처음 시작하는 수익형 부동산

윤동순 지음

라의눈 2022년 12월 02일 출간 종이책 : 2017년 09월 01일 출간

작품소개

책소개

8·2 부동산 대책 이후 부동산 시장은 어떻게 될까? 이 책은 8·2 부동산 대책을 초보자가 이해하기 쉽도록 핵심 체크포인트와 친절한 해설을 별책부록에 담았다. 이후 부동산 시장에 대한 긴급 전망도 실었다. 또한 8·2 대책으로 당분간 부동산 시장의 빙하기는 피하기 어려울 것이며, 향후 더 강력한 규제에도 살아남아 유일하게 상승세를 탈 부동산은 ‘수익형 부동산’ 뿐이라고 전망한다. 평생 처음 부동산 투자를 하려는 왕초보를 위한 책으로, 수익형 부동산 관련 용어 설명부터 투자 타이밍, 유망지역까지 한 권에 담았다. 초보자들이 가장 많이 하는 질문을 바탕으로 꼭 필요한 핵심만 콕콕, 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 썼다. 초보자를 위한 ‘8·2 부동산 대책’ 해석과 전망, 별책부록이 포함되어 있다.

목차

프롤로그

1장 수익형 부동산 투자를 위한 상식
1. 부동산 투자 대상에는 어떤 것이 있을까?
2. 부동산 가격이 오르는 이유
3. 용어를 알아야 부동산이 보인다
4. 비슷한 듯 서로 다른 3가지
5. 전세권과 임차권, 어떤 게 나을까?
6. 대출받아야 한다면, 이것만은 알아두자
7. 주택임대사업자가 되는 법

2장 수익형 부동산, 그것이 궁금하다
1. 수익형 부동산이란 무엇일까?
2. 수익형 부동산, 과연 안전할까?
3. 수익형 부동산과 갭투자의 차이
4. 오피스텔은 뭐고, 도시형 생활주택은 뭐지?
5. 아파트와 오피스텔의 가격은 어떻게 계산할까?
6. 매력적이지만 어려운 상가 투자
7. 입지냐, 타이밍이냐
8. 어떻게 투자하느냐에 따라 성패가 갈린다
9. 72법칙과 100법칙

3장 성공하는 수익형 부동산은 따로 있다
1. 나만의 투자 전략을 세우자
2. 언제 투자해야 할까?
3. 상승기와 하락기 부동산 흐름을 타라
4. 어디에 투자해야 할까?
5. 역세권마다 달라지는 수익
6. 3가지 ‘세권’을 공략하라
7. 두 마리 토끼를 잡는 역세권 초소형 투자
8. 20~30대가 사는 곳이 핵심이다
9. 안전한 오피스텔 고르기

4장 수익형 부동산 투자 노하우
1. 투자금마다 투자 전략이 달라져야 한다
2. 똑같은 돈으로 더 좋은 물건 고르는 법
3. 투자 기법에 따라 수익률이 달라진다
4. 크기마다 달라지는 활용도
5. 절세로 수익 올리기
6. 부동산으로 한 달에 100만 원 버는 법
7. 100법칙으로 알아보는 부동산 팔아야 할 때

5장 돈이 되는 수익형 부동산 투자 지역
1. 누구나 탐내는 곳, 신도시 지역
1) 남양주 다산신도시
2) 화성 동탄2신도시
3) 인천 송도신도시
4) 하남 미사강변도시
5) 수원 호매실지구
2. 갔던 길도 돌아보자, 도심 재개발 지역
1) 서울 거여·마천뉴타운
2) 서울 마곡지구
3) 고양 능곡뉴타운
4) 부천 부천종합운동장 역세권 개발지구
5) 인천 도화지구
6) 용인 역북지구
7) 서울 신길뉴타운
8) 서울 노량진뉴타운

6장 수익형 부동산, 이것만 기억하자!
1. 무리해서 투자하지 말자
2. 부동산에 싸고 좋은 물건은 없다
3. 확신이 설 때 투자하자
4. 모르는 지역은 투자하지 말자
5. 자주 가볼 수 있는 지역을 선택하자
6. 관심 물건은 반드시 주변에 자문을 구하자

책 속으로

부동산을 처음 접하는 사람들이 모델하우스를 방문하거나 부동산 카탈로그를 보고 어려워하는 점이 있다. 바로 용어다. 전용면적, 공용면적, 공급면적 같은 말은 일반인에게는 매우 생소한 개념이다. 하지만 부동산 투자에 도전한다면 알아둬야 할 필수 상식이다. 중요한 점은 어설프게 알면 도움이 되기는커녕 헷갈리기 쉽다는 것이다.
-‘1장 수익형 부동산 투자를 위한 상식’ 중에서-

수익형 부동산 투자에서 안전성과 수익성은 동전의 양면과 같다. 안전한 수익형 부동산을 찾는 것은 쉽지만 그만큼 투자금이 많이 들어간다. 따라서 투자금 대비 수익은 상대적으로 낮을 수밖에 없다. 안전성이 낮은 수익형 부동산의 경우도 투자금 대비 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있으나, 공실로 인한 위험성이 항상 존재한다.
-‘2장 수익형 부동산, 그것이 궁금하다’ 중에서-

기본적으로 부동산이라는 것은 다른 사람도 좋아하고 나도 좋아하면 대부분 인기가 높다. 초보자들은 이런 물건을 특히 좋게 본다. 하지만 이런 부동산을 비싸게 사더라도 훗날 큰 수익을 기대하기는 어렵다. 안전할 뿐이다. 즉, 실패하지 않는 것이다. 대신에 투자금액에 비해 벌어들일 수 있는 수익은 한계가 있다. 그래서 개인적으로도 잘 추천하지 않는다.
-‘3장 성공하는 수익형 부동산은 따로 있다’ 중에서-

반면 수익형 부동산 투자는 매달 얼마큼 임대 수익을 받을 수 있는지를 사전에 정확하게 계산해야 하고, 그에 맞는 투자 전략을 세워야 한다. 특히 수익률로 접근할지, 임대 수익금액으로 접근할지, 대출을 활용할지에 따라 실투자금이 각각 달라지기 때문에 정확한 사전 검토가 필요하다.
-‘4장 수익형 부동산 투자 노하우’ 중에서-

어느 곳이든 마찬가지겠지만, 신도시 지역을 투자할 때는 교통을 중점적으로 살펴봐야 한다. 주로 서울로의 접근이 쉬워야 하며, 이를 위해 도로가 개발되거나 지하철역, 기차역이 들어서는 곳이 좋다.
- ‘5장 돈이 되는 수익형 부동산 투자 지역’ 중에서

수익형 부동산에서도 싸고 좋은 물건을 찾는 것은 어리석은 행동이다. 부동산은 가격만큼 그 가치를 하는 상품이다. 따라서 너무 비싸지 않은, 적절한 가격 선에서 좋은 부동산을 찾아내는 노력이 요구된다. ‘발품을 팔아라’라는 말도 같은 맥락이다. 아주 좋은 물건을 살 수 없다면, 적어도 중간 이상 가는 물건에 투자하는 것이 바람직하다.
-‘6장 수익형 부동산, 이것만 기억하자!’ 중에서-

출판사 서평

★ 부동산 투자 전문가들의 강력 추천 ★
★ 초보자를 위한 ‘8·2 부동산 대책’ 해석과 전망 ★
★ 이제 부동산의 가치는 수익으로 결정된다! ★

8·2 부동산 대책은 왜 부동산 시장을
충격과 공포로 몰아넣었나?

8·2 부동산 대책이 부동산 시장을 뒤흔들고 있다. 워낙 초강력 규제폭탄이다 보니, 이후 어떤 쓰나미가 몰아닥칠지 전문가들도 섣불리 예측하지 못하고 있다. 이런 실정에서 초보 투자자들은 더욱 갈피를 잡기 힘들다.
과연 8·2 부동산 대책은 무엇을 담고 있으며 각각의 대책은 어떤 관점으로 바라봐야 할까? 초보자가 체크해야 할 핵심 포인트는 무엇이며, 향후 부동산 시장은 어떤 방향으로 흘러갈 것인가?
그에 대한 해답을 별책부록 “초보자를 위한 8·2 부동산 대책 해석과 전망”에 담았다.

8·2 부동산 대책, 그 이후?
8·2 부동산 대책으로 부동산 시장의 빙하기는 피하기 어려울 것이 분명하다. 그러나 부동산 고수들은 부동산 빙하기에도 투자를 멈추지 않는다. 오히려 지금이 ‘수익형 부동산’의 적기라고 많은 언론들이 보도를 하고 있는 상황이다. 윤동순 박사 역시 “이제 우리나라도 미국처럼 ‘감정’보다는 ‘수익’으로 부동산의 가치를 알아보는 쪽으로 바뀌어갈 것이다.”고 전망한다. 이처럼 수익형 부동산은 8·2 부동산 대책이 발표된 이후, 강력한 규제에도 살아남아 유일하게 상승세를 탈 부동산으로 더욱 주목받고 있는 셈이다.

강력한 규제에도, 부동산 빙하기에도
끄떡없는 유일한 부동산 투자!
수익형 부동산이란, 말 그대로 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 부동산을 말한다. 주로 임대소득, 즉 월세다. 적은 금액으로 안정적인 수입이 가능하니 초보투자자에게는 안성맞춤이다. 그러나 근거 없는 수익률과 과장 허위 광고로 투자자들을 위험에 빠뜨리는 사례가 빈번하다.

“왕초보를 위한 책 쓰기를 더는 미룰 수 없다는 생각이 들었다.”
윤동순 박사는 20년간 상담을 해오면서 아주 기본적인 것을 소홀히 해서 막대한 손실을 떠안는 경우를 안타깝게 지켜봐야 했다. 그러면서 언젠가는 평생 한 번도 부동산투자를 해보지 않은 왕초보자들을 위한 책을 쓰리라 마음먹게 되었고, 지금이 바로 그 타이밍이라고 판단했다.

그래서 먼저 수익형 부동산에 대해 그동안 초보자들에게 가장 많이 받은 질문을 모았다. 그리고 초보자도 차근차근 배울 수 있도록 기본용어나 개념부터 시작해 언제 어디에 투자해야 할지, 주의할 점은 무엇인지, 투자전략과 원칙까지 체계적으로 정리했다. 그야말로 투자자들이 꼭 알아야 할 핵심만 추린 알짜정보다. 그가 실제로 현장에서 가르쳐 성공투자로 이끈 핵심가이드기도 하다. 물론 현 시점에서 투자유망 지역에 대한 상세한 설명도 빠뜨리지 않았다.

초보자가 꼭 알아야 하는 핵심만 콕콕!
기본개념부터 유망지역까지 한권으로 끝낸다!
수익형 부동산 투자에는 수많은 요소가 숨어 있다. 투자하려는 곳에 어떤 사람들이 월세를 찾는지, 서울로 출퇴근이 가능한지, 역에서 얼마큼 걸어야 하는지, 근처에 병원이나 공원 등 다른 장점은 없는지 등 살펴야 할 것이 한둘이 아니다. 거기에 오피스텔에 투자할지 아니면 도시형 생활주택에 투자할지도 고민해봐야 한다. 어느 곳에 투자하느냐에 따라 관련법도 달라진다. 몇 달 전 들어선 문재인 정부의 부동산 정책도 간과해서는 안 된다. 그래서 공부를 해야 한다.

이론과 실전을 겸비한 역발상 투자의 고수,
윤동순 박사와 함께하는 평생 처음 월세받기 프로젝트!

초보 투자자는 자신도 모르게 여러 실수를 저지른다. 무리하게 대출금을 끌어모으거나 현장조사에서 놓친 것들을 부동산을 구입한 후에야 발견하기도 한다. 또, 언제 부동산을 팔아야 할지 계산하지도 못한 채 당장 지갑 사정만 보고 부동산을 내다판다. 수익형 부동산도 다른 부동산과 마찬가지로 공실의 부담이 있고, 팔아야 할 타이밍을 계산해야 한다. 또, 적정한 대출금액으로 이자는 최소한으로 내고 수익은 최대한으로 얻는 방법을 찾아야 한다. 이렇듯 이 책에서는 부동산을 팔 때 흔히 저지르는 실수와 세금을 아껴 되파는 법, 그리고 대출금액 설정 방법과 부동산 구입 전 현장조사에서 살펴야 할 것들을 알려준다.

또한, 실제로 뜨고 있는 부동산 유망 지역을 언급하며 그 지역의 가능성을 진단한다. 다산신도시, 미사강변도시 등 이미 익숙한 지역뿐만 아니라, 호매실 지구나 능곡 지구 등 다소 낯선 지역까지 꼼꼼하게 다룬다. 유망 지역은 대체로 교통 환경, 기반시설, 서울 접근성, 직주근접 등 몇 가지 요소에서 개선 가능성이 엿보인다. 이러한 곳들을 살펴봄으로써 실제로 그 지역에 투자하지 않더라도 부동산을 보는 눈을 키울 수 있을 것이다.

《처음 시작하는 수익형 부동산》을 한마디로 요약하자면, ‘왕초보가 즉시 써먹을 수 있는 수익형 부동산 투자 교과서’다. 성공 투자와 실패 투자는 종이 한 장 차이다. 월세 받는 부자는 뭔가 다를 것 같지만, 안을 들여다보면 누구보다 발 빠르게 부동산 시장에 뛰어들었을 뿐이다. 월급은 정체되고 물가는 오르는 지금, 부동산은 어쩌면 우리에게 선택이 아닌 필수가 되었는지도 모른다. 아직 늦지 않았다. 남들만큼 월세로 돈을 벌고 싶다면, 이 책을 통해 하나씩 차근차근 따라해 보자.

작가정보

저자(글) 윤동순

저자 윤동순은 부동산업에 20여 년 몸담으며 익힌 ‘현장감’과 부동산학 박사로서 ‘해박한 이론’을 동시에 갖춘 손꼽히는 부동산 전문가다.
국내 부동산 정책과 세계 부동산 시장의 동향을 읽고 적절한 부동산 해결책을 제시하는 것으로 유명하다. 대학, 시행사, 시공사, 신탁사뿐 아니라 다수의 경제 TV프로그램에서 자문과 교육을 맡아왔을 정도로 부동산 학계에서도 인정받는 실력파다. 이러한 능력을 바탕으로 강원대학교, 한림성심대학교, 서울벤처대학교 대학원에서 토지개발·광고, 부동산 공법 수익형 부동산, NPL·경매 전문가 과정의 교수 및 전문위원으로 활동하였다.
강원대학교 행정대학원에서 도시재생사업 중 산업단지개발을 주제로 논문을 낸 바 있으며, 서울벤처대학교 대학원에서 박사 학위를 취득하였다. 현재는 ㈜오성컨설팅, ㈜오성D&C 대표로서 부동산 입지·적지 분석, 공장 및 창고 개발, NPL 투자 자문 등의 활동을 하고 있다. 최근에는 부동산 전문 광고 대행사를 설립하여 YTN, 대한민국 미군 노조, ㈜어게인, ㈜예촌 미디어의 광고 대행 및 부동산 자문위원을 맡고 있다. 저서로는 《부동산 투자분석사》가 있다.