1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿

윤만 , 김성완 지음

매일경제신문사 2023년 04월 27일 출간 종이책 : 2022년 06월 17일 출간

작품소개

책소개

해마다 눈길을 모으는 뉴스 중 하나가 바로 워런 버핏과의 저녁 식사에 대한 경매 낙찰가일 것이다. 워낙 큰 부자이니 누구나 한 번쯤 그를 직접 만나 이야기를 들어보는 기회를 꿈꿀 것이다. 워런 버핏까지 가지 않아도, 동네에서 누가 뭘로 돈을 벌었다는 소문이 돌면 직접 듣고 싶은 게 사람의 마음이다.
누구나 부자를 부러워하고, 부자를 만나고 싶다. 그런데 우리 주변에는 평범한 얼굴을 한 부자들로 이미 가득하다. “저 사람 땅부자래!” 이런 말을 들으면 그제야 그 부자가 보인다. 궁금증은 여기서 시작한다. ‘어려워 보이는 경매보다 한 단계 더 들어간 고수의 영역인 토지 투자를 하는 사람들은 어떤 사람들일까?’ ‘그들은 어떻게 땅을 사고, 어떻게 계속 땅으로 부를 불리는 걸까?’ ‘도대체 그들은 어떻게 땅으로 부자가 되었을까?’ ‘나도 그렇게 될 수 있을까?’
《1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿》은 1년에 땅부자 300명을 만나는 토지 투자 고수들이 처음으로 공개하는 땅부자들의 투자 디테일과 원칙으로 가득하다. 두 저자가 매일같이 수많은 땅부자들을 만나 대화하고 식사하고 동행하고 거래하며 찾아낸 부의 원칙은 투자 마인드를 다지는 투자 공부를 넘어 삶의 방향을 바꾸는 인생 공부가 될 것이다.

목차

들어가며

1부 부자들은 왜 토지 투자에 주목할까?

1장 ‘땅’ 투자가 ‘땀’ 투자보다 좋은 7가지 이유
수익률이 극적이다 / 정해진 시세가 없다 / 싸게 사는 순간 큰돈이 된다 / 세금에 따른 민감도가 작다 / 어떻게 업그레이드하느냐에 따라 땅의 가치가 달라진다 / 환금성이 생각보다 좋다 / 공부한 만큼 수익이 보인다 / 고수의 킥_보여주기 좋은 땅이 계획 세우기도 좋다

2장 땅에서 수익을 찾아낸 부자들의 디테일
시세차익이 핵심이다_지방 병원 장 원장님의 디테일 / 가격은 밀당이다_흥정의 고수 대치동 김 여사님의 디테일 / 고수의 킥_우리 딸아이도 계약자입니다 / 개발로 수익률을 극대화한다_공장을 지어 파는 임 사장님의 디테일 / 안전이 제일이다_잘하는 일에 집중하는 두 김 사장님의 디테일 / 준비된 자가 부자의 기회를 잡는다_대학생 김 군의 얼리 리치 프로젝트 / 자신만의 투자 철학을 갖는다_투자가 업이 된 학원 원장님의 디테일 / 투자는 궁합이다_콤비 플레이에 정통한 두 여사님의 디테일 / 레버리지를 활용한다_대출을 두려워하지 않는 회계사의 디테일 / 땅에도 점수를 매긴다_김 선생님의 매물 분석 디테일 / 한 번 사면 팔지 않는다_등기권리증 수집가 박 회장님의 디테일 / 투자에 즐거움을 더한다_함께 땅 투어 다니는 대가족의 디테일 / 질문을 부끄러워하지 않는다_월세 부자 장 사장님의 디테일 / 고수의 킥_무속인도 땅은 전문가에게 묻는다

2부 땅부자들에게 배우는 토지 투자 불패의 원칙

3장 오르는 땅을 고르는 부자들의 비밀 노트
파는 사람이 없는 지역의 땅값이 오른다 / 고수의 킥_중개소 분위기로 알아보는 투자해도 되는 곳과 아닌 곳 / 급등할 지역이라면 중도금을 걸어라 / 살까 말까 망설여진다면 가계약금을 걸어라 / 토목 사무소를 이용하라 / 고수의 킥_땅값만 흥정해서는 안 된다 / 땅은 겨울에 보는 것이 정확하다 / 소유권자를 보면 흥정 방식이 보인다 / 고수의 킥_공동 투자는 수익 실현 시점이 핵심이다 / 답은 무조건 현장에 있다 / 계약은 서류로 완성된다 / 팔라고 하면 더 사라 / 중개 사무소를 활용하라 / 자금이 부족하면 분할 매입하라 / 무조건 위치가 1순위다 / 고수의 킥_좋은 땅을 찾는 10가지 방법

4장 수익을 실현하는 토지 투자 오답 노트
본능 앞에 원칙을 둔다 / 귀를 열어야 할 사람은 따로 있다 / 좋은 땅은 기다려주지 않는다 / 귀를 닫아야 할 사람도 따로 있다 / 좋은 땅은 가격이 말하지 않는다 / 지금 보이는 것이 전부가 아니다 / 조바심은 반드시 후회로 돌아온다 / 목적이 없으면 수익도 없다 / 고수의 킥_토지 투자의 시작과 끝, 개발 호재 / 전문가의 확인을 거쳐라 / 계약서보다 서류가 먼저다 / 계획 안에서 실행하라 / 땅에 걸린 채무 관계를 확인하라 / 땅에 붙은 도로의 성격을 파악하라 / 땅 주인의 평판을 확인하라 / 땅값 저해 요소를 파악하라 / 고수의 킥_땅부자들은 어떤 땅을 좋아할까?

5장 초보자를 위한 토지 투자 전략
부동산에 자주 가라 / 지도로 현장을 예습하라 / 투자 규모와 수익률을 잡는 레버리지 활용법 / 과거 사례에서 배워라 / 결심이 섰다면 주저하지 마라 / 돈이 될 곳에 투자하라 / 팔 수 있는 땅을 사라 / 고수의 킥_초보자를 위한 땅 구입 노하우

3부 토지 투자 고수가 만난 땅부자들

6장 1년에 땅부자 300명을 만나고 알게 된 것들
땅부자들은 사업가가 많다 / 애매한 가격의 차는 타지 않는다 / 남의 이야기를 잘 듣는다 / 작은 것에도 감사를 표할 줄 안다 / 칭찬에 인색하지 않다 / 대화를 주도한다 / 친구의 개념이 다르다 / 부자는 부자를 알아본다 / 다른 부자를 궁금해한다 / 행운을 준비한다 / 고수의 킥_벼락부자는 누가 되는 걸까? / 자신감이 넘친다 / 자신을 밝히는 일에 당당하다 / 상대를 인정할 줄 안다 / 메모가 습관이라 / 정보를 선택적으로 읽지 않는다 / 돈에 대한 집중력이 뛰어나다 / 돈 걱정의 방향이 다르다 / 이익 앞에서 계산이 철저하다 / 자세를 낮추는 데 익숙하다 / 중개인 관리를 잘한다 / 고수의 킥_땅에 미친 부자들의 투자 스타일

7장 땅부자들에게 배운 투자와 인생의 지혜
내 시간만큼 남의 시간도 소중하다 / 정보보다 사람이 더 중요하다 / 책임을 남에게 떠넘기지 않는다 / 굳이 화를 내지 않는다 / 지난 가격은 지난 가격일 뿐이다 / 가치를 먼저 따진다 / 시간과 기회를 만들어낸다 / 해야 하는 일은 하라 / 돈이 일하게 하라 / 잘하는 투자에 집중하라 / 고수의 킥_김 사장님이 사람을 믿는 방법 / 돈을 버는 것은 결국 돈이다 / 투자는 미루지 않는다 / 자금 계획은 철저히 세운다 / 돈은 같이 잘 벌어야 한다 / 현재 상황에 집중한다 / 옷차림도 전략이다

나오며

책 속으로

땅이 도로에 붙어 있느냐 아니냐에 따라서도 땅값은 달라진다. A는 도로에 붙어 있긴 한데 바로 뒤에 맹지(도로가 안 붙어 있는 땅)가 붙어 있다고 하자. A는 누구나 탐내고 사고 싶어 하지만 맹지는 사려는 사람도 없고, 아주 저렴한 가격에 내놔야 겨우 팔릴까 말까 한다. 도로가 없는 땅이라 건축 허가가 나지 않기 때문이다. 이런 경우는 맹지 주인이 도로에 붙은 땅을 사야 한다. 그러면 도로에 붙은 땅과 맹지가 모두 도로와 붙은 땅 가격이 된다. A를 비싸게 사야 한다는 단점이 있지만 팔 때는 맹지까지 포함한 면적을 팔 수 있으니 수익을 더 거두는 셈이다._26쪽

땅은 사고파는 것으로만 끝나지 않는다. 땅은 그 자체로 무한한 가능성이 있는 곳이다. 그 땅을 어떻게 이용할 것인지는 전적으로 땅 주인인 나에게 달렸다. 공부하는 만큼 투자의 시야와 인생의 시야가 넓어진다. 땅 투자를 부동산 투자의 끝판왕이라고 하는 데는 다 이유가 있다._43쪽

여기 이 땅을 산다면 어떻게 활용하면 좋을까? 어떤 건물을 지을 수 있을까? 땅을 분할하는 것이 좋을까? 그게 가능하기는 할까? 땅에 흙을 메우는 것이 좋을까?
땅을 산다는 것은 투자를 한다는 것이고, 결국 이러한 질문으로 생각이 이어질 수밖에 없다. 이러한 의문이 해소되어야 이 땅을 살지 말지 결정할 수 있을 테니까 말이다. 땅을 봤으면 이 땅이 개발될 수 있는지 아닌지를 알아보는 것은 필수다. 단순히 시세차익을 노리고 매입할 수도 있지만, 때에 따라서는 내가 건축주가 되어 건물을 올릴 수도 있고, 되팔 때에도 개발 가능성이 있는 땅이라고 확인되어야 잘 팔린다._98쪽

땅도 다른 건물과 다를 바가 없다. 반드시 땅 안에 들어가서 봐야 한다. 땅도 밖에서 봤을 때와 안에서 봤을 때가 천지차이다. 토질은 어떤지, 무르지는 않은지, 경사도는 어떤지, 건물을 올린다면 어떻게 올려야 하는지를 직접 보고 판단해야 한다. 주택 부지의 경우 밖에서 볼 때는 몰랐는데 안에 들어가 보니 서향이나 서북향으로 집을 지을 수밖에 없다는 것을 알게 될 때가 있다. 옆 땅에 건물이 있을 경우 땅에 직접 들어가 봐야 옆 건물과의 거리도 가늠이 되고 창이나 문을 어디로 내면 좋을지 판단할 수 있다._117쪽

아무리 땅이 좋아도 개발지와 가깝지 않으면 땅값은 잘 오르지 않는다. 이런 땅에 관심을 두는 투자자는 그다지 많지 않다. 전문으로 땅 투자를 하는 사람이라면 개발지와 가깝지 않은 땅은 늘 후순위로 미뤄둔다. 반대로 땅은 안 좋아도 개발지와 가까우면 고려해봐야 한다. 실제 투자자들은 그렇게 한다. 거래 가능성이 생기기 때문이다. 하다못해 개발제한구역이라 할지라도 개발지와 가까우면 거래되는 경우가 있다.
그러니 땅을 고를 때는 위치를 우선적으로 봐야 한다. 개발지와 딱 붙어 있는 땅이 가장 좋고, 먼발치에서라도 개발지가 보이면 투자하기에 적당하다. 땅은 개발되는 곳과 가까워야 값이 오른다. 이 사실을 명심하자._132~133쪽

돈이 될 곳에 투자해야 한다. 이 말은 사는 지금 시점보다 파는 미래 시점에 더 비싼 가격에 팔 수 있는 땅에 투자하라는 의미다. 땅에 관한 상담을 하다 보면 본인 소유의 땅을 가진 사람이 간혹 있는데, 조부모나 부모에게 물려받거나 지인에게 소개받아 샀다고 한다. 그 땅을 살펴보면 돈이 안 되는 땅들이 태반이다. 산꼭대기에 있거나 바다에 잠기기도 하고, 도로나 주변에 있는 게 없어 유동 인구도 거의 없다. 이런 땅은 현재에도 앞으로도 개발 계획이 거의 없다고 봐야 한다._212~213쪽

부자라서 돈 좀 잃어도 크게 손해 볼 건 없다고 생각하기 쉽다. 하지만 땅에 들어가는 비용을 고려하면 그리 만만하게 생각할 일이 아니다. 손톱 밑에 가시 하나 박혀도 아프다고 하는 마당에 적지 않은 돈의 손실은 부자에게도 뼈아픈 일이다. 더욱이 부자들의 실패는 더 큰 실패로 이어질 수 있다. 책임져야 할 게 많기 때문이다.
하지만 스스로에 대한 믿음과 자신감이 있다면 설사 실패한다고 그대로 주저앉지는 않는다. 실제로 부자들은 그런 실패를 여러 번 디디고 일어선 경험이 있다. 실패에 대한 생각으로 주저하기보다는 성공의 경험을 되새긴다. 결국 이러한 자신감은 부자들에게는 또 다른 자산인 셈이다._259쪽

출판사 서평

“초보는 아파트를 사고 고수는 땅을 산다!”
땅부자들의 디테일에서 배우는 강력한 투자 마인드

“나는 1000억 땅부자들에게 토지 투자를 배웠다!”
토지 투자, 부자가 되는 마지막 기회를 잡아라!

부자를 꿈꾸지 않는 사람은 없다. 그래서 사람들은 부동산에, 코인에, 주식에, 그리고 다시 부동산에 열광하고 있다. 수익성과 안정성을 동시에 잡기 위해 투자에 나선 사람들은 끊임없이 진짜 부자가 된 멘토를 찾아 투자 방법을 배우고 강의를 들으며 부자의 꿈을 키운다.
그런데 여기 매일 부자를 만나는 사람들이 있다. 그들이 만나는 부자들은 조금 특이하다. 바로 ‘땅을 사러 오는’ 부자들! ‘부자’ 하면 이건희, 빌 게이츠, 워런 버핏 등 범접할 수 없는 수준의 부자들을 떠올리지만, 그들은 공장을 운영하는 대표, 음식점 사장, 학원 원장, 지방 병원 의사 등 평범한 얼굴을 하고 있는 우리 주변의 부자들을 만나는 것이다.
매일 부자들을 만나는 주인공들은 바로 《1000억 땅부자들의 토지 투자 시크릿》의 저자이자 토지 투자 전문 유튜브 채널 ‘땅땅무슨땅’의 운영자와 누적 방문객 500만에 달하는 인플루언서인 토지 투자 고수들이다.
사실 아파트, 상가, 건물 등 부동산 투자 상품은 무척 다양하다. 월세를 받는다거나 당장의 필요한 자금을 유통할 수 있다는 측면에서는 이런 부동산 상품이 더 유리할 수도 있다. 하지만 땅부자들은 계속해서 땅을 모은다. 그들이 ‘땀’ 투자보다 ‘땅’ 투자를 사랑한 이유는 땅이 극적인 수익률을 가져다주기 때문이라고 저자는 말한다. 또한 내 의지로 땅의 가치를 상승시킬 수 있으며, 세금에 따른 민감도가 작고, 정해진 시세가 없기에 협상의 기술을 마음껏 발휘할 수 있으며, 이를 통해 싸게 사는 순간 큰돈이 되기 때문이다.
부동산 투자의 본질은 땅에 있다. 땅은 살 때와 팔 때뿐만 아니라 가지고 있는 동안에도 계속 공부해야 할 것들이 생긴다. 저자들이 만난 수많은 땅부자들의 이야기에서 뽑아낸 토지 투자의 기본기와 디테일을 소개하는 이 책은 토지 투자를 처음 시작하는 초보 투자자들에게 공부의 의지와 강력한 마인드를 선물한다.

땅부자들은 어떻게 부자가 되었고 계속 부를 불려가는가?
디테일에서 찾아낸 투자의 안목과 삶의 지혜

그들이 곁에서 지켜본 땅부자들은 어떤 모습을 하고 있었을까? 그리고 어떤 원칙과 디테일로 땅을 보고 투자를 결정했을까? 두 저자는 시세차익, 가격 흥정, 개발 정보 수집, 레버리지 등 토지 투자의 기본기들을 자신들이 만난 상위 1% 땅부자들의 말투와 행동, 습관, 철학에서 찾아냈다.
시장에 납품하는 과일, 육류, 생선류 등을 보관하는 대형 창고 여러 개를 보유한 월세부자 장 사장님의 디테일은 질문을 두려워하지 않는 것이었다. 필요한 사항들을 미리 정리해 지속적으로 고민하고 수많은 질문을 통해 고민이 해소되면 바로 결론을 내릴 준비가 되어 있었다.

땅에 관련된 질문만 있는 게 아니다. 이 땅을 몇 명이나 봤는지, 땅을 본 사람들의 반응은 어땠는지, 땅을 내놓은 지는 얼마나 됐는지, 땅 주인은 왜 팔려고 하는지, 이 땅을 사서 나중에 팔려고 할 때 뭐라고 설명하면 좋을지 등 땅을 둘러싼 다양한 이야깃거리나 미래 계획까지 묻는다. 이런 것까지 궁금해하는 사람이 있구나 싶을 정도다._‘월세부자 장 사장님의 디테일’ 중

등기부등본 수집이 취미인 박 회장님은 ‘개발 지역이 눈에 보이는 거리의 토지’, ‘주변 1시간 이내에 신도시가 들어설 곳과 땅값을 비교했을 때 10분의 1 정도’ 같은 대단히 구체적인 원칙을 가지고 토지 투자에 나섰다.

박 회장님은 부동산은 파는 게 아니라고 한다. 가격이 좀 올랐다고 팔고 또 사고 하면 중개료나 양도소득세 같은 거래 비용만 계속 발생한다. 수익이 난다고 해도 해당 지역 다른 땅도 똑같이 올랐기 때문에 같은 지역에 같은 입지를 또 살 수는 없는 법이라고 했다. 좋은 땅은 계속 오르기 때문에 안 팔 수 있으면 끝까지 안 파는 것이 박 회장님의 투자 철학이다._‘등기권리증 수집가 박 회장님의 디테일’ 중

두 저자는 돈을 많이 벌어봤고, 버는 방법을 잘 아는 부자들이 부자를 꿈꾸는 사람들의 나침반 역할을 할 수 있다고 믿는다. 이 책에서 소개하고 있는 땅부자들에게서 공통적으로 발견되는 특징과 철학을 기록하면서 스스로의 삶에 적용해 성공을 거둔 경험 덕분이다. 땅부자들을 매일 만나며 얻은 그들의 디테일과 지혜가 토지 투자뿐만 아니라 인생에서도 기대 이상의 성과를 만들어내는 계기가 되어줄 것이다.

추천의 글
정말 자세히 설명해주시네요! 전문가는 다르구나 느끼고 갑니다!_남고냥이님

기본기가 정말 탄탄한 리얼 고수!_hyuntae kim님

역대급으로 자세한 정보와 내용! 섬세한 설명 고맙습니다!_구순조님

작가정보

저자(글) 윤만

부동산 투자 전반에 대한 정보를 제공하는 유튜브 채널 ‘땅땅무슨땅’ 운영자이며 토지 투자 전문 기업에서 근무하고 있다.
영등포에서 부동산 사무소를 운영하던 아버지 덕분에 부동산 부자와 투자자들을 초등학교 시절부터 수없이 접하며 토지, 주택, 아파트, 상가, 빌딩 등 부동산의 종류에 따라 어떤 식으로 현금흐름을 만들고 어떤 식으로 시세 차익을 내는지를 자연스럽게 온 몸으로 익혔다.
1년에 300명 이상의 땅부자들을 만나다 보니 자연스럽게 그들의 특징에 관심을 가지게 되었고, 지금까지 만나온 부자들의 투자 마인드와 원칙을 정리하면서 그들을 배울 수 있었다. 그 결과물이 바로 이 책이다.

유튜브 땅땅무슨땅

저자(글) 김성완

공인중개사이자 부동산 자산 관리사로 현재 화성에서 중개 사무소를 운영하고 있다. 누적 방문객 500만에 달하는 ‘김성공의 성공투자’ 블로그를 통해 투자자들과 소통하고 있다.
중앙대학교 경영학과 졸업 후 남들처럼 평범하게 직장생활을 시작했지만 월급만으로는 부자가 될 수 없다는 사실을 깨닫고 종자돈 1억을 모아 퇴사 후 전업 투자자의 길을 걷기 시작했다.
업계에서 만난 선배들과 멘토들, 자산가들에게 큰 부자는 땅에서 난다는 것을 배우고 본격적으로 토지 시장에 뛰어들었다.
매일 부자들을 만나고 배우면서 일반인들은 절대 모를 부자들의 비밀을 따라하며 젊은 부자가 되어가고 있다.

블로그, 유튜브 김성공의 성공투자