미국 부동산이 답이다

김효지 지음

베가북스 2023년 02월 01일 출간 종이책 : 2022년 12월 26일 출간

작품소개

책소개

100년 넘게 미국 부자들이 지켜온 자본 증식의 비밀!
진짜 부자들의 리얼터가 소개하는 반드시 돈 버는 투자법

- 섬세한 지표 분석으로 찾아내는 등급별 투자처
- 정확한 매매 시기는 이때! 부동산 사이클 분석법
- 평생 유예하는 양도세는 기본, 세금 혜택 파헤치기
- 부린이도 걱정 없다! 취득부터 매매까지 미국 부동산 A to Z

“진짜 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있습니다!” 미국 사회에서 한 해 530억의 개인 매출액을 올린 저자는 자신의 경험을 토대로 자신 있게 말한다. 《미국 부동산이 답이다》는 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다는 것을 설명하고 있다. 한국의 부동산 한파를 피해 미국의 따뜻한 선벨트 지역으로 떠나듯, 시선을 바꾸기만 하면 명료한 세금 혜택과 강력한 현금흐름, 투자를 끌어들이기 위한 미국의 강력한 정책 지원까지 한 번에 누릴 수 있다.

저자는 21년 동안 미국 사회에서 주택 1,300채를 거래하며 알아낸 복잡한 제도 속에 숨은 부자들의 투자 비밀을 밝히고 있다. 진짜 부자는 불법으로 부를 늘리지 않는다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 바로 ABCD 매트릭스다. 미국의 부동산 제도는 금융, 제금 제도와 밀접한 관계가 있으며, 제도 안에서 자산가치, 세금 혜택, 현금흐름, 부채를 끊임없이 조율해서 부를 만들어내는 것이다.

마지막으로 지금 저자뿐만 아니라 다양한 기업이 어떤 지표와 장소에 주목하고 있는지를 밝히며 미래 미국 부동산의 트렌드까지 소개한다. 더는 좁게 생각하지 말자. 이 책을 통해 부동산 투자의 기본과 실제 투자 방법을 익히고 살아있는 기회를 잡길 바란다.

목차

목차

프롤로그 경제적 자유를 향한 뜻밖의 해답

1장 왜 부동산에 투자할까?
1) 부동산이란 무엇인가?
2) 땅의 주요 속성은 무엇인가?
3) 왜 부동산에 투자할까?

2장 사전에 확인해야 할 부동산 유형과 등급
1) 내게 알맞은 부동산은 뭘까? 다양한 미국의 부동산 종류
2) 위험과 기회를 알려주는 A, B, C. 부동산 등급

3장 미국 부동산의 소유권과 소유권증서
1) 개인, 법인, REITs. 어떤 선택이 가장 좋을까?
2) 담보부터 세금, 상속까지. 소유권 알아보기
3) 깔끔한 거래 성사를 위한 소유권증서 알아보기

4장 실전의 시간, 어떻게 투자할까?
1) 미국 부동산 취득 절차 한눈에 파악하기
부록) 부동산 클로징 단계의 숙지 사항
2) 자산관리의 첫걸음, 부동산 보유 과정
3) 내 세금은 여기서 결정된다! 부동산 매매 과정

5장 세금 혜택, 한국 투자자도 누린다!
1) 세금 혜택 1단계, 재산세
2) 세금 혜택 2단계, 거주용 주택 재산세 감면
3) 세금 혜택 3단계, 양도소득세 감면
4) 세금 혜택 4단계, 동종자산교환

6장 ‘미국 부동산 매트릭스’ - 미국 부동산 투자의 4가지 핵심
1) 개선으로 만드는 자산가치 상승
2) 미국 부자들의 비밀, 세금 혜택
3) 높은 수익을 알아내는 방법! 현금흐름
4) 현명한 투자자의 지렛대, 부채

7장 똑똑한 투자는 올바른 분석에서부터
1) 손해 보지 않는 거래의 기본, 자본환원율
2) 자본환원율을 통한 미국 부동산 시장의 이해
3) 똘똘한 한 채를 찾아내는 방법, 투자수익률
4) 슬기로운 부채 활용, 부채상환비율

8장 미국 부동산 가격, 어떻게 결정되나?
1) 미국 부동산 가격 결정의 3가지 방법
2) 비슷하지만 다른 가격, 왜?

9장 시장이 어떻게 돌아가는지 알아야 고수다
1) 적절한 매매 시기를 찾자, 부동산시장 사이클
2) 부동산의 또 다른 변수, 금융(경제) 사이클
3) 시장을 움직이는 외생변수

10장 미국 부동산 이해를 위한 ‘미국 금융시장’ 공부
1) 부동산시장의 큰손, 1차 금융시장
2) 부동산시장에 활기를 넣는 2차 금융시장

11장 ‘포스트 코로나’ 미국 부동산 어떻게 변하나?
1) 코로나19 이후 미국 부동산의 트렌드 변화
2) 미국 부동산의 미래 트렌드

에필로그 미국 부동산 투자의 교과서이자 지침서가 되기를

(부록) 미국 부동산 투자 시크릿 노트
미국 부동산 투자, 어디를 눈여겨볼까?
미국 부동산 투자, 무엇을 고려해야 할까?

책 속으로

미국 부동산은 이제 한국인도 쉽게 투자할 수 있을 뿐만 아니라 다양한 혜택도 누릴 수 있다. 미국 내국인들처럼 취득 과정에서 주택 담보 대출도 받을 수 있고, 미국 부동산을 보유하고 매각하는 과정에서 발생하는 세금도, 납세자 번호를 받아서 미국 국세청(IRS)에 세금 보고를 하는 경우 미국인과 같은 세금 혜택을 누릴 수도 있다.

- ‘실전의 시간, 어떻게 투자할까?’ 중, 107쪽

미국 부동산 투자로 얻는 세금 혜택은 상당하다. 세금 공제는 투자자가 부동산에 투자함으로써 누릴 수 있는 큰 혜택으로, 부동산 투자와 관련하여 임대용 부동산에 투자하면 수동소득을 창출할 수 있을 뿐만 아니라 절세효과를 얻을 수 있다. 자산을 늘리거나 임대료를 받는 것 외에도 부동산에 투자해야 하는 또 다른 이유다.

- ‘미국 부자들의 비밀, 세금 혜택’ 중, 197쪽

부동산 투자의 적정 시기를 알기 위해서는 반드시 그 시장 사이클을 알아야만 한다. 부동산 시장의 사이클이 어떻게 움직이고 변하는지, 현재 우리가 어떤 사이클에 있는지 이해하지 못한다면, 부동산 투자의 승리자가 될 수 없다. 부동산 시장의 사이클에 대한 지식을 통해서 현명한 투자 결정을 하고 적시에 투자를 시작할 수 있다.

- ‘적절한 매매 시기를 찾자, 부동산 시장 사이클’ 중, 283쪽

요약하자면, 코로나 이후의 미국 부동산 시장의 큰 변화는 바로 도심 외곽의 시장(Fringe Market)과 하부 시장에서 부동산 거래가 활성화되었다는 점이다. 코로나로 인해 라이프스타일이 급격하게 바뀌었고 집을 원하고 필요로 하는 사람들이 급증했지만, 미국은 심각한 주택 공급난에 처해 있다. 이러한 주택난을 해결하기 위해선 약 550만 채의 주택이 필요한 실정이다.

-‘코로나19 이후 미국 부동산의 트렌드 변화’ 중, 338쪽

출판사 서평

자본주의의 흐름을 내 것으로 만드는 방법
미국 부동산의 미래를 읽는 지표!

★★ 위기일수록 꼭 필요한 사업에 투자하라!
★★ 입지, 등급, 사이클을 능가하는 지표를 읽어라

미국 부동산을 고려하고 있는 투자자라면 의사 결정을 할 때 어느 지역에 투자해야 할 것인가가 당연히 궁금할 것이다. 기본으로 돌아가, 부동산의 의미를 다시 생각해보자. 결국 부동산은 움직이지 못하는 재산이고 결국 사람이 움직이는 것이다. 저자는 아무리 하락장이고 위기더라도 인구의 이동에 집중하는 것이 가장 기본이라고 말하고 있다.

인구가 모이는 ‘진짜 장소’를 찾는 간단한 세 가지 방법

첫째, 주택 건설 전망이 활발한 시장이다.
지금 당장 활황인 곳보다 미래에 더 성장할 수 있는 장소를 찾아야 한다. 가장 간단한 방법은 저렴한 토지가 풍부한 2선 도시다. 애틀랜타, 롤리, 샬럿 등의 도시에 주목할 필요가 있다.

둘째, 자석 같은 매그닛 시장이다.
다른 미국 도시들의 평균 성장보다 빠르게 성장해서 좋은 일자리가 넘쳐나는 곳이다. 선벨트 지역의 도시에 주목할 필요가 있다.

셋째, 튼튼하게 자리가 잡힌 시작이다.
어떤 위기에도 꾸준히 우상향해온 대도시 시장이다. 미래의 투자 기회가 많지는 않지만, 꾸준한 수요가 있다.

전반적인 인구의 흐름을 알아내는 것과 동시에 그 장소가 얼마나 좋은 곳인지를 찾기 위해서
힘들고 어려울 때야말로 가격 전가가 가능한 종목에 투자해야 하며, 그 답은 미국 부동산에 숨어 있다. 주거, 셀프 스토리지, 물류 창고처럼 B2C, 소규모 고객에게 필수적인 장소는 인플레이션을 맞아 임대료를 올릴 수도 있고, 안정적인 부의 흐름을 만들 수 있다.

이러한 안정적인 수익이 가져다주는 이점은 자신이 감당할 수 있는 부채의 정확한 평가가 가능하다는 점이다. 장기 계약을 토대로 한 안정적인 임대 수입은 다음 투자처를 고려하는 사람들에게 정확한 양의 부채를 지렛대 삼아 더 큰 이익을 얻도록 도울 것이다.

완벽한 매매 시기를 찾는 지표와 사이클 완전 정리
강력한 세금 혜택에서 나오는 부의 지름길

★★ 지표로 찾는 투자 전략, 내 부동산은 언제 가장 비쌀까?
★★ 미국 부자들의 평생 써먹는 세금 혜택 공개

부동산은 하루아침에 만들 수 없다. 바꿔 말하면 신축 건물이 언제 시장에 등장하는지 알 수 있다는 것이다. 저자는 부동산 시장 사이클과 경제 사이클로 언제 물량이 풀리는지, 투자에 어떤 의미가 있는지 정확하게 설명한다. 또한 ‘ABCD 매트릭스’를 통해서 이 사이클에서 어떻게 최대한의 이익을 얻는지도 함께 전달하고 있다.

또 어렵게 느껴지는 투자를 자국이 아닌 외국에서 진행하는 것에 거부감을 느낄 ‘부린이’를 위해 반드시 알아야 하는 정보, 놓치기 쉬운 세부항목, 고려해야 하는 점들을 알차게 담아냈다. 크게는 미국 부동산 시장에 대한 고찰부터, 작게는 거래 과정에서 마주할 생생한 사례를 따라오다 보면 눈앞에 놓여 있는 부의 지름길을 발견할 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 김효지

Sara Kim

미국 조지아주 부동산 전문회사인 턴키 글로벌 리얼티(Turnkey Global Realty)의 대표다. 지난 21년 동안 1,300채 이상의 부동산 거래 성과를 거뒀으며 미국 주류 사회에서 공인하는 미국 부동산 전문가로 활동하고 있다. 지난 2004년부터 미국부동산협회(NAMAR)가 수여하는 ‘밀리언 달러 클럽’ 개인 부문 최고상인 ‘Individual Top Producer’ 상을 총 5회 수상했으며, 애틀랜타 커뮤니티(Atlanta Communities)에서 수여하는 ‘New Home’ 부문의 최고상인 ‘New Homes Top Producer’ 상을 4회 수상했다. 미국에서 동양인 여성이라는 한계를 뛰어넘고, 미국 부동산 전문가로서 미국 주류 사회에 자리매김했다.

현재는 개인 성장의 시기를 지나 미국 부동산을 통한 부의 전략을 알리기 위해 유튜브 〈김효지 미국 부동산〉 채널을 운영 중이며, 한국과 미국을 오가면서 방송 출연 및 저서 집필로 바쁜 시기를 보내고 있다. 미국의 부동산 협회에서 공인한 실적과 대형 신규 주택 건설회사로부터의 독점 분양권을 얻는 등 미국 부동산 전문가로서의 성과와 ‘실전 노하우’를 통해 미국 부동산 투자의 ‘부의 비밀’을 한국 독자들에게 전달하고자 한다.

홈페이지: www.turnkeyglobalrealty.com
유튜브: 김효지 미국 부동산