부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라

김종선 지음

팬덤북스 2011년 11월 10일 출간 종이책 : 2010년 04월 16일 출간

작품소개

책소개

명쾌, 유쾌, 통쾌한 부동산 가치투자 전략을 배우다!

부동산 애널리스트 김종선의 『부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라』. 이론과 실무를 갖춘 독보적 부동산 애널리스트로 활동하면서 부동산학에 대해 강의해온 저자가, 부동산 투자에서 10배를 버는 비법을 소개하고 있다. 2008년에 발생한 세계적 금융위기에 따른 불안한 부동산의 가치를 명쾌하고 유쾌하고 통쾌하게 분석한다. 특히 현재가치가 아닌 미래가치에 주목하여 혼란스러운 부동산 시장에서 100% 치고 빠지는 부동산 가치투자 전략을 중점적으로 설명한다. 꼬리를 물고 이어지는 부동산 투자에 관한 의문점도 시원하게 해결해주고 있다.

『부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라』는 성공하는 부동산 투자 전략의 핵심적 키워드인 부동산 가치투자 전략의 핵심을 모았다. '묻지 마 부동산 투자'를 거부하고 있다. 부동산의 가격 패러다임은 물론, 가치를 올바르게 알아 10배의 수익을 올리는 부동산 투자 고수가 되도록 이끈다. 사례를 담아내 활용하도록 구성했다.

목차

제1장 부동산 가치투자를 이해하라
　1. 가치투자 개념잡기
　2. 부동산 가치투자와 부동산 가치평가
　3. 가치평가와 경기변동 사이의 함수관계는?

제2장 부동산 시장의 법칙을 읽으면 미래가치가 보인다
　1. 부동산도 원판불변의 법칙이 있다? - 자연적 특성
　2. 부동산도 가꾸기 나름이다 - 인문적 특성
　3. 부동산 가격은 멋대로 움직인다? - 부동산 가격의 제 원칙들

제3장 부동산의 현재가치와 미래가치 평가를 위한 첫걸음
　1. 부동산으로 발생하는 현금흐름에 대한 이해 - 소득 vs 지출
　2. 화폐의 시간가치에 대한 이해
　3. 가치평가를 위한 재무적 스킬의 이해
　4. 가치평가를 위한 재무적 스킬의 실제

제4장 부동산 투자가치평가를 위한 기초적 공법 따라잡기
　1. 토지에 붙는 이름표 - 지목이란?
　2. ‘측량 ? 수로조사 및 지적에 관한 법률’ 주요 용어 이해하기
　3. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 주요 용어 이해하기
　4. 용도지역 이해하기
　5. 용도지구 이해하기
　6. 용도구역 이해하기
　7. 토지 관련 공부서류 확인도 재테크 내공
　8. 미래가치 평가를 위한 건물 체크 포인트

제5장 부동산 가치평가를 위한 방법 이해하기
　1. 시장가격을 기초로 한 부동산 가치평가 - 거래사례비교법
　2. 거래사례비교법 한 뼘만 더 알아보기
　3. 원가를 기초로 한 부동산 가치평가 - 원가법
　4. 미래 수익을 기초로 한 부동산 가치평가 - 수익환원법

제6장 도전! 부동산 가치평가 - 실제 활용 편
　1. 지금 내가 구입하려는 집값은 적절한 것일까?
　2. 지금 내가 구입하려는 땅값은 적절한 것일까?
　3. 지금 내가 구입하려는 수익성 부동산의 가격은 적절한 것일까?

책 속으로

출판사 서평

불안한 대한민국 부동산의 가치를 명쾌 · 통쾌 · 유쾌하게 분석한다!!

대한민국 부동산 가격은 제멋대로 움직인다?
대체 부동산 가격은 어떻게 정해지는 걸까?
내 부동산의 가치는 얼마나 되는 걸까?
부동산 도대체 언제 사서, 언제 얼마에 팔아야 돈이 되는 걸까?
부동산 투자, 현재가치보다 미래가치에 주목하라고?

성공하는 부동산 투자는 부동산의 가치를 평가하는 기술에 달려 있다

2010년 상반기, 여전히 대한민국 부동산 시장의 전망은 먹구름 속에 갇혀 있다. 2008년의 금융위기에 따른 미분양 사태로 건설사들의 도산이 줄을 잇고 있으며, 전세값은 폭등하고 부동산 가격의 양극화가 더욱 심해지고 있다. 이런 부정적 현상에서도 2010년 부동산 시장은 부동산 대폭락의 시나리오가 만연했던 2009년에 비해 조금씩 회복 기세를 보이고 있다.
이런 불확실하고 불안한 부동산 시장의 미래는 서민 경제를 더욱 어렵게 하고 있다. 최근 물러난 한국은행 이성태 전 총재는 임기를 마치면서 “중앙은행 사람들도 불확실한 미래에 대해 때론 판단에 자신이 없는 인간일 뿐이다”라는 회한을 할 정도로 돈의 흐름을 읽어내는 것은 전문가도 힘들다는 점을 토로했다. 돈의 흐름처럼 부동산의 흐름에 대한 분석도 점쟁이처럼 맞출 수 없는 것이다. 그만큼 부동산 시장을 결정하는 패러다임이 복잡하기 때문이다.
물론 2010년 부동산 시장에 대한 전망이 전문가마다 다양하기는 하지만, 정부가 주도하는 개건축, 재개발 계획 등은 수액이 필요한 대한민국 부동산 시장에 조금씩 활기를 주고 있는 것도 사실이다. 다만 성공하는 부동산 투자를 어떻게 하느냐에 달려 있다. 그 핵심 키워드는 바로 부동산의 가치를 제대로 평가하는 데 있다.

부동산 투자를 한다면, 먼저 가치투자를 이해하라

불확실하고 불안한 대한민국 부동산 시장에서 성공하는 부동산 투자방법은 무엇일까? 내가 가진 아파트의 가격대는 과연 얼마일까? 상가의 권리금은 어떻게 책정되는 걸까? 돈 되는 땅은 대체 어디이며 땅의 가격은 어떻게 매겨지는 걸까? 내 아파트를 언제 사고 대체 얼마를 주고 팔아야 하는가? 시장가격에도 법칙이 있다는데? 지금 내가 구입하려는 집의 가격은 적절한 걸까?
이처럼 부동산 투자에 대한 의문점이 꼬리에 꼬리를 문다. 하지만 조급한 나머지, 부동산 가치에 대한 섣부른 판단을 저지른다. 성공하는 부동산 투자를 위해서 먼저 자신의 투자원칙과 투자가치를 면밀하게 재점검하는 것이 우선이다. 따라서 부동산 투자를 하겠다면, 먼저 가치투자를 이해해야 한다. “아는 만큼 보인다”라는 말이 있다. 부동산도 아는 만큼 돈을 번다.
성공하는 부동산 투자전략의 핵심 키워드는 바로 부동산의 가치평가에 있다. 그런 점에서 100% 치고 빠지는 부동산 가치투자전략을 알려주는《부동산 투자를 했으면 무조건 10배는 벌어라》는 김종선 부동산애널리스트가 제안하는 부동산 가치투자전략의 핵심을 모았다. 김종선 부동산애널리스트는 이미 세 권의 부동산 투자서로 탄탄한 이론과 실전투자의 전략을 알려주었다. 이 책은 ‘묻지 마 투자’를 단호하게 거부하고, 부동산의 가치를 제대로 알고 투자하고 공부하여, 투자 대비 10배의 수익을 올리는 ‘투자의 고수’로 만들어 줄 것이다.
그렇다면 가치투자의 핵심은 무엇일까? 한마디로 말해, 가치투자란 미래가치에 비해 현재 시장가격이 저평가되어 있는 부동산에 투자하는 것을 의미한다. 다시 말해, 미래시점에서 예상되는 부동산 가격을 미리 예측하여 투자하는 것이다. 그럼 확인할 수 없는 부동산의 미래가치를 어떤 기준으로 판단할 수 있을까?
첫째, 주거용 부동산의 가치투자를 판단하는 기준으로, 1) 교육시설이 잘되어 있는 곳을 찾아라 2) 대중교통시설, 특히 전철 역세권을 노려라 3) 주거를 위한 웰빙요건을 갖춘 곳을 찾아라 4) 대형할인점을 주목하라 5) 아파트의 브랜드를 따져라 6) 경제논리에 충실하라 7) 인구유입이 늘어날 것으로 예상되는 지역을 먼저 따져라 등이다.
둘째, 상가의 가치투자를 판단하는 기준으로, 1) 사람들의 시선을 끌 수 있는 곳이어야 한다 2) 접근이 용이해야 한다 3) 소비자들이 항상 필요로 하는 물건을 취급하는 점포가 많아야 한다 4) 인근 지역에 있는 유사 상가의 권리금이 높은 곳이 좋다 4) 현재 인근 지역의 해당 상가와 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 나아가 새로 건축될 가능성이 있는지를 알아본다 등이다.

100% 치고 빠지는 부동산 가치투자전략

부동산 가치투자전략의 핵심은 투자가치 대비 낮은 가격이나 적정가의 부동산에 투자하는 것이다. 가치 있는 부동산을 판단하는 눈은 하루아침에 만들어지는 것이 아니다. 이 책의 저자는 요즘처럼 불안한 부동산 시장에서 100% 치고 빠지는 부동산 가치투자전략을 냉철하게 제시하고 있다.

1) 부동산 투자자는 끊임없이 저평가 부동산을 찾아다녀야 한다.
일찍 일어나는 새가 먹이를 잡아먹듯, 부동산 재테크 역시 부지런하지 않으면 안 된다. 부지런히 발품을 팔아 투자하고자 하는 지역에서 저평가 된 부동산을 찾아라, 아무리 불황이라도 저평가된 지역은 있다.
2) 부동산 가격에는 정가가 없다는 점을 활용하라
일물일가의 법칙(一物一價)이 존재하지 않는 것이 부동산이다. 하지만 부동산의 가치평가에 따라 정가가 정해진다는 것을 숙지해야 한다. 그렇다면 가치평가에 맞는 부동산의 정가를 예측하고 투자하는 방법은 무엇일까?
3) 부동산 가치평가에도 법칙이 있다.
첫째, 부동산에도 원판불변의 법칙(자연적 특성)이 존재한다. 부동성, 부증성, 영속성이 바로 그것이다. 이 법칙을 일단 명심하라. 둘째, 부동산 가꾸기 나름이다(인위적 특성). 용도의 다양성, 합병 및 분할의 가능성, 가변성을 활용하라. 셋째, 부동산 가격은 움직인다. 수요와 공급의 원칙, 대체의 원칙, 최유효이용의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증·체감의 원칙, 수익배분의 원칙 등이 있다.
4) 부동산의 현재가치와 미래가치를 평가하기
첫째, 부동산을 가짐으로써 발생되는 현금의 소득과 지출을 분석해야 한다. 둘째, 효율적인 부동산 재테크는 화폐의 시간적 가치를 제대로 분석하여 활용하는 데 있다. 셋째, 토지의 미래가치를 평가하기 위해서 토지 관련 법률을 먼저 이해해야 한다.

그 외 부동산 가치평가를 위한 방법 이해하기 편에서는 시장가격을 기초로 한 부동산 가치평가를 거래사례를 비교하면서 정리했으며, 원가를 기초로 한 부동산 가치평가, 미래 수익을 기초로 한 부동산 가치평가를 분석하는 방법을 마련했다. 또한 부동산 가치평가에 대한 실제 활용 편을 마련하여, 지금 내가 구입하려는 집의 가격은 적절한 것인지, 땅값은 적절한 것인지, 수익을 위한 투자하는 부동산 가격은 적절한 것인지를 실제 사례와 분석을 통해서 활용하는 방법을 제공하고 있다

작가정보

저자(글) 김종선

저자 김종선은 부동산 애널리스트다. 인천대학교 경영대학원 경영학 석사학위(부동산 전공)를 받았으며, 동대학원에서 박사(재무관리)를 수료했다. 이론과 실무를 겸비한 독보적인 부동산 애널리스트로 활동하면서 부천대학, 경인여자대학, 가천의과학대학교 등에서 부동산을 강의했다. 지은 책으로 부동산 재테크 초보자를 위한 지침서《돈이 되는 부동산 핵심전략을 짚어주는 부동산 투자 교과서》, 2012년 대한민국 부동산의 운명을 결정하는 경기도 투자유망지역을 분석한 《경기도 부동산 실전투자 교과서》, 금융위기 이후 급변하는 대한민국 부동산의 패러다임을 분석한 《2011년 부동산 대폭등시대가 온다》, 2010년 부동산 현황을 분석한《2010년 부동산 대해부》(공저)가 있다. 신세계 백화점 문화센터, KFM <경기도 웰빙 투데이>, 고뉴스TV, 스피드뱅크, 중앙일보 조인스랜드 등에서 부동산 재테크를 강의하고 있다. 현재 BSI 경영연구원 대표, (주)리치에셋 이사와 한서대학교 국제통상학부 및 정보산업대학원 겸임교수로 재직하고 있다.