빌딩 테크

빌딩 투자를 위한 대한민국 1교시

강대현 지음

성안당 2019년 06월 17일 출간 종이책 : 2018년 06월 07일 출간

작품소개

책소개

저금리로 은행 이자도 기대하기 쉽지 않은 요즘, 돈 좀 있다는 사람들의 중요 관심사는 바로 건물이다. 안정적인 임대 수익은 물론 장기적으로는 시세 차익을 노려볼 수 있기 때문이다.
건물을 가지고 있으면 일을 하지 않고도 월세로 먹고 살 수 있다는 이유로 요즘 청소년들의 장래희망 1위가 건물주라는 통계도 있고, 혹자는 “요즘엔 대기업보다 공무원이, 또 공무원보다도 건물주가 인기 직종”이라고도 한다.
그렇다면 과연 빌딩 투자에 대한 승산, 있을까? 없을까?
답은 ‘있다’다.
여전히 많은 사람들이 부동산 투자에 관한 올바른 인식이 없이 손쉽게 달콤한 유혹에 넘어가고, 자신의 선택을 후회하기도 한다. 특히나 저자 주변에는 자신이 사들인 부동산 때문에 생긴 고민을 털어놓는 사람들이 많고, 기적과도 같은 마법을 부려서 죽은 부동산도 살려낼 것으로 기대했던 사람들이 실망을 하는 모습에 안타까움을 느낀 저자는 다시 한번(2009년 첫 책 출간) 책을 써야겠다고 생각했다.
주택 시장은 꾸준히 출렁거려왔고 불패신화도 깨졌지만 상업용 부동산 시장은 상대적으로 훨씬 안정된 흐름을 보이면서 지속적으로 수익을 창출했다. 상가 빌딩 투자를 중심으로, 끊임없는 노력과 잘 단련시킨 감을 무기로 가치가 저평가된 물건을 찾아 수익을 창출하는 가치투자의 원칙은 저자가 첫 책을 냈던 그때나 지금이나 마찬가지다. 다만 지금은 우리 경제와 부동산 시장에 여러 가지 변화가 있었으므로 변화된 환경에 맞게 원칙과 전략을 설명하고 보완했다.
여전히 많은 사람들이 부동산 투자, 특히 빌딩 투자에 대해 가지고 있는 안일한 시선을 가지고 있다.
누구나 투자를 잘 해서 돈을 벌고 싶어 하지만 누군가 부동산으로 돈을 벌었다고 하면 졸부 취급을 하거나,
원래 부자였으니 돈이 돈을 번 것이라고 생각한다. 이러한 이중적인 시선은 그 고도성장 시대의 유산이다.
저성장 시대인 지금은 더 이상은 통하지 않는다. 그런데도 많은 사람들은 부동산 투자로 수익을 올리는 사람들을 부러워하면서도 한편으로는 ‘운이 좋아서 그런 거지, 나도 돈만 있었으면 얼마든지 돈 벌 수 있었을 걸’ 하면서 애써 평가절하하려고 한다.
독자들 중에는 어느 정도의 자금을 모아서 본격적인 빌딩 투자 비즈니스에 나설 생각을 하는 분들도 있을 것이고, 아직은 준비가 안 되어 있지만 미래에 언젠가 투자를 시작하려고 계획하는 분들도 있을 것이다.
어떤 분들이 읽어도 빌딩 투자란 무엇이며 어떤 전략과 원칙을 가지고 접근해야 할지 인식을 바로 세울 수 있는 내용으로 구성되었다. 빌딩 투자란 총성 없는 전쟁터와도 같아서 죽기 살기로 몸을 움직이고 머리를 써야만 살아남을 수 있다.
또한 남을 따라서 투자하는 것이 아니라, 자신만의 투자원칙을 가지고 투자할 수 있는 안목을 키워야 한다. 이 책이 바로 그 빌딩 투자에 대한 안목을 키우는 데 도움을 줄 것으로 기대한다.

목차

PART1 : 그들이 말하지 않는, 빌딩 투자의 기본
1. 아파트는 사는 곳, 빌딩은 돈 버는 곳이다
집 사재기는 투자가 아니다 | 안정성으로 보나, 수익으로 보나 빌딩이 답이다 | 시간이 흐를수록 더 빌딩 투자가 답이다
2. 리스크를 생각한다면 투자엔 빌딩만 한 게 없다
기대했던 수익이 나지 않을 때, 빌딩 투자의 ‘플랜 B’ | 강남의 상가보다는 강북의 빌딩을 선택하라
3. 간접투자, 도대체 내 몫은 얼마인가
간접투자 수익 중에 내게 돌아오는 비율은 얼마? | 손실을 볼 때에는 간접투자가 더 위험할 수도 있다
4. 오피스 빌딩은 생각도 안 하는 이유
오피스 빌딩의 치명적인 약점, 공실률 | ‘법인 임차인은 깔끔하다’는 신화
5. 누구나 할 수 있지만 아무나 할 수는 없다
좋은 빌딩은 절대 당신을 기다려주지 않는다 | 어떤 고수도 죽은 빌딩은 못 살린다
6. “빌딩 투자? 돈만 많으면 나라고 못하겠어!”
재료만 많이 넣으면 음식이 맛있어지나? | 관리 못하는 많은 돈은 오히려 불행의 씨앗이다
7. 투자 성공, 오로지 내가 잘한 결과라고 착각하지 말라
초보자의 행운이 오히려 위험한 이유 | 운도 노력하는 사람에게 의미가 있다
8. 빌딩 투자를 실패로 이끄는 네 가지 마인드
마인드 1 : 과시욕 | 마인드 2 : 불신 | 마인드 3 : 팔랑귀 | 마인드 4 : 자만심 | 기회가 왔을 때 뒷걸음질 치는 사람들 | 낚시꾼에겐 놓친 물고기가 가장 큰 대어다
9. 정보의 홍수 시대, 투자의 감을 키워라
빌딩 투자라는 바둑판에서 묘수를 찾으려면 | 감이 없다고 겁먹지 마라, 감은 부딪치면서 큰다

PART2 : 그러면 어떤 빌딩에 투자할 것인가?
1.돈에다 빌딩을 끼워 맞추지 말라
당장 살 수 없다고 해도 다양하게 보아라 | 큰 빌딩 하나보다 작은 빌딩 두 개가 나을 수도 있다
2. 싼 빌딩을 찾기보다 투자금을 늘릴 방법을 찾아라
자금을 늘릴 다양한 방법을 고민해 보라 | 공동투자를 원활하게 만들어주는 장치들
3. 레버리지, 더도 덜도 말고 적당히
오르면 대박, 하지만 떨어지면? | 그래도 레버리지 투자를 고려한다면
4. 싸게 샀다고 좋아하다가는 빌딩 푸어가 된다
착한 가격? 가치가 착해야 한다 | 하우스 푸어만 있나? 빌딩 푸어도 있다 | 똑똑하고 잘난사람은 빌딩 투자를 하지 마라
5. 확정수익 보장이라는 위험한 유혹
부동산 사업자가 확정수익을 이용하는 방법 | 보너스에 정신 팔지 말고 실제 가치에 집중하라
6. 집 앞에서 시작하라
몸이 멀어지면 마음도 멀어진다 | 내가 가장 잘 아는 지역은 우리 동네다
7. 지역의 상권에서 시세와 가치를 비교하라
강남대로에서 시작해서 방배동 카페 골목까지 | 번화가에서 시작해서 범위를 넓혀라 | 번화가 빌딩은 비싸고 값이 오르지 않는다?
8. 지역의 토박이는 1급 부동산 정보원이다
지역의 정보는 지역에 가서 캐라 | 빌딩이 아니라 사람이 하자일 수도 있다
9. 초보를 위한 부동산 옥석 가리기의 기본
좋은 입지 조건을 선별하는 기본 중에 기본 | 초보를 위한 빌딩 분류 | 내 건물보다는 주변 시세가 더 중요하다

PART3 : 빌딩 투자는 무조건 ‘기-승-전-가치’다
1.빌딩의 가치, 그것이 알고 싶다
시세와 실제 가치는 다르다 | 현재 가치와 잠재 가치
2. 저평가된 빌딩이 존재하는 이유
가치를 떨어뜨리는 세 가지 원인 : 건물의 약점, 소유주의 안목, 관리 상태 | 극복할 수 있는 약점은 숨은 가치로 변신한다
3. 100점짜리는 없다, 80점짜리면 OK!
눈에 보이는 단점에 휘둘리지 말고 장점과 비교해 보라 | 모든 장점을 날려버리는 결정적 단점도 있다
4. 임차인의 눈으로 가치를 평가하라
누가 들어와도 남는 장사를 못하는 임대료라면 거품이다 | 분위기의 밀물에 이끌리면 썰물에 쓸려간다
5. 친구는 속였다기보다는, (친구가) 속았을 뿐이다
중개업자의 말은 친척이나 친구도 믿지 마라 | 잊지 마라, 모든 투자의 책임은 나에게 있다
6. 연예인 빌딩 투자 성공의 허와 실
빌딩으로 대박 난 인기 연예인, 하지만 잘 산 것일까? | 쉽지 않을 때 기회를 발견하는 사람이 진정한 고수다
7. 부동산에 속는 연예인들, 왜?
유명인일수록 바쁠수록 친할수록 높아지는 사기 확률 | 설마 ‘유명인을 속이겠어?’ ‘유명인이 속이겠어?’라는 함정 | 인간관계와 비즈니스는 엄격하게 구분하라
8. 부동산 업자를 투자 전문가라고 착각하지 말라
중개의 전문가와 투자의 전문가는 다르다 | 객관적인, 너무나 객관적인 감정평가
9. 유동 인구의 양에 속지 말고 질을 따져라
한 번의 답사만으로 유동 인구를 판단하지 말라 | 역세권의 함정
10. ‘정부’만큼 못 믿을 곳도 없다
거창한 정부 개발 계획, 알고 보면 지뢰밭 | 달콤하지만 위험한 ‘정부’의 유혹
11. 편법, 대박과 쪽박 사이
알박기? 낙동강 오리알! | ‘기획부동산’은 아예

출판사 서평

‘부동산 투자의 꽃’ 빌딩,
돈 되는 빌딩 투자 어떻게?
자나 깨나 앉으나 서나 중요한 입지 선정 요령
어느 지역 어떤 건물을 노려야 성공하나?
매입 후 리모델링으로 임대 수익과 건물 가치 높이기
빌딩 투자는 무조건 ‘기-승-전-가치’다!

잘 사고 잘 벌고 잘 파는 빌딩 투자 노하우,
단 한 권으로 단 한 번의 실패 없이 성공한다!

이 책은 총 5개의 파트로 구성되어 있다. PART 1 ‘그들이 말하지 않는 빌딩투자의 기본’에서는 왜 빌딩 투자가 답이 되는지를 설명하고 정보 홍수의 시대에 투자에 대한 감을 키울 수 있는 방법에 대해 이야기 한다. 부동산 전문가인 저자가 들려주는 기본적인 내용만 읽어도 좋은 빌딩을 보는 안목을 키울 수 있을 것이다. PART 2 ‘그러면 어떤 빌딩에 투자할 것인가?’에서는 싼 빌딩보다는 투자금을 늘릴 방법을 찾고, 초보를 위한 부동산 옥석 가리기의 기본을 강조하고 있다. 부동산 시장의 전반적인 흐름과 트렌드는 물론 어떻게 빌딩에 투자하는 것이 좋은지 명쾌한 해답을 들려준다. PART 3 ‘빌딩 투자는 무조건 ‘기-승-전-가치다’에서는 빌딩의 시세와 실제 가치는 다를 수 있음을 알기 쉽게 설명하고, 연예인들의 빌딩 투자 성공의 허와 실을 비롯한 다양한 사례를 통해 빌딩 투자에 대한 전략을 세울 수 있도록 돕는다. PART 4 ‘잘 사고 잘 벌고 잘 파는 빌딩 투자 노하우’에서는 협상의 조건이나 위기 탈출의 방법 등 다양한 경험을 가진 저자를 통해 빌딩 투자 전략의 비법을 전수받을 수 있다.
PART 5 ‘빌딩 투자는 재테크가 아니라 비지니스다’에서는 빌딩 투자를 차별화하는 방법을 알아보고 빌딩 가치 투자의 핵심은 재테크가 아니라 비즈니스이며, 전업 빌딩 투자를 위한 알곡 같은 팁을 전해 준다.
가장 중요한 것은 스스로 수익을 창출하는 방법을 알아보고, 빌딩에 대한 지속적인 관심은 물론 스스로 학습하는 노력이 필요하다는 것이다. 빌딩 투자자로 나서기 전에 알아야 할 최소한의 지식은 물론, 다양한 사례와 함께 구체적인 전략을 담은 이 책을 읽고 빌딩 투자의 고수가 되어보자.
부동산을 통해 돈을 벌려면 한발 앞선 마인드와 부지런한 행동이 필요하고, 그렇게 한 사람만이 성공 확률을 높일 수 있다.

작가정보

저자(글) 강대현

저자 강대현은 (주)월드비 대표이사. 강남 일대를 중심으로 한 빌딩 투자 비즈니스로 수백억 대의 부를 이룬 진정한 의미의 자수성가형 젊은 부자이자 ‘빌딩 테크’ 전문가이다. 십 수 년간 탁월한 감각과 냉철한 비즈니스 마인드로 많은 빌딩을 거래한 저자는 순간의 이익보다 미래의 가치를 중시하는 투자법을 지향한다. 철저한 리스크 관리와 폭넓은 투자 마인드로 무장하고, 기다려야 할 때와 공격적이어야 할 때를 정확히 판단하며 잘 사고 잘 벌고 잘 파는 활동이 ‘빌딩 테크’의 핵심이라고 말한다. 첫 번째 책으로 『부동산 가치 투자 전략』을 펴냈던 저자는 빌딩 투자라는 것이 누구나 아무나 부업처럼 쉽게 할 수 있는 일이 아니라 정면으로 도전하여 성과를 내는 고난도 비즈니스임을 강조하며 그 본질과 사례를 공유하기 위해 두 번째 책을 출간했다. 저자는 오늘 이 순간에도 관심지역의 데이터를 수집하고 보유한 빌딩의 가치를 높이기 위해 방심하지 않고 전력을 다하고 있다.