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대한민국 역세권 입지지도

부의 레벨을 올리는 역세권 투자
원앤원북스

2022년 11월 24일 출간

종이책 : 2022년 11월 05일 출간

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ISBN 9791170433590
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작품소개

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거액이 오가는 부동산 투자. 시장이 혼란스러울수록 결정을 내리기가 쉽지 않다. ‘뜬구름 잡는 소문’을 철석같이 믿어 잘못된 지역에 투자해 큰 손해를 보기도 한다. 신뢰할 수 있는 전문가가 알려주는 ‘정확한 정보’가 중요한 이유다. 동명기술공단 철도사업본부에서 12년간 근무하고 성동도시재생전문관과 성수도시재생센터장을 역임한 저자는 20년 동안 철도, 부동산, 도시계획 분야에 종사했다. 이 책은 그러한 공력이 고스란히 담긴 실질적이고 효과적인 부동산 투자 전략서다.
성공적인 부동산 투자를 위해서는 철도망에 집중해야 한다. 물론 철도만 답은 아니다. 그렇지만 보통 역 주변은 다른 개발도 잘된다. 그래서 입지를 따질 때는 반드시 최신 철도계획과 데이터, 계획노선 예정지 정보, 부동산 시장상황 등을 종합적으로 살펴봐야 한다. 철도 사업은 각 사업마다 상당한 기한을 필요로 한다. 사업성을 판단하는 예비타당성 조사와 기본계획 2년, 기본 및 실시설계 3년, 시공 5년 등 최소 10년은 걸린다. 예비타당성 조사를 비롯한 구상 단계 과정만 적어도 2~3년, 길게는 5년 이상 걸리기도 한다. 그래서 역세권 투자는 실제 운행까지의 각 진행 단계를 잘 파악하고, 주요 포인트를 확실하게 짚어 꼼꼼하게 전략을 세워야 한다. 누구나 역세권에 대한 이야기를 할 수 있지만 경험치에 따라 깊이가 다르기 마련이다. 누구와 함께 가느냐가 중요하다. ‘역세권 전문가 밴더빌트’와 함께하는 것이 중요한 이유다.

역세권이라고 다 같은 역세권이 아니다!
혼돈의 부동산 시장, 돈이 흐르는 길을 선점하라!

역세권이라고 다 같은 역세권이 아니다. 전국에 수백 개의 역이 있지만 그 역세권의 가치는 모두 다르다. 부동산 투자에서 성공의 열쇠는 철도망이다. 역세권이 형성되는 지역 주변으로 어떤 시설이 들어오고, 어떻게 개발될지 전망하고 분석해야 한다.
파트 1 ‘역세권의 현재와 미래 가치’에서는 역세권 사업과 대한민국 철도 현황, 수도권 전철, 광역시 도시철도, 비수도권 광역철도의 현재와 미래를 점검한다. 역세권의 본질적 가치와 역 주변의 상황적 가치를 명확히 파악할 수 있을 것이다. 파트 2 ‘부동산 투자의 육하원칙과 이해’에서는 부동산 투자를 바라보는 관점을 시장, 입지, 상품, 방법 네 가지로 축약해 살펴본다. 시장, 입지, 상품, 방법을 이해한다면 스스로의 선택에 좀 더 확신을 가질 수 있을 것이다. 마지막으로 파트 3 ‘제4차 국가철도망 39개 사업 대해부’에서는 제4차 국가철도망 구축계획을 전격 분석한다. 고속철도 3개 사업, 일반철도 9개 사업, 수도권 광역철도 16개 사업, 비수도권 광역철도 11개 사업까지 총 39개 사업을 상세히 파헤친다. 각 노선별로 노선 가치, 열차 운행, 예산 투입, 진행 속도, 주변 개발 네 가지 부문에 점수를 매겨 사업에 대한 의미를 한눈에 보기 좋게 정리했다.
정확한 입지분석을 위해서는 역세권이 가진 고유한 특성은 물론, 역을 둘러싼 외부 환경의 영향도 고려해야 한다. GTX-A·B·C·D노선과 제4차 국가철도망 구축계획, 3기 신도시, 철도역 신설 예정지, 기타 철도 사업 등 전국에 걸친 역세권을 총망라해 분석한 이 책으로 현명한 투자를 위한 선구안을 키워보자.
추천사_부동산의 방향을 이끄는 것은 KTX와 GTX일 수밖에 없다
서문_역세권의 가치를 집대성하다

PART 1. 역세권의 현재와 미래 가치
Intro_역세권의 가치를 느껴라
CHAPTER 1. 역세권의 시대가 도래하다
역세권 사업의 이해
역세권 사업 유형별 주요 특징
CHAPTER 2. 대세는 KTX와 GTX
KTX와 KTX이음의 시대
수도권 GTX 시대
대한민국 철도 현황
CHAPTER 3. 수도권 전철의 현재와 미래
역세권의 가치, 어떻게 판단할까?
수도권 전철 현황
압도적인 수요, 지하철 2호선
구관이 명관, 지하철 3·4·7호선
급행의 시대, 지하철 9호선
용산의 시대, 신분당선
지상지하철, 이제 지하로 가나?
CHAPTER 4. 광역시 도시철도 현재와 미래
수도권만큼 촘촘해지는 부산지하철
인접 도시로 확대되는 대구지하철
철도의 본고장, 대전지하철
순환선으로 연결되는 광주지하철
CHAPTER 5. 비수도권 광역철도의 확대
시대적 변화에 따른 비수도권 광역철도의 확대
새마을호, 무궁화호가 없어진다
충청권으로 확대, 대전·세종·청주가 하나로
대구권으로 확대, 구미에서 영천으로
부산권으로 확대, 부전역을 중심으로

PART 2. 부동산 투자의 육하원칙과 이해
Intro_현명한 투자자를 위한 제언
CHAPTER 1. 시장을 알아야 언제, 얼마나, 왜 사야 할지 보인다
수요와 공급: 단기적 영향이 크다
통화량과 물가지수: 부동산은 우상향한다
부동산 정책과 세금: 정책은 방향키다
기준금리와 대출: 금리와 대출은 흐름이다
부동산 심리지수: 부동산도 결국 심리다
CHAPTER 2. 어디를 사야 할지는 입지를 알아야 한다
신도시 개발은 새로운 입지를 만든다
도심 재개발은 입지를 탄탄하게 만든다
수도권은 출퇴근이 용이한 지하철이 관건이다
땅의 가치는 도로에 있다
높은 교육열에 부동산도 춤춘다
기피시설 이전도 전략이다
CHAPTER 3. 무엇을 사야 할지는 상품을 알아야 한다
대세 상승장에서는 아파트가 답이다
아파트가 오르면 주거시설도 오른다
아파트를 못 사면 비주거용이 뜬다
땅의 가치는 영혼을 불어넣어야 오른다
상가, 상업시설은 콘텐츠가 분명해야 한다
코로나19 시대, 물류가 확대된다
CHAPTER 4. 어떻게 사야 할지는 방법을 알아야 한다
천 리 길도 한 걸음부터, 청약부터 시작하라
매수의 기본은 매매, 공인중개사와 친해져라
가격이 안 올라도 경·공매는 수익이 난다

PART 3. 제4차 국가철도망 39개 사업 대해부
Intro_제4차 국가철도망, 현장에서 답을 찾다
CHAPTER 1. 고속철도(3개 사업) 전격 분석
경부고속선 수색∼서울∼광명 복선전철
광명∼평택 2복선전철화
서해선∼경부고속선 연결선(서해선 직결)
CHAPTER 2. 일반철도(9개 사업) 전격 분석
문경점촌선 문경∼점촌∼김천 단선전철
경북선 점촌∼영주 단선전철화
공항철도 서울역∼인천국제공항 급행화
광주송정∼서대구 단선전철
평택부발선 평택∼부발 단선전철
원주연결선 원주∼만종 복선전철(직결선)
동해선 삼척∼강릉 단선전철(고속화)
전라선 익산∼여수 복선전철(고속화)
호남선 가수원∼논산 복선전철(고속화)
CHAPTER 3. 수도권 광역철도(16개 사업) 전격 분석
분당선 왕십리∼청량리 단선전철
서부권 광역급행철도 장기역∼부천종합운동장역 복선전철
별내선 연장 별내역∼별내별가람역 복선전철
송파하남선 오금∼하남시청 복선전철
강동하남남양주선 강동∼하남∼남양주 복선전철
위례과천선 복정∼정부과천청사 복선전철
고양은평선 새절∼고양시청 복선전철
인천 2호선 고양 연장 인천 서구∼일산 서구 복선전철
위례삼동선 위례∼삼동 복선전철
일산선 연장 대화∼금릉 복선전철
분당선 연장 기흥∼오산 복선전철
신분당선 호매실∼봉담 단선전철
신분당선 서북부 연장 용산∼삼송 복선전철
대장홍대선 부천대장∼홍대입구 복선전철
제2경인선 청학∼노온사 복선전철
신구로선 시흥대야∼목동 복선전철
CHAPTER 4. 비수도권 광역철도(11개 사업) 전격 분석
충청권 광역철도(2단계) 신탄진∼조치원 복선전철
충청권 광역철도(3단계) 강경∼계룡 복선전철
동탄∼청주공항 광역철도 동탄∼청주공항 단선전철
대전∼세종∼충북 광역철도 반석∼청주공항 복선전철
대구권 광역철도(2단계) 김천∼구미 복선전철(기존선)
대구 1호선 영천 연장 경산 하양역∼금호 복선전철
대구∼경북 광역철도 서대구∼의성 복선전철
부산∼양산∼울산 광역철도 부산 노포∼울산역 복선전철
동남권순환 광역철도 진영∼울산역 복선전철
광주∼나주 광역철도 상무역∼나주역 복선전철
용문∼홍천 광역철도 용문∼홍천 단선전철

지하철의 본질적 가치와 역 주변의 상황적 가치, 크게 두 가지 관점에서 지켜봐야 한다. 본질이 약한 지하철은 큰 힘을 발휘하지 못한다. 또한 지하철의 가치가 높아도 이를 이용할 수 있는 역 주변 수요에 대한 세력권이 없으면 무슨 의미가 있을지 생각해봐야 한다. 역 주변이 다 산이고, 물이고, 아파트 단지 하나 없다면 역의 존재감은 무의미하다. 주변에 저층 단독주택, 다세대주택만 밀집해 있거나 아파트 몇 동만 존재한다면 배후세력의 한계로 인해 역의 의미는 크지 않다. _27쪽

2022년 8월 기준 수도권 전철은 총 23개 노선이 운행 중에 있다. 2022년 상반기 4호선 연장 진접선 개통을 시작으로 신분당선 신사 구간 연장, 신림선 개통 등 수도권 철도망이 좀 더 촘촘해졌다. 2021년 제4차 국가철도망 구축계획과 서울, 경기, 인천의 도시철도 계획 등이 순차적으로 진행된다는 것을 감안해보면 향후 10년 내 수도권에는 30개 정도의 지하철이 운행될 것으로 보인다. GTX-A·B·C노선을 비롯해 동북선, 위례신사선, 서부선, 3기 신도시와 연계된 대장홍대선, 고양선, 과천위례선 등도 운행이 가능할 수 있다. _98쪽

부동산 투자를 바라보는 관점은 크게 시장, 입지, 상품, 방법 네 가지로 축약할 수 있다. 이 네 가지는 부동산을 보다 더 명확한 데이터와 근거를 바탕으로 투자적 관점에서 바라보고 기술하기 위한 노력의 결과다. 시장, 입지, 상품, 방법을 이해한다면 스스로의 선택에 좀 더 확신을 갖기에 충분할 것이다. _191쪽

철도만 답은 아니다. 그렇지만 보통 역 주변은 다른 개발도 잘된다. 그래서 입지를 따질 때는 부동산 가격 측면에서 철도도 꼭 봐야 한다. 예정 철도를 볼 때는 두 가지 관점에서 봐야 한다. 첫째, 노선의 의미와 진행 과정을 분명히 알아야 한다. 둘째, 초기 이슈를 선점해야 한다. 서울, 수도권, 광역도시의 지하철은 서로 다른 특색을 보인다. 광역도시의 지하철은 수송분담률이 그리 높지 않다. 지하철이 그다지 아쉽지 않기 때문이다. 그래도 생기면 좋다. 역이 생기면 여러 긍정적인 변화들이 생길 수 있기 때문이다. _329쪽

3호선 하남 연장선은 연장은 12km, 정거장 수는 5~6개 정도로 예상된다. 총 사업비는 1조 5천억 원(1km당 1,250억 원) 상당으로, 3기 신도시 교통연계사업의 대명사로 뽑힌다. 3기 신도시 하남 교산지구 광역교통개선대책으로 추진하는 송파하남선 광역철도 사업으로, 2022년 7월 기획재정부 공공기관 예비타당성 조사를 통과함에 따라 연내 기본계획 수립 용역에 착수할 수 있다. 송파하남선은 서울지하철 3호선을 연장하는 사업이다. 마지막 역인 오금역에서부터 하남 교산신도시를 거쳐 서울지하철 5호선 하남시청역까지 연결되는 광역철도 사업으로, 일단 2028년 개통은 현실적으로 어렵다고 본다. 빨라야 30년이다. _392~393쪽

추천사

스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장
『김학렬의 부동산 투자 절대 원칙』이라는 책이 있습니다. 대한민국 부동산의 프리미엄을 소비자들이 선택하는 ‘주요 구매 요인(Key Buying Factor)’ 4개로 구분해 설명한 책입니다. 여기서 설명한 4대 요인은 교통, 교육, 상권, 환경입니다. 이 중 교통은 일자리와 밀접한 관계가 있습니다. 교통망으로만 분석해서는 부족하고 반드시 일자리와 연결되어야 시너지가 날 수 있다는 뜻입니다. 집 앞에 역이 생기는 것은 틀림없는 호재입니다. 하지만 이후 어떤 일자리와 연결되는 역세권이냐에 따라 부동산의 가치는 천차만별 달라질 것입니다. 서울은 논외로 하더라도, 이러한 이유로 경기도 내에서도 수인선 역세권과 신분당선 역세권의 가치는 어마어마한 차이가 있습니다.
교통망 프리미엄으로 시장을 가장 디테일하게 분석할 수 있는 전문가가 바로 하우에스테이트의 표찬 대표입니다. 전작 『대한민국 역세권 투자지도』를 보신 분들은 아시겠지만 그의 교통망에 대한 깊이는 대한민국 최고입니다. 지난 책을 통해 우리는 다양한 투자처를 분석할 수 있었고 실제로 꽤 많은 수익률을 올릴 수 있었습니다. 하지만 2022년 하반기부터 시장이 급격하게 차가워지기 시작했습니다. 단순히 교통망 호재만 가지고는 엉뚱한 의사결정을 할 수 있습니다. 좀 더 신중하고 본질에 가까운 부동산 분석이 필요한 타이밍이 된 것이죠.
『대한민국 역세권 입지지도』는 이런 시장에 꼭 필요한 역할을 해줄 것입니다. 이 책은 역세권의 가치를 본격적으로 분석하기 전에 부동산 투자의 육하원칙을 다시 한번 설명합니다. 가장 기본적으로 시장을 이해해야 합니다. 시장을 알아야 언제, 얼마나, 왜 사야 할지 보이기 때문입니다. 수급을 파악하고, 통화량과 물가지수를 확인하고, 부동산 정책을 통해 세금과 대출 가능 여부도 체크해야 합니다. 기준금리와 부동산 심리까지 파악하고 나면 그다음 스텝이 보일 것입니다. 어디를 사야 할지 결정하기 위해서는 입지를 알아야 합니다. 그 입지에서 어떤 상품을 사야 할지에 대한 의사결정 또한 여러 중요한 포인트를 알아야 합니다. 그래야 어떻게 사야 하는지에 대한 방법이 결정되기 때문입니다.
결국 이러한 다양한 사전분석을 통해 방향성을 예측해보면, 향후 부동산의 방향을 이끄는 것은 KTX와 GTX일 수밖에 없다는 결론이 도출됩니다. 디테일한 투자자라면 대한민국 부동산 프리미엄의 절대 다수를 가지고 있는 수도권 전철의 현재와 미래를 잘 파악하고, 광역시 도시철도의 현재와 미래를 집중적으로 공부해야 합니다. 더불어 지방 투자에 관심 있는 투자자라면 비수도권 광역철도에도 관심을 가져야 합니다. 이러한 체계적인 부동산 접근법을 구체적으로 설명한 책이 바로 『대한민국 역세권 입지지도』입니다. 이 책 하나면 더 이상 불필요하게 구글, 네이버 검색을 할 필요가 없을 정도로 디테일하게 정리가 잘되어 있습니다.
대한민국 부동산의 방향성은 제4차 국가철도망 구축계획을 통해 전망하고 예측할 수 있습니다. 이 중에서 반드시 주목해야 할 주요 교통망 39개를 일목요연하게 잘 정리하고 포인트를 짚어줍니다. 마치 현장에서 보는 것처럼 생생하게 교통망별 특징을 살펴볼 수 있습니다. 고속철도, 일반철도, 도시철도, 광역철도 등 각 철도망의 역할과 향후 신설 가능한 철도망을 정리해줍니다. 물론 그 안에서 우리가 직접 투자 포인트를 선별해야겠죠.
호재가 호재로 끝나는 경우가 대부분입니다. 그 이유는 정치하시는 분들이 추진 가능성을 현실적으로 판단하기보다는, 추진되면 좋겠다는 지역 유권자들의 희망사항만을 담아 정치적으로 이용하는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 교통 호재에 대한 선별 작업이 반드시 필요합니다. 교통 호재의 추진 가능성에 대한 인사이트가 있어야 하는 것이죠. 표찬 대표는 이번 책을 통해 그러한 인사이트에 포커싱합니다.
이 책을 통해 저는 이러한 인사이트를 얻게 되었습니다. 신규 노선이 생길 경우 실제 이용하는 사람들의 접근성이 이전보다 획기적으로 좋아지는지, 교통망 노선을 주기적으로 이용할 수 있는 일자리 노선인지, 메인 일자리와 직통 노선이 아닐 경우 환승이 가능한지 등을 꼭 확인해야 한다는 것입니다. 마지막으로 무엇보다도 이미 건설되고 있거나 가능성이 높은 지역을 우선적으로 살펴봐야 합니다.
지금의 부동산 시장의 혼란은 어찌 보면 교통망 시설의 부족에서 온 것이라고 생각합니다. 결국 교통망으로 인한 부동산의 차별화는 지속될 수밖에 없다는 것이고요. 어떻게 교통망을 분석하고 활용할지에 대한 자신만의 기준이 있었으면 합니다. 제가 그랬던 것처럼 여러분도 이 책을 통해 확실한 교통망 인사이트를 갖게 될 것이라 확신합니다.

작가정보

밴더빌트는 ‘미국의 철도왕 밴더빌트’에서 따왔다. 건국대학교 부동산대학원 석사 학위를 받았고 한양대학교 도시대학원 박사 과정을 수료했다. 동명기술공단 철도사업본부에서 12년 근무했고 성동도시재생전문관과 성수도시재생센터장을 역임했다. 현재 하우에스테이트의 대표이자 법무법인 하우의 본부장으로 일하며, 숭실대, 건국대, 교보생명, 송파문화원 등에서 강의했다. 역세권 전문가인 그는 실무에서 얻은 역세권 개발정보와 노하우를 통해 부동산 시장에서의 투자지역 선별과 신설노선 예측, 역 신설 등에 관한 인사이트를 나눔으로써 큰 호응을 얻고 있다.
3년간의 공공기관 활동을 접고 현 부동산 시장에 올바른 가치를 앞장서서 알리고자 『대한민국 역세권 입지지도』를 집필하게 되었다. 저서로는 『대한민국 역세권 투자지도』 『부동산 재테크 역세권이 답이다』 『부동산경매 10개월- 10단계』 등이 있다.

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