K-부동산 팩트체크

부동산의 신 표영호가 작정하고 공개하는 부의 대역전술

표영호 지음

21세기북스 2023년 05월 01일 출간 종이책 : 2023년 04월 26일 출간

작품소개

책소개

『뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크』는 한국 부동산 시장을 가장 현실적으로 조명하고 있는 대한민국 대표 부동산 팩트체커 표영호가 정보의 옳고 그름을 판단하기 힘든 개인투자자를 위해 단 한 권으로 정리한 부동산 투자 바이블이다. 자극적인 타이틀 속에 숨어 있는 시장의 진짜 흐름을 파악하지 못하는 초보투자자에게 왜곡된 시장의 진실을 공개하고 보석 같은 투자 찬스를 혼자서도 깨달을 수 있게 돕는다.
저자는 부동산 투자에 성공하기 위한 4가지 원칙으로 ‘정보-용기-계획-실행’을 강조하며 ‘버블, 금리, 레버리지, 입지조건, 공급물량’ 등 객관적인 정보를 파악할 수 있는 알짜 자료와 정보 활용법, 응용 전략을 공개한다. 그리고 이를 통해 곧 다가올 한국 부동산 시장의 전망과 악수(惡手)를 신의 한 수로 바꿀 투자 원칙도 담았다. 직접 겪은 투자 실패에서 얻은 주옥같은 깨달음을 담은 조언과 함께 거듭된 투자 실패로 흔들리고 있는 투자자들을 위로하며 실행할 수 있는 용기를 북돋아준다. 한 치 앞을 바라보기 힘든 부동산 시장에서 어느 방향으로 나아가야 할지 알 수 없다면 이 책을 통해 선동이나 왜곡에 휩쓸리지 않고 시장의 이면까지 바라볼 수 있는 눈을 얻고 자신만의 투자 원칙을 체득할 수 있을 것이다.

목차

PROLOGUE | 부동산, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 바라봐라

PART 1 | 부동산 버블 시대의 생존 게임
1 대한민국 부동산 버블, 생존 게임이 시작되었다
2 서두르지 마라, 돈이 없지 아파트가 없나
3 부동산 투자로 부자 되려면 준거집단을 잘 선택하라
4 부동산을 주식처럼 생각하지 마라
5 5억이 15억 되는 아파트의 조건

PART 2 | 하락장에서 살아남는 법
1 사느냐(live) 파느냐(sell), 이것이 문제로다
2 꼬마빌딩, 빌딩 투자 시 유의점
3 깡통 주택이 될 집은 정해져 있다
4 하락장일 때 부동산을 조심해야 하는 이유
5 부동산 시장을 경악시킨 레고랜드 사태와 채권 신용도의 상관관계
6 부동산도 주식처럼 조각 투자할 수 있다
7 원정 투자, “지방에서 서울 아파트 사려고 올라왔습니다”

PART 3 | 기회를 만드는 기적의 부동산 투자 원칙
1 정말 아파트가 부족해서 집값이 급등했을까?
2 서울·경기 주택 가격 시세는 ‘버블버블’
3 미분양 아파트가 늘어나는 도시들에는 공통점이 있다
4 최고의 상가에 공실이 많은 이유
5 수익형 부동산은 정말 수익을 낼 수 있을까?
6 오피스텔 투자 시 반드시 알아야 할 것
7 하락장에 흔들리는 GTX
8 풍선효과의 제로섬 게임

PART 4 | 부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까?
1 똘똘한 한 채의 경쟁력은 여전할까?
2 고금리가 불러온 유동성 위기
3 대출로 얻은 주택은 과연 내 집일까?
4 내 집 마련을 기피하는 일본의 거주 문화
5 한국 젊은이들이 영끌해서 집을 사는 이유
6 한국과 일본 부동산 비교
7 대한민국의 혁신도시는 실패했다

EPILOGUE | 당신은 부자를 볼 것인가, 부자가 될 것인가?
특별부록 | 2023년 빅데이터에서 가장 많이 언급된 지역별 아파트

책 속으로

지금 한국에서는 저금리로 인한 대출 기반의 젊은 투자자들이 더 이상 시장에서 고개를 내밀지 않는다. 오히려 ‘영끌’ 했던 사람들이 손절매를 해야 하는 상황에 내몰리고 있다. 본격적으로 부동산 버블이 터진다면 이 숫자는 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 그래서 이 책에서 부동산 버블의 위험성과 부동산 버블 투자의 주의사항 그리고 부동산 버블을 피하며 투자하는 방법을 이야기하고자 한다. _20쪽

만약에 2023년과 2024년에 공급되는 주거용 부동산의 분양가가 지금보다 30%만 싸게 나온다고 하면 수요는 충분할 것이라고 생각한다. 하지만 원자재 가격도 오르고 땅값도 오른 상황에서 30% 정도 싸게 분양할 리가 없다. 30% 정도의 할인은 미분양, 미계약이 나와서 어쩔 수 없이 부도를 막기 위한 자구책으로 할인 분양을 해야 하는 상황이어야 가능하다. 만약에 2023년, 2024년에도 계속되는 고금리로 인해서 미분양이 나고, 미계약으로 공실이 생길 것을 염려한 사업 주체가 30% 할인 분양을 한다면 적극 매수에 나서는 것도 좋은 선택이라고 본다. _28쪽

부동산 수요는 매매 수요와 임대 수요로 나눌 수 있다. 그중 매매 수요는 다시 투자 수요와 실수요로 나뉜다. 다만 실수요라고 하더라도 집을 살 때 차후 시세 차익 가능성을 열어두지 않는 사람은 아마 거의 없을 것이다.
또한 수요는 장기적 수요 관점과 단기적 수요 관점으로 나눌 수 있다. 직장의 접근성, 교통, 교육, 의료, 문화 등 그 지역에서 살아야 할 이유가 뚜렷이 있을 때를 장기적 수요 관점이라고 한다. 단기적 수요 관점은 그 지역의 단기 호재를 노리고 일시적 거주를 목적으로 빠르게 매매하는 것이다. _48쪽

주택 가격의 상승과 하락에 가장 큰 영향을 미치는 게 일자리다. 그래서 좋은 직장들이 모여 있는 지역(직세권), 직장 출근과 학교 통학이 편리하며 유동인구가 많아 다양한 시설이 밀집된 지역(역세권), 유치원, 초·중·고등학교, 대학교가 위치한 교육 지역(학세권), 아파트 주변으로 백화점, 대형 할인점, 쇼핑몰 등 상업시설이 모여 있어서 편리한 지역(상세권), 아파트 주변으로 대형 병원과 대형 의료시설이 있는 지역(병세권), 그리고 슬리퍼 신고 외출을 해서 모든 것을 다 누릴 수 있는 지역(슬세권) 등이 다 갖추어진 아파트 위주로는 탄탄한 가격이 형성된다. _52쪽

주택 거래는 ‘심리적 거래’라는 것을 기억해야 한다. 연애를 할 때 더 사랑하는 사람이 을의 입장이 된다는 말을 흔히 한다. 주택 거래에 있어서도 그 집을 더 원하는 사람이 사기를 당할 확률이 높아진다. 그러므로 집이 마음에 든다고 덥석 계약하기보다는 냉정하게 따져보는 습관이 필요하다. 장점만 보고 결혼을 하면 실패할 확률이 높듯 부동산도 반드시 단점까지 체크를 해야 한다. _81쪽

왜 사람들은 서울에 주택을 구매하려고 애쓸까? 그것은 서울의 경우 주택 공급이 부족하고 시장 하락기에도 서울 집값은 상대적으로 안전하다고 하는 학습 효과 때문이다. 주택 예비 구매자들 사이에 똘똘한 한 채를 선호하는 경향이 두드러지면서 지방에서는 서울로, 서울에서는 강남으로 수요가 집중되고 있다.
그런데 문제는 투자 여력이다. 고금리 시대가 단기간에 끝날 것이 아니기 때문에 투자 여력이 있는 소비자들은 대출을 통해서 주택을 구매할 수 있지만, 투자 여력이 없는 사람들은 대출을 통해서 똘똘한 한 채를 구매하기 상당히 부담스러운 시간이 온 것이다. 그런데 소유의 의미가 아니라 투자의 의미라면 굳이 서울을 또는 강남을 고집할 필요는 없다. _106~107쪽

출판사 서평

“예견된 K-부동산 버블 붕괴, 승기를 잡기 위한 생존 게임이 시작됐다!”
부동산의 신 표영호가 공개하는 통렬한 팩트체크와 투자 전략!
세계 부동산 시장이 얼어붙은 가운데, 유독 한국의 부동산 시장이 급속도로 하락하고 있는 이유는 그동안 쌓아온 부동산 ‘버블’ 때문이다. 서울의 PIR(가구 소득 대비 주택가격 비율) 30, 집값 비싸기로 소문난 도쿄(13)와 뉴욕(9)보다 월등히 높다. 저금리 시대 시장 분위기만 보고 레버리지를 안은 채 섣부르게 부동산을 매수했거나, 하락장에도 언젠가 가격이 상승할 거라 믿고 버티는 부동산 투자자들에게 부동산 전문가 표영호가 뉴스에서 다루지 않는 대한민국 부동산의 팩트를 통렬하게 공개한다.
저자는 여러 번의 주식 투자 실패를 겪으며 고작 1천만 원의 종잣돈으로 최종 25억 원, 250배의 수익을 끌어올린 전력이 있다. 실패 경험과 인간 심리에 관한 통찰을 바탕으로 ‘실패할 수밖에 없는 투자’와 ‘데이터로 승기를 잡는 투자’ 연구에 누구보다 매진한 저자는 치밀한 전략의 수립과 실행이야말로 투자 수익을 올리는 키포인트라고 역설하며, ‘언제, 어디서, 어떤’ 부동산을 사야 하는지 부동산 대역전의 노하우를 이 책에 모조리 담아냈다. 헤드라인과 정보의 겉면만 철석같이 믿어왔다면 이 책으로 천기누설과도 같은 진짜 정보와 그 활용법을 캐낼 수 있을 것이다.

인플레이션-고금리-고물가-투자심리 절벽…
악수를 신의 한 수로 바꿀 가장 성공적인 부동산 투자 전략을 공개하다!
이 책은 투자자들이 꼭 알아야 하는 데이터만 선별해 부동산 시장에서 선제적으로 기민하게 대응할 수 있는 투자 능력을 키워준다. 1부 ‘부동산 버블 시대의 생존 게임’에서는 한국 부동산 시장의 현황과 미국, 일본 등 다른 국가와 다르게 흘러가는 한국 시장을 반추하고, 부동산에 투자할 때 가장 먼저 신경 써야 할 준거집단 선택법과 주식 투자와 다른 부동산 투자만의 특징을 소개한다. 2부 ‘하락장에서 살아남는 법’에서는 부동산 폭등장으로 인한 패닉 바잉-하우스 푸어-영끌이 현 시장에 어떠한 영향을 미치고 있는지 분석하고 꼬마빌딩 투자, 깡통 주택 피하는 법, 최근 불거진 건설사 부도 시 대응법, 부동산 조각 투자, 원정 투자 등 실전투자법을 다룬다. 3부 ‘기회를 만드는 기적의 부동산 투자 원칙’에서는 화려한 헤드라인에 감춰져 있던 부동산 이슈의 이면과 타개책을 공개한다. 주택 공급량과 금리의 연관성, 객관적인 데이터를 통한 한국 부동산 거품의 실체, 미분양 아파트가 대거 발생하는 지역의 특징, 상가 공실과 수익형 부동산 투자 해법, 헷갈리기 쉬운 오피스텔 투자의 절대 원칙, 뜨거운 감자였던 GTX를 슬기롭게 이용하는 투자 전략 등 여타 부동산 투자서에서 다루지 않는 주제까지 진솔하게 담았다. 4부 ‘부동산 시장은 앞으로 어떻게 될까?’는 시장 역사와 현황을 통해 앞으로 펼쳐질 부동산 시장을 전망하는 내용을 담았다. 똘똘한 한 채와 고금리, 레버리지, 일본의 버블 위기 결과 등 투자자라면 반드시 알아야 할 이슈와 앞으로 찾아올 시장 흐름에 가장 효율적인 투자 포인트를 공개한다.
현실적인 집값 하락 대응법과 투자 타이밍을 알고 싶다면, 수많은 정보 속에서 옥석을 가려 알짜만 모아놓은 『뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크』를 통해 힘든 상황을 현명하게 이기고 부자가 되는 시크릿 찬스를 얻을 수 있을 것이다.

☞ 함께 읽으면 좋은 21세기북스의 책들
▶ 더 크래시 The Crash: 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 | 한문도 지음 | 21세기북스 | 2023년 4월 | 20,000원
▶ 살 때, 팔 때, 벌 때: 여의도 닥터둠 강영현이 공개하는 진격의 주식 투자 타이밍 | 강영현 지음 | 21세기북스 | 2023년 3월 | 22,000원

☞ 21세기북스 관련 사이트
▶ 페이스북 facebook.com/jiinpill21 ▶ 포스트 post.naver.com/21c_editors ▶ 인스타그램 instagram.com/jiinpill21
▶ 홈페이지 www.book21.com ▶ 유튜브 youtube.com/book21pub

작가정보

저자(글) 표영호

‘국민통합협력협의회’를 이끌고 있으며, 대한민국 대표 기업인 및 전문직 종사자들과 소통하는 단체 ‘한국미래가치포럼’과 CEO 커뮤니티 ‘굿마이크 LSA’를 설립하여 운영하고 있다. 연세대 언론홍보대학원에서 석사 학위를 받았다. MBC ‘칭찬합시다’, SBS 라디오 ‘표영호의 여러분 덕분입니다’ 등의 방송을 진행한 방송인이자, 대중들이 경제적 자유를 이룰 수 있도록 돕는 경제 유튜브 채널 〈표영호TV〉를 운영하고 있다. 혼란스러운 부동산 시장 속에서 투자 인사이트를 얻고자 하는 개인투자자들에게 정확한 시장 진단과 전망, 팩트체크에 기반한 경제 뉴스를 전달함으로써 가장 신뢰할 수 있는 부동산 전문가로 주목받고 있다. 지은 책으로는 『인생이 언제는 답이 있었나요』, 『사이』, 『소통으로 성공을 디자인하라』 등이 있다.
『뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크』는 한국 부동산 시장을 가장 현실적으로 조명하고 있는 표영호 대표가 단 한 권으로 정리한 부동산 투자 바이블이다. 부동산 투자를 막 시작하려는 초보자는 물론이고 한 치 앞을 헤아릴 수 없는 부동산 하락장에서 살아남으려는 중급투자자에게 데이터에 근거한 솔직한 부동산 투자 인사이트를 제공한다. 잘못된 정보와 정보의 오용이 판치는 부동산 시장 속에서 투자자들이 자신만의 투자 가치를 정립할 수 있도록, 왜곡된 시장의 진실과 그 속에서 찾을 수 있는 보석 같은 투자 찬스를 전한다. 이 책을 통해 시장의 흐름을 파악해나가고 선동이나 왜곡에 휩쓸리지 않고 시장을 바로 볼 수 있는 눈을 갖게 될 것이다.
유튜브 | 표영호TV
블로그 | blog.naver.com/goodmic01
카 페 | cafe.naver.com/pyoyounghotv