부동산 절세백서

시장과 정책에 흔들리지 않는 부동산 세금의 완벽한 사용설명서

신방수 지음 | 유진한 그림

위너스북 2018년 04월 04일 출간 종이책 : 2018년 04월 05일 출간

작품소개

책소개

최신 세제정책 분석! 키워드 중심의 카툰으로 재미 UP!
100만 독자가 인정한 세금 1등 저자의 스마트한 절세법

부동산 규제시대가 열렸다. 정부의 부동산 세제정책이 더욱더 강화되면서 세금에 대해 어떻게 대응해야 할지 고민이 많아지고 있다. 그렇다면 어떻게 해야 이 고민을 해결할 수 있을까?
《부동산 절세백서》는 어렵고 복잡한 법 규정 속에서 부동산 투자자들이 스스로 상황을 파악하고, 문제를 해결할 수 있도록 실생활에서 적용할 수 있는 다양한 사례를 제시한다.
또한 부동산 절세에 가장 중요한 키워드를 중심으로 구성된 유쾌발랄 공감백배 카툰을 통해 최신 세제정책에 따른 절세방법에 대해 알려준다.
《부동산 절세백서》의 저자 신방수 세무사는 상황별 맞춤 절세비법을 통해 부동산 투자자들이라면 누구나 고민하는 의사결정 문제를 해결할 수 있도록 도와준다.
대표적으로 2018년 4월 1일부터 시행되는 주택 중과세제도 등에 대비하여 부동산 규제시대에 어떻게 하면 합법적으로 세금을 덜 낼 수 있는지를 심도 있게 분석한다

목차

들어가는 말

01 세금 의사결정을 잘해야 하는 이유
02 정부의 세제정책을 주시하라!
03 세금 모르면 바보가 되는 시대!
04 세금, 스스로 계산할 수 있어야 한다!

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ①
비과세, 감면세, 중과세제도의 이해

05 세금이 투자수익률에 미치는 영향
06 취득주체(개인, 개인사업자, 법인)에 따라 달라지는 세금들
07 임대사업자등록을 하는 것이 유리한 경우
08 자금출처조사가 부동산 대책의 핵심이다!
09 미성년자가 부동산을 취득하면 자금출처조사가 100% 진행된다?
10 23세 된 딸 명의로 갭 투자를 한다면?
11 사업자금으로 부동산을 취득한 경우

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ②
자금출처조사 받을 확률과 대책

12 공동명의를 해야 하는 경우와 하지 않아야 하는 경우
13 공동사업과 이자비용 처리법
14 공동등기를 하면 건강보험료가 부과될까?
15 토지와 건물은 구분해서 계약해야 할까?
16 부동산계약에서 잔금청산일이 중요한 이유
17 계약이 파기된 경우의 세금처리법은?

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ③
국세부과의 원칙과 세법적용의 원칙, 국세부과 제척기간, 국세징수권의 소멸시효

18 양도소득세 절세 콘셉트
19 누구나 궁금해 하는 양도소득세율 적용법
20 한 해에 1채만 양도해야 하는 이유
21 양도차손이 발생한 경우 세금을 환급받을 수 있을까?
22 주택 소유자는 ‘1세대’ 개념을 알아야 한다!
23 1세대가 보유한 주택 수가 중요하다!
24 주택 양도소득세 절세전략
25 1주택자는 무조건 비과세를 받아라!
26 증여 등에 의해 주택 수를 조절하여 비과세를 받는 방법
27 동시에 주택을 처분하고 취득하면 과세는 어떻게 될까?
28 상속지분주택을 보유하고 있는 경우
29 주택임대사업을 통해 거주주택 비과세를 받는 방법

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ④
주택 비과세 요건 정리

30 감면주택은 세금을 얼마나 낼까?
31 감면주택이 있는 경우의 비과세와 중과세 판단법
32 감면주택과 일반주택, 어떤 것을 먼저 팔까?
33 청약조정대상지역(조정지역)에 적용되는 주택 중과세제도의 정체는?
34 처분을 통해 주택 중과세에 대응하자!
35 주택 수 조절 전략 세우기!
36 누이 좋고 매부 좋은 주택임대사업
37 법인투자로 중과세 돌파하기!

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑤
주택 중과세제도 적용법

38 일반임대로 할까, 준공공임대로 할까?
39 일반매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환하면 실익이 있을까?
40 장기임대주택 의무임대기간 종료 후에 어떤 일들이 발생할까?

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑥
주택임대사업자의 소득세 신고방법

41 임대등록, 다가구 주택에도 좋을까?
42 다중주택을 신축해 임대하는 경우의 세무 처리법
43 알쏭달쏭 고시원 세금의 모든 것
44 주택 수에 따라 상가주택의 과세방식이 달라진다!

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑦
상가주택 절세사례

45 입주권만 있는 경우의 비과세 적용법
46 1입주권과 1주택을 보유 중인 경우의 비과세 적용법

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑧
입주권이 있는 경우에서 주택 양도소득세 비과세 신고사례

47 분양권을 양도 또는 증여하면 어떤 문제들이 발생할까?
48 분양권을 배우자에게 증여한 후에 도하면 양도소득세가 없다?
49 오피스텔 사업자등록하는 방법
50 오피스텔 용도를 전환할 때 알아야 할 것들

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑨
수익형 부동산 취득 시 부가가치세 환급절차

51 성실신고 확인대상 임대사업자의 신고방법
52 성실신고 대상 임대사업자의 대책은?
53 상가빌딩 양도 시 점검해야 할 것들!

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑩
상가빌딩임대업! 개인이 좋을까, 법인이 좋을까?

54 농지가 휴경된 상태에서도 감면이 될까?
55 임지와 입목을 양도하는 경우의 과세방식은?
56 건물이 멸실된 경우의 비사업용 토지 판단요령

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑪
나대지를 비사업용 토지에서 제외하는 방법

57 경매투자자 등이 알아야 할 부동산매매업 실전 사례들
58 양도물건, 매매물건은 마음대로 선택할 수 있을까?

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑫
매매업, 법인이 좋을까?

59 나대지로 양도하는 것이 좋을까, 주택을 신축해서 분양하는 것이 좋을까?
60 주택신축판매업의 단독사업 vs 공동사업 vs 법인 의사결정

BOOK IN BOOK 베테랑 세무사 신절세의 고급 절세노트 ⑬
건축주가 알아야 할 주택신축판매업의 세금

61 증여(상속)재산가액 평가가 중요한 이유
62 순수하게 증여할까, 부담부로 증여할까?
63 증여로 받은 부동산의 양도 시 주의할 것들
64 배우자로

책 속으로

부동산에서 세금은 후행변수가 아니라 선행변수다. 이는 처분 전에 반드시 세금문제를 고려하고 행동에 나서야 한다는 것을 의미한다. 왜 그럴까? 그 이유 중 하나는 세금이 투자수익률에 지대한 영향을 미치기 때문이다. 특히 새롭게 선보이는 주택에 대한 중과세카드는 세금을 크게 올리게 되므로 이에 관심을 둘 수밖에 없다. 그렇다면 중과세는 얼마나 위력적일까? 주택을 취득해서 처분할 때 양도소득세라는 세금을 내게 된다. 이때 일반적으로 보유기간에 따른 세율이 적용된다. 즉 주택의 보유기간이 1년 미만이면 40%의 단일세율이 적용되며, 1년을 넘어가면 6~42%의 기본세율이 적용된다. 그런데 중과세율은 이 기본세율에 10~20%가 가산된다.
- 세금 모르면 바보가 되는 시대!

초보자의 관점에서 부동산 세금을 알아야 한다. 왜 그럴까? 첫째, 부동산거래와 관련된 세금이 많다. 부동산을 거래하면 취득세, 보유 및 임대하면 보유세와 임대소득세, 양도하면 양도소득세, 법인세 등등이 줄줄이 발생한다. 이외에도 곳곳마다 부가가치세가 불쑥불쑥 튀어나온다. 이러한 세금들은 모두 현금지출을 의미하므로 투자자의 입장에서는 매우 중요한 요소가 될 수밖에 없다. 둘째, 세금은 임대수익률을 하락시킨다. 부동산을 임대목적으로 구입하는 경우 세금이 과도하게 발생하며 임대수익률을 낮추게 된다. 따라서 이에 대한 절세지식이 필요하다. 셋째, 세금은 부동산 투자수익률도 하락시킨다. 부동산을 투자목적으로 구입하는 경우 처분이익에 대해 과도한 세금이 발생하면 투자가치가 많이 떨어질 것이다. 따라서 이러한 상황을 맞이하지 않기 위해서는 세금공부가 절실하다.
- 세금이 투자수익률에 미치는 영향

다가구 주택은 무엇을 의미하고 이에 대한 세금관계는 어떻게 될까? 이러한 내용을 알아야 의사결정을 제대로 할 수 있다. (중략) 다가구 주택을 단독주택으로 보아 세법을 적용하면 대부분의 문제는 쉽게 해결된다. 그런데 다가구 주택을 임대등록하는 것이 좋을지 아닐지 이에 대한 판단이 쉽지 않은 경우가 많다. 알다시피 임대등록을 하면 취득세부터 양도소득세까지 다양한 세제감면을 받을 수 있다. 하지만 다가구 주택은 세법상 단독주택에 해당하다보니 일부에서는 감면이 제한된다.
- 임대등록, 다가구 주택에도 좋을까?

출판사 서평

시장과 정책에 흔들리지 않는 부동산 세금의 71가지 사용법
정부의 부동산 세제정책이 더욱더 강화되었다. 2018년 4월 1일부터 적용되는 주택에 대한 중과세제도가 대표적인 예다. 세금은 투자수익률에 지대한 영향을 미치므로, 새롭게 선보이는 주택 중과세제도는 부동산 시장의 큰 변수가 된다. 이제는 세금을 빼놓고 부동산시장을 논하는 것이 불가능한 시대가 된 것이다. 따라서 부동산 투자자들은 세금과 수익률의 관계를 파악하고, 중과세를 피하는 전략을 짜는 것이 가장 중요하다. 이 책은 주택 중과세제도의 원리와 대처방법은 물론이고 실수요자들을 대상으로 한 거주 요건 도입, 주택임대등록요건 변경 등 부동산 규제시대에 투자자들이 절세를 꼭 알아야 할 세금문제를 콕콕 집어 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다. 과도한 부동산 세금은 임대수익률 및 투자수익률을 하락시킨다. 이를 막기 위해서는 세금공부가 절실하다.

한 번의 의사결정으로 세금의 운명이 정해진다?
기초부터 실전까지 당신에게 딱 맞는 상황별 의사결정법!
재산을 취득하고 양도하는 행위들은 모두 의사결정에 포함된다고 볼 수 있다. 그런데 의사결정의 모든 과정에는 반드시 세금문제가 뒤따르므로, 절세를 위해서라면 미리 이에 대한 검토가 되어있어야 한다. 그래야 손해를 보지 않거나 이익을 극대화할 수 있다. 이 책은 ‘일반매입임대주택으로 등록할까, 준공공임대주택으로 등록할까?’ 또는 ‘상속이 좋을까, 증여가 좋을까?’ 등 부동산 투자자라면 누구나 한 번쯤 겪게 되는 의사결정 문제를 스스로 해결할 수 있도록 상황별로 정리했다. 또한, 실전에 가장 적합한 핵심적인 주제만을 선정해 실생활에 바로바로 적용할 수 있는 다양한 사례와 팁까지 제시하고 있다. 의사결정만 잘 해도 세금 걱정이 절반으로 뚝 떨어진다. 세금, 쉽지 않은 건 사실이다. 내용도 방대하고 세법이 수시로 바뀌다 보니 따라가기도 바쁘다. 하지만 손 놓고 있을 수는 없다. 부동산 절세백서는 이런 복잡한 세금지식을 어떻게 하면 쉽고 독자들에게 재미있게 전달할 수 있을까 고심 끝에 나온 책이다. 베테랑 세무사 신방수가 알려주는 현명한 의사결정으로 소중한 재산을 지키자.

현직 세무사들도 인정한 세무사 신방수의 고급 절세비법 가득!
이 책은 준공공임대주택으로 임대사업을 하는 것이 유리한지, 부동산매매업이나 주택신축판매업을 할 때 법인으로 하는 것이 유리한지 등 부동산 투자자들이 가장 궁금해하는 절세방법이 담겨있다. 핵심적인 주제 외에도 좀 더 심화가 필요한 주제 15가지를 골라 별도로 북인북 코너를 마련했다. 그리고 스스로 세금 계산을 하고 싶어하는 사람들을 위해 부록에 실린 부동산 관련 세제의 기본원리를 통해 복잡하게만 느꼈던 부동산 세금을 혼자서도 쉽게 계산하는 방법을 알려준다. 부동산 세금, 이 책과 함께하면 어렵지 않다. 현직 세무사들도 인정한 1등 세무사 신방수가 알려주는 고급스러운 절세정보와 부동산세금 사용법을 이 책에서 만나보자.

작가정보

저자(글) 신방수

저자 신방수는 한양대학교 경영학과 졸업, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공하였다. (주)쌍용자동차 회계부와 경영관리부를 거쳐 세무사 시험에 합격한 후 법무법인에서 일했고 현재 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너 세무사로 있다. 한국세무사회 연수원 교수, 경기대학교 사회교육원 교수, <매일경제신문> 세무상담위원 등으로 활동하였으며 20년 이상 회계?세무에 대한 이론과 실무 경험을 살려 회계·세무 관련 책을 여러 권 저술했다. 주요 신문, 주간지, 월간지, 사보 등에 세무 칼럼을 기고하고 있으며 매주 2~3회 건설기술교육원과 매일경제, 각 기업체와 금융기관 등에서 강의하고 있다. 대한민국 국민 모두가 편안하게 읽을 수 있는 회계와 세금에 대한 책을 지속적으로 집필하고 있으며, 일반인을 위한 부동산 및 자산관리 컨설팅, 중소기업의 가업 승계를 위한 컨설팅, 기업 임직원 등을 위한 회계·세무 교육에도 박차를 가하고 있다. 더 나아가 독자 및 수강생들과 소통하기 위해 카페(네이버, 신방수세무사의 세테크)를 만들어 운영하고 있다. 저서로 50만 부 이상 팔린 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈와 《부동산세무 가이드북》 《주택·아파트세무 가이드북》 《토지·상가세무 가이드북》 《상속·증여세무 가이드북》 《세무조사실무 가이드북》 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 《한 권으로 끝내는 회계와 재무제표》 《신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다》 《NEW 세금 생활백서》 등 다수가 있다.

그림/만화 유진한