부동산 투자의 정석

상승장은 물론 하락장에도 통하는

부동산 김사부(김원철) 지음

알에이치코리아 2022년 12월 12일 출간 종이책 : 2022년 11월 25일 출간

작품소개

책소개

이제 부동산이 유용한 투자 자산임을 설득할 필요가 없다. 대한민국 부동산의 수십 년간의 시세 변화 그래프만 봐도, 1% 부자들의 자산 비중만 눈여겨봐도, 알 수 있기 때문이다. 다만 부동산 하락 시그널에 시장이 냉랭해진 요즘, 대중은 말한다. “부동산이 폭락한다는데, 지금 투자를 하라고?” “상승장을 지나며 가격이 엄청 올라버렸는데, 어떻게 집을 사?” 이때 기억해야 할 것은, 전설적인 가치투자자 찰스 멍거의 명언이다. “대중을 따라 하는 것은 평균으로 후퇴하겠다는 것이다.”
대중의 투자 열기가 식어가는 시점이야말로 투자 고수들이 시장에서 ‘좋은 물건’을 줍는 때다. 이 시대 유명 투자 고수들의 스승이자 활황과 불황을 두루 거친 1세대 투자자 부동산 김사부의 책을 읽어야 하는 것도 이 때문이다. 무려 15년 전에 처음 출간된 《부동산 투자의 정석》은 지금까지도 ‘부동산 투자자의 교과서’ ‘부동산 투자 필독서’로 불리며 시간이 흐를수록 가치를 더해가고 있다. 2022년 개정증보판에서는, 수많은 정책과 문화 트렌드, 소비자의 선호도 변화에 맞춰 업데이트한 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등의 다양한 대상에서 최고의 수익을 내는 투자 공식을 소개하는 한편, 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 최초로 공개한다. 특별한 누군가가 특별한 시점에 얻은 성공담에 지쳤는가? 이 책을 읽는다면, 마음이 한결 가벼워질 것이다. 보통 사람들도 언제든지, 얼마든지 성공할 수 있는 투자의 정석을 소개하기 때문이다.

목차

여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?
: 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

01 주택은 향후 20년간 부족하다
02 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다
03 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다
04 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다

2장 현명한 투자자의 정석
: 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

01 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라
02 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들
| 김사부의 투자 Tip | 바뀌는 법규 속 탄생하는 기회
03 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?
04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
05 투자하기 전 알아야 할 것들
06 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트

3장 탁월한 투자자의 정석
: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다
| 김사부의 투자 Tip | 재테크 동호회 친구를 믿지 마라
따지지 말라고? 따져야 할 건 따져라!
02 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유
| 김사부의 투자 Tip | 지방에도 핵심 부동산이 있나요?
03 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드
| 김사부의 투자 Tip | 소형보다는 대형 부동산 가격이 더 오르던데요?

4장 투자 고수의 정석
: 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기

01 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다
02 투자의 때를 알려주는 신호들
03 고수의 눈에 들어오는 물건들
04 투자의 때가 오지 않을 것 같다면
| 김사부의 투자 Tip | 장기불황의 가능성이 희박해진 또 하나의 이유

5장 대상별 투자의 정석
: 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

01 아파트 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라
02 재건축 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 재건축, 역발상으로 접근하라
03 분양권 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 핵심 지역의 분양권은 저층이라도 매수하라
미분양, 고수의 놀이터
04 오피스텔 투자의 정석
| 고수를 위한 김사부의 조언 | 전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라
05 단독주택 투자의 정석
06 상가주택 투자의 정석
07 상가 투자의 정석

맺는 말_재테크에 지친 당신을 위하여

책 속으로

만약 수백억을 가지고 있어도 이를 계속 사용해서 점점 돈이 사라지기만 한다면, 편안하게 돈을 쓰면서 살 수 있는 사람이 없을 것이다. 불안하기 때문이다. 인간 심리는 본래 가지고 있는 돈이 기본값이다. 따라서 이 기본값이 떨어지면, 자꾸 손실을 보고 있는 것 같아서 불안감이 커진다. 따라서 얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다. 《부동산 투자의 정석》은 바로 이런 시스템을 만드는 비결이다. / 여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석 10p.

부동산 가격의 반등은 결국 대중들 사이에 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 독했다는 것을 알 수 있다. 물론 이러한 역사를 근거로, ‘거 봐, 역사는 반복된다니까’ 같은 논리로 다시금 부동산 가격이 상승할 것이라고 말하려는 게 아니다. 본론으로 들어가기 전 역사를 들춘 것은 부동산이 투자 가치가 있는지 아닌지를 심도 있게 고민하거나 살펴보지도 않고 그저 ‘이제 부동산 신화는 끝났어’라고 쉽게 치부해 버리면 과거처럼 뼈아픈 후회를 할 수도 있다는 이야기를 하고 싶어서다. 그럼 본론으로 들어가서 장 제목에 대한 답을 하겠다. 부동산 투자는 2022년인 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고, 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다. 왜 그런가? 그 이유는 다음과 같다. / 1장_부동산 투자, 여전히 유효한가? 18p.

불황은 소유자로 하여금 부동산을 매도하고 싶은 욕구를 강하게 불러일으킨다. 어차피 매매가와 전세가의 차이가 크지도 않다. 그러니 매도해 봐야 큰 이익을 얻을 수 있는 것도 아니다. 그런데도 이런 생각을 하게 되는 것이다. ‘앞으로 계속 부동산의 매매가가 오르지 않는다면, 괜히 가지고 있으면서 재산세, 종부세 등을 낼 필요가 없잖아. 그러는 것보다는 팔아버리는 것이 낫지!’ 사실 현명한 투자자들에게는 바로 이런 시점이 매수 타이밍이다. 그런데 일반 투자자들은 거꾸로 생각한다. 이제 앞으로 오를 일이 없으니 당장 손에 쥐는 것이 별로 없어도 부동산을 팔아야겠다고 말이다. 그리고 이 순간이 바로, 부가 일반 투자자들에게서 현명한 투자자들의 손으로 옮겨지는 순간이다. / 2장_현명한 투자자의 정석 78p.

2022년 10월 현시점, 가장 큰 문제로 보이는 것이 지방 부동산 갭 투자와 서울 수도권 빌라 갭 투자다. 여기서 말하는 지방 부동산 갭 투자는 단순히 전세를 끼고 물건을 매수하는 것을 말하는
게 아니다. 그야말로 전세가와 매매가 차이가 거의 없는 지방 소도시의 오래된 아파트를 매수하는 것을 말한다. 상식적으로 생각해 봐야 한다. 부동산 가격은 왜 오르는가? 두 가지다. 하나는, 그 부동산을 ‘소유’하고 싶어 하는 사람이 많아서다. 또 하나는, ‘이용 가치’가 있어서다. (중략) 이용 가치는 어떤가? 소유하고 싶은 사람은 많지 않은데도 가격이 오른다. 그러다가 이용 가치가 떨어지거나 이용하려는 사람이 줄어들면 어떻게 되겠는가? ‘소유’는 물론 ‘활용’의 측면에서도 외면받게 된다. 따라서 이용 가치가 있는 부동산일 경우, 이를 ‘이용하고자 하는 사람들’이 장기적으로 계속 있을 거란 확신이 들 때만 투자해야 한다. / 3장_탁월한 투자자의 정석 195~196pp.

투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 아무리 시장을 열심히 관찰한다고 해도 언제 상승이 올지를 정확히 예측하기는 힘들다. 설령 상승이 시작되는 때를 알았다고 해도 이때는 좋은 물건을 잡기가 대단히 힘들다. 시장의 분위기가 바뀌면 모든 게 순식간에 바뀌기 때문이다. 가격도 순식간에 오르기 십상이다. 기억하자. 투자란 반드시 불황의 끝자락에서 해야 한다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다. 그다음 중요한 건 이때 자금이 있어야 한다는 것이다. 일반적인 투자자들은 때를 기다리지 못하고 그저 빨리 돈을 벌고 싶다는 욕심 때문에 부동산 활황장에서 돈을 다 써버려 자금이 없다. 자금이 없으면 투자의 성패를 가르는 결정적인 순간을 알게 되었다고 해도 아무 소용이 없다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라. / 4장_투자 고수의 정석 223p.

투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만, 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다. 어쩌면 후자의 의미가 더 중요할 수 있다. 향후 대한민국 부동산 시장은 지금보다 좀 더 차별화되는 시장이 될 가능성이 크다. 주거 안정에 대한 대중들의 요구가 강하다 보니 정부의 방향도 그쪽에 힘을 실어줄 가능성이 크며, 정체된 생산가능인구나 경제의 저성장도 영향을 미칠 것이다. 따라서 이러한 악영향 속에서도 가격이 꾸준히 오르거나 최소한 가격을 지킬 수 있는 부동산이어야만 호황기에 큰 가격 상승을 거둘 수 있다. 이러한 관점에서 어떤 아파트가 그럴 가능성이 있을지 생각해 보라. 결국, 좀 더 많은 사람이 찾는 곳, 좀 더 많은 사람이 우선적으로 거주하고 싶어 하는 곳이어야 한다. / 5장_대상별 투자의 정석 291~292pp.

‘쌀 때 사야 한다’는 건 어떤 분야에서든 투자의 진리가 아닌가? 절대 그렇지 않다. 주식을 예로 들어보자. 고공 행진을 하던 주식의 가격이 낮아졌다면, 이때 사는 것이 옳을까? 아니다. 가격이 떨어졌다가 샀는데 그 주식 가격이 더 떨어지는 경우가 더 많다. 그 후 상당 기간 회복되지 않는 경우가 비일비재하다. 따라서 가격이 저렴할 때 사는 전략이 모든 투자 대상에 적용되는 말은 결코 아니다. 이 말이 진리가 되려면 그 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠 게 확실하다는 전제 조건이 있어야 한다. 그런 의미에서 볼 때 재건축은 이러한 조건을 갖췄다고 할 수 있다. / 5장_대상별 투자의 정석 326~327pp.

영원한 건 없기에 사라지는 자산가와 투자자도 있고, 반대로 새로운 자산가와 투자가도 탄생합니다. 엄청난 자산 상승기를 지나면서 탄생한 벼락부자 때문에 상대적으로 ‘벼락거지’로 전락한 상황을 비관하는 이들도 많습니다. 하지만 조급해할 필요는 없습니다. 기회는 또 있습니다. 준비된 자에게 기회가 오리란 믿음을 가지고 배움에 대한 열정으로 꾸준히 ‘돈 공부’를 하면서 계속 시장 참여자로 있으면 됩니다. 때론 불도저처럼, 때론 거북이처럼. 문제가 무엇인지 알고 해결책을 찾았다면 행하세요. 당신도 부자가 될 수 있습니다. / 7장 새로운 꿈 270~271pp.

다시 한번 강조하지만, 부는 지식에 달려 있다. 물론 여기서 말하는 부란 억만장자나 재벌이 가진 엄청난 재력을 뜻하는 게 아니다. 그저 돈에 쩔쩔매지 않으며 부족함 없이 사는 여유로운 삶을 말한다. 그리고 막상 엄청난 부자가 되었다고 해도, 그렇게 많은 돈을 쓸 데도 없다. 자신의 부를 누군가에게 자랑하려는 목적으로 쓰는 일을 제외한다면 말이다. 그러니 그런 부자가 되기 위해 청춘을 그렇게 우울하게 보낼 필요는 없지 않을까? 여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 갖는 것이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다./ 맺는 말 재테크에 지친 당신을 위하여 438p.

출판사 서평

“투자 성공담은 집어치우고,
이제 교과서를 펼쳐라!”
| 고수들의 스승 1세대 투자자 부동산 김사부의 인사이트 |

몇 년간 이어진 부동산 상승장에서 많은 사람이 두 눈으로 목격했다. 나와 별반 다를 게 없어 보이는 평범한 사람들이 ‘부동산 투자’로 수십억대 자산가로 변모하는 과정을 말이다. 거기엔 과장도 거짓도 없었다. 그들은 일찍 부동산에 눈을 떴고, 가치 있는 물건을 저렴하게 매수했으며, 상승장을 거치며 그 부동산의 가격이 300~500% 뛰었다는 것이 팩트다. 단, 여기서 그들 모두가 마치 짜기라도 한 것처럼 한목소리로 고백하는 특별한 성공비결이 있으니, 바로 ‘운’이다.
그렇다. 그들 대부분은 우연한 계기에 부동산 공부를 시작했고, 공부하며 쌓은 지식과 모은 종잣돈으로 투자를 실행한 시점이 마침, 부동산 가격이 저점일 때였다. 덕분에 그들은 지금으로선 상상할 수 없는 가격에 알짜 부동산을 주웠고, 그것들이 자산 형성에 크게 이바지했다. 이들의 ‘운 좋은 성공’을 두고 사람들은 말한다. “다, 옛날에나 가능했던 일이지, 이제 부동산은 틀렸어!”
2004년부터 무려 18년간 부동산 투자와 강의를 해온 1세대 투자자 부동산 김사부는 이러한 분위기에 기시감이 든다고 말한다. 하지만 예전과 다른 게 있다면, ‘부동산 투자의 대중화’로 관련 지식수준이 올라가고 투자 성공 경험이 쌓인 만큼 부동산 시장이 장기불황에 빠질 가능성은 희박하다는 것이다. 또 저평가 자산이 드물어졌기에 더욱 정석대로 투자해야 한다고 그는 강조한다.
이 책은 2007년에 처음 출간되어 ‘부동산 투자자들의 교과서’라는 별명이 붙으며, 지금까지도 수많은 온라인 투자 카페와 오프라인 모임에서 필독서로 소개되고 있는 《부동산 투자의 정석》의 2022년 개정증보판이다. 부동산 김사부는 은행 대출 대신 부동산의 전세 보증금을 활용하는 이른바, ‘전세 레버리지 투자’를 15년 전 책에서 최초로 소개하여 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 창의적인 방식을 전파했다. 그의 방식대로 투자해 엄청난 성공을 거둔 이들이 이 시대 투자 고수로 등극한 지금, 부동산 김사부는 새롭게 손질한 ‘경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트’를 이번 개정증보판에서 처음 공개한다. 그는 말한다. “부는 지식에 달려 있다”고, 다만 “특정 시점, 특별한 누군가에게만 통하는 공식은 ‘정석’이 아니므로 이럴 때일수록 교과서로 돌아가야 한다”고. 당신이 행운은 준비된 자에게 찾아온다는 그 흔한 진리를 믿는다면, 이 책 한 권을 읽는 준비만으로도 ‘운’을 충분히 붙잡을 수 있을 것이다.

“부동산 투자, 여전히 유효한가?”
아파트, 상가, 오피스텔, 재건축… 부동산 투자 에센스

부동산 투자, 여전히 유효한가? 이 책 1장의 제목이 바로 이것이다. 부동산 상승장이 지나고 이제는 시장에 ‘폭락’ 시그널이 선명해진 시점에, 대중이 가장 먼저 던지고 싶은 질문이 아닐까? 그런데 재미있는 사실이 있다. 15년 전 출간된 책의 1장 제목도 이와 동일했다는 것이다. 당시 김사부는 우리나라 주택은 향후 20년간 부족하고, 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승했으며, 대한민국 정부의 유일한 경기부양 카드가 부동산인 데다, 주택이 남아도는 상황에도 가격이 오르는 부동산은 있다며 부동산 투자의 유효성을 강조했다. 그는 이번 책에서 사례와 자료는 업데이트했으나 그 4가지 근거는 바꾸지 않았는데, 풍성한 자료에 힘입어 설득력이 더욱 강해졌다. 2장에서는 ‘소액’의 상징적인 금액이기도 한 3,000만 원으로 4년간 투자해 여유롭게 살 수 있는 현명한 투자자의 정석을 알려준다. 특히 이 장에서는 오직 부동산 투자로, 보다 현실적이고 보다 많은 재산을 불릴 수 있는 ‘경자달 20 프로젝트’를 최초로 공개한다. 3장에서는 불황에도 끄떡없는 핵심 부동산에 투자하는 탁월한 투자자의 정석을 일러준다. 투자자라면 반드시 염두에 두어야 할 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드도 담았다. 4장은 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리를 만드는 투자 고수의 정석으로, 투자의 때를 알려주는 신호와 고수들이 투자에 뛰어드는 시점과 물건을 소개한다. 5장은 실로 이 책의 제목이 왜 ‘부동산 투자의 정석’인지 알 수 있는 대상별 투자의 정석을 안내한다. 아파트부터 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가에 이르기까지 무려 7개 대상에 투자할 때 체크해야 할 공식들을 정리했다. 다만 5장의 가장 큰 장점은 ‘TMI(굳이 알려주지 않아도 되는 너무 많은 정보)’가 없다는 것이다. 때로는 너무 많은 정보가 투자의 걸림돌이 되기에, 부동산 김사부는 부동산 초보라도 성공할 가능성이 큰 단순하고도 확실한 투자법만을 명확하게 알려준다.
부동산 활황장에서 과도하게 부풀었던 가격 거품은 꺼질 것이다. 성장성에 대한 고려 없이 ‘영끌’로 무리하게 집을 매수한 이들은 한동안 어려움을 겪을 수도 있다. 하지만 한순간 종잇장이 되는 주식이나 코인과 달리, 가격이 하락해도 ‘실물’이 남고 물가가 반영되는 부동산이야말로 초인플레이션 시대의 똑똑한 리스크 헤지 수단이라는 것만은 확실하다. 대한민국 부동산은 이제 끝났다고 생각한다면, 이 책을 건너뛰어도 좋다. 하지만 부동산으로 경제적 자유를 달성하고 싶다면, 이 책을 절대 놓쳐서는 안 된다.

작가정보

저자(글) 부동산 김사부(김원철)

부동산 호황기와 불황기를 고루 겪으며 2004년부터 18년간 부동산 강의를 해온, 가장 영향력 있는 투자자이자 부동산투자자문 및 부동산교육회사 ㈜골드에듀 대표. 전세 보증금 2,500만 원으로 투자 시장에 뛰어들어 3년 연속 1,000%라는 거짓말 같은 수익률을 거두며 성공적인 투자자 대열에 합류했다. 아파트, 토지, 분양권, 상가, 경매 등 부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 토대로 2007년에 처음 집필한 《부동산 투자의 정석》에서 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자법을 국내 최초로 공개했다. 소액으로도 시도할 수 있는 기발한 투자법은 부동산 투자 대중화에 영향을 미쳤으며, 책이 입소문을 타면서 수많은 투자 사이트와 카페에서 ‘필독서’, ‘교과서’로 불리며 이제 세 번째 개정판을 내게 되었다. 이 시대 걸출한 부동산 전문가를 배출하는 데도 크게 기여한 부동산 김사부는, 보통의 재능과 자산을 가진 사람들이 쉽게 접근해 승률 높은 투자를 꾸준히 할 수 있는 ‘맘 편하고 우수한 투자(맘우투)’를 지향하는 한편, 돈과 행복한 삶에 관한 철학적 고민을 전파함으로써 많은 이에게 부동산 전문가를 넘어 ‘인생 멘토’로 평가받고 있다. 지은 책으로는 《부동산 소액 투자의 정석》, 《코로나 이후, 대한민국 부동산》 등이 있다.