 생생한 성공담에서 쏟아져 나온 찬사!★★★

“부찾남은 아파트 갭투자밖에 몰랐던 나에게 부동산 투자는 한 가지 방법만 있는 것이 아니라는 걸 깨닫게 해줬다. 많은 경험에서 우러난 다양한 관점과 대안을 알려줘 실용적인 투자를 할 수 있다.” _딸깍발이 님

“청약에 떨어져도 포기하지 않을 수 있었던 건 부찾남이 설명해 준 다양한 정보 덕분이었다. 내가 할 수 있는 최선의 투자법을 연구한 끝에 분당구 매입의 꿈을 이뤘다!” _헬무 님

“실제로 따라 하기 쉬운 설명 덕분에 바로 부동산 현장으로 나섰다! 부찾남이 알려준 대로 했을 뿐인데 좋은 입지에 전세를 들어갈 수 있었다.” _Sang-Hun Lee 님

“결혼하고 아이가 태어나니 위기감을 느꼈다. 인생 처음 부동산 공부를 부찾남으로 시작했다. 가족을 부양하면서도 완강할 만큼 내용이 쉬웠고 다 듣고 나서 검단 신도시 청약에 당첨됐다!” _지후파더 님

“부찾남의 스터디를 함께하고 나니 월급쟁이에서 월세 수익으로 용돈을 버는 집주인이 되었다!” _asd7789 님

부찾남이 알려주는 많은 정보는 내 상황에서 최선의 선택을 하도록 도와주고, 긍정적인 메시지는 실제로 투자까지 할 수 있게 격려한다. 매일 출퇴근길에서 몇 번을 돌려봤는지 모른다! _달 님

한 가지를 알려줘도 배경지식까지 전하는 부찾남의 친절한 설명! _lex shue 님

단순히 매물 추천에 그치지 않고 투자의 관점과 사고를 확장해 부동산 투자의 원리를 배울 수 있다. 특히 초보자가 기초부터 다지기 좋다. _세작 님

디테일의 끝판왕 부찾남! 부동산 매매할 때 특히 조심할 점을 자세히 알려줘 큰 도움을 받았다. _선우정아 님

부찾남의 매력은 복잡한 부동산 전문 지식을 누구나 이해할 수 있게 전달한다는 것이다. 명확한 설명과 조언은 초보자는 물론 부동산 전문가에게도 유용하다. _이루리 님

작가정보

저자(글) 부찾남

부린이가 가장 많이 찾는 23만 유튜버이자 월급쟁이 투자자

직장인이자 부동산 유튜버, 강사, 투자자로 활동하고 있다. 첫 회사에서 점심시간마다 건물 내 서점으로 달려가 매일 책을 읽었다. 손에 잡히는 대로 수백 권을 읽으며 부동산 분야를 섭렵하고, 투자의 필요성을 깨달아 본격적으로 투자에 뛰어들었다. 소중한 시간을 부동산에만 매달리고 싶지 않은 마음에 직장 생활과 투자를 병행하는 자신만의 투자 원칙을 세웠다. 그 원칙을 따라 청약을 비롯해 분양권, 경매 등 다양한 분야에서 꾸준히 투자 활동을 해왔다.
실전 경험을 쌓고 나니 여러 부동산 유튜브를 보면서 ‘왜 이런 설명은 해주지 않는 걸까?’라는 생각이 들었다. 그렇게 2021년 5월에 유튜브 채널을 개설하여 4개월 만에 구독자 10만 명을 달성했다. 2023년 4월 현재는 23만 명에 육박한다. 부린이들이 모인 곳에서는 부찾남 영상 하나면 모든 질문이 사라진다고 회자될 정도로 설명이 쉽고 친절하다는 입소문이 퍼져 큰 호응을 얻었다. 어느 곳에서도 알려주지 않았던 실전 팁과 실제 아파트 단지를 콕 집은 구체적인 예시로 구독자의 신뢰를 얻고 있다.
이 책은 약 8년 동안 부동산 전반을 공부하고 직접 투자하면서 쌓은 노하우를 집대성했다. 전세부터 청약, 분양권, 갭투자, 재개발·재건축, 경매, 오피스텔, 호재, 세금 등 핵심 정보를 담았다. 좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 책의 중간중간 QR코드를 실어 유튜브 영상도 함께 볼 수 있게 구성했다. 이 책을 기본서로 삼아 많은 분이 자신의 인생에서 경제적 자유를 이루길 희망한다.
유튜브 ‘부찾남’: youtube.com/@findhousemans