1년 단 3번 경매로 연봉을 번다

안전마진을 만들어주는 아파트?빌라 투자 시스템

유재현 지음

황금부엉이 2022년 03월 02일 출간 종이책 : 2022년 03월 02일 출간

작품소개

책소개

코로나19가 촉발한 풍부한 유동성으로 그동안 주식 시장은 치솟았고 부동산도 매우 뜨거웠다. 하지만, 화무십일홍이라고 했던가. 잘 나가던 시장은 이제 여기저기서 폭락에 대비하라는 전문가의 경고가 쏟아져 나오기기 시작했고, 실제로도 시장이 위축되는 분위기다. 이럴 때 경매 투자자들은 기지개를 피기 시작한다. 불황으로 부동산 가격이 떨어질 때 경매를 통해 더 저렴하게 낙찰을 받았다가 다시 호황기로 접어들 때 팔면 꽤 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 불황일수록 경매를 준비해야 하는 이유다.
그런데 아직도 경매는 전문가만 할 수 있다고 생각하는 경향이 크다. 심지어 수백만 원짜리 경매 강의를 듣고도 경매를 시작하지 못하는 사람도 있다. 이런 사람들에게 저자는 ‘직장인도 경매를 할 수 있다’라고 외치면서 이 책을 세상에 내놓았다. 저자도 과거에는 경매를 전문가만이 할 수 있다고 생각했었기에 더욱 자신 있게 말할 수 있었기도 하다.
이 책은 ‘회사에서 열심히 일하고 승진하면 된다’라는 생각만 했던 저자가 경매에 눈을 뜨면서 1년에 딱 3번 경매로 연봉을 벌기까지의 경험과 투자 노하우를 담았다. 책을 읽으면서 ‘경매가 그렇게 어렵거나 위험한 것이 아니구나’라는 생각을 하게 될 것이다. 아울러 경매할 때 알아야 하는 용어부터 경매의 전체적인 과정, 1년에 3번 낙찰받는 노하우까지 빠짐없이 공개한 이 책을 통해 경매를 한 번도 경험하지 못했던 사람도 간접 경험을 충분히 느끼면서 경매에 대한 자신감을 높일 수 있을 것이다.

목차

ㆍ 프롤로그

1장 정말 이렇게밖에 못 사는 걸까?
1. 6년 차 직장인 유 대리
2. 회사를 위한 공부 대신 선택한 것
3. 경매 1건으로 연봉만큼 벌다니
4. 경매, 어떻게 공부할 것인가?

2장 부동산 경매가 어때서
1. 사람들은 왜 경매에 부정적일까?
2. 친구 집이 경매 물건이 되다
3. 경매에 있어 부동산 규제의 진짜 의미
4. 1,000만 원만 있어도 투자할 수 있다

3장 경매를 시작하기 전에 알아야 하는 것
1. 자주 쓰이는 경매 용어
2. 경매 9단계, 간단하게 정리
3. 경매에 직접적인 영향을 미치는 부동산 정책
4. 지금은 어떻게 투자해야 하나?
5. 경매 입찰, 따라만 하면 바로 시작할 수 있다

4장 생애 처음으로 낙찰받다
1. 1단계: 기초가 튼튼해야 무너지지 않는다
2. 2단계: 낙찰을 위한 준비 _ 손품 및 발품
3. 3단계: 첫 도전 그리고 패찰, 두 번째 도전 후 낙찰
4. 4단계: 소유자를 찾아라
5. 5단계: 낙찰 후 수익률

5장 매도가 빠른 물건을 낙찰받다
1. 1단계: 선순위 임차인이 있다면 확인, 또 확인하자
2. 2단계: 빌라 시세 파악은 정확해야 한다
3. 3단계: 빠른 매도가 가능한 빌라를 낙찰받다
4. 4단계: 명도, 그렇게 어렵지 않다
5. 5단계: 법인으로 낙찰받은 빌라를 매도하다

6장 규제 속에서도 아파트 낙찰은 가능하다
1. 아파트 시세는 어떻게 파악해야 하나?
2. 1단계: 입찰을 피해야 하는 물건은 정해져 있다
3. 2단계: 경쟁률 적은 물건은 항상 있다
4. 3단계: 꾸준한 입찰이 운을 부른다
5. 4단계: 전화 한 통으로도 명도는 끝난다
6. 5단계: 취득세 12.4%를 내고도 남는 투자

7장 1년에 3번 낙찰받기
1. 매일 주식장 보듯 경매 물건 보기
2. 쉽게 이득 볼 수 있는 빌라 지역 찾기
3. 3번 낙찰로 연봉만큼 버는 시뮬레이션

ㆍ 에필로그

책 속으로

경매는 법원에서 진행하기에 사기를 당할 일도 없다. 가끔 공인중개사, 대출모집인, 집주인 등이 임차인을 속여 사기를 치는 뉴스가 나온다. 그런데 법원에서는 사기를 칠 수도 없고 그럴 이유도 없다. 잘못된 내용을 공시했을 경우 거래를 없던 일로 되돌려주기까지 한다. 물론 권리 분석이나 등기부등본 보는 것 등의 판단은 본인 몫이지만 정해진 것만 잘 본다면 남에게 맡기는 것보다 훨씬 안전한 매매 방식이라고 할 수 있다.
*
정말 말이 안 통하는 상대방과 명도를 이야기할 때도 방법이 있다. 마음처럼 쉽게 안 될 뿐이지 생각보다 간단하다. 아무리 설명해도 들으려 하지 않고 상황을 말해주면 화만 내는 사람과는 굳이 싸우면서까지 대화할 필요가 없다. 이런 사람과는 싸운다고 해도 중간에 협의가 되는 경우가 많지 않고 서로 감정만 상해 집 안에 무슨 짓을 할지도 모른다. 경매 절차에 따라 내용증명을 보내는 등 순차적으로 진행하면 된다. 계고할 때 명도가 되면 다행이지만 그렇지 않다고 해도 권리 분석상 이상이 없는 물건이라면 강제 경매까지 법원에서 도와주기 때문에 명도 대상자와 계속 접촉을 시도할 필요는 없다.
*
운도 따랐지만 경매에 꾸준하게 관심을 가진 결과물이라고 생각한다. 안 쓰던 연차를 오랜만에 사용했고 책과 현장에서만 봤던 실수로 인해 2등이 낙찰받은 경우가 필자에게도 생겼다. 실리콘밸리의 전설적인 투자자인 크리스 사카는 말했다.
“운이 좋았을 수도 있지만 우연히 생긴 일은 아니다.”
필자는 이 물건 하나를 낙찰받기 위해 수십 군데의 임장과 시세 조사를 해왔다. 또한, 다른 사람이 낙찰받은 물건들을 꾸준하게 분석해왔으며 이 지역의 가능성이 높다고 생각해 연차까지 사용하며 입찰했고 마침 경쟁자의 실수까지 나와 좋은 결과를 만들 수 있었다. 수면 위로 올라온 빙하 아래에는 9배나 더 큰 빙하가 존재하는 것처럼 여러 시도 끝에 얻어진 결과라고 생각한다.
경매는 확률의 게임이다. 그렇기에 꾸준히 하는 사람은 항상 이길 수밖에 없다.
*
2021년 2월 1일에 낙찰받았고 장기로 투자할 생각이다. 아니나 다를까 11월에 실거래 신고가가 4억 원이 넘었고 1년도 안 되는 시간 동안 1억 2,500만 원을 투자해 투자한 만큼 시세차익을 봤다. 향후 호재가 아직 많은 지역이기에 매도할 생각은 없다. 앞에서 말했던 아파트를 매매하면서 후회만 한 것이 아니라 더 나은 방향으로 생각하고 투자했기 때문에 가능한 결과였다.
또 다른 물건은 일반 매매 중 분양권으로 취득했는데 준공 전에 임차인을 맞췄다. 또한, 완공 후에 비용을 지불한 것이 아니라 오히려 6,500만 원과 은행 이자를 제외하고도 월세가 20～30만 원씩 나온다. 그래서 장기적으로 가져가려고 한다. 이 물건은 현재 취득가 대비 3억 원 이상의 시세차익을 보고 있다.

출판사 서평

‘내 연봉의 2배를 벌었다고?“
경매에 눈을 뜨다!

화장실 갈 시간도 줄여가며 일을 한 결과, 연봉이 몇백만 원 올라간 것에 감사하게 여기던 저자는 어느 날 충격을 받게 된다. 지인의 딸이 회사는 회사대로 다니면서 경매를 통해 부가적인 수익으로 8,000만 원을 벌었기 때문이다. 연봉 몇백만 원 더 올리기 위해 매일 8시간 이상씩 일을 했는데 다른 누군가는 약간의 시간을 투자해 몇천만 원을 벌었다니.
저자는 그때부터 경매를 공부하면서 몇천, 몇억이 아니라 적은 금액으로도 충분히 가능하다는 사실을 알게 됐다. 실제로 저자는 2,000만 원으로 시작해 현재 14채 이상의 부동산을 소유하고 있다. 경매를 접하면서 저자는 다짐한 것이 있다. ‘회사와 멀어질 것이다.’
그동안 회사가 전부라고 생각했지만 회사는 다니는 사람의 인생과 미래를 책임져주지 않는다. 경제적 자유를 위해 수입의 다양한 파이프라인을 만들어야 하는 것이 더욱 중요했다. 경매를 하면서 저자는 회사의 다른 직원들과 경쟁하거나 월급에 예민해지지 않았다. 경매를 통해 새로운 인생이 열렸기 때문이다. 그것은 바로 경제적 자유를 위한 투자 인생이었다.

경매의 진입 장벽은 없다.
그 누구도 할 수 있다, 지금의 저자처럼!

공부할 때는 좋은 대학에 들어가는 게, 대학교 다닐 때는 대기업에 들어가는 게 성공적인 삶이라고 생각한 저자는 경매를 만나면서 인생의 기준이 확 바뀌었다. 평생 일을 하며 살 수밖에 없는 시대에서 몇백만 원 연봉 인상을 위해 잠까지 줄여가며 일하는 누군가와 1번의 투자로 연봉만큼을 버는 또 다른 누군가가 공존하고 있다. 그렇다면 나는 어떤 사람처럼 살아야 하는지에 대한 고민을 해야 하는데 저자는 그 고민의 해결방안으로 ‘경매’를 독자들에게 제안하고 있다.
1장에서는 경매를 알기 전에 쳇바퀴 돌 듯 산 저자의 이야기와 경매를 알게 되면서 받은 충격, 그리고 경매를 공부하는 방법에 대해 이야기하고 있다. 지금도 경매가 두려운 사람들에게 동기부여가 될 것이다.
2장에서는 그동안 경매에 대해 잘못 알려진 사실, 경매가 우리 경제에 얼마나 좋은 역할을 하는지, 최근 몇 년간 발표된 부동산 규제에서도 경매만큼은 승산이 있다는 이야기를 담았다.
3장에서는 경매 초보자라면 반드시 알아야 하는 경매의 과정에 대해 일목요연하게 담았으며 경매 투자자의 상황에 맞는 투자법을 자세하게 소개하고 있다.
4장에서는 저자의 첫 낙찰을 사례로 경매의 한 사이클을 보여준다. 그런데 이 사이클이 흥미롭다. ‘첫 낙찰’이라는 전율이 채 가시기도 전에 명도하면서 강제 집행까지 그야말로 롤러코스터 같은 과정을 보냈기 때문이다. 경매를 하면서 강제 집행은 손에 꼽힐 정도로 적다고 하는데 저자는 첫 낙찰 때부터 강제 집행을 하게 됐다. 독자들은 저자의 첫 낙찰 사례를 통해 실제 경매에서 예상 밖의 상황을 마주쳤을 때 어떻게 돌파해야 하는지 알 수 있을 것이다.
5장에는 경매 노하우가 쌓인 저자가 빠른 매도가 가능한 부동산을 낙찰받아 2주 만에 매매를 한 사례를 담았다. 경매에서는 낙찰도 중요하지만 매도도 중요하다. 그 매도와 관련한 노하우를 알 수 있다.
6장에서는 누구나 원하는 아파트 경매를 할 때 알아야 하는 것과 피해야 하는 것에 대해 담았다. 그 어떤 부동산보다 덩치가 큰 아파트의 경우 작은 실수도 큰 피해로 돌아오기 때문에 더욱 주의해야 한다. 6장에 담긴 내용을 통해 준비할 수 있을 것이다.
마지막 7장에서는 지금까지 이야기한 경매 노하우를 바탕으로 1년에 3번 낙찰로 연봉 정도 수익을 올리는 방법에 대해 다루고 있다. 읽다 보면 실현 불가능하다는 생각이 사라질 것이다.

초보자일수록 ‘꾸준히 하는 경매’에서 경제적 자유를 찾아라!

흙수저였던 저자는 좋은 대학을 나와 취업을 잘 하면 성공적인 삶이라고 생각했다. 하지만 그게 아니었다. 회사에서 아무리 노력해봤자 연봉 몇백 인상에 그쳤다. 경제적 자유는 요원했다. 그러다가 운명처럼 찾아온 경매를 통해 경제적 자유라는 목표에 한 걸음씩 다가가고 있다. 또한, 저자는 경매에 편견을 갖고 있었던 수강생이 이제는 법인을 세울 생각까지 하는 모습을 보며 경매의 힘을 다시한번 느꼈다고 한다.
경매를 꾸준히 한다면 분명 부자의 길을 찾을 수 있다. 경매는 결코 어렵지 않다. 그 증거가 바로 이 책을 쓴 저자다. 다만, 초보자일수록 경매로 부자가 되겠다는 목표보다 꾸준하게 경매를 해 꾸준하게 부를 증식하겠다는 자세가 중요하다. 그래야 잃지 않는 투자를 할 수 있기 때문이다. 그 자세를 정립하기 위해 이 책이 확실히 지지 역할을 해줄 것이다.

작가정보

저자(글) 유재현

하루가 멀다 하고 치솟는 부동산 시장에서 현금은 현물을 이길 수 없다는 말을 몸소 체험한 저자는 여러 재테크 수단을 찾아다니다 경매에 눈을 뜨게 된다. 처음에는 직장생활과 경매를 겸업했는데 경매로 경제적 자유를 얻은 다음부터 직장을 떠나 현재 착한홈케어 이사, 케어프리 이사로 있다. 경매 외에도 탈잉, 프립 등에서 1DAY 수업을 진행하고 있다. 경매를 시작하면서 지금까지 1년에 연봉의 몇 배가 되는 수익을 꾸준하게 올리고 있다. ‘무주택자, 2,000만 원’으로 시작해서 현재 14채 이상의 부동산을 소유하고 있다.
저자는 경매를 어떻게 시작하면 좋을지 모르는 사람들의 마음에 대해 충분히 공감하고 있는 와중에 도움을 주고자 이 책을 집필했다. 경매를 시작할 때 갖게 되는 궁금한 부분, 어려웠던 부분을 중심으로 담았다. 또한, 이 책을 통해 경매의 여정이 수월했으면 하는 마음도 담았다.