부동산 공매가 답이다

문현 지음

비제이퍼블릭 2022년 09월 28일 출간 국내도서 : 2022년 09월 30일 출간

작품소개

책소개

“월급만으로는 모자라는데 다른 돈 벌 곳이 마땅치 않네. 추천해 줄 만한 주식 있어?”, “요즘은 어디에 투자해?”, “어느 아파트에 투자하면 좋을까?”
회사 미팅, 지인 간 술자리, 일상생활 등에서 재테크는 대화의 단골 주제이다. 다만 문제는 본인 스스로 공부가 되어 있지 않으면 좋고 나쁜 투자를 선별해서 판단하기 힘들다는 것이다. 잠깐의 요행으로 큰돈을 벌었다 한들 기본기가 받쳐주지 않으면 언젠가 손해 보기 십상이다.

만약 어떤 금융 상품을 싸게 사서 현재 가격 또는 오른 금액에 팔 수만 있다면 가격이 오르지 않아도 쉽게 차익을 기대할 수 있을 것이다. 이게 가능한 시장이 바로 부동산 경매, 공매이다. 경매, 공매 시장에서도 누구나 보는 평범한 물건들은 경쟁률이 높지만, 어느 정도 공부를 하다 보면 싸게 살 수 있는 물건들이 보이기 시작할 것이다. 특히나 공매는 경매에 비해 아직 경쟁률이 낮은 편이기 때문에 투자 방법으로서 공매는 여러모로 가치가 있다.

건물주의 꿈으로 한 발짝 다가가는 공매 투자 3 STEP

이 책은 문제집처럼 골치 아픈 부동산 이론부터 시시콜콜 강의하는 방식에서 벗어나, 실제로 저자가 경험했던 23가지 생생한 공매 투자 사례들을 엄선한 뒤 기초편, 심화편, 투자편으로 크게 3 STEP으로 묶어 생생하게 배울 수 있도록 구성하였다. 특히 각 사례마다 뒤쪽에 부록 형태로 '여기서 잠깐!'과 'Action Plan' 코너를 추가하여 사이트 접속 방법, 부동산 배경 지식 등 본문에서 미처 다루지 못한 부분을 보충하여 설명하였다.

STEP 1 기초편 ‘부동산 교양을 모르면 눈물 흘릴 일이 생긴다’에서는 비슷해 보이지만 약간 다른 공매와 경매의 기본 개념부터 등기부, 근저당 등 부동산 공매 절차에 필요한 필수 교양 지식에 대해 설명한다. STEP 2 심화편 ‘예기치 못한 사건에 대비하는 심화 교양 쌓기’에서는 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 꼼꼼히 챙겨봐야 할 자료와 임차인과 생길 수 있는 전세권, 배분요구 등의 갈등 요소를 되짚어보고, 마지막으로 STEP 3 투자편 ‘공매로 교양이 쌓일수록 이익도 쌓인다’에서는 권리분석 과정을 통해 실제로 입찰받은 부산 반지하 빌라와 파주 공장 용지 물건 사례로 투자의 감각을 키운다.

잃지 않는 투자를 하고 싶은 모든 부린이들을 위한 책!

이 책은 공매 전반은 물론, 살아가며 간과하기 쉽지만 꼭 알아야 할 부동산 지식과 팁 역시 다룬다. 예를 들어 내가 투자자의 입장일 수도 있지만, 어느 때는 돈을 빌려준 사람, 어느 때는 세입자 입장이 될 수도 있다. 집이 공매에 넘어갔는데 절차를 몰라 보증금을 날리는 경우도 있고, 전셋집을 계약한 후 전입신고와 확정일자의 차이를 몰라 어쩔 줄 몰라 하는 경우도 있다. 이 책을 통해 여러분은 이런 일을 겪더라도 노련하게 대처할 수 있는 능력을 키움과 동시에, 그동안 미처 알지 못했던, 그러나 살아가며 꼭 필요한 투자 지식을 얻게 될 것이다.

목차

머리말
들어가기 전에
베타 리더 리뷰

기초편: 부동산 교양을 모르면 눈물 흘릴 일이 생긴다

CHAPTER 01 방대한 부동산 지식, 공매로 완성하다
사례 01 전셋집이 갑자기 공매에 넘어갔다고요? - 공매, 국세 완납증명, 지방세 납부증명

CHAPTER 02 공매와 경매를 구분해 보자
사례 02 공매와 경매가 동시에 진행되는 아파트- 공매와 경매의 차이
사례 03 공매 절차 중 무언가를 하지 않아 월세 보증금을 돌려받지 못한다고요? - 공매와 경매의 절차

CHAPTER 03 아무도 가르쳐주지 않는 등기부의 모든 것
사례 04 임대차계약 후 보증금 잔금 낼 때 꼭 등기부를 떼보라는데, 왜? - 등기사항전부증명서
사례 05 등기부를 떼어보니 근저당이라는 게 있는데, 무엇이죠? - 물권의 종류

심화편: 예기치 못한 사건에 대비하는 심화 교양 쌓기

CHAPTER 04 등기부등본 말고 대장 등도 살펴보자
사례 06 집 문패는 분명 201호인데, 건축물대장에는 202호? - 건축물대장
사례 07 위반건축물이라 전세대출이 안 나온다고요? - 위반건축물
사례 08 임차 주택이 ‘집’이 아니라 ‘상가’였다니? - 근린생활시설 불법용도변경
사례 09 토지 사기, 기획부동산 덫에 걸려들다니 - 토지이용계획확인서, 지목, 용도지역/지구/구역

CHAPTER 05 임차인에 대해 알아보기
사례 10 전셋집이 공매에 넘어갔는데 전세금을 돌려받지 못한다? - 전입신고, 대항력
사례 11 전세 계약 날, 전입신고만 하고 확정일자는 받지 않았는데요 - 확정일자, 우선변제
사례 12 부동산 중개사 사무소에서 공매에 넘어가도 소액임차인이라 다 받을 수 있다는데요? - 소액임차인, 최우선변제
사례 13 확정일자를 받을까? 전세권설정을 할까? - 전세권
사례 14 배분요구절차만 알면 공매에 넘어간 내 전셋집을 싸게 낙찰받을 수 있다 - 배분요구

투자편: 공매로 교양이 쌓일수록 이익도 쌓인다

CHAPTER 06 속고 싶지 않다면 반드시 알아야 할 키워드, 권리분석
사례 15 서류만 봐도 깨끗한 물건인지, 복잡한 물건인지 알 수 있다 - 권리분석
사례 16 권리분석에 실패하여 임차인 보증금 1.3억 원을 추가로 내줘야 한다?(1) - 말소기준권리, 소멸/인수주의
사례 17 권리분석에 실패하여 임차인 보증금 1.3억 원을 추가로 내줘야 한다?(2) - 배분
사례 18 배분요구만 알아도 점유자가 속 썩일지 아닐지 알 수 있다 - 배분요구, 명도 및 명도확인서

CHAPTER 07 버는 것보다 잃지 않는 게 더 중요하다, 함정 피하기
사례 19 분양대금을 시행사 계좌에 입금했는데요? 문제 되나요? - 시행사, 신탁사, 시공사 차이
사례 20 공매물건을 낙찰받았는데 토지에 문제가 있다? - 토지별도등기, 대지권미등기
사례 21 빌라 시세와 그에 얽힌 다양한 이해관계 - 업계약서, 재개발 해제 지역

CHAPTER 08 두 아이의 아빠이자, 평범한 직장인도 공매로 투자한다
사례 22 공매 첫 낙찰 물건, 부산 반지하 빌라 - 빌라 투자 포인트
사례 23 토지이자 지분 첫 입찰 물건, 파주 영태리 공장 용지 - 지분 물건 투자 포인트

맺음말
참고자료

출판사 서평

베타 리더 리뷰

공매는 단순한 투자의 수단이 아닌, 임대인 및 임차인으로서 겪을 수 있는 다양한 어려움을 미연에 방지하기 위해 우리 모두가 살아가면서 꼭 알아야 할 상식입니다. 첫 낙찰을 받고 임차인과 첫 통화할 때의 엄청난 부담감에 대해서 저자가 회상하듯, 이 책은 첫 단추부터 어려워 하는 독자들에게 꼭 필요한 안내서가 될 수 있을 것이라 확신합니다.
전영식

공매는 권리분석을 잘못 하면 보증금을 날릴 수 있는 위험성을 가지고 있습니다. 최저입찰가에 따라 다르겠지만 열심히 일하고 아껴서 모은 돈을 날리면 너무 아까울 것입니다. 책에서는 기존에 있던 다른 어려운 도서들과 달리, 읽기 쉽게 다양한 사례와 절차에 대해서 설명해줍니다.
실크로드

경매와 공매의 차이도 모르는 초보였던 제게도 다양한 실제 매물 분석을 통해 쉽게 읽히는 책이었습니다. 무엇보다 국세청, 정부24, 온비드 등 실제 사이트에서 조회/분석할 수 있는 방법을 소개해준 덕분에 막연한 공매에 대한 관심에서 실제 인터넷으로 직접 정보를 찾아보는 행동으로 옮길 수 있었습니다.
이찬우

책을 다 읽고 나서 이 책이 5년 전에만 발간되었어도 제가 그 많은 경공매 강의와 스터디 비용을 아낄 수 있지 않았을까 하는 한탄이 나왔습니다. 특히 심화 교양 쌓기는 임대인이건 임차인이건 반드시 알아야 하는 꿀팁이면서 쉽게 배우기 힘든 내용임에도 일목요연하게 정리되어 있어 큰 도움이 될 것입니다.
최경주

《수학의 정석》이 지금까지도 사람들이 가장 많이 찾는 수학 참고서 중 하나로 남아 있는 이유는 초보가 보기에도 불편함이 없는 해설과 고수에게 필요한 배경 지식을 모두 담고 있기 때문이 아닐까요? 마찬가지로 이 책이 공매의 초보에게는 자신감과 더불어 실전 팁을, 고수에게는 정확한 근거를 제시해줄 수 있는 공매 분야의 정석이 될 것이라 믿습니다.
홍혁민

작가정보

저자(글) 문현

중앙대학교 건축학과를 학사로 졸업하고 한양대학교 부동산융합대학원 도시부동산개발학과를 석사로 졸업했다. 대우건설에서 13년 동안 근무한 뒤 현재는 ㈜키움이앤에스에서 기획, 토지 매입, 설계, 시공, 분양 등 부동산 개발의 전 과정을 맡아 진행하고 있다. 회사 업무와 별개로 온라인 강의 플랫폼인 탈잉, 숨고에서 부동산 공매 클래스 과정을 운영하며 지금보다 더 많은 사람들이 부동산 재테크 전문가가 될 수 있도록 노력하고 있다.

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