38세까지 20억 만드는 부동산 경매

이항용 지음

더난출판사 2013년 10월 04일 출간 종이책 : 2004년 07월 10일 출간

작품소개

책소개

부동산 경매에 친근하게 접근할 수 있는 마인드를 소개하는 책. 전문가의 도움을 받지 않고도 스스로 안전하게 부동산 경매에 참여할 수 있도록, 기본적인 절차와 상식 등에 대해 자세히 안내하고 있다. 어려운 이론에 얽매이지 않고 투자자들이 꼭 알아야 할 내용만 현장감있게 담았으며, 권리분석 등 복잡한 개념에 대해서는 사례를 풍부하게 들어 설명했다. 이밖에 주택, 아파트, 상가, 토지로 나누어 각각의 경우의 투자 포인트와 리스크 회피하는 법을 짚어주고, 최근 부동산 시장 흐름에 맞추어 좋은 부동산 고르는 법에 대해 설명하고 있다.

목차

- 프롤로그 : 진정으로 부자가 되기를 원한다면
- PART 1. 돈 버는 부동산 경매 안전하게 시작하기
[ 제1장 / 이제 최고의 재테크는 부동산 경매다 ]
. 38세 경제 독립, 부동산 경매로 시작하자
. 부동산 경매로 10년 안에 20억 만들기
. 부동산은 보통 사람을 위한 최고의 재테크다
. 만 원의 투자가 20억을 위한 출발이다
[ 제2장 / 초보자가 알아야 할 기초지식 6가지 ]
. 전문가의 도움을 받고 안목을 길러라
. 발품 파는 걸 게을리 하지 마라
. 부동산등기부등본 분석은 전공필수다
. 권리분석을 알아야 좋은 부동산을 잡는다
. 충분한 정보로 가치를 극대화하라
. 경기 흐름에 민감해야 한다
[ 제3장 / 초보자가 빠지기 쉬운 함정 10가지 ]
. 경매에는 반드시 투자목적이 있어야 한다
. 감정가는 무조건 의심하고 따져봐라
. 보이지 않는 권리에 돈이 숨어 있다
. 매수대금 외에 소요되는 비용을 고려해라
. 경매물건을 정했으면 현장답사는 필수다
. 입찰에 참가할 때는 여유를 가져라
. 경매절차가 자주 변경되면 취하를 의심해라
. 입주시점을 생각하고 입찰에 임해라
. 불경기에는 불법적인 용도변경에 주의해라
. 후순위 임차인 중 세대합가를 조심해라
[ 제4장 / 고수들만 알고 있는 틈새전략 10가지 ]
. 주택거래신고지역은 세금만으로도 돈 번다
. 경매시장이 양극화되면 고가 물건을 노려라
. 사건번호만 잘 봐도 돈이 보인다
. 확실한 물건은 첫번째 매각기일에 들어가라
. 대지권이 없는 아파트를 공략해라
. 불법 건축물을 겁내지 마라
. 세입자가 많은 집은 경쟁자가 줄어든다
. 공유지분 토지는 협상으로 해결해라
. 예고등기는 위험 속에 기회가 있다
. 평범한 물건은 내재적 가치에 주목해라
- PART 2. 돈 버는 부동산 경매 확실하게 익히기
[ 제5장 / 부동산 경매 절차, 알고 보면 쉽다 ]
. 강제경매와 임의경매만 알아도 충분하다
. 경매 용어는 철저하게 익혀라
. 입찰은 한번만 경험하면 해결된다
. 소유권이전등기 내 손으로 직접 하자
. 인도명령과 명도소송은 최후의 수단이다
. 매수가격 결정할 때 세금을 염두에 둬라
[ 제6장 / 부동산 경매의 핵심은 권리분석이다 ]
. 권리분석 잘하려면 물권과 채권을 구별해라
. 물권과 채권의 우선순위만 알면 끝난다
. 매수인도 배당순위를 알아두면 좋다
. 권리분석은 담보를 기준으로 하면 쉽다
. 전세가 있는 부동산은 전입일을 확인해라
. 경매개시등기의 시점을 파악해라
. 등기부등본만 잘 봐도 가등기는 해결된다
. 가압류와 비슷한 가처분을 조심해라
. 유치권은 주로 신축건물에 있다
[ 제7장 / 주택임대차보호법을 알아야 성공한다 ]
. 임차인에 관한 분석을 철저히 해라
. 임차인은 개인만 보호받는다
. 적용대상은 주거용을 기준으로 한다
. 주택의 인도와 전입신고로 대항력을 취득한다
. 확정일자를 받으면 우선변제권이 있다
. 소액임차인은 특별한 보호를 받는다
. 임대차기간은 2년이 기본이다
[ 제8장 / 법정지상권과 대위변제를 확실히 알자 ]
. 법정지상권이 성립될 여지가 있는지 살펴라
. 법정지상권을 찾아내는 방법은 따로 있다
. 대위변제를 알아야 낭패를 당하지 않는다
. 대위변제에 대처하는 방법은 상황별로 다르다
- PART 3. 돈 버는 부동산 경매 실전에 뛰어들기
[ 제9장 / 부동산 경매로 주택 사들이기 ]
. 단독주택에는 재개발의 호재가 있다
. 다가구주택은 안정적인 임대수익이 보장된다
. 고급빌라는 큰 시세차익을 챙길 수 있다
[ 제10장 / 부동산 경매로 아파트 사들이기 ]
. 재건축 아파트에는 숨은 매력이 있다
. 위장전입자가 있는 아파트 가려내는 비법
. 세입자가 있는 아파트는 허점을 노려라
. 유치권 있는 아파트도 협상이 가능하다
. 가등기가 있으면 먼저 어떤 종류인지 살펴라
[ 제11장 / 부동산 경매로 토지 사들이기 ]
. 전원주택지는 개발 가능성을 꼼꼼히 따져라
. 역발상으로 투자기회를 잡아라
. 돈 버는 사람은 규제를 이용한다
. 제주도 토지시장으로 눈을 돌려라
[ 제12장 / 부동산 경매로 상가 사들이기 ]
. 상가투자는 시장조사를 신중하게 해라
. 상사건물임대차보호법에는 맹점이 있다
. 쇼핑몰 상가는 잘만 고르면 대박이다
. 단지 내 상가로 계형 창업자들을 노려라

책 속으로

흔히 부동산 경매라고 하면 법에 대해 많이 아는 전문가나 할 수 있는 어려운 일로 생각한다. 아무래도 위험부담이 크기 때문에 함부로 뛰어들었다가 큰 손해를 볼까봐 두려워하는 사람들도 있다. 하지만 부동산 경매는 약간의 지식과 성실성만 갖추면 누구나 할 수 있는 재테크 수단이라는 점을 알아두었으면 한다. _ pp. 22~23 부동산 경매로 최고의 수익을 올리기 위해서는 꼭 필요한 원칙이 한 가지 있다. 바로 경기의 흐름을 잘 파악해야 한다는 것이다. 경기의 흐름을 잘 타면 부동산 가치를 극대화함으로써 경매로 인한 시세차익보다 더 큰 수익을 얻을 수도 있기 때문이다. _ p. 64 초보자들은 경매를 통해 부동산을 매수할 때 단순히 매수대금만 들어가는 것으로 오해를 하는 경우가 종종 있다. 부동산을 매수할 때는 매수대금 외에도 각종 세금 및 명도비용 등 추가적인 비용이 상당히 소요된다. 이런 점에 대해 정확히 알고 있지 않으면 자금계획에 차질을 초래해, 생각지도 못한 자금을 준비해야 하는 어려움을 겪게 된다. _ p. 79

출판사 서평

◆ 부동산 경매로 돈 버는 비법을 속속들이 파헤친다! 최근 경매인구가 폭발적으로 증가하고 있다. 호가제가 입찰제로 변경되면서 일반인들의 경매시장 접근이 용이해짐에 따라 부동산 경매가 안정성과 수익성을 동시에 추구할 수 있는 효과적인 재테크 수단으로 주목받고 있기 때문이다. 《38세까지 20억 만드는 부동산 경매》는 부동산 경매에 관심은 있지만 막연한 두려움을 느끼고 있는 초보자들을 위해 부동산 경매에 친근하게 접근할 수 있는 마인드부터 알려준다. 또한 전문가의 도움을 받지 않고도 스스로 안전하게 부동산 경매에 참여할 수 있도록 기본적인 절차와 상식 등에 대해서도 자세히 알려준다. 이 책은 초보자들이 부동산 경매에 접근하는 데 있어 실질적으로 수익을 올리는 데 도움이 될 수 있는 구체적인 정보와 지식만을 골라서 담되, 누구나 쉽게 읽고 이해할 수 있도록 설명하는 데 중점을 두었다. 어려운 이론에 얽매이지 않고 투자자들이 꼭 알아야 할 내용만 현장감 있게 담은 것이 이 책의 가장 큰 특징이다. 초보자들이 가장 어려워하는 권리분석에 대해서는 사례를 풍부하게 들어 설명함으로써 이해를 도왔고, 법률 용어 때문에 자칫 지루할 수 있는 주택임대차보호법에 대해서는 Q&A 형식으로 핵심만 짚어서 설명해 재미있게 읽을 수 있게 했다. 특히 현장에서 직접 수집한 실제 성공 사례들은 초보자들에게 자신감을 심어줄 수 있는 좋은 본보기가 될 것이다. 법무법인에서 오랫동안 부동산 경매에 관련된 업무를 맡아온 저자는 사람들이 경매를 어렵게 생각하는 이유는 꼭 알아도 되지 않는 이론들까지 다 알아야 한다고 생각하기 때문이라고 지적하면서, 꼭 알아야 할 지식과 정보만 습득한 후에는 일단 도전을 해보는 자세가 필요하다고 역설한다. 물론 어떤 투자에도 리스크는 따르게 마련이므로 사전에 철저한 학습과 준비가 필요하지만, 그것이 그렇게 엄청난 시간과 비용을 필요로 하는 것은 아니라는 것이다. 이 책은 부동산 경매가 누구나 마음만 먹으면 얼마든지 도전할 수 있는 훌륭한 재테크라는 점을 잘 보여주고 있으며, 나도 할 수 있다는 자신감을 불어넣어준다. ◆ 38세 경제 독립, 부동산 경매로 시작하자! “물려받은 재산도 없고 월급은 쥐꼬리만큼 받는데 무슨 수로 억대 부자가 되지?, 나는 언제쯤이나 전세살이 면하고 내 집에서 편히 살 수 있을까?, 언제 해고될지 모르는 불안한 직장생활을 하면서 노후준비는 대체 어떻게 해야 되지?” 우리 주위에는 부자를 꿈꾸면서도 속수무책으로 이런 한탄만 하는 사람들이 의외로 많다. 이 책의 저자는 “나도 재테크 좀 해보고 싶은데…….” 하면서 정작 이건 이래서 위험하고 저건 저래서 안 되고 하면서 요리조리 재기만 하다가 끝내고 마는 사람들을 흔히 본다면서, 재테크를 시작할 때 가장 중요한 것은 일단 자신에게 맞는 분명한 목표를 세우는 것이라고 강조한다. 목표가 있어야만 실행할 의지가 생기고, 의지가 있어야만 손과 발이 움직여준다는 논리다. 그러면서 오늘날 사회·경제 상황과 일반적 라이프사이클에 비춰볼 때, 38세까지는 경제적 자유를 위한 준비를 마쳐야만 안락한 노후생활을 보장받을 수 있고, 그러기 위해서는 20억 원 정도의 자산이 필요하다고 주장한다. 최근 경제 불안과 맞물려 퇴직 연령이 38세로까지 낮춰지면서 “삼팔선이 무너졌다.”라는 유행어가 나돌고 있는데, 이것은 단지 몇몇 사람들의 특수한 이야기가 아니라 우리 모두에게 닥칠 수 있는 엄연한 현실이다. 따라서 이제는 40대나 50대가 되어서 노후를 준비하려고 하면 너무 늦고 20대 후반부터 준비를 해서 38세까지 경제적 자유를 위한 준비를 마치는 것이 가장 이상적인 재정 설계라라는 것이 저자의 주장이다. 하지만 반드시 38세까지 20억 원을 만들어야만 부자라고 할 수 있는 것은 아니고 개인의 자산현황이나 기타 여건에 따라서 합리적인 목표를 세우는 것이 중요하다고 덧붙인다. ◆ 철저한 현장 중심 정보와 투자 노하우 담은 알짜배기 부동산 경매 투자서 이 책은 총 3개의 PART로 구성되어 있다. PART 1은 부동산 경매가 왜 최고의 재테크 수단인지, 부동산 경매에 도전하는 초보자들이 주의해야 할 함정은 무엇인지, 본격적으로 부동산 경매에 뛰어들기 전에 반드시 알아두어야 할 기초지식은 무엇인지를 알려주고 있다. 나아가 기존의 책들에서는 미처 소개되지 않았던 틈새 전략들을 알려줌으로써 좀더 빨리 실전에 익숙해질 수 있도록 했다. PART 2는 부동산 경매 투자자들이 꼭 알아야 이론 가운데 권리분석과 주택임대차보호법, 법정지상권과 대위변제를 중심으로 설명했다. PART 3은 주택, 아파트, 상가, 토지로 나누어 각각의 경우에 투자 포인트와 리스크 회피하는 법을 짚어주고, 최근 부동산 시장 흐름에 맞춰 좋은 부동산을 고르는 법 등에 대해서 설명했다

작가정보

저자(글) 이항용

◆ 이항용 연세대학교 법학과를 졸업하고, 현재 서정 법무법인에서 일하고 있다. 부동산 경매 및 주택임대차 업무를 다년간 수행하고 있으며, 부동산 개발 및 Project Financing을 위한 법률업무와 채권관리 및 기업법무 등도 수행하고 있다. 더불어 각 금융기관들이 NPL을 처리하는 데 있어 모건 스탠리, GE 캐피탈, 써버러스 등을 위해 업무를 수행하기도 했다.