1기 신도시 재건축 미래 지도

메디테라(정은숙) 지음

다온북스 2023년 04월 21일 출간 종이책 : 2023년 04월 26일 출간

작품소개

책소개

1기 신도시란 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했다. 그렇게 1992년부터 입주가 시작된 1기 신도시가 어느새 30년이 지나 노후주택이 되고 있다.

수도권의 아파트 시장은 이제 재건축 이슈를 피할 수 없다. 재건축 연한 30년 도래한 주택들이 쏟아지는 시기가 도래했기 때문이다. 그중에서도 특히 지금은 1기 신도시 재건축의 밑그림이 그려지는 시기다. 30년이 도래한 1기 신도시의 노후 아파트 단지들의 재건축이 순차적으로 진행될 것이기에 나의 상황에 맞는 맞춤형 투자, 실거주 전략이 필요하다. 시간을 내편으로 만드는 재건축 유망 투자처를 알아보자.

목차

프롤로그

1장. 안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 바로 재건축에 있다!

현재 부동산 시장 상황은? ∥17
부동산 시장 알차게 활용하기 ∥20
재건축, 재개발 트렌드를 타고 급부상하는 1기 신도시 ∥24
재건축이냐 리모델링이냐, 그것이 문제로다① ∥30
재건축 투자 시 반드시 알아야 할 진행 절차 ∥33
리모델링 투자 시 반드시 알아야 할 진행 절차 ∥ 38
재건축이냐 리모델링이냐, 그것이 문제로다② ∥41
재건축 이해를 위한 초간단 기초 용어 마스터 ∥44
1기 신도시, 이제는 움직여야 할 때 ∥52
1기 신도시 이때 사세요! ∥55

2장. 1기 신도시 대장주, 분당
분당의 3가지 품격 ∥65
부자 마인드가 살아 숨 쉬는 도시 ∥72
분당의 알짜 구역은? ∥82
무게감 적게, 분당으로 들어가자 ∥94
누가 좋은 걸 모르나! 돈이 없어서 분당을 못 본다면…… ∥99
특별 코너: 생생 현장 분당편 ∥107

3장. 아직 기회의 땅, 일산
1기 신도시 어디도 갖지 못한 강점을 가진 일산 ∥119
일산의 변신은 무죄, 수익으로 보답할 뿐 ∥123
일산의 숨은 가치 ∥130
가성비, 안정성 두 마리 토끼를 모두 잡다 ∥146
특별 코너: 생생 현장 일산편 ∥151

4장. 전통 학군지 강자, 평촌
1기 신도시 중 가장 매력적인 가격을 가진 도시 ∥165
평촌은 남남북녀? ∥181
평촌은 갈팡질팡? ∥191
나에게 맞는 단지 찾는 법 ∥195
특별 코너: 생생 현장 평촌편 ∥200

5장. 숨은 진주, 중동
다르기에 특별한 중동 신도시 ∥209
교통으로 가치를 말하다 ∥215
경제가 어려울수록 빛을 발하는 곳 ∥229
불확실한 시장에서 더욱 빛나는 투자 무기 ∥235
특별 코너: 생생 현장 중동편 ∥240

6장. 평촌과 함께 가는 산본 신도시
산본은 어디와 친할까? ∥249
산본의 숨겨진 가치 ∥255
산본의 진정한 가치 ∥280
특별 코너: 생생 현장 산본편 ∥285

책 속으로

인프라나 거주 환경이 좋은 서울 및 수도권에는 이미 오래된 아파트가 자리를 차지하고 있어 빈 땅이 없기 때문입니다. 지금 부동산 시장의 트렌드가 재개발, 재건축이 된 이유가 바로 이것입니다. 재개발, 재건축이 이슈로 떠오르면서 1990년대 초 200만 호가 공급되었던 1기 신도시 역시 자연스럽게 관심을 받게 되었습니다. -23p

재건축과 리모델링의 가장 큰 차이는 철거한 후에 새로 짓느냐, 골조를 남기고 새 아파트를 짓느냐입니다. 여기에서 결과물의 가치가 크게 나뉘기 때문입니다. 완전히 다 철거한 후 새 아파트를 짓는 재건축은 현시대의 기술과 모델을 최대한 살려 가장 좋은 구조와 골조를 바탕으로 짓습니다. -41p

게다가 시기도 좋습니다. 이전에는 가격이 너무 올라 ‘넘사벽’인 곳이 많았으나 가격이 급락한 이후 적게는 몇천만원, 많게는 몇억 원씩 떨어진 단지도 많습니다. 기회가 생긴 것입니다. 그러니 부동산 가치를 보는 눈을 만들어두어야 합니다. -53p

정자역과 가장 먼 정든마을과 한솔마을 단지 또한, 옆 구역 위아래 학원을 포함한 상권이 있습니다. 그리고 서현동, 수내동에 뒤지지 않는 학업성취도 수준을 유지하고 있는 학군도 있습니다. 정자역에 가까울수록 입지가 좋고 가격도 비싸지만, 먼 구역의 단지라 할지라도 서현동의 가장 끝자락의 단지와 분당동의 단지들보다는 좋은 가격으로 평가받고 있기도 합니다. -89p

그만큼 일산이 상대적으로 저평가되었기 때문입니다. 게다가 일산은 이제 변화를 꾀하고 있습니다. 다른 지역이 움직이는 동안 상대적으로 조용했지만, 이제는 움직일 기회가 오지 않았나 싶습니다. 설움이 있었지만, 오히려 자본의 규모와는 상관없이 모두에게 두루 관심을 받을 수 있는 좋은 환경이 마련된 도시가 되었습니다. -123p

물론 1기 신도시는 이제 전체적인 개발의 일환으로 택지지구별 전체적인 재건축이 진행될 것입니다. 그 순서가 늦어지는 단지는 상대적으로 매매 가격이 저렴할 수 있으니 이것을 노려봐도 좋습니다. 이것마저 어렵다면 신도시에 속하지는 않지만 인근에서 흐름을 같이 할 만한 단지가 대상이 될 수 있습니다. 그러니 신도시 핵심 단지부터 임장을 가보고 주변으로 확장해 나가면 됩니다. -148p

출판사 서평

지금은 1기 신도시 재건축 투자의 시대다
안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 재건축에 답이 있다!

재건축 투자의 시대, 자신이 가진 금전적 시간적 상황에 맞춰 최고의 선택을 해야 후회가 남지 않는다. 투자든 실거주든 전략이 필요하다. 저평가, 테마형으로 접근할 것인가? 최고의 상품, 입지를 선택할 것인가? 아니면 자녀에게 증여할 목적인가?
선택의 문제다. 재건축 투자는 흐르는 시간을 내편으로 만드는 초장기 투자가 될 수도 있고, 부동산 경기 흐름을 파악하고 사고파는 단기 투자처가 될 수도 있다.
재건축 시장은 부동산 열기가 가라앉고 거품이 꺼지기 시작할 때 눈여겨봐야 할 투자처이기도 하다. 분위기에 영향을 많이 받는 재건축시장이기에 자신만의 투자기준이 명확해야 흔들리지 않고 마음 편하게 보유하거나 실거주하면서 온전히 수익을 가져갈 수 있다.
그동안의 상승장에서 기회를 놓쳤다고 생각한다면...하락장에 재건축이 될 만한 가능성을 가진 아직 가격상승이 주춤하거나 가격이 하락한 아파트를 눈여겨보고 잡아둘 기회가 오고 있다.

1기 신도시 재건축이 궁금하다면 알아야 할
주요 임장 포인트, 핵심 단지,
노후계획도시 특별법까지 한번에

먼저, 1장에서 저자는 재건축의 핵심 개념과 돈 되는 재건축과 그냥 노후 아파트를 구분해서 보는 법부터 알려준다. 재건축의 사업 절차부터 차근차근 풀어내며 그중에서 신축아파트가 되었을 때 어떤 물건이 최고의 선택이 되는지 재건축 1호가 될만한 입지는 어디인지 살펴본다.
그다음 1기 신도시 5곳-성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본-의 입지와 임장지도, 동선, 핵심단지의 주요 이슈를 하나씩 잘게 쪼개서 보여준다. 누구라도 이 책 하나만 봐도 1기 신도시의 거리 곳곳이 눈에 보이듯이 생생하게 현장감 있게 그려진다.
그 첫 번째 대표도시는 바로 분당이다. 분당의 학원가부터 알짜단지는 어디인지, 분당 신도시의 시범 단지라 불리는 서현동의 아파트들, 분당 남쪽에 위치한 단지들까지 분당 전체를 넓게 돌아본다. 이번에 발표된 노후계획도시 특별법이 이런 단지들에 어떤 영향을 미칠지까지 심도 깊게 다루고 있다.
다음은 일산, 아직 기회의 땅이라 불릴 만한 이유가 있다. 아직 소액으로 접근이 가능한 단지들, 적당한 가격에 실거주하기 좋은 단지들이 많이 있다. 후곡 학원가, 백마 학원가를 둘러싼 아파트 단지들을 하나씩 살펴본다.
평촌, 전통의 학군지는 남쪽과 북쪽으로 어떻게 다를까? 입지적인 특징과 평촌의 리모델링 추진 단지들, 재건축을 준비중인 단지들을 소개한다. 그밖에 소액으로 접근 가능한 부천 중동, 평촌과 함께 움직이는 군포시 산본 내에서 재건축과 리모델링을 추진 중인 아파트 리스트를 수록했다.
더불어 각 장의 말미에는 해당 지역을 실제 임장하고 기록한 특별 임장기가 포함되어 직접 현장을 가서 돌아보고자 하는 독자들이 참고할 만한 알짜 정보가 가득하다. 어떻게 1기 신도시의 주요단지를 바라볼 것인지에 대한 기준점을 제시할 것이다.
이 책의 저자 메디테라는 영원한 상승도 영원한 하락도 없다는 것을 강조한다. 지금은 하락장이 펼쳐지고 있다고 해도 모든 일에 끝이 있듯, 부동산 역시 언제 그랬냐는 듯이 다시 상승할 수 있다. 과거 우리나라의 가장 큰 경제 위기였던 IMF 외환 위기(1997년) 당시, 그리고 금융 위기(2008년) 당시에도 집값이 크게 하락했다. 그런데 시간이 지나고 보니 그 시기에 급격하게 값이 떨어진 부동산(건물, 아파트 등)을 저렴한 가격에 매입한 사람들이 부자가 되었다.
어쩌면 지금 그 기회의 순간이 오고 있는지 모른다. 기회는 준비된 자에게만 오는 법이다. 그것이 바로 지금 1기 신도시를 공부해야 하는 이유이기도 하다.

작가정보

저자(글) 메디테라(정은숙)

정은숙
대학병원 응급실 간호사로, 중고등학교 보건교사로 직장생활을 열심히 했지만 경제적으로 힘든 시기가 있었습니다. 아무리 맞벌이를 하며 발버둥을 쳐도 아픈 아이에게 드는 병원비로 흔들리는 가정경제를 막을 수 없었습니다. 그렇게 막막하던 때에 시작한 부동산 투자가 인생의 전환점이 되었습니다.

평생직장인 학교선생님까지 그만두고 더 이상 월급과 연금에 매달리지 않도록 파이프라인 시스템을 구축하고 있습니다. 헛되게 일만 열심히 하며 살지 않도록, 늙어 죽을 때까지 일개미로 살지 않을 수 있도록 노력한 만큼 여생을 편히 보낼 수 있는 방법을 함께 공유하고 싶습니다.
현재 부동산 지역분석 칼럼리스트로 활동하고 있으며 저서로는 〈부동산 처방전〉이 있습니다. 또한 블로그 메디테라의 힐링재테크(https://blog.naver.com/voiceoffree) 에서 꾸준히 최신의 지역분석기를 공유하고 있습니다.