부동산 경매 백과

김창식 지음

가디언 2014년 02월 12일 출간 종이책 : 2014년 02월 05일 출간

작품소개

책소개

『부동산 경매 백과』는 경매의 입문부터 권리분석상 정상의 내용까지 다루고 있다. 2014년 1월 기준으로 경매관련법 및 판례를 반영하였으며 실무제요의 해석과 최신 판례를 세심하게 분석하여 교재에 반영하였다.

목차

초판 서문
개정판 서문
독자에게 쓰는 편지

1장 경매의 절차
1.부동산경매사건의 진행기간 등에 대한 예규
2.경매 신청
3.경매개시결정
4.경매절차의 이해관계인
5.경매개시결정에 대한 이의
6.배당요구종기의 결정 및 공고
7.채권신고의 최고
8.현황조사
9.감정평가
10.매각물건명세서
11.무잉여의 판단
12.매각기일 및 매각결정기일의 지정·공고·통지
13.경매기록의 열람과 등사
14.매각의 실시
15.매각결정기일
16.매각허가에 대한 이의
17.매각불허가결정
18.매각허가결정
19.매각허가여부에 대한 즉시항고
20.매각허가결정의 확정
21.매각허가결정의 취소신청
22.매각대금의 납부
23.매각대금 납부의 효과
24.말소등기 등의 촉탁
25.경매신청의 취하
26.농지취득자격증명

2장 주택임대차보호법
1.서
2.주택의 여부에 대한 판단
3.대항력
4.우선변제권
5.소액임차인의 최우선변제권
6.임차권등기명령
7.주택임대차보호법 기타

3장 상가건물임대차보호법
1)적용대상
2)환산보증금 제도
3)계약갱신요구권
4)적용대상 및 소액임차인의 범위와 최우선변제액
5)차임 등의 증감청구권
6)월차임 전환 시 산정률의 상한
7)이하 다음은 주택임대차보호법과 유사하다

4장 권리분석
1.의의
2.말소기준등기
3.가압류
4.가처분
5.가등기
6.저당권, 근저당권, 법정저당권, 공동저당권, 공장저당
7.전세권
8.지상권
9.예고등기
10.채권자취소권

5장 경매의 함정
1.종전경매
2.위장임차인
3.지분경매
4.공유자의 우선매수청구권
5.임차인의 우선매수신청권
6.아파트관리비 체납의 문제
7.경매목적물의 하자와 담보책임
8.위법건축물
9.분묘기지권
10.대위변제
11.임차권의 양도, 임차물의 전대

6장 대지사용권. 대지권. 대지권미등기. 별도등기
1.대지사용권
2.대지권
3.대지권미등기
4.별도등기

7장 법정지상권
1)의의
2)법정지상권의 종류
3)민법 366조 법정지상권 성립요건
4)관습상의 법정지상권 성립요건
5)법정지상권 공통 적용
6)실전에 있어서 법정지상권 성립여부에 대한 판단
7)법정지상권 판례에 대한 접근

8장 유치권
1)의의
2)민사집행법상의 유치권
3)유치권의 성립요건
4)채권과 목적물과의 견련성
5)견련성의 확장
6)유치권의 성립대상
7)유치권의 불성립대상
8)유치권자의 권리
9)유치권자의 의무
10)채무자의 소멸청구권
11)유치권의 소멸사유
12)유치권의 특별소멸사유
13)집행절차상의 유치권의 성립 여부

9장 배당
1.배당요구
2.채권계산서
3.배당순위
4.배당기일의 실시
5.배당이의의 소

10장 인도와 명도
1.인도명령의 의의
2.인도명령의 신청
3.인도명령의 당사자
4.인도명령의 재판
5.인도명령에 대한 불복방법
6.집행의 실행
7.인도명령집행 절차도
8.인도명령 기타
9.명도소송

책 속으로

경매가 진행 중일 때 앞으로 무슨 절차가 남았는지, 남아 있는 절차에서 어떤 경우의 수들이 일어날 수 있는지 등을 손바닥 보듯 해야 한다. 또한 채무자, 소유자 또는 이해관계자들이 어떤 방식으로 자신들의 권리를 방어할 수 있는지에 대한 이해와 그에 관한 대책이 없으면 아무리 낙찰을 받았다 하더라도 낙동강 오리알이 될 수 있다. 경매절차에서의 유연한 대응능력, 이것이 고수의 요건이다. -36p, 1장 경매의 절차

「주택임대차보호법」의 이해와 응용은 경매의 기본이다. 우리가 살아가면서 가장 기본이 되는 의식주에 관한 문제이면서, 아파트나 단독주택에 대한 경매를 하지 않더라도 토지상에 건축물이 있거나, 상가건물에 거주자가 있으면 경우에 따라「주택임대차보호법」의 대상이 될 수 있기 때문이다. 또한 “배워서 남 주랴”는 말이 있듯이 어떤 과목의 학습보다 유용하다. -176p, 2장「주택임대차보호법」

경매란 소유자의 의사에 반하여 행하여지므로 원천적으로 조정절차가 차단된다. 또한 입찰자는 경매목적부동산의 현황을 조사할 권한이 없다. 경매물건의 취득과 관련하여 매매당사자 간의 조정절차 부재 및 현황의 미확인으로 인하여 매수인에게 발생할 수 있는 경우의 수, 즉 경매의 함정에 대하여 분석해본다. -352p, 5장 경매의 함정

경매란 명도라는 숙제를 부담하는 게임이다. 명도를 하기 위해서는 현재 점유자와의 협상이 불가피하다. 이때 점유자 즉 임차인의 배당이 얼마나 되는지 또는 전부를 배당받는지를 알아야만 나중에 임차인과의 협상이 유연하다. 또, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 잔여보증금을 인수해야 한다. -494p, 9장 배당

출판사 서평

2014년 기준 최신 경매관련법 및 판례 완벽 반영,
‘KT올레 TV’ 인기 강좌 부동산경매 교재.

2014년 기준, 경매관련법 및 판례 완벽 반영,
고수들이 인정하는 최고 수준의 기본서라는 평가 속에 ‘KT올레 TV’ 인기 강좌에 등극!
“지식의 실패는 다시 배우면 되지만, 베팅의 실패는 다시 종잣돈을 벌면 된다고 말 할 수 없다”는 신념을 가진 저자는 경매 현장에서 전투적으로 실전에 임하는 투자자들을 위하여 2014년 현재 기준으로 변경된 모든 경매관련법과 판례를 샅샅이 뒤져 이 한 권의 책에 실어 놓았다. 2008년 출간된 《부동산경매 백서》를 시작으로 2012년 《부동산경매 백과》로 제목을 바꿔 개정 출판하였고, 다시 2014년 그 동안 관련 법률의 개정과 바뀐 판례 및 저자의 연구성과를 추가하여 세상에 내놓게 된 것이다. 이로서 저자뿐만 아니라 경매 분야의 고수들 조차 ‘최고 수준의 경매 기본서’로서 이 책을 꼽는데 주저하지 않는다. 특히 경매 투자자가 알아두어야 할 대부분의 내용이 소상하게 담겨 있는 것은 물론, ‘대항력의 유무, 위장임차인, 임차권의 양도?양수, 종전경매, 가처분, 가등기, 지분경매, 법정지상권, 유치권, 배당’에 관한 경우의 수 등 경매 참가자들이 실전 투자에서 접하게 되는 많은 문제점들을 더 현명하게 풀어나갈 수 있는 실마리와 전투적인 조언을 제공하고 있다.
이 책은 기존의 많은 경매서들이 실전 경매에서 발생하는 문제의 해법을 제공하는 데 있어 필요하고도 충분한 지식을 제공하지도 못한다는 한계를 뛰어 넘어 실전적 컨설팅을 하고 있는 경지에 이르렀다는 평가를 받고 있다. 이러한 독자들의 환호에 힘입어 ‘부동산경매 백과’는 ‘KT올레 TV’에서 현재 가장 인기 있는 부동산 경매 강좌로 방영되고 있으며 이 책은 기본 교재로 활용되고 있다.
“경매정보지에서 사건을 찾아보고 이에 대한 내용과 책에서 설명한 내용을 찬찬히 읽어본다면 유용한 부분이 많다. 경매정보지는 교과서이고 이 책은 해답에 접근하는 참고서다”, “단순히 이론에만 치우친 내용이 아니고 실제 경매 물건을 토대로 경매에 관한 지식을 들려주고 있어 상당한 도움이 된다. 자신이 직접 투자한 경험을 바탕으로 경매에 관련된 법과 판례들을 잘 인용해 일반인들이 마치 컨설팅을 받고 있는 듯이 쉽고 편하게 접근하도록 해두었다”, “실제의 사례를 바탕으로 경매의 시작부터 마무리까지 정석과 응용, 함정을 꼼꼼히 잡아준다. 자세하게 주석을 달아 독자들의 수고로움까지 덜어주는 센스 있는 책”이라는 독자들의 추천처럼 언제 어디서나 꺼내 문제를 해결하고 더 나은 투자를 결정하는 데 도움을 주는 백과사전이라 하겠다.
경매 관련서를 조금이라도 읽어본 사람, 한두 번 경매를 경험해본 사람, 공인중개사시험을 준비하는 사람, 조금 더 법리적으로 접근해서 더 큰 이익을 보고 싶은 사람들이 꼭 읽어야 할 책이다.

기본법리에서 권리분석의 정상까지
‘부동산경매 경우의 수를 총 망라한 백과사전’
①기본법리, ②관련 판례, ③경우의 수에 대한 해설, ④실전사례 해설 등 부동산경매 경우의 수를 백과사전식으로 정리한 책. 이 책은 판례의 소개에 있어서도, 기존의 판례 및 최근의 변경 판례를 완벽하게 검색하고, 세밀하게 분석하여 그 취지를 요약함으로써, 판결문이 주는 딱딱함을 해소하여 독자의 이해를 돕는 데 초점을 맞췄다. 그래서 대항력의 유무, 위장임차인, 가처분, 가등기, 지분경매, 예고등기, 법정지상권, 유치권, 배당 등의 판단에 있어서 경우의 수에 대한 확장을 세세하게 담았다. 이러한 성취는 실전에서 독자들이 느끼는 갈증을 직접적으로 해소시켜준다.
이 책은 법원행정처 발간 실무제요의 내용 중 경매참가자의 입장에서 고려되어야 할 부분을 난이도의 구분 없이 완전하게 추출했다는 장점이 있다. 또 이를 보완하여, 즉 경우의 수를 확장하여 백과사전식으로 해설하였으며, 각 내용의 전개에 앞서 기본 법리를 알뜰하게 기술함으로써 초급자도 이 한 권만으로도 경매의 A~Z까지 쉽게 이해할 수 있도록 배려하였다.
특히 “독자의 인생의 반려로서 항상 곁에 두면 마음이 편안해지고, 문제가 있을 때마다 찾아서 펴들면 그 해법을 제시하는, 경매에 관한 한 최고의 교범으로 남게 하고 싶다”는 저자의 바람처럼 이 책을 통해 부동산 경매를 공부한 만큼 당신의 삶은 좀 더 편안해지고 풍요로워질 수 있을 것이다.

작가정보

저자(글) 김창식

저자 김창식은
동아대학교 경영학과 졸업
하나은행 근무
부경부동산연구소 대표(현)
부경부동산아카데미 대표(현)
한국공인중개사협회 경매강사(현)
저서: 부동산경매백과(가디언)
부동산경매 실전사례 153선(가디언)
방송: 올레TV(부동산경매백과 32강)
올레TV(부동산경매 실전사례 153선 40강)
인터넷: 웅진패스원
카페 : 김창식의 경매교실 http://cafe.daum.net/kcsauction
카페에 가면 ‘저자 강연 동영상’을 무료로 볼 수 있습니다.