부동산 세금 절세법

알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전

최용규 지음

다온북스 2023년 04월 28일 출간 국내도서 : 2023년 01월 31일 출간

작품소개

책소개

세무사도 말해 주지 않는 부동산 세금 절세 팁, 《알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전》 한 권으로 끝!

대한민국 국민 대부분은 1주택자에서부터 출발해 알뜰히 돈을 모아서 임대사업자가 되길 꿈꾸죠. 그런 독자에게 맞는 매칭 북입니다.

“이 정도만 알아도 똑띠 집주인! 똑띠 건물주!”

본 책은 집주인, 건물주가 알아야 할 기본적인 세금 상식은 물론 실전에서 직접 활용할 수 있도록 대상별·상황별 구체적인 사례를 보여주고 있습니다. 그 사례를 통해 독자들이 쉽게 이해할 수 있다는 것이 장점입니다. 기존 부동산 세금을 다룬 책들보다 단연 쉽게 설명했다고 자신합니다.

“2023년 부동산 세금이 확 바뀐다!”

《알아두면 쓸모있는 세금 상식사전》은 계속해서 변화하는 정책과 규제 속에서 최대한의 혜택을 찾아 똘똘하게 내 집 마련과 투자할 수 있도록 안내할 것입니다. 본 책은 독자가 필요할 때마다 조언을 건네는 든든한 친구가 될 것이며, 소중한 내 돈을 지켜주는 튼튼한 방패가 될 것입니다. 책 제목 그대로 알아두면 쓸모 있는 부동산 세금 지침서가 될 것입니다.

목차

PART 01
알아두면 쓸모 있는 부동산 세금 상식
부동산 세금 용어 정리: 과세대상, 과세표준, 세율, 과세 기준일ㆍ15
부동산 세금을 공부해야 하는 이유는?ㆍ17
세금 줄이기, 용어부터 정리하자ㆍ21
세율을 알면 세금이 보인다ㆍ25
부동산 세금을 책정하는 기준가격을 살펴보자ㆍ29
하루 차이로 세금폭탄을 맞을 수 있다ㆍ34
집을 사면 내는 세금: 취득세ㆍ37
집 사기 전, 이것부터 확인하자ㆍ39
자금조달 방법부터 살펴보자ㆍ42
단독명의보다 공동명의가 유리하다ㆍ47
집을 사면 60일 이내에 취득세를 납부해야 한다ㆍ51
조정대상지역 주택 취득 시 취득세 중과에 유의하자ㆍ54
5억짜리 집을 사면 취득세는 얼마나 낼까?ㆍ58
생애최초 주택 취득세 감면제도 확대된다ㆍ63

PART 02
알아두면 쓸모 있는 1주택자 세금 상식
보유만 해도 내야 하는 세금: 재산세ㆍ69
보유세, 부동산을 가지고 있으면 무조건 내야 하나?ㆍ71
재산세에 부가되는 세금이 있다ㆍ75
거둬들인 재산세는 어디에 쓰이나?ㆍ78
오피스텔은 주택으로 재산세가 부과되나?ㆍ82
1세대 1주택자는 재산세가 줄어든다ㆍ86
비과세되는 1세대 1주택자 세금: 양도소득세 1ㆍ89
취득 시기, 양도 시기부터 이해하자ㆍ91
집을 사면 꼭 거주해야 하나?ㆍ95
양도세, 비과세를 적용받으려면 어떻게 해야 하나?ㆍ99
부득이한 사유로 주거이전에 따른 비과세 특례, 어디까지 인정해주나?ㆍ102
일시적 2주택자도 세금이 없다ㆍ106
양도세와 비과세 이것이 궁금하다ㆍ111
팔지 말고 교환하자ㆍ115

PART 03
알아두면 쓸모 있는 다주택자 세금 상식
부자를 꿈꾼다면 꼭 알아야 하는 세금: 종합부동산세ㆍ121
종부세는 부자들이 내는 세금이 아니다?ㆍ123
나도 종부세 부과 대상일까?ㆍ128
종부세 고지서 발송 전 조정지역 해제됐다면?ㆍ131
매년 12월은 종부세 고지가 된다ㆍ134
팔 집, 받은 집, 싼 집엔 당분간 세금 안 매긴다ㆍ139
2023년 종부세 어떻게 바뀌나ㆍ142
중과되는 조정대상지역 다주택자 세금: 양도소득세 2ㆍ147
산 가격보다 비싸게 팔았다면 양도소득세를 내야 한다ㆍ149
조정대상지역을 주의하라ㆍ152
보유 주택 수에 따른 최고의 양도 전략을 살펴보자ㆍ155
양도세, 비과세 적용받는 게 무조건 득일까?ㆍ158
양도세 중과 유예, 세금 확 줄이는 방법은?ㆍ161
양도세, 앞으로 어떻게 바뀔까ㆍ165

PART 04
알아두면 쓸모 있는 임대사업자 세금 상식
임대사업자 등록 및 신고: 사업장현황신고ㆍ171
주택임대사업자등록은 어떻게 하나?ㆍ173
주택임대사업 과세체계부터
이해부터 하자ㆍ177
임대사업자 사업장현황신고 혼자 해보자ㆍ180
주택임대사업자 혜택이 부활한다ㆍ184
일시적 2주택자도 월세에 대해 과세하나?ㆍ189
오피스텔도 주택임대소득 신고대상인가?ㆍ192
임대소득이 생기면 내야 하는 세금: 소득세ㆍ197
임대소득 과세가 핵심이다ㆍ199
임대소득은 사업소득, 수입금액 2천만 원 이하는 분리과세 된다ㆍ202
주택임대사업자등록 여부에 따른 세금을 비교해보자ㆍ205
국세청은 어떻게 알았을까?ㆍ208
주택임대소득, 이것이 궁금하다ㆍ210
임대사업자 종합소득세 계산 어렵지 않다ㆍ213
소득세 신고를 하지 않으면 어떻게 되나?ㆍ218

권말부록
바뀌는 2023년 부동산 세금ㆍ221 / 주택과 관련된 연중 세무 일정ㆍ225

책 속으로

현재 부를 축적한 세대가 상속과 증여를 통한 부의 이전을 하게 될 때, 부를 이전받은 세대가 세금을 내고 남은 부를 관리하기 위해 더욱 많은 연구가 필요하게 됩니다. 즉 이제는 재테크 방식으로 부의 증가를 위한 방식만을 고수하는 것이 아닌 세후 수익을 높이기 위한 세테크 방식을 고민하는 자산관리 방식이 갈수록 각광 받는 이유이기도 합니다.
〈부동산 세금을 공부해야 하는 이유는〉. 18P

세율은 표시방법에 따라 정률세율과 정액세율로, 과세표준의 크기에 따라 비례세율과 누진세율로 구분할 수 있습니다. 또 세율은 세금의 종류에 따라 항목별·금액별로 적용되는 세율이 다릅니다. 일단 세율은 과세표준에 곱해지는 비율이라고만 알고 있어도 충분합니다.
〈세율을 알면 세금이 보인다〉. 25P

재산세는 매년 6월 1일이 과세기준일(종합부동산세도 동일)이기 때문에, 집을 사는 사람은 매수 잔금을 6월 1일 이후에 줘야 합니다. 만약 5월 31일에 잔금 처리를 하면 고작 하루 차이로 그해 재산세를 납부해야 합니다.
〈하루차이로 세금폭탄을 맞을 수 있다〉. 34P

직장인이라면 근로소득이나 퇴직소득, 사업자라면 사업소득 등이 됩니다. 이런 자금은 세법상 문제가 없는 경우가 일반적이나 국세청에 미신고된 소득이 원천이 된 경우에는 세금추징 문제가 발생합니다. 다만, 세법은 5~7년 정도의 국세부과 제척기간을 두어 이 기간을 벗어나면 문제 삼지 않습니다.
〈자금조달 방법부터 살펴보자〉. 42P

정부는 매수 심리가 바닥을 치면서 주택시장이 침체 되자 부동산 시장 연착륙을 위한 다양한 정책을 쏟아내고 있습니다. 특히 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 지원하기 위해 대출과 세금혜택 등을 내놓고 있습니다. 새해 내 집 마련을 고민하는 사람들이라면 이러한 정책들을 꼼꼼히 살펴보는 것이 도움이 될 것 같습니다.
〈생애최초 주택취득세 감면제도 확대된다〉. 63P

부동산 투자로 쏠쏠한 재미를 보고 있는 주변 사람들에게 자극받아, 또는 지금이 바닥이라고 생각하고 본격적으로 부동산에 뛰어든 여러분이 제일 먼저 해야 할 일은 무엇일까요? 먼저 적절한 재테크 대상을 골랐다면 자칫 거래에 치우쳐 놓칠 수 있는 세금, 세테크를 머릿속에 두고 일을 진행해야 합니다.
〈취득시기, 양도시기부터 이해하지〉. 91p

거주요건이란 세법을 적용할 때, 그 집에서 직접 거주해야 세금혜택을 준다는 걸 말합니다. 이때 거주는 주소만 되어있는 것이 아니라 실제 거주해야 합니다. 만약 주소만 되어있고 실제 거주하지 않으면 원칙적으로 거주요건을 지키지 않은 것입니다.
〈집을 사면 꼭 거주해야 하나?〉.95P

최근 부동산 커뮤니티에서 아파트 교환거래를 원하는 글들이 눈에 띕니다. 본인 아파트 조건을 먼저 올린 뒤 희망 교환가격, 위치 등을 제시해 상대를 찾는 겁니다. 교환 매매는 정식 거래 방법으로 주로 일시적 2주택자들이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 사용하는 방식입니다.
〈팔지 말고 교환하자〉. 115P

.종합부동산세법 개정안이 국회를 통과하면서 2023년부터 종합부동산세 부담이 크게 줄었습니다. 특히 기본공제 인상과 중과세율 인하로 부부 공동명의 1주택자와 조정대상지역 2주택 보유자 세 혜택이 두드러집니다
〈2023년 종부세 어떻게 바뀌나〉. 142P

정부가 발표하는 부동산 정책 변화에 관심을 가져야 합니다. 아는 만큼 보인다고 정부가 부동산 수요를 억제하기 위해 마련한 조정대상지역·투기과열지구나 투기지역 지정, 실거래가 신고제도, 중과세 정책 등은 부동산 시장에 참여하는 사람들에게 아주 중대한 변화를 줄 수 있습니다. 물론 지금처럼 수요를 살리기 위해서 앞과 같은 규제들을 완화하기도 합니다.
〈조정대상지역을 주의하라〉. 152P

출판사 서평

상속과 증여의 인식 예전과 많이 달라
준비되지 않은 증여는 올바르지 않아
시세가 비슷한 부동산을 가지고 있는데, 누구는 세금을 수천만 원 더 낸 사람들이 있습니다. 왜 이런 차이가 생기는 걸까요? 이유가 궁금하다면 즉시 이 책을 읽어보시길 바랍니다.
부동산 세금은 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀어야 합니다. 세금에 무지한 나머지 무방비 상태로 있다 보면 그동안 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 할 수도 있습니다.

‘〈알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전〉 부동산 세금 편’에는 주변에서 흔히 맞닥뜨리는 여러 세금 문제를 알기 쉽게 알려 줍니다. 취득세·재산세·종합부동산세··양도소득세·임대소득세 등 부동산 전반에 대한 세금 관리 노하우, 수익률이 높은 재테크를 위한 맞춤별 절세법을 사례와 더불어 소개합니다. 또 최근 변화된 부동산 시장의 흐름에 따라 여러분들이 꼭 알아야 할 세금 내용을 집중해 다뤘습니다. 예를 들어 바뀐 1세대 1주택자에 대한 비과세 제도, 주택임대소득 과세제도, 양도소득세 중과세 제도 등이 그렇습니다. 또 2023년부터 적용되는 개정된 세법까지 충실히 반영했습니다.

내 집을 마련할 때, 그리고 팔 때, 또 세를 놓을 때, 이 정도의 세금 상식만 있어도 큰 도움이 될 거라고 자신합니다. 부동산 세금을 하나도 모르는 세알못 씨부터 부동산 세금은 좀 안다는 투자자들까지 부동산에 관심이 있는 누구나 알아두면 쓸모 있는 정보로 가득 채웠습니다.
부동산 세금의 기초부터 실무적으로 활용 가능한 부동산 절세 상식과 사례까지 상세하게 담았습니다. 기초 지식이 없어 부동산 투자를 망설이고 있었다면 쉽고 간결하게 정리한 용어 정리를 통해 부동산 투자를 향한 첫걸음을 뗄 수도 있습니다.

예비 집주인이 계약서에 도장 찍기 전 꼭 알아야 할 취득세 절세 플랜부터, 모든 부동산세의 기초가 되는 주택 수 계산법, 조정대상지역 지정으로 발생하는 부동산세 변화를 상세히 분석했습니다. 또 부부 공동명의를 활용한 부동산세 절세, 교환거래로 보유세 부담에서 탈출하는 묘수 등 절세 전략을 안내합니다.
언제나 가장 화두인 양도소득세도 집중적으로 분석했습니다. 양도세는 부동산 투자수익률을 결정할 만큼 중요하면서도 계산이 특히 복잡한 세금입니다. 주택 수와 보유·거주 기간별 양도세 예상 세액을 시뮬레이션을 했습니다. 매매를 고민하고 있다면 이를 바탕으로 양도세를 확 줄일 수 있는 최적의 매매 타이밍을 찾아볼 수 있습니다.

시대가 변함에 따라 부동산 세금의 트렌드도 변합니다. 이에 저는 세금으로 고민하는 투자자들을 향해 말합니다. "내야 할 세금부터 제대로 잘 알고, 똑똑하게 덜 내라"고 말이죠. 세상이 변했고 부동산 세금을 마냥 피하는 것이 능사가 아닙니다. 본 책을 통해 세금으로 인해 머리를 싸매고 있는 1주택자, 다주택자, 임대사업자 모두가 최적의 절세 방법을 찾을 수 있을 거라 자신합니다.

작가정보

저자(글) 최용규

“우리는 세무사나 회계사가 되기 위해 시험공부를 하는 것이 아니라, 세금 신고를 할 정도의 기본 상식만 배우면 됩니다. 생각만큼 어렵지 않으니 저와 같이 알아가 볼까요.
세무대리인을 고용하더라도 ‘모르고 맡기는 것과 알고 부리는 것’의 차이는 크지 않을까요?“

저는 ‘택스코디 최용규’ 입니다.
직장인과 개인사업자의 세금 및 부동산 세금을 강의하고 글을 쓰는 ‘독립사업가(Independent Worker)’ 입니다.

기억하기 위해 기록합니다. 일상에 밑줄을 긋는 마음으로,
느리게 흐르는 일상에서 커피를 마시며 책 보는 것을 좋아합니다.
틈만 나면 사진을 찍고 무언가를 적습니다.
일상을 사랑하기 위해, 일을 더 잘하기 위해, 오늘도 적습니다.

저서 - 〈알아두면 쓸모 있는 세금 상식사전 상속·증여 절세법〉. 다온북스
〈2023 연말정산의 기술〉. 다온북스
〈사업을 지탱하는 현실 세무 지식〉. 다온북스 외 다수
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