아파트 투자는 사이클이다

이현철 지음

여의도책방 2022년 11월 08일 출간 종이책 : 2022년 10월 28일 출간

작품소개

책소개

아파트사이클연구소 이현철 소장은 여러 부동산 전문가가 하락을 점치던 2018~2019년에 ‘부동산 폭등장이 온다!’고 외치고, 모두가 한목소리로 집은 오늘이 가장 싸니까 무조건 사야 한다고 부르짖던 2021년에는 조정을 지나 본격적인 하락장이 도래할 것이라며 매도를 권유했다. 또한 임대차 3법 시행 만 2년이 되는 2022년 8월 전세대란이 올 거라는 부동산 전문가들의 한결같은 예측과 반대로 ‘8월 전세대란은 없다!’며 못을 박았다. 전문가들이 자신의 빗나간 전망에 대한 해명 없이 달라진 시장에 따라 입장을 바꿀 때, 이현철 소장의 전망은 현실에서 그대로 실현되고 있다. 예언에 가까울 정도로 정확한 시장 예측을 할 수 있었던 건 현장에서 깨달은 ‘아파트사이클’이 있었기 때문이다.

주식투자의 세계에서 매수는 기술, 매도는 예술이라 하듯이, 부동산 투자 역시 상품을 사는 게 아니라 때를 사는 것이다. 부동산 시장은 긴 호흡 때문에 시장 전환의 시그널을 읽기가 어렵고, 상승이든 하락이든 한번 시장의 방향성이 정해지면 긴 시간을 그대로 흘러가는 경향이 있다. 때문에 상승 또는 하락 한 방향만을 주야장천 외치는 이들이 많다. 이들의 잘못된 고정관념과 편견을 깨기 위해 투자의 원리가 일맥상통하는 주식 시장의 대가들이 남긴 명언을 통해 대한민국 부동산 시장의 사이클과 매수, 매도의 시기를 분석했다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 투자의 기본은 아파트사이클을 통해서만 이해하고 실행할 수 있다.

목차

추천사
프롤로그
저는 하락론자가 아닙니다

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다
우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다
흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유
부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다
똘똘한 한 채의 환상. 하락장에서는 실거주가 더 위험하다
역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다!
부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다
벼락 거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다
지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다
부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?
부동산 시장의 미래는 예측할 수 없는 것일까?
집값은 오르고 있는데 내 집은 왜 안 팔릴까요?
상승 뒤의 하락은 예정된 미래다
지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다
하락장에서 살아남아야 기회가 온다
이현철 소장님, 왜 부동산 개인 컨설팅 안 하세요?
관심이 없으면 눈에 보이지 않는다
모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다
내가 내린 투자 결정, 사실은 부화뇌동의 결과다
알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법
제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다
진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요
쉬는 것도 투자다
자본시장은 사이클에 따라 움직인다
폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다
금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다
하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?
누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라
미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다
아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다
폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다
거품이 꺼지면 선물이 찾아온다
아파트사이클 핵심 정리

에필로그
서두르지 말되, 쉬지도 말라

책 속으로

물이 들어올 땐 노를 젓는 게 맞습니다. 하지만 물이 빠지는 조정과 하락의 시기가 되면, 누가 발가벗고 헤엄을 쳤는지, 물이 빠지는 걸 대비 못 한 사람이 누구인지 빤히 드러나기 마련입니다. 진짜 전문가와 가짜 전문가가 확연히 구분될 수밖에 없습니다. 제가 이 책을 쓰는 이유는 단 하나입니다. 밀물과 썰물 같은 부동산 사이클을 미리 알고, 대비하고, 투자하자는 것입니다.
_프롤로그 중

투자에 있어서 한 가지 상황으로 사고가 고정돼 버리는 것만큼 위험한 게 없습니다. 상황은 늘 가변적입니다. 부동산 시장에 대한 예측이 틀리는 건 상황을 판단할 때 기본 전제로 삼은 조건 설정부터 틀린 경우가 대부분입니다. 앞서 말한 ‘똘똘한 한 채는 결코 하락하지 않는다’는 전제가 이번 상승장에서의 대표적인 잘못된 전제입니다. 집값이 오를 때는 당연히 좋은 집이 많이 올라가듯, 떨어질 때 역시 많이 올라갔던 좋은 집이 가장 많이 떨어집니다. 하늘을 나는 비행기가 추락하는 것이지 횡보하는 바다 위 배가 추락하는 게 아닙니다. 집값이 상승하던 시기에는 조망권, 일조권 같은 무형의 전망에도 프리미엄이 붙고 가치가 매겨지지만, 하락할 때는 실제로 손에 잡히는 실질적인 것의 가격만 남습니다.
_똘똘한 한 채의 환상. 하락장에서는 실거주가 더 위험하다 중

불과 9년 전인 2013년, 서울에 있는 따끈따끈한 신축 브랜드 아파트가 분양가에서 40% 할인된 금액에 매물로 나왔습니다. 그 아파트는 시작에 불과했죠. 40% 할인분양에 중개수수료도 없이 승용차 또는 금 50돈 사은품 1+1으로 아파트를 팔던 시대를 경험해보지 않은 사람은 실감할 수 없을 겁니다. 신규 분양이 이 정도면 대출을 한껏 당겨 구축을 샀던 집주인들의 마음은 과연 어땠을까요? 아마 하루하루가 지옥이었을 것입니다. 앉은 자리에서 억 단위의 돈을 잃은 것이기 때문입니다. 실제로 지난 2014년 6월, 분양가 대비 30% 할인 판매를 진행한 아파트의 한 입주민은 휘발유를 몸에 뿌리고 할인 분양 반대 시위를 벌이던 중 경찰과 몸싸움하다 불이 붙어 전신에 3도 화상을 입고 숨지는 안타까운 일이 벌어지기도 했습니다.
_역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다! 중

토지나 상가, 공장 부지 등 특수목적을 지니지 않은 이상 아파트의 입지는 결국 우리의 삶입니다. 우리가 우리의 삶을 충실히 살고 있다면 이미 아파트 입지를 정확히 파악하고도 남을 소양을 갖춘 셈이죠. 20대 청년의 경우 미래를 약속한 여자친구와 손을 잡고 뚜벅이 데이트를 하다가 ‘우리도 언젠가 돈 많이 벌면 저런 아파트에서 살 수 있겠지?’라 말한다면, 그 어느 전문가 못지 않은 삶의 눈과 절실함으로 입지를 파악한 셈입니다. 하지만 대부분의 부린이들은 ‘어디가 좋다
더라’, ‘어디가 오른다더라’고 찍어주는 전문가의 말을 듣고 우르르 몰려갑니다. 우르르 몰려가서 매수를 시도하니 집값이 안 오를 수가 없겠죠.
_알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다 중

투자의 목적은 잃지 않는 것, 그리고 돈을 버는 것입니다. 굳이 어렵게 돌아갈 필요가 전혀 없다는 것이죠. 하지만 사람들은 부동산 투자를 공부한다고 하면 상가 투자, 경매나 아파트, 토지 투자 등 부동산의 유형을 정하고 카테고리에 따라 공부하는 걸 부동산 공부라고 생각합니다. 투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 하락장에서는 모든 게 싼데, 사람들은 굳이 상승장에서 어렵게 공부해서 매매를 하려고 하죠.
_제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다 중

폭등장의 거품이 꺼지고 하락의 계절을 버티면 반드시 투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다. 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물 세트죠. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 게 매매의 대원칙입니다. 집값이 영원히 하락할지 모른다는 하락장의 공포 속에서도 반가운 3가지 선물이 여러분을 찾아가면 과감히 기회를 잡으시기 바랍니다. 투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 마시기 바랍니다.
_거품이 꺼지면 선물이 찾아온다 중

출판사 서평

지금까지 해온 부동산 공부는 가짜다
주식, 채권 등 다른 투자 분야와 다르게 대한민국 부동산 시장에는 잘못된 믿음이 신앙처럼 존재하고 있다. 부동산 불패, 강남 아파트는 끝없이 우상향한다, 똘똘한 한 채 등의 얘기가 마치 불가침의 신성처럼 여겨지고 있다. 불과 9년 전 서울 역세권의 브랜드 신규 아파트가 40% 할인 분양에 중형 승용차나 금 50돈을 사은품으로 제공했었다고 말하면 팩트를 체크하기도 전에 그런 일은 있을 수가 없다며 부정하기 바쁘다. 부동산 불패의 상승론자들은 역사에 기록된 하락장의 암흑기에 대해 말하면 믿음에 도전하는 불경스러운 이야기를 들은 듯 반응하기까지 한다. 코로나 팬데믹 이후 세계에 풀린 유동성은 자산시장의 폭등을 불러왔고, 하락장을 경험해본 적 없는 2, 30대 눈에는 부동산 상승장이 영원히 깨어나지 않을 다디단 꿈처럼 여겨졌을 것이다. 그들은 영혼을 던졌고, 일부는 부를 얻었지만 일부는 하락장이라는 지옥의 길로 걸어 들어가고 있다.

지금까지의 부동산 공부는 늘 사라는 말만 있었지 언제 팔라는 기준을 명확히 제시하지 않았다. 삼성전자나 테슬라 주식을 사도 언제 사서 언제 팔았느냐에 따라 수익률은 천차만별이듯이, 부동산 또한 언제 사서 언제 파느냐가 가장 중요하다. 하지만 지금껏 해온 부동산 공부는 매도의 출구 전략 없이 ‘오늘이 가장 싸다’며 매수만 부추긴 잘못된 접근이었다. 부동산 전문가라 말하는 이들조차 언제 사라고만 했지 언제 팔아야 한다고 강조하지 않았다. 그것은 매도에 대한 기준 자체가 없었기 때문이다. 하지만 아파트사이클은 대한민국 부동산 시장을 움직이는 핵심 4요소인 심리, 전세가, 분양, 정책을 기반으로 정확히 언제 사서 언제 팔아야 할지를 정확히 안내하고 있다. 금리, 입지, 호재, 경기 등은 시장을 결코 이길 수 없는 2차 요인일 뿐이며, 높은 시세차익을 거두고 매도하는 출구 전략을 세우는 데 도움이 되지 않는다. 지금껏 해온 투자가 그저 운에 자신을 맡기는 것이었다면, 정확한 변곡점을 예측할 수 있는 아파트사이클을 통해 잃지 않는 투자법을 익히고 다시금 다가올 상승장의 기회를 노릴 때이다. 투자는 운이 아니라 실력으로 하는 것이다. 잘못된 전망을 내세웠던 전문가들이 시장은 예측하는 게 아니라 대응하는 것이라는 말로 빠져나갈 때, 아파트사이클을 기반으로 시장을 정확히 예측한 이현철 소장의 인사이트는 더욱 빛날 수밖에 없다.

왜 주식과 부동산의 콜라보인가?
상승장과 하락장은 거울로 본 듯 똑같다. 다만 정반대의 모습을 비출 뿐이다. 투기 심리가 하늘을 찌르던 2021년에는 상승이 영원하리라고 주장하듯, 하락장에서는 바닥을 뚫고 내려가는 지하실의 공포가 영원할 것만 같다. 환희나 공포에 사로잡히면 그 어떤 이성적이고 합리적인 접근도 통하지 않는다. 이현철 소장이 상승과 하락의 변곡점을 정확히 예측했음에도 그 당시에는 오히려 비난과 욕설이 가득했던 것 역시 대중은 보고 싶은 것만을 보고 듣고 싶은 것만을 듣기 때문이다.

2021년 상승장 한복판에서 조정과 하락을 얘기하면 돌아오는 반응은 “너 무주택자지? 너 집 없는 벼락거지지?”였다. 2022년 대선은 남녀갈등과 무주택자와 유주택자의 갈등이 극에 달한 결과였다. 이처럼 대중은 현명한 투자와는 거리가 먼 극단인 편견에 사로잡혀 있다. 이현철 소장은 극심히 굳어진 상승과 하락 어느 한쪽만을 바라보는 대중의 인식을 깨고 인사이트를 주기 위해 세계적으로 추앙받는 주식투자의 대가들이 남긴 투자 격언을 빌려왔다. ‘주식투자의 90%는 심리다’라는 앙드레 코스톨라니의 말처럼, 대중은 비쌀 때 사서 물리는 바람에 비자발적 장기투자자가 되어 버티다가 끝내 못 견디고 바닥에서 매도하는 어리석은 행동을 반복한다. 인간의 욕심은 끝이 없고 같은 실수를 반복하기 때문이다. 수조 원의 재산을 쌓고 평생을 성공한 전업투자자나 펀드매니저로 시장에서 살아남은 이들이 남긴 격언은 심리와 매매 타이밍, 왜 대중과 반대로 행동해야 하는지를 여실히 보여준다. 고수의 길은 통하는 법이다. 주식보다 훨씬 예측하기 쉽고 단순한 로직을 지닌 부동산 투자에 성공하기 위해서, 하루에도 30%씩 오르고 내리며 천국과 지옥을 오가는 주식판에서 대가로 살아남은 이들의 지혜와 함께 아파트사이클의 인사이트를 맛보고 즐기기 바란다. 기회는 늘 준비하는 자의 것이다. 다음에 찾아오는 상승장에서 웃을 사람은 분명 아파트사이클을 익히고 아는 사람일 것이다.

작가정보

저자(글) 이현철

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.

대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다. ‘아파트사이클연구소’란 유튜브 채널을 운영하는 한편, 네이버 ‘월급쟁이부자들’ 카페에서 객원 칼럼니스트로 활동 중이다.