상가임대차 분쟁 매뉴얼

이재헌 지음

좋은땅 2022년 11월 11일 출간 종이책 : 2022년 09월 26일 출간

작품소개

책소개

이 책은 상가임대차 분쟁 해결을 위해 필요한 거의 모든 법률조문, 판례, 사례들을 망라하고 있고, 이러한 법률조문, 판례, 사례들이 어떻게 분쟁 해결을 위한 절차나 방법을 구체화하고 있는지를 보여주고 있다. 상가임대차와 관련하여 분쟁을 겪고 있는 당사자들은 대부분 인터넷에 떠도는 정보에 의존하고 있는데, 그러한 정보들은 단편적일 수밖에 없고, 그 중에서도 내 마음에 드는 정보를 선택적으로 받아들이고 있어서 그러한 정보들로는 상가임대차 분쟁을 올바르게 해결할 수 없다. 결국 원칙으로 돌아가서 상가임대차에 관한 법률조문, 판례, 사례들이 구체화하는 매뉴얼이 우리를 합리적인 분쟁 해결로 이끌게 되는 것이다. 이러한 상가임대차 분쟁 매뉴얼을 통해 임대인과 임차인이 극한의 대립으로 소모적인 갈등을 이어 가는 것을 지양하고, 서로에게 이익이 되는 상생의 길로 나아가기를 소망해 본다.

목차

머리말

제1장 상가건물 임대차보호법
01. 목적(제1조)
02. 적용범위(제2조)
03. 대항력 등(제3조)
04. 확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등(제4조)
05. 보증금의 회수(제5조)
06. 임차권등기명령(제6조)
07. 민법에 따른 임대차등기의 효력 등(제7조)
08. 경매에 의한 임차권의 소멸(제8조)
09. 임대차기간 등(제9조)
10. 계약갱신 요구 등(제10조)
11. 계약갱신의 특례(제10조의2)
12. 권리금의 정의 등(제10조의3)
13. 권리금 회수기회 보호 등(제10조의4)
14. 권리금 적용 제외(제10조의5)
15. 표준권리금계약서의 작성 등(제10조의6)
16. 권리금 평가기준의 고시(제10조의7)
17. 차임연체와 해지(제10조의8)
18. 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례(제10조의9)
19. 차임 등의 증감청구권(제11조)
20. 폐업으로 인한 임차인의 해지권(제11조의2)
21. 월 차임 전환 시 산정률의 제한(제12조)
22. 전대차관계에 대한 적용 등(제13조)
23. 보증금 중 일정액의 보호(제14조)
24. 상가건물임대차위원회(제14조의2)
25. 강행규정(제15조)
26. 일시사용을 위한 임대차(제16조)
27. 미등기전세에의 준용(제17조)
28. 소액사건심판법의 준용(제18조)
29. 표준계약서의 작성 등(제19조)
30. 상가건물임대차분쟁조정위원회(제20조)
31. 주택임대차분쟁조정위원회 준용(제21조)
32. 벌칙 적용에서 공무원 의제(제22조)

제2장 민법에 규정된 임대차
01. 임대차의 의의(제618조)
02. 처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차(제619조)
03. 단기임대차의 갱신(제620조)
04. 임대차의 등기(제621조)
05. 건물등기있는 차지권의 대항력(제622조)
06. 임대인의 의무(제623조)
07. 임대인의 보존행위, 인용의무(제624조)
08. 임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권(제625조)
09. 임차인의 상환청구권(제626조)
10. 일부멸실 등과 감액청구, 해지권(제627조)
11. 차임증감청구권(제628조)
12. 임차권의 양도, 전대의 제한(제629조)
13. 전대의 효과(제630조)
14. 전차인의 권리의 확정(제631조)
15. 임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우(제632조)
16. 차임지급의 시기(제633조)
17. 임차인의 통지의무(제634조)
18. 기간의 약정없는 임대차의 해지통고(제635조)
19. 기간의 약정있는 임대차의 해지통고(제636조)
20. 임차인의 파산과 해지통고(제637조)
21. 해지통고의 전차인에 대한 통지(제638조)
22. 묵시의 갱신(제639조)
23. 차임연체와 해지(제640조)
24. 동전(제641조)
25. 토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지(제642조)
26.임차인의 갱신청구권, 매수청구권(제643조)
27. 전차인의 임대청구권, 매수청구권(제644조)
28. 지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권(제645조)
29. 임차인의 부속물매수청구권(제646조)
30. 전차인의 부속물매수청구권(제647조)
31. 임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권(제648조)
32. 임차지상의 건물에 대한 법정저당권(제649조)
33. 임차건물등의 부속물에 대한 법정질권(제650조)
34. 제651조 삭제
35. 강행규정(제652조)
36. 일시사용을 위한 임대차의 특례(제653조)
37. 준용규정(제654조)

제3장 관리비
01. 집합건물법에 규정된 관리비
02. 유통산업발전법에 규정된 관리비
03. 관리비 채권

제4장 업종제한
01. 분양계약에 의한 업종제한
02. 규약에 의한 업종제한
03. 업종제한의무 위반에 대한 제재

제5장 건물명도 제소전화해
01. 의의
02. 관할법원
03. 제소전화해 신청서
04. 화해기일
05. 화해성립

부록1- 상가건물 임대차 권리금계약서
부록2- 상가건물 임대차 표준계약서
부록3- 상가건물 임대차보호법
부록4- 상가건물 임대차보호법 시행령

출판사 서평

현직 변호사가 알려 주는 『상가임대차 분쟁 매뉴얼』
상가임대차에 관한 거의 모든 분쟁 해결 방법을 한 권으로 정리하다

통계청 경제활동인구조사에 따르면 우리나라의 자영업자 비중은 2017년에 25.4%였던 것이 2021년에는 20.2%까지 줄어들긴 했지만 OECD 회원국의 자영업자 비중이 평균 10%초반인 점에 비추어 볼 때 여전히 높은 비율을 유지하고 있다. 그만큼 우리나라에는 많은 자영업자들이 있고, 그중 대다수는 임차인으로서 상가임대차계약을 체결하고 있다.

그런 가운데 지난 10년 사이에 상가건물 임대차보호법에도 유의미한 변화들이 있었다. 환산보증금 초과 임대차에 계약갱신요구권 인정, 권리금을 명문으로 규정, 상가건물 임대차 표준계약서 및 표준권리금계약서 마련, 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 10년까지로 확대, 최근에는 코로나19에 따른 임대인의 계약해지권 제한 및 임차인의 계약해지권 보장 등으로 자영업자 임차인을 보호하는 방향으로 꾸준히 변화해 온 것이다. 하지만 현장에서는 아직도 이러한 변화에 대한 이해가 부족하고, 자신이 가진 권리를 과대평가하거나 또는 과소평가하여 오해에서 비롯된 불필요한 분쟁이 다수 발생하는 것 또한 현실이다. 이에 저자는 자신이 10년 동안 경험한 상가임대차 분쟁과 집합건물 분쟁 사건에 대한 노하우를 정리하여 상가임대차 분쟁 매뉴얼을 만들게 되었다.

이 책은 ‘제1장 상가건물 임대차보호법’, ‘제2장 민법에 규정된 임대차’, ‘제3장 관리비’, ‘제4장 업종제한’, ‘제5장 건물명도 제소전화해’로 구성되어 있다. 제1장과 제2장은 상가건물 임대차보호법과 민법 제7절 임대차의 각 법률조문에 해설, 관련 판례 및 사례들을 실어 해당 법률조문을 찾으면 그와 관련된 분쟁 해결 방법을 모색할 수 있도록 하였다. 또한 상가임대차와 관련하여 자주 다루어지는 관리비와 업종제한을 별도의 장으로 구성하였고, 최근 활용도가 높아지고 있는 건물명도 제소전화해에 관해서도 마지막 장으로 구성하였다. 그리고 책의 마지막 부분에 상가건물 임대차 권리금계약서와 상가건물 임대차 표준계약서를 부록으로 실어 독자가 권리금계약이나 상가임대차 계약을 체결할 때 참고할 수 있도록 하였다.

상가건물의 임대차는 환산보증금에 따라 상가건물 임대차보호법이 적용되기도 하고, 민법이 적용되기도 하는데, 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용되기도 하는 등 법의 적용부터가 매우 까다롭다. 게다가 법의 시행일에 따라 적용되는 규정이 달라지기도 하고, 판례의 변화에 따라 해석이 달라지기도 해서 매뉴얼이 없이 상가임대차 분쟁을 해결하기 힘든 부분이 있다. 그러므로 상가건물의 임대인 및 임차인, 현장에서 분쟁 해결을 위한 매뉴얼을 필요로 하는 관리단, 대규모점포관리자, 자산운용사, 건설사, 상인회, 번영회, 관리회사의 모든 관계자들에게 이 책을 추천한다.

작가정보

저자(글) 이재헌

고려대학교 법과대학 법학과 졸업
건국대학교 법학전문대학원 제2기 법학전문석사 졸업
고려대학교 일반대학원 행정법 박사 수료
변호사(변호사시험 제2회), 세무사
한국자산관리공사(KAMCO) 고문변호사
법무법인 라움 구성원변호사
국내 다수 집합건물 관리단, 대규모점포관리자, 자산
운용사, 건설사, 상인회, 번영회 고문변호사

네이버 블로그 ‘이재헌 변호사의 THE명도’
https://blog.naver.com/jeremius